Bản án về khiếu kiện quyết định hành chính quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai thuộc trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 24/2022/HC-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 24/2022/HC-ST NGÀY 30/09/2022 VỀ KHIẾU KIỆN QUYẾT ĐỊNH HÀNH CHÍNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI THUỘC TRƯỜNG HỢP HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 9 năm 2022, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh BL xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 19/2022/TLST-HC ngày 08 tháng 6 năm 2022 về việc “Khiếu kiện quyết định hành chính về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai thuộc trường hợp hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 21/2022/QĐXXST-HC ngày 31 tháng 8 năm 2022, giữa các đương sự:

- Người khởi kiện: Ông Lê Thanh T, sinh năm 1953 Địa chỉ: Ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Thanh T: Ông Phan Văn S, sinh năm 1973. Địa chỉ: Ấp LT, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)  

- Người bị kiện: Ủy ban nhân dân huyện PL, tỉnh BL Địa chỉ: Ấp Hành Chính, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Văn T, chức vụ: Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện PL, tỉnh BL (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng NNPTNT VN Trụ sở chính: Số 02, đường LH, phường TC, quận BĐ, Thành phố HN.

Địa chỉ liên hệ: Ngân hàng NNPTNT VN - Chi nhánh huyện PL, tỉnh BL.

Địa chỉ: Ấp Hành Chính, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Tuấn V, Chức vụ: Giám đốc Ngân hàng NNPTNT VN - Chi nhánh huyện PL, tỉnh BL (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt) 2. Bà Lê Thị B, sinh năm 1924 (chết) Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị B đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Lê Hùng V, sinh năm 1961. Địa chỉ: Ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL (Vắng mặt) - Bà Lê Thị Ng, sinh năm 1969 (Vắng mặt) Địa chỉ: CT (Không rõ địa chỉ cụ thể). Nơi cư trú cuối cùng: Ấp MT2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, biên bản lấy lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của người khởi kiện ông Lê Thanh T là ông Phan Văn S trình bày (Bút lục 38-41, 55):

Nguồn gốc đất là của cụ Lê Văn H khai phá trước năm 1940 và sử dụng vào mục đích trồng lúa. Đến năm 1975 cho lại con ruột tên Lê Thanh T diện tích khoảng 2.622,4m2. Sau khi cho, ông T sử dụng ổn định liên tục cho đến nay, không tranh chấp với ai. Ngày 12/7/2022, ông T làm đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện PL ban hành Thông báo về việc hoàn trả hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Thông báo trả hồ sơ có nội dung: Qua kiểm tra hồ sơ đăng ký dự án 323 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Lê Thị B theo hệ thống bản đồ 299, địa chỉ thường trú ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL, chưa cấp đổi theo dự án 323. Việc Ủy ban nhân dân huyện PL cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị B là cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T trong khi ông T là người trực tiếp quản lý sử dụng đất trên 30 năm.

Nay, ông T yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT2, xã HP huyện PL, tỉnh BL.

Người bị kiện Ủy ban nhân dân huyện PL trình bày ý kiến (Công văn số 28/UBND ngày 15/7/2022 – Bút lục 58): Không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh BL giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị B đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là ông Lê Hùng V và bà Lê Thị Ng: Ông Việt cho rằng ông không liên quan gì trong vụ án nên ông không đồng ý làm việc với Tòa án và cũng không nhận các văn bản tố tụng của Tòa án. Bà Lê Thị Ng không có ở địa phương, hiện nay sinh sống tại Cần Thơ nhưng không rõ địa chỉ cụ thể. Do đó, Tòa án không ghi nhận được ý kiến của bà Ng và ông V (Bút lục 59, 60, 71).

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng NNPTNT VN(sau đây gọi tắt là Ngân hàng), người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Tuấn V, chức vụ: Giám đốc Ngân hàng NNPTNT VN – Chi nhánh huyện PL trình bày (Bút lục 119): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Lê Thị B được cấp theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 của Ủy ban nhân dân huyện PL đang thế chấp tại Ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay được liệt kê chi tiết trong bảng chiết tính lãi đến hết ngày 16/8/2022. Hiện nay, Ngân hàng không có yêu cầu độc lập trong vụ án hành chính. Nếu sau này phát sinh tranh chấp hợp đồng tín dụng với người thừa kế của bà B thì Ngân hàng sẽ khởi kiện bằng vụ án độc lập khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh BL phát biểu quan điểm:

- Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Luật tố tụng hành chính.

- Về nội dung: Bà Lê Thị B được Ủy ban nhân dân huyện PL cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 229/QĐ-UB vào ngày 30/8/1993. Qua xem xét hồ sơ cấp quyền sử dụng đất cho bà B thì tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan chuyên môn không đo đạc thực tế dẫn đến không phát hiện người sử dụng, quản lý đất là ông Lê Thanh T nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B là không đúng đối tượng theo quy định của Luật đất đai năm 1993.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, các quy định của pháp luật Hội đồng xét xử sơ thẩm vụ án hành chính nhận thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Căn cứ biên bản xác minh ngày 25/7/2022 (Bút lục 59), bà Lê Thị B chết năm 2010, khi bà B còn sống có chồng tên Lê Văn Tr (còn gọi là Lê Minh Tr) chết trước bà B và có bốn người con nhưng có hai người đã hy sinh (liệt sỹ) chưa lập gia đình, hiện còn hai người con gồm ông Lê Hùng V và bà Lê Thị Ng; trước đây bà Ng có đăng ký hộ khẩu thường trú tại ấp MT 2, xã HP, huyện PL nhưng hiện nay không còn ở địa phương, về sinh sống tại CT, không rõ địa chỉ cụ thể. Ngoài ra, bà B không còn người con nào khác. Tòa án đã đưa ông Lê Hùng V và bà Lê Thị Ng vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà B đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[1.2] Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của người khởi kiện, người bị kiện Ủy ban nhân dân huyện PL, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng NNPTNT VN– Chi nhánh huyện PL đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị B đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là ông Lê Hùng V và bà Lê Thị Ng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không rõ lý do; Tòa án tiến hành niêm yết các văn bản tố tụng đối với bà Lê Thị Ng tại nơi cư trú cuối cùng; xét thấy sự vắng mặt của các đương sự không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, sự vắng mặt của họ cũng không ảnh hưởng đến việc xét xử vụ án, Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều 157, Điều 158 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 vẫn tiến hành xét xử vụ án vắng mặt các đương sự nêu trên.

[1.3] Về đối tượng khởi kiện và thẩm quyền giải quyết: Ông Lê Thanh T yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL. Do đó, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 1 Điều 30 và khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Quyết định hành chính, là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh BL.

[1.4] Về thời hiệu khởi kiện: Khoảng tháng 6/2021, ông T làm đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện PL ban hành Thông báo về việc hoàn trả hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông T, lý do đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị B, ngày 10/5/2022 ông T nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân tỉnh BL, nên căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 116 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thời hiệu khởi kiện của ông T vẫn còn trong hạn luật định.

[2] Về nội dung: Xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP huyện PL, tỉnh BL, thấy rằng:

[2.1] Về nguồn gốc đất: Ông T xác định nguồn gốc đất là của cụ Lê Văn H khai phá trước năm 1940 và sử dụng vào mục đích trồng lúa. Đến năm 1975 cho lại con ruột tên Lê Thanh T diện tích khoảng 2.622,4m2, sau khi cho ông T quản lý sử dụng ổn định liên tục cho đến nay, không tranh chấp với ai.

[2.2] Về quá trình sử dụng đất:

[2.2.1] Căn cứ Thông báo ngày 15/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện PL (Bút lục 54) xác định: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện PL có tiếp nhận hồ sơ đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Lê Thanh T như sau: Tại thửa đất số 117 (323), tờ bản đồ số 18, mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, diện tích 2.622,4m2, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP, huyện PL. Qua kiểm tra tròng áp hai hệ thống bản đồ 299 và 323 tại vị trí thửa đất số 117 (323), tờ bản đồ số 18, mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, diện tích 2.622,4m2 và thửa đất số 0191 (299), tờ bản đồ số 06, trùng thửa và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hệ thống bản đồ 299 cho bà Lê Thị B năm 1993, bà B chưa đăng ký cấp đổi. Qua kiểm tra hồ sơ đăng ký dự án 323 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Lê Thị B theo hệ thống bản đồ 299, địa chỉ thường trú ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL, chưa cấp đổi theo dự án 323.

[2.2.2] Tại Biên bản xác minh ngày 25/7/2022, ông Phan Văn Th là Trưởng ấp MT 2, xã HP, huyện PL, tỉnh BL xác định: Phần đất thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ đất tại ấp MT 2, xã HP có nguồn gốc là của ông bà nội ông T, không biết có cho lại gia đình ông T không nhưng gia đình ông T sử dụng phần đất này hơn 30 năm, không ai tranh chấp. Gia đình bà B không sử dụng và cũng không tranh chấp đối với phần đất này (Bút lục 59) [2.2.3] Như vậy, có đủ cơ sở xác định phần đất tranh chấp là do ông T đang trực tiếp quản lý, sử dụng, ổn định, liên tục trên 30 năm, đến khoảng tháng 6 năm 2021 ông T làm thủ tục kê khai đăng ký quyền sử dụng đất thì Cơ quan chuyên môn xác định phần đất của ông T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị B.

[2.3] Xét quá trình kê khai đăng ký và trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Lê Thị B:

[2.3.1] Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B gồm: Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lê Thị B đề ngày 02/4/1993; Biên bản xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 của Ủy ban nhân dân huyện Hồng Dân (nay Ủy ban nhân dân huyện PL) về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Danh sách các tổ chức và cá nhân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Biên bản kiểm tra kê khai đăng ký địa chính (Bút lục từ số 76 đến 80).

[2.3.2] Như vậy, về hình thức ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 của Ủy ban nhân dân huyện Hồng Dân (nay Ủy ban nhân dân huyện PL) theo Điều 36 Luật Đất đai năm 1993 là đúng thẩm quyền. Qua xem xét hồ sơ cấp quyền sử dụng đất cho bà B, khi làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng bà B không ghi nguồn gốc đất có từ đâu. Mặt khác, Ủy ban nhân dân huyện Hồng Dân (nay Ủy ban nhân dân huyện PL) khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B không xác minh nguồn gốc đất, không đo đạc thực tế, cấp đại trà nên dẫn đến cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.

[2.3.3] Từ những căn cứ nêu trên cho thấy Ủy ban nhân dân huyện PL đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B đối với diện tích 2.600m2 thuộc thửa 0191, tờ bản đồ số 06 là cấp không đúng đối tượng, không đúng hiện trạng sử dụng đất ngoài thực địa của bà B. Lẽ ra, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xác minh thực tế người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng có sử dụng thực tế hay không, bà B là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất thực tế lại là ông T. Do đó, về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B là không đúng quy định của pháp luật đất đai.

[2.4] Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì việc cấp sai vị trí, chồng lấn ranh giới và không đúng đối tượng thì phải hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp lại cho đúng vị trí thực tế sử dụng đất.

[3] Xét ý kiến của Ngân hàng NNPTNT VN- Chi nhánh huyện PL: Bà Lê Thị B đang thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993, tổng diện tích 17.000m2 (trong đó: Diện tích 2.600m2 thuộc thửa 0182; diện tích 2.600m2 thuộc thửa 0191; diện tích 6.900m2 thuộc thửa 0277; diện tích 4.900m2 thuộc thửa 042; tờ bản đồ số 06; đất tại ấp MT 2, xã HP, huyện PL) để vay vốn 31.700.000 đồng. Hiện tại bà B còn nợ Ngân hàng cả vốn lẫn lãi số tiền là 143.904.032 đồng (Bút lục 118). Tại Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên (trong đó có thửa đất số 0191 đang tranh chấp). Hiện nay, Ngân hàng không có yêu cầu độc lập trong vụ án hành chính. Nếu sau này phát sinh tranh chấp hợp đồng tín dụng với những người thừa kế của bà B thì Ngân hàng sẽ khởi kiện bằng vụ án độc lập khác. Xét thấy, đây là ý chí tự nguyện của Ngân hàng nên tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét là phù hợp.

[4] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T; có căn cứ chấp nhận ý kiến của Kiểm sát viên về việc đề nghị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP huyện PL, tỉnh BL.

[5] Án phí hành chính sơ thẩm: Ông Lê Thanh T không phải chịu án phí. Ủy ban nhân dân huyện PL phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 3, khoản 1 Điều 30, khoản 4 Điều 32, điểm a khoản 2 Điều 116, Điều 157, Điều 158, điểm b khoản 2 Điều 193, Điều 348, của Luật Tố tụng hành chính năm 2015;

- Điều 36 Luật Đất đai năm 1993; Điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T về việc yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP huyện PL, tỉnh BL.

2. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B482687 do Ủy ban nhân dân huyện PL cấp cho bà Lê Thị B theo Quyết định số 229/QĐ-UB ngày 30/8/1993 đối với diện tích 2.600m2, thuộc thửa số 0191, tờ bản đồ số 06, địa chỉ thửa đất tại ấp MT 2, xã HP huyện PL, tỉnh Bạc Liêu.

3. Về án phí hành chính sơ thẩm:

- Ông Lê Thanh T không phải chịu án phí.

- Ủy ban nhân dân huyện PL, tỉnh BL phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại Cục Thi hành án dân sự tỉnh BL.

Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết hợp lệ.