Bản án về tranh chấp đòi nhà, đòi tài sản, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 424/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 424/2022/DS-PT NGÀY 24/06/2022 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI NHÀ, ĐÒI TÀI SẢN, HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 17 và ngày 24 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 65/2022/TLPT-DS ngày 23 tháng 02 năm 2022 về việc “Tranh chấp đòi nhà, đòi tài sản, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1165/2021/DS-ST ngày 24 tháng 11 năm 2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 786/2022/QĐPT-DS ngày 26 tháng 5 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trí NĐ, sinh năm 1956 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 11/5 đường 17, khu phố 1, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1954 (có mặt) Địa chỉ: Số 9 đường 26, khu phố 2, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 006136 quyển số 02.TP/CC- SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng Lê Văn Dũng ngày 04/11/2017).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị BĐ, sinh năm 1948 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 245 đường L, phường A, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Huỳnh Tiến S, sinh năm 1960 (có mặt) Địa chỉ: Số 81/8 Quốc lộ 1K, khu phố 2, phường X, quận Đ (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo giấy ủy quyền số công chứng 000002860, quyển số 01 TP/CC- SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng Đông Thành Phố ngày 10/3/2018).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Trần Thị Kiều NLQ, sinh năm 1967 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 327 khu phố 5, phường A, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Bà Trần Thị Tuyết NLQ1, sinh năm 1969 (xin vắng mặt) Địa chỉ: Số 229 khu phố 1, phường A, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Ông Trần Chí NLQ2, sinh năm 1971 (xin vắng mặt).

Địa chỉ: Số 245 đường L, phường A, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

4/ Bà Trần Linh Phượng Yến NLQ3, sinh năm 1973 (vắng mặt).

Địa chỉ: 1808 S Caption Ave San Jose CA 95127, USA.

Người đại diện hợp pháp của bà Thanh: Ông Huỳnh Tiến S, sinh năm 1960 (có mặt) Địa chỉ: Số 81/8 Quốc lộ 1K, khu phố 2, phường X, quận Đ (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo giấy ủy quyền số công chứng 004519, quyển số 46/TP/CC- SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng Thủ Đức ngày 13/3/2018)

5/ Bà Nguyễn Thị NLQ4, sinh năm 1957 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 11/5 đường 17, khu phố 1, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

6/ Bà Cao Thị NLQ5, sinh năm 1942 (vắng mặt) Địa chỉ: D1 đường N, phường Bình An, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bà NLQ5: Bà Nguyễn Thị NLQ4, sinh năm 1957 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 11/5 đường 17, khu phố 1, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 008760/2017/UQ, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/12/2017 tại Văn phòng Công chứng Thủ Thiêm).

7/ Bà Nguyễn Thị Kim NLQ6, sinh năm 1953 (vắng mặt) Địa chỉ: Số 11/5 đường 17, khu phố 1, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bà Lài: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1954 (có mặt) Địa chỉ: Số 9 đường 26, khu phố 2, phường B, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 005933, quyển số 01.TP/CC- SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng Lê Văn Dũng ngày 17/5/2019).

8/ Ủy ban nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: Số 168 đường Trương Văn B, Phường L, Quận 2 nay là thành phố Đ, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Bà Huỳnh Thị Kim O – Chức vụ: Nhân viên phòng tiếp công dân, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Đ, Thành phố Hồ Chí Minh (xin vắng mặt).

Địa chỉ: Số 168 đường Trương Văn B, Phường Lợi, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số 3368/UBND-GUQ ngày 06/6/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức)

9/ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 2 (nay là thành phố Đ).

Người đại diện hợp pháp: Bà Huỳnh Thị Kim O – Chức vụ: Nhân viên phòng tiếp công dân, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Đ, Thành phố Hồ Chí Minh (xin vắng mặt).

Địa chỉ: Số 168 đường Trương Văn B, Phường L, Quận 2 (nay là thành phố Đ), Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo giấy ủy quyền số 504/GUQ-BBT ngày 11/5/2021 của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn là ông Nguyễn Trí NĐ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại Đơn khởi kiện ngày 12/3/2019 của nguyên đơn và các bản tự khai do người đại diện của nguyên đơn trình bày:

Năm 1989, ông Nguyễn Trí NĐ được mẹ ông là bà Nguyễn Thị Trí lập giấy ủy quyền tại Ủy ban nhân dân xã Bình Trưng nội dung ủy quyền cho ông được đứng tên hai căn nhà trong đó có nhà đất mang số 6/7A ấp An Phú, xã An Phú, huyện Thủ Đức (số mới 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2) diện tích 70m2, thuộc thửa số 73, tờ bản đồ số 66.

Do ông NĐ bận đi làm xa không về nhà thường xuyên nên năm 1995 ông có cho bà Nguyễn Thị BĐ (là chị ruột) về ở tại nhà đất số 6/7A ấp An Phú, xã An Phú, huyện Thủ Đức (số mới 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2) để buôn bán và trông coi nhà dùm cho ông NĐ.

Đến năm 2015, thông qua cán bộ địa chính của Ủy ban nhân dân phường An Phú, Quận 2 thì ông NĐ được biết căn nhà nêu trên của ông NĐ bị quy hoạch một phần diện tích khoảng 30m2 để mở đường Lương Định Của.

Năm 2017, ông NĐ phát hiện bà BĐ đứng tên của ông để nhận tiền đền bù là 1.522.403.083 đồng, phần diện tích nhà đất còn lại khoảng 40m2 bà BĐ không giao trả lại cho ông NĐ và được Ủy ban nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà Nguyễn Thị BĐ và ông Trần Văn Chín ngày 21/11/2003 hồ sơ gốc số 2535/2003. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án:

Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 2535/2003 ngày 21/11/2003 của Ủy ban nhân dân Quận 2, Buộc bà Nguyễn Thị BĐ trả phần diện tích còn lại là 29,9m2 của nhà đất 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2 thuộc thửa 72-1, 73-1, 74-1 tờ bản đồ số 66 (tài liệu năm 2003) theo bản vẽ hiện trạng ngày 16/3/2020 do Trung tâm Đo đạc bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh lập, Buộc bà BĐ trả lại số tiền bồi thường đã nhận là 1.522.403.083 đồng và số tiền bồi thường chưa nhận đối với phần diện tích đã bị thu hồi của căn nhà nêu trên là 652.458.464 đồng.

Ông Huỳnh Tiến S đại diện bị đơn trình bày:

Nguồn gốc nhà là của bà Nguyễn Thị BĐ và ông Trần Văn Chín tạo dựng, ngày 21/11/2003 ông Chín và bà BĐ đã được Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2535/200, cập nhật thay đổi ngày 16/11/2017. Nhà nước thu hồi 44,2m2, diện tích còn lại là 25,9m2 thuộc thửa 73, tờ bản đồ số 66 (BĐĐC năm 2002) phường An Phú, Quận 2 theo hồ sơ số 004703.TH.001. (Dự án đầu tư xây dựng đường Lương Định Của và nút giao thông Trần Não - Lương Định Của). Do đó, bà BĐ được Nhà nước bồi thường 2.174.861.547 đồng, bà BĐ đã nhận bồi thường 1.522.403.083 đồng còn lại chưa nhận 652.458.464 đồng do bị ông NĐ tranh chấp. Bị đơn không đồng ý với các yêu cầu của nguyên đơn, vì nhà đất này thuộc quyền sở hữu của bà BĐ, bà BĐ đã được nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận hợp pháp, nên khi được bồi thường thì bà BĐ được quyền nhận theo quy định pháp luật, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Tại bản tự khai ngày 22/12/2017, ngày 10/4/2019 và ngày 20/5/2019, bà Nguyễn Thị NLQ4 trình bày:

Bà NLQ4 là con ruột của bà Nguyễn Thị Trí (chết năm 2004). Bà Trí có 04 người con là bà Cao Thị NLQ5, bà Nguyễn Thị BĐ, ông Nguyễn Trí NĐ và bà Nguyễn Thị NLQ4. Năm 1973 bà Trí có mua căn nhà của bà Nguyễn Thị Huệ số nhà 6/7A xã An Phú nay là số nhà 245 khu phố 1 đường L, phường A, Quận 2. Sau khi mua nhà cả nhà chị bà là Nguyễn Thị BĐ về ở, sau này bà Trí có làm giấy để lại 02 căn nhà cho ông Nguyễn Trí NĐ theo giấy ủy quyền của Ủy ban nhân dân xã Bình Trưng”. Bà không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ kiện này đề nghị tòa giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà Cao Thị NLQ5 do bà Nguyễn Thị NLQ4 đại diện trình bày: Thống nhất với nội dung trình bày của bà NLQ4, bà NLQ5 là con ruột của bà Trí. Bà NLQ5 không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ kiện này đề nghị tòa giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà Trần Linh Phượng Yến NLQ3 có người đại diện hợp pháp là ông Huỳnh Tiến S, bà Trần Thị Kiều NLQ, ông Trần Chí NLQ2, bà Trần Thị Tuyết NLQ1 đều khai là con ruột của bà Nguyễn Thị BĐ, các ông bà đều thống nhất với ý kiến của bà BĐ, không có ý kiến yêu cầu độc lập tranh chấp trong vụ án này.

Tại bản tự khai ngày 07/8/2020 bà Huỳnh Thị Kim O là người đại diện hợp pháp của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 2 nay là thành phố Đ trình bày: Theo xác nhận hồ sơ pháp lý nhà đất số 60/UBND – XN ngày 27/5/2015 và số 16/UBND – XN ngày 18/4/2017 của Ủy ban nhân dân phường An Phú thì vị trí nhà đất giải tỏa số 245 Lương Định Của, khu phố 1, phường An Phú, Quận 2 (thuộc mộ phần thửa 72, 73 tờ bản đồ số 66 theo tài liệu bản đồ năm 2003) do bà Nguyễn Thị BĐ (là người thừa kế di sản của ông Trần Văn Chín chết để lại theo văn bản phân chia di sản thừa kế số 19037 do Văn phòng Công chứng Thủ Đức chứng nhận ngày 21/12/2016) là chủ sử dụng thuộc dự án đầu tư xây dựng đường Lương Định Của và nút giao thông Trần Não – Lương Định Của, Quận 2. Tổng diện tích giải tỏa: 44,9m2, diện tích xây dựng 44,9m2. Hiện trạng giải tỏa: một phần.

Nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà, đất: Toàn bộ phần đất giải tỏa 44,9m2 thuộc khuôn viên khu đất do ông Trần Văn Chín và bà Nguyễn Thị BĐ sử dụng để ở ổn định từ trước năm 1980. Trong đó, diện tích 44,2m2 đã được Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở số 2535/2003 ngày 21/11/2003 cho ông Chín và bà BĐ (tổng diện tích khuôn viên được cấp GCN là 70,1m2). Phần đất giải tỏa còn lại diện tích 0,7m2 chưa được cấp giấy chứng nhận do sai số đo đạc, có nguồn gốc cùng nguồn gốc được cấp Giấy chứng nhận nêu trên, không lấn chiếm. Hiện ông Chín đã chết, nhà đất được bà BĐ tiếp tục sử dụng để ở cho đến nay.

Nhà thuộc một phần ô số (1) diện tích 20,77m2 đã được cấp giấy chứng nhận. Toàn bộ vật kiến trúc còn lại xây dựng sau năm 2006 đến trước ngày thông báo thu hồi đất’’.

Ngày 26/4/2017, Hội đồng bồi thường dự án đầu tư xây dựng đường Lương Định Của và nút giao thông Trần Não – Lương Định Của, Quận 2 ký bảng chiết tích giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư số 14/AP như sau: Bồi thường, hỗ trợ về đất: Đất ở được cấp giấy chứng nhận: 1.995.630.000 đồng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận: 31.605.000 đồng; bồi thường, hỗ trợ công trình xây dựng, vật kiến trúc: 147.626.547 đồng. Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 2.174.861.547 đồng. Bà BĐ đã nhận 70% tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, 30% số tiền còn lại được gửi vào Kho bạc nhà nước ngày 26/12/2017. Về chính sách tái định cư: không đủ điều kiện tái định cư. Ngoài ra, bà BĐ được thưởng 7.500.000 đồng do chấp hành tốt chủ trương chính sách bồi thường. Về tranh chấp đòi tài sản giữa nguyên đơn và bị đơn là giao dịch dân sự giữa các bên, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản tự khai ngày 26/8/2020 của ông Nguyễn Minh Th và bà Nguyễn Ngọc H là người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân Quận 2 nay là thành phố Đ trình bày: Về kê khai, đăng ký: Theo tài liệu 299/TTg, thửa đất 464, tờ bản đồ số 03, xã An Phú, huyện Thủ Đức do Ủy ban nhân dân xã kê khai, đăng ký với diện tích 5.235m2, loại đất: Thổ. Theo Quyết định số 3376/QĐ-UB ngày 11/6/1999 của Ủy ban nhân dân Thành phố, Bà Nguyễn Thị BĐ – ông Trần Văn Chín có kê khai, đăng ký với diện tích 60m2; nguồn gốc đất: Đất do di dời ấp Chiến Lược, sử dụng từ năm 1962; Nhà tự tạo lập. Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 09/6/2003 bà Nguyễn Thị BĐ – ông Trần Văn Chín có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà, đất tọa lạc tại số 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2. Ngày 10/11/2003, Ủy ban nhân dân phường An Phú xác nhận với nội dung: Nhà và đất do bà BĐ và ông Chín tự tạo lập từ trước năm 1975 sử dụng cho đến nay. Ngày 21/11/2003, Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2535/2003 cho ông Trần Văn Chín – bà Nguyễn Thị BĐ đối với phần đất diện tích 70,1m2 thuộc thửa đất số 73, tờ bản đồ số 66 (Bản đồ địa chính năm 2002) tọa lạc tại số 245 Lương Định Của, ấp 2, phường An Phú, Quận 2. Ngày 16/11/2017, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận 2 xác nhận cập nhật thay đổi trên giấy chứng nhận với nội dung: Nhà nước thu hồi 44,2m2 (đã bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Quyết định số 1995/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Quận 2 ban hành ngày 09/5/2017), diện tích còn lại là 25,9m2 có số hiệu thửa là 73, tờ bản đồ số 66 (Bản đồ địa chính năm 2002), phường An Phú, Quận 2.Ủy ban nhân dân Quận 2 nhận thấy, việc Ủy ban nhân dân Quận 2 thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2535/2003 cho ông Trần Văn Chín – bà Nguyễn Thị BĐ đối với phần đất diện tích 70,1m2 thuộc thửa đất số 75, tờ bản đồ số 66 (Bản đồ địa chính năm 2002) tọa lạc tại số 245 Lương Định Của, ấp 2, phường An Phú, Quận 2 là đúng theo trình tự, thủ tục quy định. Do đó, đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án theo quy định, Ủy ban nhân dân Quận 2 không có ý kiến gì khác.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị Huệ tại biên bản lấy lời khai ngày 01/10/2018 trình bày: Bà xác nhận có bán căn nhà số 6/7A (có diện tích 70m2 nhà lá vách lá với giá 330.000 đồng) ấp An Phú, xã An Phú, huyện Thủ Đức nay là căn nhà số 245 Lương Định Của, khu phố 1, phường An Phú, Quận 2 cho bà Nguyễn Thị Trí theo “Tờ bán nhà ngày 30/10/1973”. Khi mua bán nhà chỉ làm giấy tay, bà xác nhận nội dung ghi trong giấy bán nhà là đúng sự thật và chữ ký bên người bán là của bà. Khi đó bà có nghe bà Trí nói mua cho con trai là ông Nguyễn Trí NĐ nhưng để cho con gái là bà Nguyễn Thị BĐ ở tạm vì ông NĐ còn nhỏ. Do tuổi già sức yếu nên bà Huệ xin được vắng trong quá trình giải quyết và xét xử tại Tòa án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1165/2021/DS-ST ngày 24 tháng 11 năm 2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định như sau:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trí NĐ, về việc:

- Hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2535/2003 do Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp ngày 21/11/2003.

- Buộc bà Nguyễn Thị BĐ trả phần diện tích còn lại là 29,9m2 của nhà, đất 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2 nay là thành phố Thủ Đức thuộc thửa 72-1, 73-1, 74-1 tờ bản đồ số 66 (tài liệu năm 2003) theo bản vẽ hiện trạng ngày 16/3/2020 do Trung tâm đo đạc bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh lập.

- Buộc bà Nguyễn Thị BĐ trả lại số tiền bồi thường đã nhận là 1.522.403.083 đồng và số tiền bồi thường chưa nhận đối với phần diện tích đã bị thu hồi của căn nhà nêu trên là 652.458.464 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/12/2021 nguyên đơn là ông Nguyễn Trí NĐ có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn là ông Nguyễn Trí NĐ (có bà Nguyễn Thị N đại diện theo ủy quyền) vẫn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ để làm rõ nguồn gốc căn nhà tranh chấp, cụ thể: Tại bản tự khai ngày 18/12/2017, bà BĐ thừa nhận nhà do mẹ ruột là bà Nguyễn Thị Trí mua, người làm chứng là bà Nguyễn Thị Huệ là người bán xác nhận bán nhà cho bà Trí chứ không phải bà BĐ. Sau khi có người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng, bà BĐ thay đổi lời khai cho rằng nhà do bà BĐ nhờ bà Trí đứng tên mua giùm nhưng khai nhận này mâu thuẫn với nội dung kê khai theo Quyết định số 3376/QĐ-UB ngày 11/6/1999 của Ủy ban nhân dân Thành phố thể hiện bà BĐ kê khai nguồn gốc do khai hoang đất của ấp chiến lược và tự xây dựng nhà. Mặt khác, ngày 14/3/1972, bà BĐ chuyển về ở tại căn nhà 6/7A nhưng chỉ đăng ký tạm trú, cho thấy nhà này không phải do bà BĐ mua.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị BĐ (có ông Huỳnh Tiến S đại diện theo ủy quyền) không đồng ý kháng cáo của nguyên đơn, yêu cầu Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm vì nguồn gốc nhà, đất tranh chấp do vợ chồng bà BĐ nhờ mẹ ruột bà BĐ là bà Trí đứng tên mua giùm từ bà Huệ, vì vợ chồng bà BĐ là cảnh sát chế độ cũ nên không tiện trực tiếp mua nhà. Sau khi mua nhà, bà BĐ sinh sống trong căn nhà này đến nay, quá trình sử dụng có kê khai, đăng ký vào năm 1980, 1999, và đến 2003 đã được Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, giấy ủy quyền ngày 14/8/1989 của bà Trí cũng không hợp pháp.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng thực hiện quyền, ngh a vụ theo đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ và đúng quy định pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ nào mới chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Tòa án đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai, người có quyền lợi, ngh a vụ liên quan là ông Trần Chí NLQ2, bà Trần Thị Tuyết NLQ1, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức và Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức, đều xin vắng mặt; Những người có quyền lợi, ngh a vụ liên quan khác, đều vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án vắng mặt các đương sự này.

[2] Hồ sơ vụ án thể hiện, nhà và đất tại số 6/7A ấp An Phú, xã An Phú, huyện Thủ Đức [số mới là 245 Lương Định Của, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Đ)] đã được Uỷ ban nhân dân Quận 2 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà Nguyễn Thị BĐ và ông Trần Văn Chín vào ngày 21/11/2003.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày căn nhà số 6/7A (nay là số 245 Lương Định Của) do bà Nguyễn Thị Trí (mẹ của ông Nguyễn Trí NĐ và bà Nguyễn Thị BĐ) nhận chuyển nhượng vào năm 1973, sau đó, ủy quyền lại cho ông NĐ. Năm 1995, ông NĐ cho vợ chồng bà BĐ vào ở nhờ.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng bà Trí chỉ đứng tên mua giùm bà BĐ.

Như vậy, vấn đề cần phải làm rõ trong vụ án là bà Trí mua căn nhà trên là thuộc quyền sở hữu của bà Trí hay chỉ mua giùm bà BĐ.

[3] Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào giấy chứng nhận hộ khẩu thường trú thể hiện bà BĐ cùng chồng và các con đã sinh sống thường trú tại căn nhà 6/7A (nay là 245 Lương Định Của) từ năm 1973 đến nay, để xác định căn nhà trên do bà Trí mua giùm bà BĐ là chưa đủ cơ sở. Bởi lẽ:

- Giấy chứng nhận hộ khẩu thường trú có ý ngh a thể hiện gia đình bà BĐ có sinh sống tại căn nhà đang tranh chấp, nhưng không phải là giấy tờ chứng minh bà BĐ có quyền sở hữu nhà.

- Tại Biên bản lấy lời khai ngày 01/10/2018 (BL 191), bà Nguyễn Thị Huệ là người làm chứng trình bày: “…Tôi xác nhận người mua căn nhà 6/7A ấp An Phú, xã An Phú, huyện Thủ Đức là bà Nguyễn Thị Trí...”. Lời trình bày của bà Huệ phù hợp với lời trình bày của bà Nguyễn Thị NLQ4, tại bản tự khai ngày 10/4/2019 có nội dung: “…Năm 1973 mẹ tôi có mua căn nhà của chị Nguyễn Thị Huệ số nhà 6/7A xã An Phú nay là số nhà 245 khu phố 1 đường L, phường A, Quận 2. Sau khi mua nhà cả nhà chị tôi là Nguyễn Thị BĐ về ở, sau này mẹ tôi có làm giấy để lại 02 căn nhà cho anh Nguyễn Trí NĐ theo giấy ủy quyền của Ủy ban nhân dân xã Bình Trưng”.

- Ông NĐ cho rằng bà Trí ủy quyền cho ông quản lý, sử dụng căn nhà từ năm 1989, đến năm 1995 ông đi làm ăn xa và cho gia đình bà BĐ vào ở nhờ. Theo nội dung này thì ngoài gia đình bà BĐ, ông NĐ đã có sinh sống tại căn nhà trên đến năm 1995.

Do vậy, việc gia đình bà BĐ sinh sống tại căn nhà đang tranh chấp từ năm 1973 đến nay chỉ thể hiện bà BĐ có quản lý, sử dụng nhà đất đang tranh chấp, nhưng chưa đủ căn cứ để chứng minh bà BĐ có quyền sở hữu đối với nhà, đất trên.

[4] Để làm rõ vấn đề đã nêu tại mục [2] thì Tòa án cần phải thu thập chứng cứ làm rõ một số nội dung sau:

- Nguồn tiền mua căn nhà số 6/7A là do ai chi trả? Khi mua nhà ngoài bà Trí còn có ai đi cùng chứng kiến việc mua, trả tiền nhà hay không? - Ngoài gia đình bà BĐ thì bà Trí, ông NĐ và những người con khác của bà Trí có cư trú tại căn nhà trên không? Nếu có thì trong khoảng thời gian nào và được cư trú tại căn nhà trên do được bà BĐ cho ở nhờ hay là sinh sống cùng với bà Trí. Sau khi mua nhà nêu trên, những ai là người đăng ký Hộ khẩu thường trú tại địa chỉ của căn nhà này.

- Theo xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà đất của Uỷ ban nhân dân phường An Phú khi thực hiện bồi thường đối với diện tích đất thu hồi thì phần đất trên do vợ chồng ông Chín, bà BĐ sử dụng để ở ổn định từ trước năm 1980, nhưng không nêu rõ căn cứ để ông Chín, bà BĐ sử dụng đất là do khai hoang, nhận chuyển nhượng hay là thông qua giao dịch khác. Tại tờ đăng ký nhà, đất ngày 05/8/1999 bà BĐ kê khai nguồn gốc nhà đất như sau: Đất do di dời ấp chiến lược, nhà tự lập từ 1962. Trong khi đó, tại bản tự khai ngày 18/12/2017 thì bà BĐ lại trình bày nguồn gốc nhà đất là do bà nhờ mẹ ruột là bà Trí mua giùm của bà Huệ ngày 30/10/1973. Như vậy, chính trong lời trình bày của bà BĐ đã không có sự thống nhất về nguồn gốc nhà, đất, nên bản án của Tòa án cấp sơ thẩm xác định nhà, đất đang tranh chấp là của bà BĐ nhờ bà Trí mua giùm là chưa đủ cơ sở vững chắc.

- Mặt khác, theo văn bản số 256/TS-VPĐK-LT ngày 10/8/2018 của Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường cung cấp thể hiện: Phần đất tranh chấp theo Trích sao Sổ địa bộ thì lô đất trên có nguồn gốc do bà Lê Thị Tính và chồng là ông Lê Văn Lành nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Tám và vợ bà Trần Thị Lai đoạn mãi. Chiếu chứng thư, trước bạ Gia Định ngày 01/5/1972 quyển 41, tờ 38 số 209 đăng ký ngày 15/5/1972. Nhưng theo “Tờ bán nhà ngày 30/10/1973” và trình bày của đương sự thì người bán nhà, đất cho bà Trí là bà Nguyễn Thị Huệ. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm, cần thu thập tài liệu xác định cơ sở để bà Huệ có được quyền sở hữu đối với nhà đất trên, mối quan hệ giữa bà Huệ với bà Tính, ông Lành (những người có quyền sở hữu nhà đất năm 1972). Việc làm rõ nội dung này có ý ngh a xác định bà Huệ có quyền chuyển nhượng nhà, đất trên không hay phần đất này thực chất là đất do di dời ấp chiến lược từ năm 1962 như bà BĐ đã kê khai, để làm cơ sở xác định nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp.

- Năm 1989, bà Trí có làm giấy ủy quyền cho ông NĐ được quyền quản lý, sử dụng 02 căn nhà trong đó có căn nhà số 6/7A thì bà BĐ có biết và có ý kiến như thế nào? Ngược lại, năm 1999 bà BĐ kê khai, đăng ký đến năm 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì bà Trí, ông NĐ và những người con khác của bà Trí có biết việc này không? Vì các nội dung này có ý ngh a chứng minh ý chí của các bên đương sự tại thời điểm diễn ra các sự kiện liên quan đến quyền sở hữu nhà, đất đang tranh chấp, từ đó làm căn cứ xác định lời trình bày của ông NĐ hay của bà BĐ là đúng bản chất sự việc.

[5] Đối với chứng cứ ông NĐ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là Giấy ủy quyền cho rằng bà Trí ký vào ngày 14/8/1989 có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Bình Trưng.

Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Việc xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã Bình Trưng là không có giá trị pháp lý vì ngày xác nhận trước ngày bà Trí ký giấy ủy quyền. Về nội dung, bà Trí chỉ ủy quyền cho ông NĐ được quản lý, sử dụng không thể hiện việc tặng cho nhà đất cho ông NĐ. Theo quy định của Bộ luật dân sự, việc ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực khi người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, nên từ năm 2004 (khi bà Trí chết) thì giấy ủy quyền này đã hết hiệu lực.

Xét, theo nội dung giấy ủy quyền năm 1989 thì bà Trí ủy quyền cho ông NĐ được quản lý, sử dụng 02 căn nhà gồm: Căn nhà số 411 ấp Tây A, xã Bình Trưng, huyện Thủ Đức (nay là số 11/5 Đường 17, khu phố 1, phường Bình Trưng Tây) và căn nhà số cũ 6/7A ấp An Phú, xã An Phú (số mới 245 khu phố II, ấp An Phú, xã An Phú). Đối với nhà, đất tại số 411: Ngày 26/3/2004 ông NĐ có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, theo đó ông NĐ kê khai nguồn gốc nhà, đất là do bà Trí chết để lại cho ông thừa hưởng. Ngày 13/5/2004, ông NĐ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà trên với tư cách là người đại diện thừa kế của ông Nguyễn Thành Lược và bà Nguyễn Thị Trí. Năm 2006, ông NĐ bà NLQ4 đã làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của ông Lược, bà Trí, có nội dung bà BĐ đã nhường quyền thừa kế đối với căn nhà số 411 cho ông NĐ. Nội dung này thể hiện bà BĐ đã công nhận căn nhà số 411 là của bà Trí và việc bà Trí cho ông NĐ căn nhà trên. Do vậy, việc làm rõ khi đó, bà BĐ có biết, và có ý kiến như thế nào đối với giấy ủy quyền ngày 14/8/1989 có ý ngh a xác định căn nhà đang tranh chấp (là một trong hai căn nhà được nêu trong giấy ủy quyền) là của bà Trí hay của bà BĐ.

Mặt khác, giấy ủy quyền nêu trên lại có sự khác nhau về ngày bà Trí ký với ngày Ủy ban ký xác nhận, lẽ ra, cấp sơ thẩm phải thu thập ý kiến của Ủy ban để làm rõ vì sao có sự khác nhau này và thu thập chứng cứ làm rõ ý chí của bà Trí khi đó ủy quyền cho ông NĐ để quản lý sử dụng hay thực chất là tặng cho ông NĐ căn nhà đang tranh chấp nhưng cấp sơ thẩm chưa thực hiện là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ để giải quyết triệt để vụ án.

[6] Ngoài ra, việc làm rõ nội dung nêu tại mục [5] còn là cơ sở để xem xét yêu cầu khởi kiện của ông NĐ. Nếu căn nhà số 6/7A là của bà BĐ (do bà Trí mua giùm) thì yêu cầu khởi kiện của ông NĐ không có cơ sở được chấp nhận. Nhưng nếu căn nhà trên là của bà Trí thì đây là di sản thừa kế chưa chia (trường hợp bà Trí chỉ ủy quyền quản lý, sử dụng chứ không tặng cho). Do vậy, trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án cần giải thích, thu thập lời khai, ý kiến trình bày của những người con còn lại của bà Trí gồm bà NLQ5, bà BĐ, bà NLQ4 (theo trình bày của đương sự) đối với tài sản tranh chấp. Từ đó, xác định yêu cầu của đương sự để làm căn cứ xác định quan hệ tranh chấp cần giải quyết trong vụ án.

[7] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét phúc thẩm xét thấy, bản án của Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ để giải quyết nội dung vụ án mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật. Lập luận này cũng là cơ sở không chấp nhận đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa.

[8] Bản án sơ thẩm bị hủy như phân tích nêu tại mục [7], nên Hội đồng xét xử không xem xét đến nội dung vụ án.

[9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người kháng cáo là ông Nguyễn Trí NĐ không phải chịu theo quy định pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là ông Nguyễn Trí NĐ (có bà Nguyễn Thị N đại diện theo ủy quyền); Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 1165/2021/DS-ST ngày 24/11/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định pháp luật.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Trí NĐ không phải chịu.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./