Bản án về tranh chấp đòi lại tài sản số 701/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 701/2024/DS-PT NGÀY 14/08/2024 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI LẠI TÀI SẢN

Vào ngày 14 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 513/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp đòi tài sản”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 250/2024/DS-ST ngày 17 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện L bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3672/2024/QĐ-PT ngày 08 tháng 7 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa số 10732/2024/QĐ-PT ngày 30 tháng 7 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Phạm Minh A, sinh năm: 1989;

Địa chỉ: 871A B, Phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Văn E, sinh năm 1955; Địa chỉ:

871A B, Phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh, (Có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông A: Ông Hồ Hữu G - Luật sư thuộc Văn phòng luật sư I- Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, (Có mặt).

Bị đơn: Bà Trần Thị Thùy H, sinh năm: 1972;

Địa chỉ: 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh;

Người đại diện hợp pháp: Ông Trần Văn P, sinh năm 1976, (Có mặt). Địa chỉ:

16A Q, Phường C, Thành phố A1, Tỉnh B1.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Phạm Hồng S, sinh năm 1966;

Địa chỉ: 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh;

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Văn E, sinh năm 1955; Địa chỉ:

871A B, Phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt) 2. Ông Phạm Văn T, sinh năm 1972; (Vắng mặt).

3. Ông Phạm Nhựt U, sinh năm 1991; (Vắng mặt).

4. Bà Phạm Thị Nhã V, sinh năm 2001; (Vắng mặt).

Cùng địa chỉ: 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyên đơn trình bày:

NỘI DUNG VỤ ÁN

Căn nhà số 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh là ông Phạm Minh A mua của ông Phạm Hồng S vào ngày 08/12/2021 tại Phòng Công chứng X, Thành phố Hồ Chí Minh. Đến ngày 05/01/2022 thì được Uỷ ban nhân dân huyện L cập nhật sang tên cho ông Phạm Minh A theo Giấy chứng nhận hồ sơ gốc số 1529/2008/UB-HCN ngày 25/7/2008 (kèm theo Giấy chứng nhận số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00517/3B QSDĐ/5865/UB ngày 28/8/2001).

Sau khi hoàn tất thủ tục đăng bộ, ông A đã liên hệ với Bà H để ký lại hợp đồng thuê nhà theo các điều kiện theo hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019 giữa Bà H và ông A nhưng Bà H không đồng ý và cũng không thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 10/01/2022.

Do Bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên ông A yêu cầu khởi kiện đối với Bà H và yêu cầu Tòa án giải quyết:

Hủy hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019 giữa Bà H và ông S;

Buộc Bà H rời khỏi căn nhà 165 đường K, KDC M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh;

Buộc Bà H trả số tiền thuê nhà từ 10/01/2022 đến 30/4/2023 là 16 tháng, mỗi tháng 4.500.000 đồng, tổng là 72.000.000 đồng (Bảy mươi hai triệu đồng).

Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn chỉ yêu cầu khởi kiện:

Buộc Bà Trần Thị Thùy H và các thành viên đang cư trú trong căn nhà 165 đường K, KDC M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh có trách nhiệm trả lại nhà do ông Phạm Minh A đang đứng quyền sở hữu.

Bị đơn trình bày:

Gia đình Bà H gồm có 04 người gồm ông Phạm Văn T, ông Phạm Nhựt U, bà Phạm Thị Nhã V, và bà. Vào 10/10/2013, Bà H ký hợp đồng với ông S thuê căn nhà 165 đường K, KDC M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh, thời hạn thuê là đến ngày 10/4/2016; Sau đó ký tiếp hợp đồng thuê ngày 21/01/2016 thời hạn thuê đến ngày 30/4/2020; Sau đó ký tiếp hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019 thời hạn thuê là đến ngày 21/7/2025.

Trong thời gian thuê thì bà không vi phạm nghĩa vụ trả tiền, trả đều hàng tháng vào ngày 10 tây là 4.500.000 đồng. Từ năm 2015 đến tháng 12/2021 ông S đồng ý chỉ yêu cầu bà thanh toán 2.000.000 đồng/tháng. Từ tháng 01/2022 đến nay thì bà trả tiền thuê hàng tháng cho ông S với số tiền 4.500.000 đồng/tháng.

Ông S có nói với bà là hợp đồng thuê cũ vẫn được giữ nguyên.

Trong thời thuê thì ông A có gặp bà để yêu cầu ký hợp đồng thuê nhà tuy nhiên ông A không nói chuyện đàng hoàng, rõ ràng nên bà không đồng ý ký lại hợp đồng.

Với yêu cầu khởi kiện của ông A thì bà yêu cầu: tiếp tục thực hiện hợp đồng theo hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019; không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì:

Hợp đồng của Bà H và ông S còn hiệu lực tới ngày 21/7/2025.

Bà H có yêu cầu phản tố nội dung buộc ông Phạm Minh A phải bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà số tiền tương ứng với 30.000.000 đồng/tháng nhân với thời hạn còn lại của hợp đồng. Tính đến ngày 21/7/2025 thì thời gian còn lại là 14 tháng, tương ứng với tiền là 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hồng S trình bày:

Ông có ký giấy tặng cho nhà đất số 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh tại Văn phòng Công chứng, người được tặng là ông Phạm Minh A.

Ngày 10/10/2013 ông ký hợp đồng với Bà H thời hạn thuê là đến ngày 10/4/2016; Sau đó ký tiếp hợp đồng thuê ngày 21/01/2016 thời hạn thuê đến ngày 30/4/2020 hợp đồng hiện tại là ngày 21/7/2019 kết thúc hợp đồng là 21/7/2025. Trong thời gian thực hiện 03 hợp đồng trên từ ngày 10/10/2013 đến nay thì năm 2013 đến 2015 ông nhận đủ số tiền thuê nhà là 4.500.000 đồng/tháng. Từ 2016 đến 12/2022 do thương hoàn cảnh Bà H nên ông đồng ý chỉ lấy tiền thuê là 2.000.000 đồng/tháng. Đến tháng 01/2023 thì Bà H mới đóng lại số tiền là 4.500.000 đồng/tháng.

Với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông có ý kiến là hai bên hòa giải với nội dung là giữ nguyên hợp đồng và Bà H tiếp tục trả tiền thuê nhà hàng tháng cho ông.

Ông A yêu cầu Bà H trả tiền thuê hàng tháng từ ngày 10/01/2022 thì ông không đồng ý vì Bà H đã trả tiền cho ông đầy đủ không thiếu tháng nào.

Khi lập hợp đồng cho đất với ông A thì hai bên không lập biên bản hoặc văn bản thỏa thuận về việc thuê nhà của gia đình Bà H.

Ông S có đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T, ông Phạm Nhựt U, bà Phạm Thị Nhã V trình bày:

Ông bà là chồng và con của Bà H, hiện đang ở trong căn nhà nói trên cùng gia đình và ông S, ý kiến của ông, bà là thống nhất với ý kiến của bà Trần Thị Thùy H.

Bản án số 250/2024/DS-ST ngày 17 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện L đã tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Minh A đối với bị đơn bà Trần Thị Thùy H về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản”.

Buộc bà Trần Thị Thùy H, sinh năm 1972; ông Phạm Văn T, sinh năm 1972; ông Phạm Nhựt U, sinh năm 1991; bà Phạm Thị Nhã V, sinh năm 2001 phải di dời toàn bộ tài sản đang tồn tại trong nhà và trả lại hiện trạng nhà số 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 108m2 thuộc thửa 482-602 trên đất có nhà cấp N với số tầng 2, diện tích sử dụng là 164,4 m2 toạ lạc tại xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy chứng nhận số 1529/2008/UB-HCN ngày 25/7/2008 (kèm theo Giấy chứng nhận số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00517/3B QSDĐ/5865/UB ngày 28/8/2001).

Đình chỉ yêu cầu của ông Phạm Minh A về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Phạm Hồng S và bà Trần Thị Thùy H.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa ông Phạm Hồng S và bà Trần Thị Thùy H nếu có phát sinh tranh chấp thì nộp đơn khởi kiện ở vụ án khác.

Bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Trần Thị Thùy H đối với ông Phạm Minh A về việc yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Về chi phí tố tụng: Bà Trần Thị Thùy H phải chịu chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng). Do ông Phạm Minh A đã tạm nộp chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) nên bà Trần Thị Thùy H có trách nhiệm trả lại cho ông A số tiền là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).

Ngoài ra bản ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 29/5/2024, Bà H, ông T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm đề nghị ông A tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến hết thời hạn thuê ngày 21/7/2025; nếu không đồng ý thì phải bồi thường số tiền 420.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn trình bày: Không đồng ý yêu cầu kháng cáo của Bà H, ông T;

Đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên án sơ thẩm.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày: Yêu cầu kháng cáo của ông A là không có cơ sở vì khi ông A mua nhà và có yêu cầu Bà H ký lại hợp đồng thê nhà với ông theo nội dung và giá thuê đã ký với ông S trước đây nhưng Bà H từ chối. Ông A đã lập vi bằng đầy đủ thủ tục thông báo ký lại hợp đồng thuê. Đối với hợp đồng thuê nhà giữa ông S với Bà H thì Bà H có thể kiện ông S bằng vụ án khác.

Bị đơn trình bày: Giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị tiếp tục được thuê nhà đến hết hợp đồng ngày 21/7/2025 hoặc hết Tết nguyên đán. Nếu ông A đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường số tiền 420.000.000 đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Phạm Văn T, ông Phạm Nhật Trường, bà Phạm Thị Nhã V vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về hình thức: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm cho đến trước khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành phiên tòa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình.

Về thời hạn kháng cáo của các đương sự là còn trong hạn luật định.

Ông Phạm Văn T vắng mặt tại phiên toà phúc thẩm: Đề nghị đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Văn T.

Về nội dung kháng cáo: Tòa cấp sơ thẩm đã nhận định, quyết định bản án khách quan toàn diện, phù hợp với chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, bị đơn kháng cáo là không có cơ sở.

Vì vậy, đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Bà H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông T nộp trong thời hạn theo quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 được chấp nhận xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông U, bà Nhã V đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt nên Toà xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ông Phạm Văn T có đơn xin hoãn phiên toà ngày 14/8/2024 do mới xuất viện nên không đủ sức khoẻ và kèm theo hồ sơ nhập viện ngày 01/8/2024 và xuất viện ngày 6/8/2024: xét đây không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên yêu cầu hoãn phiên toà của ông T là không có cơ sở chấp nhận, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt ông T.

[3] Về nội dung kháng cáo:

Xét đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng số 08239 vào ngày 08/12/2021 tại Phòng Công chứng X, Thành phố Hồ Chí Minh, cập nhật sang tên ông Phạm Minh A ngày 05/01/2022 theo Giấy chứng nhận hồ sơ gốc số 1529/2008/UB-HCN ngày 25/7/2008 (kèm theo Giấy chứng nhận số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00517/3B QSDĐ/5865/UB ngày 28/8/2001).

Xét trong thời gian chuyển nhượng giữa ông S và ông A tồn tại hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019 có thời hạn 05 năm (đến 21/7/2025) giữa Bà H và ông S.

Căn cứ theo Điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”. Như vậy sau khi tài sản trên đã cập nhật biến động cho ông A thì ông A là chủ sở hữu hợp pháp phần nhà đất trên.

Căn cứ Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện thuê nhà ở đã ký trước đó, trường hợp các bên có thoả thuận khác…” Xét nguyên đơn ông A đã liên hệ với Bà H để ký lại hợp đồng thuê nhà theo các điều kiện theo hợp đồng thuê nhà ngày 21/7/2019 giữa Bà H và ông A nhưng Bà H không đồng ý. Như vậy ông A đã thực hiện các nghĩa vụ của mình theo quy định. Phía Bà H không ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu hợp pháp là lỗi của Bà H.

Vào các ngày 07/9/2022 và ngày 16/9/2022 ông Phạm Minh A có thực hiện giao văn bản “Thông báo về việc thực hiện hợp đồng thuê và cho thuê căn nhà số 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh” và có thông báo ngày giờ để tiến hành giải quyết hợp đồng thuê nhà với Bà Trần Thị Thùy H nhưng Bà H không đến để giải quyết.

Từ nhận định trên đã xác định ông A là chủ sở hữu hợp pháp nên yêu cầu Bà H phải giao trả tài sản trên lại cho ông Phạm Minh A.

Phía Bà Trần Thị Thùy H có đơn yêu cầu phản tố không đồng ý trả lại nhà- đất trên và yêu cầu ông Phạm Minh A phải bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà số tiền tương ứng với 30.000.000 đồng/tháng nhân với thời hạn còn lại của hợp đồng. Tính đến ngày 21/7/2025 thì thời gian còn lại là 14 tháng, tương ứng với tiền là 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng) .

Xét giao dịch thuê nhà được thực hiện giữa Bà H và ông S nên đối tượng yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà không phải là ông A, xét thấy yêu cầu này là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Xét hợp đồng thuê nhà là hợp đồng ký kết giữa Bà Trần Thị Thùy H và ông Phạm Hồng S, phía Bà H không có yêu cầu giải quyết hậu quả khi chấm dứt hợp đồng giữa bà và ông S nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết. Nếu có phát sinh tranh chấp thì nộp đơn khởi kiện ở vụ án khác.

Từ những nhận định trên bản án sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của Bà Trần Thị Thùy H đối với ông Phạm Minh A về yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng là có cơ sở.

Đối với số người thực tế đang cư ngụ trong căn nhà 165 đường K, Khu dân cư M, ấp N, xã M, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh gồm ông Phạm Văn T, sinh năm 1972; ông Phạm Nhựt U, sinh năm 1991; bà Phạm Thị Nhã V, sinh năm 2001 và bà Trần Thị Thùy H. Do hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt nên phía Bà H và các ông bà Phạm Văn T, Phạm Nhựt U, Phạm Thị Nhã V phải di dời toàn bộ tài sản di dời toàn bộ tài sản và giao trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp là ông Phạm Minh A.

Căn cứ vào Điều 163, Điều 166, Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2015, bản án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là có cơ sở.

Yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Do ông T vắng mặt tại phiên toà phúc thẩm nên đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Phạm Văn T.

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu của bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí;

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 227, Điều 228, Điều 272, Điều 273, Khoản 2 Điều 296 và Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, Điều 163, Điều 166, Điều 169, Điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 133 của Luật Nhà ở năm 2014;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự; Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Bà Trần Thị Thùy H.

Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 250/2024/DS-ST ngày 17/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện L.

2. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T.

3. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn Bà Trần Thị Thùy H phải nộp án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng án phí do Bà H đã nộp theo biên lai số 0033954 ngày 29/5/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện L. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T phải nộp án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng án phí do ông T đã nộp theo biên lai số 0033955 ngày 29/5/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện L.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.