Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 404/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 404/2023/DS-PT NGÀY 08/11/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 

Ngày 08 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 293/2023/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 338/2023/QĐ-PT ngày 13 tháng 10 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Võ Thị Thu T, sinh năm 1976; Địa chỉ: Tổ D, ấp K, xã B, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. (Vắng mặt) Người đại diện theo ủy quyền của chị Thu T1: Chị Nguyễn Thị Loan T2, sinh năm 1979; cư trú tại: số E, đường N, ấp T, xã T, thị xã H, tỉnh Tây Ninh. (Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 03/8/2022, có mặt)

2. Bị đơn: Ông Bùi Văn K, sinh năm 1946; cư trú tại: số A, hẻm G, đường C, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. (Vắng mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hồ Thị L, sinh năm 1945; cư trú tại: số A, Hẻm G, đường C, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (Vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bà L, ông K: Anh Nguyên Văn T3, sinh năm 1984; cư trú tại: số G, đường P, Khu phố A, Phường C, thành phố T, tinh Tây Ninh (Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 10/10/2022, có mặt) 3. Người kháng cáo: Bị đơn

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 11-8-2022, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn - chị Võ Thị Thu T và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 01/6/2022 chị T có ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng nhượng phần đất có diện tích 20.650 m², thuộc các thửa đất từ số 206 đến 219 (trong đó thửa đất số 219 có diện tích 1.225 m² là loại đất thổ cư), tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại: Ấp T, xã T, huyện H (nay là thành phố T), tỉnh Tây Ninh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00941QSDĐ/D2 do UBND huyện H, tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Hồ Thị L ngày 17/7/1992, với giá chuyển nhượng là 12.800.000.000 đồng; số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Hai bên thống nhất thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/8/2022 hai bên sẽ ra phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất trên. Nếu ông K không đồng ý tiếp tục bán phần đất trên cho chị T thì ông K phải bồi thường gấp 04 số tiền đã đặt cọc và nếu chị T không mua đất này thì chị T sẽ bị mất tiền đặt cọc.

Sau khi nhận tiền cọc của chị T xong thì ông K đi làm thủ tục cấp trích lục đối với phần đất nêu trên để hai bên làm thủ tục lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày hẹn ký hợp đồng chuyển nhượng thì tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Đ, con gái của ông K có đưa cho chị T xem tờ Trích lục thửa đất ngày 01/8/2022 thì chị T phát hiện thửa đất số 219 chỉ còn lại 900 m² diện tích đất thổ cư, chênh lệch 1.225 m² 325 m², không đúng như thoả thuận của hai bên được ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 01/6/2022 làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị T. Chị T đã tìm cách nói chuyện với ông K để bàn bạc cách thoả thuận giải quyết diện tích đất thổ cư bị thiếu này, nhưng ông K cố tình né tránh và để cho con gái của ông K nói chuyện, chửi mắng chị T dẫn đến việc hai bên chưa ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam kết tại Hợp đồng đặt cọc ngày 01/6/2022, lỗi thuộc về ông K.

Ngoài ra, chị T được biết phần đất trên do bà Hồ Thị L (là vợ của ông K) đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đây là tài sản riêng của bà L, nhưng ông K lại tự ý đứng ra ký hợp đồng đặt cọc đề chuyển nhượng đất cho chị T là vi phạm về mặt chủ thể của giao dịch dân sự.

Nay chị Võ Thị Thu T khởi kiện yêu cầu ông Bùi Văn K trả lại cho chị T số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, không yêu cầu phạt cọc.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Vào ngày 01/6/2022 chị T có đặt cọc cho ông K số tiền 500.000.000 đồng để chuyển nhượng phần đất có diện tích 20.650 m² tọa lạc tại ấp T, xã T, thành phố T (bao gồm nhiều thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thỏa thuận giá chuyển nhượng là 12.800.000.000 đồng, thời gian cọc 60 ngày kể từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/8/2022. Đến lịch hẹn cuối cùng ngày 01/8/2022, vợ chồng ông K, bà L có tới Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Đ nhưng vợ chồng ông K, bà L đã đợi tới tối cùng ngày 01/8/2022 chị T vẫn không chạy đủ số tiền còn thiếu là 12.300.000.000 đồng để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thỏa thuận.

Sau đó, vợ chồng ông K, bà L nhiều lần liên hệ với chị T để thông báo cho chị T biết bằng điện thoại và qua người làm chứng về việc chị T không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm hợp đồng đặt cọc và mất tiền cọc. Nay chị T khởi kiện yêu cầu ông K trả cho chị T số tiền 500.000.000 đồng ông K không đồng ý.

Tuy diện tích đất thổ cư có giảm so với Giấy CNQSDĐ nhưng tổng diện tích đất lại tăng 620 m² nhưng chị T không nhắc tới; do đó, ông K, bà L vẫn đồng ý chuyển nhượng theo giá đã thỏa thuận ban đầu, không đồng ý giảm giá do giảm diện tích đất thổ cư vì khi thỏa thuận chuyển nhượng theo diện tích đất là 20.650 m², không thoả thuận chuyển nhượng theo loại đất.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bà L trình bày:

Phần đất chuyển nhượng là tài sản chung của bà L, ông K; việc ông K ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với là T bà L biết và thống nhất với lời trình bày của ông K, bà không đồng ý trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng cho bà T.

* Tại bản án 81/2023/DS-PT ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Võ Thị Thu T về việc “Tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn là ông Bùi Văn K.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 01/6/2022 ký kết giữa ông Bùi Văn K và chị Võ Thị Thu T là vô hiệu.

Buộc ông Bùi Văn K hoàn trả lại cho chị Võ Thị Thu T số tiền đã đặt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Bản án còn tuyên về nghía vụ chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 22-8-2023, bị đơn có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

* Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên toà:

Về thủ tục tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét kháng cáo của bị đơn thấy rằng: Hợp đồng đặt cọc giữa chị T và ông K nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 20.650 m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 745062, gồm các thửa từ 206 đến 219 (trong đó thửa đất số 219 có diện tích 1.225 m² là loại đất thổ cư), tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã T, thành phố T, tinh Tây Ninh, giữa hai bên chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên đơn, chị Võ Thị Thu T cho rằng khi thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận chuyển nhượng tổng diện tích đất 20.650 m² trong đó có 1.225 m² đất thổ cư (thửa 219) với giá chuyển nhượng là 12.800.000.000 đồng nhưng đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng thì thửa 219 chỉ còn đất là 900 m² thổ cư giảm 325 m² nên chị T không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng; còn ông K, bà L cho rằng các bên không thỏa thuận chuyển nhượng riêng từng thửa đất, theo loại đất như trong Giấy CNQSDĐ mà chỉ thỏa thuận chuyển nhượng theo diện tích là 20.650 m², việc chị T không chịu ký kết hợp đồng là do không có đủ tiền thanh toán cho ông bà nên đưa ra lý do này, chị T là bên có lỗi, phải mất cọc.

[2] Xét thấy, tại Giấy đặt cọc ngày 01/6/2022 thể hiện nội dung: “Tài sản đặt cọc: Bên A đồng ý bán cho bên B..: thửa đất...địa chỉ...diện tích 20.650 m². Kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 745062”. Giấy chứng nhận QSDD số 745062” do UBND huyện H, (nay là thành phố T) cấp ngày 17-7-1992 cho bà L đứng tên với tổng diện tích 20.650 m² gồm các thửa 209 đến 219, gồm loại đất thổ cư ký hiệu TC thuộc thửa 219 diện tích 1.225 m2, còn lại là đất nông nghiệp ký hiệu L. Như vậy, có căn cứ xác định phần đất mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng có các đặc điểm thể hiện tại Giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn, thừa nhận hai bên thoả thuận giá chuyển nhượng đất trên cơ sở loại đất mà ông K, bà L được cấp Giấy CNQSDĐ, cụ thể là loại đất thổ cư diện tích 1.225 m² và khi đến phòng công chứng để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bị đơn mới thông báo cho chị T biết thửa 219 bị điều chỉnh diện tích như trên. Do đó, việc chị T không đồng ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng là có cơ sở. Bị đơn cho rằng giá đất thoả thuận chuyển nhượng theo diện tích, không tính theo loại đất và việc chị T từ chối giao kết hợp đồng vì lí do không đủ tiền thanh toán hợp đồng là không có cơ sở chấp nhận, không phù hợp với thực tế.

[3] Tuy nhiên, quá trình làm thủ tục trích lục thửa đất để chuyển nhượng, Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Tây Ninh đà ra Quyết định số 4913/QQĐ- STNMT ngày 27-7-2022 về việc xác định loại đất, xác định lại diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Hồ Thị L, điều chỉnh diện tích đất thổ cư tại thửa 219 chỉ còn 900 m². Tại Công văn số 2784 ngày 28-4-2023, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh xác định như sau: (Bút lục 81) “... Ngày 27/7/2022, Sở T4 và Môi trưởng tỉnh Tây Ninh đã ban hành Quyết định số 4913/QQĐ-STNMT xác định lại loại đất đối với thửa 219 tờ bản đồ số 02 diện tích 1.225 m² là đất ở và đất trồng cây lâu năm; trong đó, diện tích đất ở (ONT) là 900 m², diện tích đất còn lại là đất trồng cây lâu năm (CLN). Mã loại đất TC không có quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai qua các thời kỳ. Việc xác định đất theo đúng loại mã đất được quy định đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có ghi chú mã loại đất là TC để đảm bảo công tác quản lý đất đai, đảm bảo quyền của người sử dụng ... ”.

[4] Việc điều chỉnh, xác định lại loại đất thổ cư trong Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho bà T là do cơ quan quản lý đất đai xác định căn cứ vào quy định của pháp luật, phía bà L, ông K cũng như chị T không thể biết. Tại thời điểm thoả thuận chuyển nhượng, cả hai bên cùng hiểu thửa 219 ký hiệu TC với diện tích 1.225 m² là diện tích đất thổ cư bà L, ông K đã được nhà nước công nhận. Do đó, việc bà L, ông K và chị T không ký hết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho chị T như thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc là lý do khách quan, không phải do lỗi của hai bên. cấp sơ thẩm buộc ông K, bà L trả lại tiền cọc cho chị T là có căn cứ. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm nhận định cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được và tuyên vô hiệu là không đúng vì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là nghĩa vụ phải thực hiện, cụ thể là nghía vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên không thực hiện được nghĩa vụ giao kết hợp đồng vì lí do khách quan, nên đối tượng của hợp đồng đặt cọc không phải là quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ cần điều chỉnh về cách tuyên án mà không cần sửa án.

[5] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên toà đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không xem xét.

[7] Về án phí phúc thẩm dân sự: Ông K là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, ông Bùi Văn K;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh có điều chỉnh về cách tuyên án.

Căn cứ các 328 Bộ luật dân sự 2015; Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Võ Thị Thu T về việc “Tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn là ông Bùi Văn K.

Buộc ông Bùi Văn K hoàn trả cho chị Võ Thị Thu T số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Bùi Văn K được miễn nộp.

Hoàn trả cho chị Vồ Thị Thu T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.000.000 đồng (Mười hai triệu đồng) theo Biên lai thu số 0001335 ngày 03/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.