Bản án về tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số 191/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 191/2023/DS-PT NGÀY 22/02/2023 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI LẠI TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Trong các ngày 15 và 22 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 286/DSPT ngày 05 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Yêu cầu hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do bản án dân sự sơ thẩm số: 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 6527/2022/QĐPT-DS, ngày 28 tháng 12 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 791/2023/QĐPT-DS ngày 16 tháng 01 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Trung L, sinh năm 1968. (Có mặt) Địa chỉ: Số C, đường M, Phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Võ Văn S, sinh năm 1971. (Vắng mặt) Địa chỉ: Số C, đường C, khu phố G, Phường C, Thành phố T, Tỉnh Tây Ninh.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1961. (Có mặt) Địa chỉ: Số G, đường N, tổ B, ấp C, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Thanh C, sinh năm: 1978. (Có mặt) Địa chỉ: số E, đường N, tổ A, ấp C, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Trần Thị N, sinh năm 1966. (Có mặt) Địa chỉ: số A, đường Đ, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Ông Nguyễn Mạnh H, sinh năm 1974. (Vắng mặt) Hộ khẩu thường trú: Số B, khu phố C, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú: số A, đường N, khu phố A, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Văn phòng C2 - Người đại diện theo pháp luật ông Dương Thái H1. (Vắng mặt) Địa chỉ: Số A, Tỉnh lộ 8, khu phố B, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Bà Lê Kim P, sinh năm 1988. (Có mặt)

+ Trẻ Mai Nhật H2, sinh năm 2012 - Có bà Lê Kim P (Mẹ ruột) là người đại diện theo pháp luật.

Cùng địa chỉ: Số G, đường N, Tổ B, ấp C, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người làm chứng: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1963. (Vắng mặt) Địa chỉ: số A, đường N, ấp Đ, xã N, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị B - Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn Ông Trần Trung L và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông L là ông Võ Văn S thống nhất trình bày:

- Về nguồn gốc phần đất tranh chấp: Phần đất tranh chấp có diện tích 3.194,3m² thuộc thửa đất số 64, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 229756, số vào sổ cấp giấy CH 06217 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị B đứng tên vào ngày 16 tháng 12 năm 2016. Ngày 03 tháng 9 năm 2020, bà B đã làm văn bản ủy quyền có chứng thực của Văn phòng C2, công chứng số 002207 cho ông Nguyễn Mạnh H, sinh năm 1975; Địa chỉ: số B, khu phố C, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên lạc: số A, đường N, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở văn bản ủy quyền này, ngày 18 tháng 11 năm 2020, ông H đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn bộ diện tích diện tích 3.194,3m² nói trên cho bà Trần Thị N, sinh năm 1966; Địa chỉ: A - 20, đường Đ, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh, hợp đồng đã được Văn phòng C2 chứng thực số 029647, ngày 18 tháng 11 năm 2020 và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C chứng nhận tại trang 4 của giấy chứng quyền sử dụng đất số CE 229756. Ngày 05 tháng 5 năm 2021, bà N đà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn bộ diện tích 3.194,3m² nói trên cho ông Trần Trung L, sinh năm 1968; Địa chỉ: Số C, đường M, Phường I, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, hợp đồng đà được Văn phòng C3; Địa chỉ: số D, đường H, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh chứng thực số: 003342, Quyển số: 5/2021/TP/CC/HĐGD ngày 05 tháng 5 năm 2021 và Văn phòng đăng ký đất đai huyện C chứng nhận chuyển nhượng cho ông Trần Trung L vào ngày 06 tháng 5 năm 2021, tại trang 4 của giấy chứng quyền sử dụng đất số CE 229756.

Đối với hợp đồng ủy quyền giữa bà B và ông H, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và bà N, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N và ông L đều đã được phòng công chứng chứng thực. Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N và ông L đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C chứng nhận chuyển nhượng cho ông L vào ngày 06 tháng 5 năm 2021 tại trang 4 của giấy chứng quyền sử dụng đất số CE 229756, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bà N và ông L đã hoàn thành theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật đất đai. Quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu của ông L đã được xác lập theo đúng quy định tại Bộ luật Dân sự. Do ông L và bà B không thương lượng, thỏa thuận được với nhau nên việc ông L khởi kiện “Đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất” đối với bị đơn là bà B là hoàn toàn có căn cứ và đúng quy định của pháp luật vì ông L đã xác lập quyền sở hữu đối với khu đất tranh chấp trên.

* Tại phiên toà, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định: Buộc bà Nguyễn Thị B, bà Lê Kim P, cháu Mai Nhật H2 (Có bà Lê Kim P là người giám hộ) phải giao trả cho ông Trần Trung L diện tích đất 2.661,3m² (Tại khu 2 bản vẽ sơ đồ nhà đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 của Công ty TNHH Đ), thuộc một phần thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, xã T, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CE 229756, số vào sổ cấp GCN: CH06127 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 16 tháng 12 năm 2016 đứng tên bà Nguyễn Thị B, cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Trung L ngày 06 tháng 5 năm 2021. Ông L được quyền sở hữu quyền sử dụng đất này. Đồng thời, ông L đà đồng ý, tự nguyện giao lại cho bà B 01 phần đất có diện tích khoảng 533m²; Chiều ngang mặt trước là 10,81 mét; Chiều ngang mặt sau một cạnh dài 5,96m, một cạnh dài 4,82m; Chiều dài phần đất: một cạnh dài 24,8m, một cạnh dài 73,4m, trên đất có 02 ngôi nhà mà hiện bà B cùng con cháu đang sinh sống nhằm giúp bà B có nơi sinh sống, ổn định cuộc sống sau này. Đồng thời, ông L đồng ý hỗ trợ cho bà B số tiền cây trồng trên đất theo giá đã định là 200.000.000 đồng, thi hành một lần khi bản án có hiệu lực pháp luật. Đối với yêu cầu phản tố của bà B, ông L đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu của bà B.

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn Thị B và người đại diện theo ủy quyền là Ông Trần Thanh c cùng thống nhất trình bày:

Do bà B có thiếu nợ ngân hàng nên có nhu cầu bán đất trả nợ, qua sự giới thiệu của ông Nguyễn Thanh T bà B gặp ông Nguyễn Mạnh H. Ngày 03 tháng 9 năm 2020, bà B có ký văn bản thỏa thuận bán cho ông H một thửa đất chiều ngang 1 Om dài hết đất, diện tích 740m², thuộc một phần nhà và đất thửa số 64 với giá 1.500.000.000 đồng, ông H mới đưa cho bà B 500.000.000 đồng còn thiếu 1.000.000.000 đồng, bà B đã nhiều lần đòi nhưng ông H nói đang kẹt tiền nên từ từ trả. Ông H có nói với bà B để tiện cho việc tách phần diện tích đất 740m² mà bà B đà bán cho ông H thì bà B phải làm hợp đồng ủy quyền cho ông H được toàn quyền quyết định đối với nhà và đất thửa số 64. Do đó, ngày 03 tháng 9 năm 2020 bà B đến Văn phòng C2 ủy quyền cho ông H để ông H làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, một thời gian sau bà B nhận được giấy mời của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi thì bà B mới biết ông H đã bán toàn bộ thửa đất số 64 cho bà N và bà N đã bán cho ông L.

Ngày 18 tháng 01 năm 2022, bà B có làm đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án: Hủy hợp đồng ủy quyền số 022207 ngày 03 tháng 9 năm 2020 tại Văn phòng C2 giữa bà B với ông H, giải quyết hậu quả của việc tuyên hủy hợp đồng. Buộc ông H phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng theo nội dung bản thỏa thuận ngày 03 tháng 9 năm 2020, cụ thể ông H phải hoàn thành việc tách thửa và thanh toán nốt cho bà B số tiền còn lại là 1.000.000.000 đồng, bà B sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất có chiều ngang 10m, chiều dài hết đất, tổng diện tích 740m² sang cho ông H như đã thỏa thuận.

Ngày 15 tháng 4 năm 2022, người đại diện theo ủy quyền của bà B là ông Trần Thanh C có làm bản tự khai thể hiện nội dung thay đổi yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng ủy quyền số 022207 ngày 03 tháng 9 năm 2020 tại Văn phòng C2 giữa bà B với ông H; Hủy văn bản thỏa thuận chuyển nhượng phần đất chiều ngang 10m, chiều dài hết đất, diện tích 740m², thuộc một phần thửa đất số 64; Yêu cầu ông H trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 229756 ngày 16 tháng 12 năm 2016 cho bà B. về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng giữa bà B và ông H, bà B sẽ tiếp tục đăng bán phần đất 740m², sau đó hoàn trả lại cho ông H số tiền cọc 500.000.000 đồng với điều kiện ông H phải chịu mọi chi phí đi lại, phí Tòa án. Nội dung thay đổi này, được bà B xác định lại tại đơn xin sửa đổi yêu cầu phản tố ngày 24 tháng 6 năm 2022.

* Tại phiên tòa bà B xác định: Đối với yêu cầu đơn nhờ luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà B, yêu cầu văn phòng cử luật sư Đặng Văn Y - Trưởng văn phòng Luật sư Đặng Văn Y. Nay, bà B không yêu cầu ông Đặng Văn Y bảo vệ nữa. Đồng thời, Văn phòng Luật sư Đặng Văn Y có thông báo không tham gia quá trình tố tụng và không tham gia phiên Toà để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà B. Đối với người đại diện ủy quyền của bà B là ông Nguyễn Minh C1 bà cũng không yêu cầu. Đồng thời, ngày 17 tháng 5 năm 2022, ông C1 có bản tự khai trình bày ý kiến không tham gia tố tụng trong vụ án “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất” đối với nguyên đơn là ông Trần Trung L.

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị N trình bày:

Vào năm 2020 bà N có nhu cầu xây xưởng tại C nên được người quen giới thiệu ông Nguyễn Mạnh H có nhu cầu bán phần đất, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE: 229756, số vào sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: CH06127, do Ủy ban nhân dân huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 16 tháng 12 năm 2016 cho bà Nguyễn Thị B. Ông H có đưa cho bà N xem bản chính hợp đồng ủy quyền giữa bên ủy quyền (Bên A) bà Nguyễn Thị B và bên được ủy quyền (Bên B) ông Nguyễn Mạnh H. Nội dung ủy quyền: Bên A (Bà B) người có quyền sử dụng đất (Không có tài sản gắn liền với đất) tại nhà và đất thửa số 64 ủy quyền cho Bên B (Ông H) được toàn quyền thay mặt và nhân danh Bên A gia hạn thời sử dụng đất; quản lý; sử dụng; cho thuê; thanh lý, sửa đổi, bổ sung hợp đồng cho thuê; thế chấp, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác ...đặt cọc, chuyển nhượng, bán, tặng cho; hủy, sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc; hủy, sửa đổi, ...đối với toàn bộ quyền sử dụng đất của Bên A trong thửa đất nêu trên theo quy định. Do đó, khi ông H xuất trình đầy đủ giấy tờ hợp lệ bà N mới tiến hành ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng, khi mua đất bà N có đến thửa đất nêu trên để xem đất và có thấy hai căn nhà cấp 4 và có gặp bà B tại thửa đất nêu trên, bà N có hỏi bà B là ai, có liên quan gì đến thửa đất này không và có quan hệ với ông H như thế nào? Bà B trả lời bà là người giừ đất dùm cho ông H. Do đó, bà N mới tiến hành hợp đồng mua bán chuyển nhượng và ra tên bà N. Khi bà N giao tiền xong cho ông H và ông H đã giao cho bà N toàn quyền quyết định thửa đất nêu trên, do công việc làm ăn của bà N đi lại nhiều và cũng chưa có nhu cầu sử dụng đất nên khi ông H giao đất xong thỉnh thoảng bà N mới xuống đất, xem đất. Do không có nhu cầu sử dụng đất nên bà N đã bán lại ông L với giá 6.000.000.000 đồng, bà N có dẫn ông L xuống xem đất lúc này ông L có hỏi về gia đình bà B đang ở trên đất, bà N nói ông H đang xây nhà cho gia đình bà B mấy tháng gia đình bà B sẽ dọn đi. Nếu có tranh chấp, thì bà N sẽ hoàn trả lại tiền phần đất có nhà của gia đình bà B cho ông L nên ông L đồng ý mua. Qua yêu cầu khởi kiện của ông L thì bà N đồng ý, bà N cũng thống nhất việc ông L tự nguyện giao lại phần đất có 02 căn nhà cấp 4 và 05 ngôi mộ cho gia đình bà B, bà N không có yêu cầu gì khác.

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Kim P trình bày:

Bà P là con của bà B, hiện tại bà P và con là Mai Nhật H2 đang sinh sống cùng bà B tại thửa đất ông L khởi kiện. Qua yêu cầu khởi kiện của ông L yêu cầu gia đình bà có trách nhiệm giao lại cho ông L 01 phần đất có diện tích 3.194,3m² nêu trên, ông L tự nguyện giao lại cho bà B 01 phần đất có diện tích khoảng 533m² trên đất có 02 ngôi nhà mà hiện bà B cùng con cháu đang sinh sống và ông L hỗ trợ thêm cho bà B số tiền cây trồng trên đất theo giá đã định là 200.000.000 đồng thì bà P không đồng ý. Đối với yêu cầu phản tố của bà B thì bà P thống nhất với yêu cầu phản tố của bà B.

* Hội đồng xét xử thông báo lời khai của người vắng mặt tại phiên Toà:

- Tại bản khai ngày 22 tháng 02 năm 2022 và đơn xin xét xử vắng mặt của Văn phòng C2 trình bày: Ngày 03 tháng 9 năm 2020, bà B đã đến Văn phòng C2 yêu cầu công chứng viên chứng nhận hợp đồng ủy quyền đối với thửa đất số: 64, tờ bản đồ số 5, địa chỉ: xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh số công chứng số: 022207. Tại thời điểm công chứng, bà B, ông H đã xuất trình đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan, đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tinh thần hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt. Các bên hoàn toàn tự nguyện thoả thuận và giao kết hợp đồng ủy quyền, đồng ý ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng ủy quyền trước sự chứng kiến của Công chứng viên. Công chứng viên đã chứng nhận hợp đồng ủy quyền nêu trên đúng trình tự thủ tục luật định. Đồng thời, văn phòng C2 xin xét xử vắng mặt tại Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Tại bản tự khai ngày 31 tháng 12 năm 2021, ông Nguyễn Thanh T trình bày: Vào ngày 03 tháng 9 năm 2020, ông T là người giới thiệu cho ông H mua phần đất có kích thước (ngang 10 mét, dài hết đất) thuộc một phần thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5 tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh của bà B. Hai bên thoả thuận giá chuyển nhượng phần đất trên là 1.500.000.000 đồng. Việc thanh toán tiền sẽ được chia làm 02 đợt cụ thể như sau: Đợt 1: Thanh toán số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 10 tháng 9 năm 2020. Đợt 2: Số tiền 1.000.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hoàn thành xong việc tách thửa diện tích đất 740 m² và bên bán chuyển nhượng, hoàn tất thủ tục sang tên cho bên mua. Ông T có ký tên lăn tay với tư cách là người làm chứng cho giao dịch nêu trên. Sau đó, khoảng tháng 3 năm 2021 ông T cùng bà B đến nhà ông H để hối thúc tiến độ giải quyết hồ sơ phân lô tách thửa đối với phần đất ông H đà chuyển nhượng vì tiến độ quá chậm. Từ đó đến nay, giao dịch giữa ông H và bà B diễn ra như thế nào ông T không nắm rõ cho đến khi Tòa án thụ lý việc tranh chấp do ông L khởi kiện.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Trung L, Buộc bà Nguyễn Thị B, bà Lê Kim P, cháu Mai Nhật H2 (có bà Lê Kim P là người giám hộ) phải giao trả cho ông Trần Trung L diện tích đất 2.661,3m² (Tại khu 2, bản vẽ sơ đồ nhà đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 của Công ty TNHH Đ), thuộc một phần thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, xã T, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CE 229756, số vào sổ cấp GCN: CH06127 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 16/12/2016 đứng tên bà Nguyễn Thị B, cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Trung L ngày 06 tháng 5 năm 2021 và các cây trồng trên đất gồm: 22 cây dừa chưa cho trái, 52 cây xoài chưa cho trái, 22 cây mít đang cho trái, 02 cây bưởi đang cho trái, 01 cây cam đang cho trái, 01 cây chanh đang cho trái, 01 cây tắc đang cho trái, 01 cây mận đang cho trái, 02 cây tràm bông vàng đang cho trái, 03 bụi tre (khoảng 150 cây) và 02 cây dầu. Ông Trần Trung L được quyền sở hữu quyền sử dụng đất và cây trồng trên đất.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị B về việc hủy hợp đồng ủy quyền số 022207 ngày 03 tháng 9 năm 2020 lập tại Văn phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh và văn bản thỏa thuận chuyển nhượng ngày 03 tháng 9 năm 2020 đối với phần đất diện tích 740m² thuộc một phần thửa số 64, tờ bản đồ số 5, xã T, giữa bà B và ông H; Giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng.

3. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Trung L hỗ trợ số tiền 200.000.000 đồng giá trị cây trồng trên phần đất ông L được quyền sở hữu nêu trên cho gia đình bà Nguyễn Thị B gồm bà B, bà P, cháu Mai Nhật H2 (có bà Lê Kim P là người giám hộ) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Bà Nguyễn Thị B, bà Lê Kim P, cháu Mai Nhật H2 (có bà Lê Kim P là người giám hộ) được quyền sở hư$u số tiền này nên ông Trần Trung L được toàn quyền sở hữu các công trình kiến trúc và cây trồng trên phần đất tại khu 2 này.

4. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Trung L, bà Trần Thị N giao lại cho bà Nguyễn Thị B được quyền sở hữu phần diện tích đất 509m² tại Khu 1 bản vẽ sơ đồ nhà đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 của Công ty TNHH Đ (đã trừ 24m² thuộc đất nghĩa địa) thuộc một phần thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, xã T, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CE 229756, số vào sổ cấp GCN CH06127 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 16 tháng 12 năm 2016 đứng tên bà Nguyễn Thị B, cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Trung L ngày 06 tháng 5 năm 2021.

5. Chi nhánh Văn phòng đăng kv đất đai có trách nhiệm điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 229756, số vào sổ cấp GCN CH06127 ngày 16 tháng 12 năm 2016 theo quyết định của bản án. Ông Trần Trung L và bà Nguyễn Thị B phải nộp các loại chi phí tách thửa và cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (Nếu có).

Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18 tháng 7 năm 2022, bị đơn có Đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm tuyên sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giừ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị cấp phúc thẩm giừ nguyên bản án sơ thẩm.

- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữ nguyên kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi theo Quyết định kháng nghị số 02/QĐ-VKS-DS kháng nghị toàn bộ bản án theo hướng hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu:

- Vvề tố tụng: Đơn kháng cáo của đương sự làm trong hạn luật định nên hợp lệ, đề nghị Tòa án chấp nhận. Hội đồng xét xử và những người tham gia phiên tòa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm.

- Về nội dung vụ án: Căn cứ chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án và xét đơn kháng cáo, xét toàn bộ nội dung bản án nhận thấy:

1/ Việc bản án tuyên “Chi nhánh Văn phòng Đ có trách nhiệm điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 229756, số vào sổ cấp GCN: CH 06127 ngày 16 tháng 12 năm 2016 theo Quyết định của bản án ...” nhưng chưa xác minh tại Cơ quan có thẩm quyền xác định đất đang tranh chấp có bị quy hoạch, đủ điều kiện hoặc được phép tách thửa hay không. Tòa án tuyên điều chỉnh, tách thửa đối với đất mà không đưa các cơ quan quản lý đất đai như Ủy ban nhân dân huyện C, Văn phòng đăng ký đất đai... tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm thủ tục tố tụng. Tại sổ hộ khẩu và phiếu xác minh thể hiện có ông Mai Văn N1 T1 là chồng của bà P sinh sống cùng gia đình bà B trên thửa đất đang tranh chấp. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà P xác định căn nhà đang ở (là 1 trong 2 căn nhà trên đất) là tiền chung của 02 vợ chồng (bà và ông T1) bỏ ra để xây dựng, tuy nhiên cấp sơ thẩm không đưa ông T1 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm thủ tục tố tụng.

2/ Việc Tòa án xác định chỉ vô hiệu 01 phần theo quy định tại khoản 1 Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là chưa chính xác vì thửa đất số 64 và nhà là thể thống nhất, không thể tách rời. Hơn nữa, thửa đất số 64 chưa được Cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định. Ngoài ra, Tòa án không xem xét Văn bản thỏa thuận tay giữa bà B với ông H (Cùng ngày hợp đồng ủy quyền) là chưa đánh giá toàn diện vụ án.

3/ Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H và bà N chưa hoàn thành vì các bên chưa bàn giao tài sản (đất), hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà N và ông L cũng chưa hoàn thành vì các bên chưa bàn giao tài sản (đất). Bà N biết rõ là đất đang tranh chấp nhưng vẫn chuyển nhượng cho ông L, ông L biết đất đang tranh chấp nhưng vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng do đó ông L không phải là người thứ ba ngay tình và hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà N và ông Lập là vô hiệu khi đối tượng hợp đồng đang bị tranh chấp.

Do đó, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi và kháng cáo của bà Nguyễn Thị B là có căn cứ nên chấp nhận vì cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng xác định thiếu người liên quan, chưa xác minh thu thập chứng cứ chưa đầy đủ. Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đề nghị Hội đồng xét xử tuyên theo hướng: Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi và kháng cáo của bà Nguyễn Thị B. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Củ Chi Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn theo quy định tại Điều 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo: Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

[3] Về áp dụng pháp luật: Giao dịch dân sự giữa các đương sự được thực hiện vào năm 2005, cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án là đúng với quy định của pháp luật.

[4] Xét nội dung vụ án:

[4.1] Tại phiếu xác minh số 1042/TAHCC ngày 23 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi gửi Công an xã T có kết quả trả lời như sau: “Hiện trên phần đất nêu trên có đương sự Nguyễn Thị B sinh năm 1961, Mai Văn Nhựt T2 sinh năm 1986, Lê Kim P sinh năm 1988, Mai Nhựt H3 sinh năm 2012 hiện đang sinh sống trên đất”. Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ vào 22 tháng 10 năm 2021 và ngày 16 tháng 02 năm 2022 đều ghi nhận trên phần đất đang tranh chấp có 01 căn nhà do bà P đang sinh sống cùng chồng là ông T2. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà P xác định ông T2 là chồng bà, vợ chồng bà có bỏ tiền ra để xây một căn nhà cấp 4 và sinh sống tại đây. Tuy nhiên, trong quá trình tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án đã không đưa ông Mai Văn Nhựt T2 là chồng của bà Lê Kim P vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của ông T2 và vi phạm thủ tục tố tụng.

[4.2] Tại bản án sơ thẩm đã tuyên: “Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 229756, số vào sổ cấp GCN CH06127 ngày 16 tháng 12 năm 2016 theo quyết định của bản án. Ông Trần Trung L và bà Nguyễn Thị B phải nộp các loại chi phí tách thửa và cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (Nếu có)”, tuy nhiên cấp sơ thẩm chưa có văn bản xác minh gửi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C để xác minh về nguồn gốc đất, đất có tranh chấp, có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không? Ở đây, nếu như bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi có hiệu lực pháp luật mà thửa đất này nằm trong quy hoạch hoặc không tách thửa thì bản án sẽ không thể thi hành được. Đồng thời, cấp sơ thẩm tuyên yêu cầu điều chỉnh và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đưa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, Ủy ban nhân dân huyện C vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chưa giải quyết triệt để vụ án và vi phạm thủ tục tố tụng.

[4.3] Hợp đồng ủy quyền giữa bà B và ông H; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H với bà N, giữa bà N với ông L đều không thể hiện việc các bên có thỏa thuận chuyển giao những tài sản gắn liền trên đất, tại Giấy chứng nhận số CE 229756 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 16 tháng 12 năm 2016 cho bà B không thể hiện có tài sản trên đất. Ngoài ra, cấp sơ thẩm không xem xét chứng cứ là “Văn bản thỏa thuận” giữa bà B với ông H, văn bản này được bà B và ông H ký cùng ngày với Hợp đồng ủy quyền là chưa xem xét, đánh giá hết các chứng cứ được các đương sự cung cấp trong vụ án.

[4.4] Hội đồng xét xử xét thấy việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa cá nhân, tổ chức liên quan đến vụ án vào tham gia tố tụng, chưa xem xét triệt để các chứng cứ liên quan đến vụ án đã vi phạm về thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ của đương sự mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Ngoài ra, cấp sơ thẩm còn những sai sót cần lưu ý để khắc phục như sau: Ông Nguyễn Thanh T được xác định là người làm chứng nhưng trong các biên bản ông T được xác định khi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, khi là người làm chứng. Biên bản tống đạt cho ông Nguyễn Mạnh H vào ngày 19 tháng 5 năm 2021 và ngày 08 tháng 10 năm 2021 là tống đạt qua người thứ 3 nhận thay cho ông H thì phải sử dụng biên bản tống đạt qua người thứ ba, thể hiện lý do không tống đạt được cho ông H, người nhận thay có quan hệ thế nào với ông H, biên bản tống đạt này phải có Tổ trưởng (Tổ phó) tổ dân phố ký xác nhận và được đóng dấu thông qua tại Ủy ban phường nơi ông H cư trú. Tại 2 biên bản này cấp sơ thẩm sử dụng mẫu tống đạt trực tiếp cho ông H, người nhận văn bản thay ông H là bà Thạch Thị Hồng N2 được xác định là vợ ông H nhưng biên bản không có xác nhận của Tổ trưởng (Tổ phó) tổ dân phố và không đóng dấu thông qua Ủy ban nhân dân phường, đồng thời chữ ký và chữ viết của bà Thạch Thị Hồng N2 tại 2 biên bản này bằng mắt thường đã thấy chữ ký, chữ viết hoàn toàn khác nhau.

[4.5] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không cung cấp thêm được tài liệu chứng cứ nào khác. Từ những phân tích trên, căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, lời trình bày của các đương sự, kháng nghị của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử xét thấy cần hủy bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Do hủy án sơ thẩm nên kháng cáo của bị đơn có cơ sở để chấp nhận.

[5] Về án phí:

[5.1] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo - bà B (Bị đơn) không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 2 của Luật người cao tuổi và điểm đ khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5.2] Án phí dân sự sơ thẩm: Được xác định lại khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng:

- Khoản 3 Điều 26; Điểm b khoản 1 Điều 38; Khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009;

- Luật người cao tuổi năm 2009;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Chấp nhận kháng cáo của Bị đơn bà Nguyễn Thị B.

3. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 290/2022/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Giao toàn bộ hồ sơ dân sự phúc thẩm thụ lý số 286/DSPT ngày 05 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về cho Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

4. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Được xác định lại khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm: Bà B không phải chịu án phí phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.