Bản án về tranh chấp đòi tài sản số 494/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 494/2024/DS-PT NGÀY 30/05/2024 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI TÀI SẢN

Trong các ngày 28/5/2024 và ngày 30/5/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 326/2024/DSPT ngày 29/3/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 967/2023/DS-ST ngày 28/12/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2601/2024/QĐ-PT ngày 19/4/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 6211/2024/QĐ-PT ngày 13/5/2024 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 7081/2024/QĐ-PT ngày 27/5/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ P, sinh năm 1969; Địa chỉ: G khu phố A Đường A, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú: số A đường số A, ấp T, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thùy D, sinh năm 1987 (có mặt) Địa chỉ: A Ông Í, Phường E, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Đoàn Bá Tần D1, sinh năm 1981 (có mặt) Địa chỉ: 4.01 Lô D Chung cư N, đường S, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn:

- Ông Nguyễn Sa L (có mặt) - Bà Nguyễn Thanh T (vắng mặt) - các luật sư thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H, Văn phòng L3.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Minh M, sinh năm 1968 (mất năng lực hành vi dân sự theo Bản án số 386/2018/QĐDS-ST ngày 01/6/2018 của Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh).

Địa chỉ: G khu phố A Đường A, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh;

Người giám hộ cho ông M: Bà Nguyễn Thị Mỹ P, sinh năm 1969 (theo trích lục đăng ký giám hộ số 02/TLGH ngày 09/7/2018 Ủy ban nhân dân phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh).

2. Bà Nguyễn Thị Phương O, sinh năm 1984 (vắng mặt)

3. Trẻ Đoàn Nguyễn Thảo M1, sinh năm 2013 (do ông Đoàn Bá Tần D1 và bà Nguyễn Thị Phương O đại diện theo pháp luật).

Cùng địa chỉ: 4 Lô D, đường số E, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Trần Nguyễn Minh P1, sinh năm 1996 (xin vắng)

5. Trần Nguyễn Công M2, sinh năm 2002 (xin vắng) Cùng địa chỉ: G khu phố A Đường A, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người làm chứng: Ông Trần Đình T1, sinh năm 1979; Địa chỉ: số A Chung cư D, khu phố I, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Có đơn ngày 27/8/2019 yêu cầu xét xử vắng mặt do đang chấp hành án phạt tù tại Trại giam M3, tỉnh Tiền Giang).

Người kháng cáo: Bị đơn ông Đoàn Bá Tần D1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Nguyên đơn trình bày:

Gia đình bà Nguyễn Thị Mỹ P, ông Trần Minh M có nhận được suất tái định cư trong dự án đầu tư xây dựng công trình tiêu thoát nước và cải thiện ô nhiễm kênh T - B - Rạch N trên địa bàn quận B theo quyết định số 15323/QĐ-UBND ngày 17/11/2011 và số 3439/QĐ-UBND ngày 26/04/2013 của Ủy ban nhân dân quận B. Theo đó, gia đình bà P và ông M được bố trí một căn hộ mã số D5.01 (số nhà D lô D), khu chung cư N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích căn hộ là 71,21m2 với giá là 1.092.646.240 đồng. Bà P được nhà nước hỗ trợ tái định cư số tiền 639.252.170 đồng và phải thanh toán số tiền 453.394.070 đồng, được trả góp trong 09 năm từ năm 2011 đến năm 2019.

Thời điểm đó ông Trần Minh M bị tai nạn chấn thương sọ não nằm liệt giường không thể đi lại, hoàn cảnh gia đình rất khó khăn nên không thuận tiện trong việc lên xuống làm thủ tục giao nhận căn hộ chung cư theo giấy mời của Ban bồi thường. Qua giới thiệu của cán bộ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng là ông Trần Đình T1, bà P đã làm Hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013 tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh (BL.72-74) ủy quyền cho ông Đoàn Bá Tân D2 thay mặt bà P liên hệ với B bồi thường để thanh toán tiền mua căn hộ, nhận bàn giao và sử dụng căn hộ tái định cư, liên hệ với các cơ quan, cá nhân và tổ chức để nộp và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho gia đình bà P.

Sau khi ký hợp đồng ủy quyền cho ông D2, bà P về quê chăm sóc chồng và chỉ liên lạc với ông D2 qua điện thoại về tiến triển của công việc được ủy quyền.

Đến ngày 02/6/2015, bà P nhận được thông báo số 280/TB-BBT của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B thông báo về việc nộp tiền trả góp nhà, đất tái định cư năm 2015 thì bà P mới biết ông D2 đã nhận bàn giao căn hộ D5 theo biên bản bàn giao căn hộ của Công ty cổ phần Đ nhưng lại không nộp tiền trả góp nhà. Ngày 26/8/2015 bà P đã nộp số tiền 20.000.000 đồng vào tài khoản của Ban bồi thường.

Sau đó, bà P yêu cầu ông D2 bàn giao lại căn hộ thì ông D2 không đồng ý, bà P đã nhiều lần liên hệ thì ông D2 cố tình lẫn tránh. Ngày 05/10/2015 bà P đã lập văn bản đơn phương chấm dứt thực hiện ủy quyền tại Phòng Công chứng số 7 Thành phố C (BL.254-255) để chấm dứt việc ủy quyền trước đây đã ký với ông D2 tại Phòng C.

Sau nhiều lần bà P liên hệ với ông D2 để đòi lại căn hộ, ông D2 đưa ra Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ trên và cho rằng bà P đã bán căn hộ chung cư trên cho ông D2. Tuy nhiên, trên Hợp đồng bà P thấy ông D2 đã giả chữ viết và chữ ký, dấu vân tay của ông Trần Minh M là chồng bà P nhằm chiếm đoạt căn hộ trên của gia đình bà P, nên bà P làm đơn tố cáo ông D2 có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản gửi Cơ quan cảnh sát điều tra Công an quận B và đã được trả lời đây là tranh chấp dân sự, yêu cầu bà P liên hệ Tòa án quận B để được giải quyết.

Ngày 28/09/2016, bà P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông D2 phải trả lại căn hộ chung cư D (số nhà D lô D), khu chung cư N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá trị căn hộ trên tạm tính là 1.092.646.240 đồng. Mục đích bà P làm Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở/căn hộ ngày 27/6/2013 là để làm tin căn hộ trên là của vợ chồng bà P và không có ai tranh chấp, khi ra Giấy chứng nhận sẽ bán cho ông D2 không bán cho ai khác, về số tiền 400.000.000 đồng, bà P xác định không nhận nên không đồng ý trả theo yêu cầu của ông D2.

Theo bị đơn Đoàn Bá Tân D1 trình bày:

Ông D1 xác định căn hộ chung cư D, (số nhà D lô D) chung cư N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh là của gia đình bà P và ông M được nhận suất tái định cư theo Quyết định của Ủy ban nhân dân quận B.

Giữa ông D1 và bà P, ông M không có quan hệ thân thích gì, do bà P không có khả năng mua căn hộ nên bà P làm hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013 tại Phòng C cho ông D1 để thanh toán tiền mua căn hộ, nhận bàn giao và sử dụng căn hộ tái định cư, liên hệ với các cơ quan, để nộp và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho gia đình bà P.

Tại thời điểm ký Hợp đồng ủy quyền, bà P có đưa cho ông D1 các giấy tờ gồm Quyết định số 15323/QD-UBND ngày 17/11/2011, Quyết định số 3439/QD-UBND ngày 26/4/2013, Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở/căn hộ ngày 27/6/2013. Ông D1 đã đưa một lần cho bà P số tiền 400.000.000 đồng tại Phòng công chứng số G, khi đưa tiền không có làm giấy tờ biên nhận giữa hai bên nhưng có sự chứng kiến của ông Trần Đình T1 - là cán bộ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B (năm 2017 ông T1 đã bị Công an quận B bắt giam).

Do thực chất là hai bên đã ký Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ (BL.69-70) ngay cùng ký Hợp đồng ủy quyền ngày 27/06/2013 tại Phòng C nên gia đình ông D1 đã vào ở trong căn hộ từ khi nhận căn hộ cho đến nay, nếu ông D1 không đưa tiền cho bà P thì làm sao ông được vào ở trong căn hộ.

Nay bà P khởi kiện yêu cầu ông D1 trả lại căn hộ, ông D1 không đồng ý. Ông yêu cầu được tiếp tục ở lại căn hộ, nếu bà P muốn lấy lại nhà thì phải trả lại ông D1 số tiền 400.000.000 đồng ông D1 đã đưa cho bà P.

Những Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ông Trần Minh M do bà Nguyễn Thị Mỹ P làm người giám hộ trình bày: thống nhất ý kiến với phần trình bày của đại diện nguyên đơn, đồng thời bà P có đơn xin vắng mặt khi xét xử.

Bà Trần Nguyễn Minh P1 và ông Trần Nguyễn Công M2 trình bày: Hai chị em là con của bà Nguyễn Thị Mỹ P và ông Trần Minh M. Căn hộ chung cư D5.01, (số nhà D lô D) chung cư N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của bà Nguyễn Thị Mỹ P và ông Trần Minh M, ông M hiện mất năng lực hành vi dân sự. Trong hợp đồng mua bán căn hộ có chữ ký của bà P1 và ông M2 là vì ký theo yêu cầu của cán bộ trong Ban bồi thường (Ông Trần Đình T1), tại thời điểm ký hai chị em còn nhỏ chưa nhận thức được hành vi của mình. Tranh chấp căn hộ giữa bà P và ông Đoàn Bá Tần D1 không liên quan đến hai chị em nên xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Theo Biên bản lấy lời khai ngày 27/8/2019 tại Trại giam M3, tỉnh Tiền Giang (BL.133-136), Người làm chứng - Ông Trần Đình T1 trình bày như sau:

Thời điểm từ năm 2002 đến năm 2015, ông Trần Đình T1 làm việc tại Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B nên biết gia đình bà P và ông M được nhận một suất tái định cư tại chung cư N, lúc đó ông M bị tai nạn giao thông nằm liệt giường nên bà P đứng ra để làm thủ tục nhận suất tái định cư theo quy định.

Ông D1 là người đi tìm mua căn hộ và có liên hệ với Ban bồi thường nên ông T1 có giới thiệu bà P với ông D1. Hai bên (bà P và ông D1) có ra Phòng Công chứng làm Giấy ủy quyền với nội dung bà P ủy quyền cho ông D1 được liên hệ với Ban bồi thường để nhận bàn giao, sử dụng căn hộ và thanh toán tiền tái định cư. Tại Phòng C, có mặt bà P, ông D1 và ông T1, ông T1 có đưa mẫu Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở/căn hộ đánh máy sẵn cho hai bên viết thông tin và ký tên vào. Theo ông T1 thì bà P có nhận tiền của ông D1 nên mới đồng ý làm ủy quyền và ông D1 được vào ở trong căn hộ từ thời điểm ủy quyền đến nay, ông D1 cũng cho ông T1 tiền hoa hồng nhưng không nhớ là bao nhiêu tiền.

Lúc ông T1 làm trong Ban bồi thường, bà P thường xuyên gọi điện thoại xin tiền ông T1 hay nhờ ông T1 xin tiền ông D1 cho bà P vì bà P nói đang gặp khó khăn nhờ giúp đỡ, ông T1 và ông D1 có cho nhưng sau đó không cho nữa. Ông T1 xác định bà P có bán căn hộ chung cư N cho ông D1, hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng giấy tay và bà P có làm Hợp đồng ủy quyền cho ông D1 được vào ở trong căn hộ, còn việc hai bên giao nhận số tiền bao nhiêu, có làm giấy tờ biên nhận hay không thì ông T1 không nhớ rõ do thời gian quá lâu. Do ông T1 đang chấp hành án phạt tù nên xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tòa án nhân dân quận Bình Tân đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại Bản án sơ thẩm số 967/2023/DS-ST ngày 28/12/2023 như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Thị Mỹ P.

1. Buộc ông Đoàn Bá Tần D1 và bà Nguyễn Thị Phương O (cùng với trẻ Đoàn Nguyễn Thảo M1, sinh năm 2013 do ông D1 và bà O đại diện) phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ P căn hộ chung cư D5.01, (số nhà D lô D) chung cư N, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Đối với số tiền 80.000.000 đồng bà P đã nhận của ông T1. Trường hợp có tranh chấp thì các bên được quyền khởi kiện bằng một vụ kiện khác.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, quyền thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 10/01/2024 bị đơn Đoàn Bá Tần D1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án vừa nêu.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Bị đơn Đoàn Bá Tần D1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày:

Thông qua ông T1, ông D1 có thỏa thuận mua căn hộ chung cư N của bà P với giá 850.000.000đ, trả cho phía bà P là 400.000.000đ còn 450.000.000đ thanh toán cho Ban bồi thường.

Ông D1 đã giao cho ông T1 là 400.000.000đ ngay tại Phòng Công chứng khi bà P ký hợp đồng ủy quyền.

Bà P và hai con đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng căn hộ ở chung cư nhất L1 cho ông D1, có ông T1 làm chứng.

Ông D1 đã thực hiện đúng theo thỏa thuận tại hợp đồng, khi bà P ký giấy ủy quyền cho ông D1 tại Phòng C và bà P giao giấy tờ bản chính liên quan căn hộ D5.01 cho ông D1, ông D1 đã giao đủ 400.000.000đ và đã nhận bàn giao căn hộ, đưa cả gia đình về trú ngụ tại đây. Việc đóng số tiền trả chậm cho Ban bồi thường, ông D1 có đơn đề nghị được hoãn thanh toán, do bà P tranh chấp nên ông D1 không thanh toán được.

Việc chuyển quyền sở hữu căn hộ là có thật, hợp đồng ủy quyền là hình thức để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu căn hộ. Nếu bà P không chuyển quyền sở hữu căn hộ thì tại sao bà P lại để ông D1 vào ở trong căn hộ từ đó đến nay, còn giao tất cả giấy tờ liên quan cho ông Duy g. Ông D1 khẳng định mình đang giữ bản chính các giấy tờ này, còn tại sao bà P có thêm một bộ nữa thì ông D1 không rõ.

Ông D1 không đồng ý án sơ thẩm đã không xem xét đến quyền lợi chính đáng của ông, ông cho rằng trong trường hợp buộc ông D1 phải trả lại căn hộ thì phải xem xét trả lại ông D1 gấp đôi số tiền ông D1 đã thanh toán khi mua căn hộ là 400.000.000đ x 2 = 800.000.000đ, yêu cầu hủy bản án để đưa về xét xử sơ thẩm lại.

Luật sư Nguyễn Thị Thanh T2 bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông D1 nêu quan điểm:

Xét về hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ ngày 27/06/2013 chưa phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức, nhưng nội dung và bản chất phù hợp với quy định pháp luật. Ông D1 đã hoàn thành phần thanh toán cho bà P, nhận giấy tờ bản chính, nhận nhà ở là hoàn thành hơn 2/3 nghĩa vụ hợp đồng. Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Đối với hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền vào thời điểm 05/10/2015 và tranh chấp khiến ông D1 không thể tiếp tục thanh toán tiền tái định cư cho Nhà nước dù đã nhận bàn giao nhà, việc hủy ủy quyền của bà P là không đúng quy định của Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.” và vi phạm Khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự năm 2005.

Đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng căn hộ D5.01 và cho ông D1 được quyền liên hệ cơ quan nhà nước để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ trên.

Luật sư Trần Sa L2 phát biểu quan điểm bảo vệ đối với bị đơn: Tòa cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi nguyên đơn khởi kiện đòi tài sản nhưng Tòa sơ thẩm đã thụ lý quan hệ tranh chấp là hợp đồng chuyển nhượng căn hộ, bản án sơ thẩm lại tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông D1 trả lại căn hộ; Cấp sơ thẩm không đưa B bồi thường giải phóng mặt bằng vào tham gia tố tụng khi căn hộ vẫn thuộc quyền quản lý của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, không đưa Phòng Công chứng số 7 vào tham gia tố tụng dù có xem xét hợp đồng công chứng, không đưa ông Trần Đình T1 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, không giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Đề nghị hủy toàn bộ bản án đưa về Tòa án quận B giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Nguyên đơn - do người đại diện hợp pháp trình bày: Đồng ý bản án sơ thẩm, không đồng ý kháng cáo của bị đơn.

Bà P được nhận một suất tái định cư là căn hộ D.5 (nhà số D.401 lô D) tại chung cư N, nhưng do không có điều kiện đóng tiền mua căn hộ nên bà P nhờ ông T1 tìm người bán hoặc cho thuê căn hộ trên. Ông T1 nói có người di tên L1 muốn mua căn hộ và ông T1 đưa trước 80.000.000đ, giá cả căn hộ thỏa thuận sau.

Bà P và hai con đồng ý ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ (BL.70), khi ký bỏ trống phần thông tin người mua và đưa hợp đồng cho ông T1. Sau đó, (bà P không nhớ rõ bao lâu) bà P ra Phòng C ký Hợp đồng ủy quyền ngày 27/06/2013 cho ông D1. Tại Phòng C, bà P lần đầu gặp ông D1, sau khi ký hợp đồng xong bà P ra về, không rõ ông D1 có giao tiền cho ông T1 không. Khi ký hợp đồng tại Phòng công chứng, bà P có bàn giao một số giấy tờ bản chính như quyết định bồi thường và bán căn hộ tái định cư, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn cho ông D1. Những giấy tờ khác liên quan đến căn hộ bà P vẫn giữ.

Sau khi ký hợp đồng tại Phòng Công chứng, bà P biết ông D1 đã nhận bàn giao căn hộ và dọn vào ở, bà P cùng gia đình về quê sinh sống. Đến năm 2015, bà P nhận được thông báo của Ban bồi thường yêu cầu đóng tiền, bà P mới biết ông D1 đã không đóng tiền theo thỏa thuận, vi phạm hợp đồng ủy quyền. Do vậy, bà P đã đóng cho B bồi thường số tiền 20.000.000đ và hủy hợp đồng ủy quyền với ông D1 tại Phòng C.

Nay bà P yêu cầu ông D1 phải trả lại căn hộ trên cho bà vì bà đã hủy hợp đồng ủy quyền cho ông D1, mà giả sử nếu không hủy thì hợp đồng ủy quyền cũng đã hết hiệu lực vì thời hạn ủy quyền chỉ có 10 năm từ ngày ủy quyền.

Bà P đồng ý bản án sơ thẩm, không đồng ý yêu cầu kháng cáo của ông D1.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm và trước khi nghị án, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo, xét thấy: Kháng cáo trong hạn luật định. Nội dung kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Bị đơn không chứng minh được đã giao 400.000.000đ cho nguyên đơn, nguyên đơn không thừa nhận đã nhận số tiền này. Hợp đồng chuyển nhượng không đúng về mặt hình thức nên vô hiệu, hợp đồng ủy quyền đã hết hiệu lực. Nhận thấy án sơ thẩm là có căn cứ, kháng cáo của ông Đoàn Bá Tần D1 là không có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Về hình thức: Kháng cáo của bị đơn trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận để xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Về nội dung kháng cáo: Đương sự kháng cáo yêu cầu xem xét lại bản án sơ thẩm và hủy bản án sơ thẩm theo hướng giao về Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Xét thấy:

[2.1] Về quan hệ tranh chấp:

Đơn khởi kiện (BL.38) nguyên đơn tranh chấp đòi tài sản yêu cầu buộc ông D1 phải trả lại căn hộ chung cư D chung cư N.

Tòa án thụ lý quan hệ tranh chấp là Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nhưng bản án sơ thẩm chỉ quyết định chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông D1 và gia đình phải trả lại căn hộ cho bà P, không tuyên xử đối với hợp đồng chuyển nhượng căn hộ.

Do vậy, để thống nhất cho nội dung vụ việc, cần sửa quan hệ tranh chấp thụ lý từ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng căn hộ thành quan hệ tranh chấp đòi tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2.2] Về tranh chấp đòi tài sản là căn hộ D5.01 chung cư N, xét thấy:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ ngày 27/6/2023 (BL.247) do bà P cùng hai con đồng ý ký tên. Bà P và các con cùng khẳng định về việc đã ký hợp đồng này, thể hiện ý chí của bà P cùng gia đình trong việc mong muốn chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ trong hoàn cảnh lúc đó.

Nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nêu rõ: Bên A (bà P) đồng ý chuyển nhượng cho Bên B một căn hộ tái định cư có đặc điểm như sau: Ký hiệu căn hộ D5.01 diện tích 71,21m2 tại chung cư N (12 tầng). Giá trị hợp đồng 853.394.070đ. Thanh toán 3 lần, lần I: Bên B đặt cọc trước cho bên A số tiền 100.000.000đ; Lần 2: Khi bên A giao cho bên B đầy đủ các giấy tờ pháp lý gốc của căn hộ trên, làm hợp đồng thuận ủy quyền cho bên B và bàn giao cho bên B thì bên B thanh toán cho bên A số tiền 300.000.000đ; Lần III: Số tiền còn lại 453.394.070đ bên B sẽ thay mặt bên A và bằng tiền của bên B trả chậm cho Nhà nước theo đúng chế độ ưu đãi mà bên A được hưởng. (BL.69-70).

Bà P đã thực hiện đến bước hai trong giao dịch chuyển nhượng trên: Đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính liên quan đến căn hộ, đã làm Hợp đồng ủy quyền cho ông D1 tại Phòng C vào ngày 27/6/2013. Điều này xem như bà P đã nhận đủ số tiền 400.000.000đ từ ông D1. Thể hiện là sau đó, đến ngày 16/7/2013 ông D1 đã làm thủ tục nhận bàn giao căn hộ và dọn vào ở trong căn hộ từ đó đến nay nhưng bà P vẫn không có ý kiến gì cho đến sau khi nhận được thông báo yêu cầu đóng tiền của Ban bồi thường theo quy định. Như vậy, hợp đồng ủy quyền bà P đã ký ngày 27/6/2013 là để hợp pháp các thủ tục pháp lý cần thiết của tiến trình chuyển quyền sở hữu căn hộ D5.01. (Tại Biên bản về việc nộp tiền mua căn hộ tái định cư (BL.353) Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc Ủy ban nhân dân quận B đã tiếp xúc với ông Đoàn Bá Tần D1 và xác định người có trách nhiệm nộp tiền mua căn hộ (theo Hợp đồng số 103/HĐ-BBT ngày 29/11/2011) là ông Đoàn Bá Tần D1 do là người mua lại căn hộ theo dạng ủy quyền).

Xét về quy định pháp luật: giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ D5.01 tuy chưa thực hiện công chứng chứng thực về mặt hình thức của hợp đồng do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với căn hộ, nhưng về nội dung của giao dịch là hoàn toàn hợp pháp: tại thời điểm giao dịch căn hộ đã hình thành và có tên (mã số căn hộ D5.01), có địa chỉ rõ ràng (số nhà D Lô D) thể hiện tại quyết định cấp số nhà, tại quyết định bố trí căn hộ tái định cư cho bà P, căn hộ nằm trong diện tái định cư nên không bị hạn chế về thời gian chuyển nhượng căn hộ. Các bên trong giao dịch đều nhận thức rõ về giao dịch này, đã đồng thuận trong việc thực hiện và đã thực hiện hơn 2/3 giao dịch, về phía ông D1 không vi phạm nghĩa vụ đối với bà P trong giao dịch, phần chậm thanh toán tiền mua căn hộ là ông Duy c thực hiện với Ban bồi thường và đã có văn bản đề nghị với B Bồi thường cho ông D1 chậm thanh toán. Theo án lệ số 55/2022/AL của Tòa án nhân dân tối cao thì hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng này được công nhận.

Do vậy, việc bà P cho rằng ông D1 vi phạm hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013 để hủy ủy quyền với ông D1 là không đúng.

Về việc hủy ủy quyền ngày 27/6/2013, Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng dân sự nhằm thực hiện nội dung của giao dịch chuyển nhượng căn hộ, do vậy, việc đơn phương hủy ủy quyền khi không có sự đồng thuận của ông D1 là vi phạm Khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự năm 2005, Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 như Luật sư Nguyễn Thị Thanh T2 đã viện dẫn nêu ở trên.

Đối với số tiền cần đóng cho Ban bồi thường, theo thỏa thuận với ông D1, bà P cần giao lại Thông báo cho ông D1 và để ông D1 tự liên hệ đóng tiền với Ban bồi thường, nhưng bà P lại tự thực hiện đóng số tiền 20.000.000đ chuyển vào tài khoản của Ban bồi thường. Việc bà P tự động tiền và tự hủy hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013 mà không có sự đồng thuận của ông D1 là vi phạm thỏa thuận tại Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ ngày 27/6/2013.

Do vậy, việc bà P phủ nhận tính hiệu lực của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ ngày 27/6/2013 và Hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013 để khởi kiện đòi lại căn hộ D5.01 là không đúng, do đó không có căn cứ để chấp nhận như bản án sơ thẩm đã tuyên.

[2.3] Về ý kiến yêu cầu hủy bản án sơ thẩm do có vi phạm về tố tụng, xét thấy:

Các đương sự không tranh chấp Hợp đồng chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ ngày 27/6/2013 và Hợp đồng ủy quyền ngày 27/6/2013, bị đơn không có yêu cầu phân tố, do đó không cần xem xét hậu quả pháp lý của các hợp đồng trong trường hợp bị tuyên hủy hoặc tuyên vô hiệu, không cần đưa Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Phòng C tham gia tố tụng.

Đối với ông Trần Đình T1 có vai trò lớn trong giao dịch này: Bà P trình bày ông T1 là người môi giới, bà P nhờ ông T1 tìm người bán căn hộ hoặc cho thuê, khai có nhận tiền từ ông T1, không nhận tiền từ ông D1 (Biên bản ghi lời khai của bà P - BL.261-263). Tại bản tường trình ngày 09/12/2023, ông Trần Đình T1 trình bày: Bà P đồng ý sang nhượng suất tái định cư cho ông T1 với giá 100.000.000đ và chỉ làm giấy tờ tay, ông T1 đã đưa 80.000.000đ cho bà P và giữ lại 20.000.000đ để sau này bà P có trách nhiệm ra công chứng sang tên mua bán căn hộ. Tại Phòng công chứng ông T1 đã nhận 400.000.000đ là số tiền ông T1 và ông D1 thỏa thuận đôi bên về suất tái định cư, còn riêng ông T1 thì trách nhiệm cũng đã hoàn thành số tiền đã mua lại suất tái định cư chỗ bà P đầy đủ. (BL.351).

Xét thấy giữa bà P và ông T1 có thỏa thuận liên quan đến việc mua suất tái định cư hay môi giới chuyển nhượng căn hộ D5.01 là thỏa thuận riêng, các đương sự không yêu cầu/ tranh chấp trong vụ án này nên không giải quyết. Bà P có thể khởi kiện thành vụ kiện khác để tranh chấp với ông T1 về số tiền bà P nhận được từ thỏa thuận với ông T1 trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ cho ông D1. Do vậy, trong vụ án này không cần đưa ông T1 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[2.4]. Đối với số tiền 20.000.000đ bà P đã tự nộp cho Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B ngày 26/8/2015 (BL.50), bị đơn ông Đoàn Bá Tần D1 tự nguyện hoàn trả bà P số tiền này, người đại diện của bà P nêu nguyện vọng đồng ý nhận lại số tiền này. Do đây là sự thỏa thuận của các đương sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[2.4]. Từ những phân tích trên, kháng cáo của ông D1 là có cơ sở nên được chấp nhận.

Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 2 Điều 308., Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà P.

Án phí dân sự sơ thẩm được sửa lại theo quy định tại Khoản 2 Điều 148, Khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, bà P phải chịu án phí là 300.000đ cho yêu cầu đòi lại căn hộ không được chấp nhận.

Đối với những yêu cầu chưa đặt ra tại cấp sơ thẩm, do chưa được giải quyết trong vụ án này nên các bên có thể tranh chấp trong vụ kiện khác khi một trong các bên có yêu cầu theo quy định pháp luật.

[2.3]. Án phí phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo phải không chịu án phí phúc thẩm theo Khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 2 Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đoàn Bá Tần D1.

Sửa bản án sơ thẩm số 967/2023/DS-ST ngày 28/12/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, như sau:

1. Không Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mỹ P về yêu cầu ông Đoàn Bá Tần D1 phải trả lại căn hộ chung cư D5.01 nhà số . lô D phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Đoàn Bá Tần D1 hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ P số tiền 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng) mà bà P đã nộp vào tài khoản của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B theo Giấy nộp tiền vào tài khoản ngày 26/8/2015.

Thực hiện sau khi bản án có hiệu lực pháp luật tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Kể từ ngày bà P có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông D1 chậm thi hành số tiền trên thì sẽ phải chịu thêm lãi suất theo mức lãi suất chậm trả trên số tiền chậm thi hành quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:

Ông Đoàn Bá Tần D1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Bà P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã đóng là 22.389.693 (hai mươi hai triệu ba trăm tám mươi chín nghìn sáu trăm chín mươi ba) đồng.

Bà P được nhận lại số tiền tạm ứng án phí còn lại là 22.089.693đ (hai mươi hai triệu không trăm tám mươi chín nghìn sáu trăm chín mươi ba đồng) theo biên lai thu số AA/2016/0001165 ngày 19/10/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đoàn Bá Tần D1 không phải chịu án phí phúc thẩm, được nhận lại số tiền 300.000đ (Ba trăm ngân đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0011102 ngày 26/01/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.