Bản án 95/2020/DS-PT ngày 04/06/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH T 

BẢN ÁN 95/2020/DS-PT NGÀY 04/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Ngày 04 tháng 6 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh T xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 415/2019/TLPT- DS ngày 18 tháng 12 năm 2019 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh T bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 106/2020/QĐ-PT ngày 04 tháng 5 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn H1, sinh năm 1973;

Chị Võ Thị Kiều D, sinh năm 1980; Cư trú tại: ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T (có mặt).

- Bị đơn: Anh Trương Văn L, sinh năm 1987;

Chị Trương Thị Kim L1, sinh năm 1990; Cư trú tại: Ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Duy H2, Văn phòng luật sư Nguyễn Duy H2 thuộc đoàn luật sư tỉnh T.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Anh Trần Quang D1, sinh năm 1974 và chị Nguyễn Thị Hoàng O, sinh năm 1981.

Cư trú tại: ấp L2, xã L3, huyện H, tỉnh T (chị O có mặt, anh D1 vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn – Anh Trương Văn L và chị Trương Thị Kim L1.

- Viện Kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện H, tỉnh T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30 tháng 10 năm 2018, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn anh Nguyễn Văn H1 và chị Võ Thị Kiều D trình bày:

Ngày 04-3-2016, anh H1, chị D có chuyển nhượng cho anh L, chị L1 phần đất ruộng diện tích ngang 05 mét x dài hết đất, số tiền chuyển nhượng là 63.000.000 đồng. Anh L, chị L1 đưa trước 43.000.000 đồng còn lại 20.000.000 đồng hẹn khi làm thủ tục sang tên xong thì giao đủ. Việc thỏa thuận mua bán giữa hai bên có lập giấy tay hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên, khi đến Ủy ban nhân dân xã T2 để làm thủ tục sang tên thì được hướng dẫn đất ruộng phải đủ diện tích 500 m2 mới được tách thửa, hiện nay diện tích tách thửa là 1.000 m2 nên không làm thủ tục sang tên được. Sau khi mua đất thì anh L, chị L1 cất nhà ở trên đất cho đến nay.

Năm 2017, anh L, chị L1 khởi kiện anh H1, chị D yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng được giải thích là hợp đồng giữa hai bên không thể tiếp tục thực hiện do vi phạm quy định của nhà nước về diện tích tối thiểu được tách thửa nên anh L, chị L1 rút lại đơn khởi kiện.

Sau đó, vợ chồng anh H1, chị D chuyển nhượng đất cho chị Nguyễn Thị Hoàng O, anh Trần Quang D1, khi chuyển nhượng anh chị chừa phần diện tích 05 mét ngang x dài hết đất đã bán cho anh L, chị L1 theo Hợp đồng mua bán đất ngày 04-3-2016. Do diện tích đất chuyển nhượng cho anh L, chị L1 không làm thủ tục sang tên được nên bắt buộc phải sang tên toàn bộ diện tích 1.800 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt giấy CNQSDĐ) của anh H1, chị D sang cho anh D1, chị O. Nhưng anh H1, chị D chỉ nhận tiền phần đất do anh H1, chị D quản lý và anh D1, chị O có làm giấy tờ còn thiếu anh H1, chị D số tiền của 05 mét ngang đất do anh L, chị L1 quản lý để anh D1, chị O tự thương lượng giá với anh L, chị L1. Sau đó, anh D1, chị O và anh L, chị L1 có thỏa thuận việc mua bán phần diện tích 05 mét ngang này nhưng không thống nhất được giá.

Nay anh H1, chị D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng anh H1 và vợ chồng anh L theo Hợp đồng mua bán đất ngày 04-3-2016, vợ chồng anh H1 sẽ trả lại số tiền đã nhận là 43.000.000 đồng, vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ trả đất lại cho vợ chồng anh H1. Anh H1, chị D yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, anh H1, chị D không có yêu cầu nào khác.

Đối với yêu cầu phản tố của anh L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D đối với phần đất diện tích 1.800 m2, thửa số 68, tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T thì anh H1, chị D không đồng ý vì hợp đồng giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và hiện tại chị O, anh D1 đã được đứng tên giấy CNQSDĐ và đang thực tế quản lý đất.

Trong quá trình giải quyết, bị đơn anh Trương Văn L và chị Trương Thị Kim L1 trình bày:

Anh chị thừa nhận có nhận chuyển nhượng phần đất ruộng diện tích ngang như anh H1, chị D trình bày. Anh L yêu cầu anh H1 đi làm thủ tục chuyển nhượng nhưng anh H1 nói khi nào mở lộ lên đất thổ cư thì làm thủ tục sang nhượng nên anh L cũng đồng ý. Sau đó, vợ chồng anh D1, chị O là người mua đất của vợ chồng anh H1 và đã được cấp giấy CNQSDĐ có thỏa thuận mua 05 mét đất của anh L, chị L1 thì anh L, chị L1 mới biết việc đất của anh là đất ruộng và không đủ điều kiện để tách thửa nên anh L khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Sau đó, anh L được giải thích là hợp đồng chuyển nhượng không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện do diện tích chuyển nhượng không đủ để tách thửa nên anh L đã rút đơn kiện.

Nay đối với yêu cầu khởi kiện của anh H1, chị D yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 04-3-2016 thì anh L, chị L1 đồng ý hủy với điều kiện là vợ chồng anh H1, chị D phải thỏa thuận giá trị nhà đất giao cho anh chị là 250.000.000 đồng. Nếu anh H1, chị D không đồng ý thì Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đồng thời anh L có yêu cầu phản tố, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D vì hợp đồng này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của anh L, chị L1.

Trong quá trình giải quyết, người có quyền lợi, nghĩa vụ vụ liên quan chị Nguyễn Thị Hoàng O và anh Trần Quang D1 thống nhất trình bày:

Anh D1, chị O có nhận chuyển nhượng của anh H1, chị D phần đất diện tích ngang 31m với số tiền 580.000.000 đồng. Khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, anh H1 nói còn 05 mét nằm trong giấy CNQSDĐ của anh H1, chị D nhưng do anh L, chị L1 đang quản lý và yêu cầu thỏa thuận mua luôn 05 mét của anh L, chị L1. Lúc đó, chị O, anh D1 và anh H1, chị D làm thủ tục sang tên cả phần đất của anh H1, chị D theo giấy CNQSDĐ (gồm luôn 05 mét ngang đất do anh L quản lý). Nhưng chị O mới trả cho anh H1, chị D tiền của 31 mét ngang và làm giấy nợ lại 05 mét ngang (phần anh L, chị L1 quản lý).

Sau đó, anh D1 có gặp anh L, chị L1 để thỏa thuận việc nhận chuyển nhượng luôn 05 mét ngang đất do vợ chồng anh L, chị L1 đang quản lý, thì anh L, chị L1 đồng ý bán nhưng hai bên không thỏa thuận được giá.

Việc mua bán đất giữa anh L, chị L1 với anh H1, chị D thì chị O, anh D1 không biết và cũng không có ý kiến. Trường hợp nếu giữa anh L, chị L1 đồng ý thỏa thuận chuyển nhượng chị O, anh D1 đồng ý mua lại phần đất 05 mét ngang anh L, chị L1 đang quản lý số tiền 150.000.000 đồng để anh L dọn nhà đi, nếu anh L không đồng ý thì đề nghị giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh T đã quyết định:

Áp dụng các Điều 122, 124, 128, 134, 137,401, 410, 688, 689, 697, 698 Bộ luật Dân sự năm 2005. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D đối với anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Hợp đồng mua bán đất ngày 04/3/2016” đối với phần đất có diện tích 05 mét ngang x dài hết đất (234,6 m2) tọa lạc tại ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T giữa anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D và anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 là vô hiệu.

Buộc anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D có nghĩa vụ trả cho anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 số tiền 141.816.000 đồng (Một trăm bốn mươi mốt triệu, tám trăm mười sáu ngàn đồng).

Buộc anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 trả lại cho anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D phần đất diện tích 05 mét ngang x dài hết đất (234,6 m2) thuộc thửa 68, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại ấp T1, xã Trường Hòa, huyện H, tỉnh T.

Anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 được lưu cư trên nhà, đất nêu trên trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Hết thời hạn lưu cư thì anh L, chị L1 phải có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản, đồ dùng sinh hoạt trong gia đình đi nơi khác.

- Không chấp nhận yêu cầu của anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 đối với anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D về hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D đối với phần đất diện tích 1.800 m2, thửa số 68, tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, lãi suất chậm trả và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 14-11-2019, anh Trương Văn L và chị Trương Thị Kim L1 có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh T sửa án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cho vợ chồng anh chị được tiếp tục sử dụng đất.

Ngày 14-11-2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện H có kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị xét xử phúc thẩm theo hướng hủy Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện H.

Tại phiên tòa, các đương sự thống nhất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 1800m2 chị O, anh D1 với anh H1, chị D có hiệu lực pháp luật. Chị O, anh D1 được quyền sử dụng diện tích đất 234,6m2 trong tổng diện tích đất 1800m2 và được quyền sử dụng tài sản trên đất. Chị O, anh D1 có trách nhiệm thanh toán cho anh H1, chị D số tiền 30.000.000 đồng và thanh toán cho anh L, chị L1 số tiền 180.000.000 đồng, vợ chồng anh L được lưu cư trên đất thời gian 02 tháng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày ý kiến: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh T:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, Thẩm phán và Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc chấp hành của người tham gia tố tụng thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Tại phiên tòa, các đương thỏa thuận về việc giải quyết vụ án. Việc thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện và phù hợp. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh T thay đổi kháng nghị, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên, xét thấy:

Tại phiên tòa phúc thẩm, các bên đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án như sau:

[1] Các đương sự thống nhất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D đối với diện tích 1.800 m2, thửa số 68, tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện H, tỉnh T có hiệu lực pháp luật.

+ Chị O anh D1 được quyền sử dụng đối với diện tích đất 234,6m2 thuộc thửa 68, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại ấp T1, xã Trường Hòa, huyện H, tỉnh T (trong tổng diện tích 1800m2), có tứ cận:

- Phía Đông giáp xã Cdài 5 mét;

- Phía Tây giáp Kênh NT1 dài 5 mét;

- Phía Nam giáp phần còn lại của thửa 68 dài 44,4 mét;

- Phía Bắc giáp thửa 39 dài 44,4 mét.

Chị O, anh D1 được quyền sở hữu tài sản trên đất gồm: Căn nhà trên đất, mái che khung sắt, giếng khoang, 03 cây dừa, chân điện và đường nước. Anh L, chị L1 được quyền lưu cư trên diện tích đất 234,6m2 trong thời gian 02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

+ Chị O có trách nhiệm thanh toán cho anh H1, chị D số tiền 30.000.000 đồng và anh L, chị L1 số tiền 180.000.000 đồng. Ghi nhận anh H1, chị D và anh L, chị L1 đã nhận xong số tiền trên tại tòa.

[2] Về chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ, định giá là 2.400.000 đồng. Chi phí trích lục hồ sơ là 100.000 đồng, chi phí định giá lại là 950.000 đồng. Tổng cộng là 3.450.000 đồng. Anh H1, chị D có nghĩa vụ chịu 2.000.000 đồng, anh L, chị L1 chịu 1.450.000 đồng. Ghi nhận anh H1 chị D và anh L, chị L1 đã nộp xong tiền chi phí tố tụng.

[3] Về án phí: Anh L, chị L1 phải chị 300.000 đồng và anh H1 chị D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Chị O, anh D1 phải chịu 210.000.000 đồng x 5%=10.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Anh L, chị L1 chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng theo quy định tại Điều 26, khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

Tại phiên tòa, anh Trần Quang D1 vắng mặt, tuy nhiên anh D1 có đơn xin vắng mặt có nội dung thống nhất với ý kiến của chị O nên việc Tòa án công nhận sự thỏa thuận trên của các đương sự là phù hợp.

Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, sửa bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 300; khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 122, 124, 128, 134, 137,401, 410, 688, 689, 697, 698 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 26, khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

1/ Công nhận sự thỏa thuận của anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D với anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 và chị Nguyễn Thị Hoàng O.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện H (nay là thị xã H), tỉnh T.

2/ Sự thỏa thuận của các đương sự cụ thể như sau:

- Anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D với anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 và chị Nguyễn Thị Hoàng O công nhận đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa chị O, anh D1 với anh H1, chị D đối với diện tích 1.800 m2, thửa số 68, tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện H (nay là thị xã H), tỉnh T theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04859 ngày 16-10-2018 có hiệu lực pháp luật.

+ Anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 có trách nhiệm giao cho chị Nguyễn Thị Hoàng O, anh Trần Quang D1 được quyền sử dụng đối với diện tích đất 234,6m2 thuộc thửa 68, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện H (nay là thị xã H), tỉnh T (trong tổng diện tích 1800m2), có tứ cận:

- Phía Đông giáp xã C dài 5 mét;

- Phía Tây giáp Kênh NT1 dài 5 mét;

- Phía Nam giáp phần còn lại của thửa 68 dài 44,4 mét;

- Phía Bắc giáp thửa 39 dài 44,4 mét.

Anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 có trách nhiệm giao chị O, anh D1 được quyền sở hữu tài sản trên đất gồm: Căn nhà trên đất, mái che khung sắt, giếng khoang, 03 cây dừa, chân điện và đường nước. Anh L, chị L1 được quyền lưu cư trên diện tích đất 234,6m2 trong thời gian 02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

+ Chị Nguyễn Thị Hoàng O có trách nhiệm thanh toán cho anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D số tiền 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng) và anh L, chị L1 số tiền 180.000.000 đồng (một trăm tám mươi triệu đồng). Ghi nhận anh H1, chị D và anh L, chị L1 đã nhận xong số tiền trên tại tòa.

[2] Về chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ định giá là 2.400.000 đồng. Chi phí trích lục hồ sơ là 100.000 đồng, chi phí định giá lại là 950.000 đồng. Tổng cộng là 3.450.000 đồng. Anh H1, chị D có nghĩa vụ chịu 2.000.000 (hai triệu) đồng, anh L, chị L1 chịu 1.450.000 (một triệu bốn trăm năm mươi nghìn) đồng. Ghi nhận anh H1 chị D và anh L, chị L1 đã nộp xong tiền chi phí tố tụng.

[3] Về án phí dân sự:

- Án phí sơ thẩm: Anh Trương Văn L, chị Trương Thị Kim L1 phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng và anh Nguyễn Văn H1, chị Võ Thị Kiều D phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án sơ thẩm nhưng được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013886 ngày 03-9-2019 và biên lai thu số 0012719 ngày 11-12-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H (nay là thị xã H), tỉnh T. Anh L, chị L1 và anh H1, chị D đã nộp xong tiền án phí sơ thẩm.

Chị Nguyễn Thị Hoàng O, anh Trần Quang D1 phải chịu 10.500.000 (Mười triệu năm trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm: Anh L, chị L1 chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng nhưng được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo phiếu thu số 0008150 ngày 14-11-2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện H (nay là thị xã H), tỉnh T.

Trường hợp quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.