Bản án 93/2021/DS-PT ngày 06/04/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

BẢN ÁN 93/2021/DS-PT NGÀY 06/04/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 06 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 21/2021/TLPT-DS ngày 19 tháng 02 năm 2021 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2020/DS-ST ngày 08 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 50/2021/QĐPT-DS ngày 08 tháng 3 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Đỗ Thị Tuyết O, sinh năm 1980; Địa chỉ: ấp A, xã A, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Nhật Long H, sinh năm 1978 (có mặt);

Địa chỉ: Số nhà 137C, đường H, Phường 7, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre.

- Bị đơn:

1. Anh Dương Văn C, sinh năm 1973 (có mặt);

2. Chị Phạm Thị Thu T, sinh năm 1972;

Cùng địa chỉ: ấp H, xã G, huyện C, tỉnh Bến Tre.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Bùi Văn V, sinh năm 1947 (có mặt);

2. Ông Nguyễn Ngọc H1, sinh năm 1978 (có mặt);

Cùng địa chỉ: ấp H, xã G, huyện C, tỉnh Bến Tre - Người kháng cáo: Bị đơn anh Dương Văn C.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung bản án sơ thẩm, Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn chị Đỗ Thị Tuyết O trình bày:

Ngày 11/4/2017, chị O có nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 2431, tờ bản đồ 1, diện tích 155,2m2 của vợ chồng anh Dương Văn C và chị Phạm Thị Thu T với giá 40.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng được hai bên ký kết bởi hợp đồng có công chứng ngày 11/4/2017. Chị đã giao đủ tiền cho vợ chồng anh C nhưng chưa nhận đất mà sẽ do hai bên thỏa thuận sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên. Sau đó vài tháng chị có yêu cầu nhận đất và làm thủ tục sang tên nhưng vợ chồng anh C, chị T nói có người thân trong gia đình tranh chấp nên chưa sang tên được mà phải chờ anh chị giải quyết xong. Do tin tưởng nên chị chờ, sau đó vài lần nữa chị có nhắc nhưng do bận công việc làm ăn chị cũng chưa có thời gian hối thúc và yêu cầu làm thủ tục sang tên. Hiện tại chị có yêu cầu vợ chồng anh C, chị T hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng anh C, chị T viện lý do nên việc chuyển nhượng kéo dài nhiều năm nhưng chưa sang tên được.

Nay chị yêu cầu vợ chồng anh C, chị T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 2431, tờ bản đồ 1, diện tích 155,2m2 tọa lạc ấp H, xã G (xã G1 cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre theo hợp đồng đã ký kết ngày 11/4/2017.

Nếu yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng của chị không được Tòa án chấp nhận hoặc hợp đồng bị hủy thì chị yêu cầu vợ chồng anh C, chị T phải trả lại cho chị số tiền đã nhận là 40.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại về chênh lệch giá đất cho chị theo giá của Hội đồng định giá với tổng số tiền là 167.616.000 (một trăm sáu mươi bảy triệu sáu trăm mười sáu ngàn) đồng.

Bị đơn anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T mặc dù được Tòa án tống đạt hợp lệ nhưng không đến tòa, không trình bày lời khai nên Tòa sơ thẩm không tiến hành hòa giải được.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập ông Bùi Văn V trình bày:

Phần đất thuộc thửa 2431, tờ bản đồ 1, tại ấp H, xã G (xã G1cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre không phải thuộc quyền sử dụng của anh Dương Văn C, ông không biết vì sao anh C được cấp quyền sử dụng đất năm 2007. Phần đất này là của cha mẹ vợ ông cho vợ chồng ông vào năm 1977, gia đình ông vào canh tác và cải tạo từ đất trũng, đất ruộng thành đất nền và cho những người trong họ hàng và xóm giềng làm nền mộ đem chôn người thân. Vào khoảng tháng 6 năm 2009, khi địa chính xã cho ông xem bản vẽ phần đất này thì ông mới biết anh C đang đứng tên phần đất này. Từ năm 2009, ông có gửi đơn tranh chấp với anh C về phần đất này ở xã, sau đó có khởi kiện ở Tòa án nhưng chưa được thụ lý, sau đó ông nhận lại hồ sơ khởi kiện, năm 2012 ông khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện C. Khi Ủy ban huyện mời hòa giải thì cũng không có anh C tham gia nên Phòng Thanh tra kêu ông làm đơn yêu cầu thẩm tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh C ở thửa đất này, vào năm 2015 ông có nộp đơn yêu cầu thẩm tra việc cấp quyền sử dụng đất cho anh C, Ủy ban huyện mời nhiều lần nhưng anh C không hợp tác và ông có đơn yêu cầu thẩm tra việc cấp quyền sử dụng đất cho anh C lần 2 vào năm 2017. Việc chị O và anh C ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này thì ông hoàn toàn không hay biết. Vào giữa năm 2019, ông có làm thủ tục để xin được cấp quyền sử dụng phần đất này, khi đó địa chính xã có nhận đơn, thời gian sau ông xuống hỏi thì được trả lời phần đất hiện do chị O và anh C tranh chấp nên không làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất cho ông được. Hiện tại phần đất do ông là người trực tiếp quản lý. Việc anh C, chị O ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất của ông mà ông không biết làm ảnh hưởng quyền lợi của ông.

Do đó ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa chị O và anh C. Ông không yêu cầu chị O, anh C bồi thường gì cho ông, ông cũng không yêu cầu xem xét về quyền sử dụng đất cho ông hay cho gia đình ông trong vụ án này, sau này ông và gia đình ông sẽ tự liên hệ cơ quan chức năng để xem xét cấp quyền sử dụng đất. Phần đất hiện do chính ông là người trực tiếp quản lý nên ông có yêu cầu tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa chị O với vợ chồng anh C đối với phần đất này.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc H1 trình bày:

Phần đất thuộc thửa 2431, tờ bản đồ số 1 anh biết rõ là của gia đình ông Bùi Văn V, do vợ anh là cháu ông V nên anh muốn mua thêm phần đất này. Khoảng tháng 6 năm 2017, chị Đỗ Thị Tuyết Ocó kêu anh để bán phần đất này với giá 150 triệu, anh mới thắc mắc vì anh biết rõ phần đất này là của gia đình ông V, do ông V đang quản lý nên anh kêu chị O đưa giấy tờ hợp lệ nhưng chị O không có đưa. Sau đó anh cũng không có mua phần đất này từ chị O nhưng anh có nghe chị O nói là chị O đã mua của ông C, anh có đến gặp anh C nhưng anh C không tiếp anh, sau đó bạn chị O có kêu anh mua phần đất này với giá 70 triệu đồng, anh có kêu là kéo hàng rào rào phần đất này lại anh mới mua nhưng chị O không thực hiện được. Vào năm 2018, anh nghe con ông V nói với anh sổ đỏ phần đất này do anh C đứng tên đã bị Ủy ban huyện thu hồi nên anh mới hỏi ông V để mua phần đất này, lúc này ông V có nói ông chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa bán được cho anh, sau đó chị O có dẫn người quen lại để kêu ông V bán phần đất này cho người quen chị O với giá 130 triệu nhưng ông V không bán, sau đó anh năn nỉ ông V bán cho anh với giá 100 triệu đồng, chi phí di dời mồ mã do anh chịu hết, anh đã di dời 03 ngôi mộ trên phần đất này với chi phí 60 triệu, hiện anh đã đưa ông V 70 triệu, anh còn thiếu ông V 30 triệu để mua phần đất này. Trong vụ án tuy anh có quyền lợi liên quan nhưng anh không có yêu cầu gì đối với ông Vãng, sau này nếu ông V được cấp quyền sử dụng đất thì giữa anh và ông V sẽ tự thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất. Trong vụ án này anh cũng không có yêu cầu gì đối với chị O, anh C, anh cũng muốn thương lượng với chị O theo hướng là nếu chị O không tranh chấp nữa mà để cho ông V được cấp quyền sử dụng đất thì anh sẽ đưa chị O số tiền là 20 triệu đồng, còn nếu chị O vẫn tranh chấp thì anh sẽ không đưa số tiền này.

Kết quả đo đạc, định giá các đương sự đều thống nhất. Chi phí tố tụng, nguyên đơn yêu cầu giải quyết theo quy định.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2020/DS-ST ngày 08 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre quyết định:

Áp dụng các Điều 122, 123, 131, 407, 422, 501 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 188 Luật Đất đai 2013; Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí tòa án:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 giữa chị Đỗ Thị Tuyết O với anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T đối với thửa đất 2431, tờ bản đồ số 1, tọa lạc ấp H, xã G (xã G1cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre bị vô hiệu.

Anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T phải có trách nhiệm liên đới trả lại cho chị Đỗ Thị Tuyết O tổng số tiền là 98.220.800đ (chín mươi tám triệu hai trăm hai mươi ngàn tám trăm đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, lãi suất chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 23/12/2021, bị đơn anh Dương Văn C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn cung cấp chứng cứ bổ sung là Giấy bán đất ngày 27/02/2017, bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng có giá 40.000.000 đồng là không đúng, bị đơn chỉ thừa nhận hợp đồng theo Giấy bán đất ngày 27/02/2017 với giá 34.000.000 đồng và chỉ nhận của nguyên đơn số tiền 30.000.000 đồng. Bị đơn đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn, hợp đồng bị hủy là do lỗi của hai bên, nhưng Tòa sơ thẩm buộc bị đơn bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền quá lớn, nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giảm nhẹ số tiền bồi thường cho nguyên đơn, bị đơn đồng ý hoàn trả nguyên đơn số tiền 60.000.000 đồng. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của bị đơn, đề nghị Hội đồng xét xử y án sơ thẩm.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã tuân theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng của các bên đương sự, xét kháng cáo của bị đơn và đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 giữa chị Đỗ Thị Tuyết O với anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T đối với thửa đất 2431, tờ bản đồ số 1, tọa lạc ấp H, xã G (xã G1cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre:

Tại Giấy bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực đề ngày 27/02/2017 (do bị đơn cung cấp tại phiên tòa phúc thẩm) có nội dung: Anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T bán phần đất thửa số 2431, tờ bản đồ số 1, tại xã Giao Hòa, huyện C, tỉnh Bến Tre, diện tích 155m2 cho chị Đỗ Thị Tuyết O số tiền 34.000.000 đồng, chị O chồng cho anh C 30.000.000 đồng, còn lại 4.000.000 đồng trong vòng 01 tháng sau khi làm sổ đỏ xong thì hoàn đủ số tiền còn lại 4.000.000 đồng trong 01 tháng. Tờ giấy bán đất được làm thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản, có đọc lại hai bên cùng nghe và ký tên. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 có công chứng do chị O cung cấp thì anh C, chị T chuyển nhượng cho chị O thửa đất số 2431, tờ bản đồ số 1, tại xã Giao Hòa, huyện C, tỉnh Bến Tre, diện tích 155,2m2 với giá 40.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn không thống nhất với nhau về giá chuyển nhượng. Theo đó, nguyên đơn cho rằng, nếu có việc thỏa thuận giá theo giấy bán đất viết tay không được công chứng lập ngày 27/02/2017 là trước ngày lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 11/4/2017 được công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng sau mới có giá trị pháp lý. Bị đơn không thừa nhận và cho rằng bị đơn chỉ mới nhận của chị O 30.000.000 đồng, còn 4.000.000 đồng thì chưa nhận.

Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 thì giá đất 40.000.000 đồng nhưng phương thức thanh toán là do hai bên tự thỏa thuận nên không được công chứng đối với phương thức thanh toán. Nguyên đơn cho rằng đã giao đủ số tiền 40.000.000 đồng cho bị đơn nhưng bị đơn không thừa nhận, đối chiếu với thỏa thuận trong giấy bán đất viết tay thì 4.000.000 đồng còn lại nguyên đơn sẽ giao sau khi được cấp sổ đỏ, nhưng cho đến nay phần đất này nguyên đơn vẫn chưa được cấp sổ, nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ nào khác để chứng minh đã giao đủ tiền cho bị đơn theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 11/4/2017. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận lời trình bày của bị đơn, theo đó anh C và chị T chỉ nhận của chị O số tiền 30.000.000 đồng.

Bản án sơ thẩm đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 giữa chị Đỗ Thị Tuyết O với anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T đối với thửa đất 2431, tờ bản đồ số 1, tọa lạc ấp H, xã G (xã G1cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre là vô hiệu, nguyên đơn không có kháng cáo, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn cũng đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 11/4/2017, do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 bị tuyên bố vô hiệu là có căn cứ.

[2] Xét hậu quả của việc hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên bố vô hiệu:

Tòa sơ thẩm nhận định, nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi ngang nhau khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, nguyên đơn không có kháng cáo, do đó giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì nghĩa vụ của nguyên đơn và bị đơn là như nhau.

Như đã phân tích ở trên, anh C và chị T chỉ nhận của chị O 30.000.000 đồng trên tổng giá trị 40.000.000 đồng, do đó hợp đồng chỉ thực hiện được ¾ giá trị hợp đồng, như vậy anh C phải có nghĩa vụ giao trả lại cho chị O 30.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho chị O như sau: Giá đất theo định giá: 156.441.600 đồng x ¾ = 117.331.200 đồng. Giá trị chênh lệch: 117.331.200 đồng - 30.000.000 đồng = 87.331.200 đồng. Lỗi của hai bên ngang nhau: 87.331.200 đồng : 2 = 43.665.600 đồng. Tổng cộng anh C, chị T phải có nghĩa vụ liên đới trả cho chị O số tiền là 73.665.600 (bảy mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi lăm ngàn sáu trăm) đồng.

[3] Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn V như nhận định của bản án sơ thẩm là phù hợp.

[4] Kháng cáo của bị đơn anh Dương Văn C được chấp nhận một phần.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm: Hội đồng xét xử điều chỉnh lại án phí như sau: Nguyên đơn chỉ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng. Bị đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 3.683.280 đồng.

[6] Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn không phải chịu.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn anh Dương Văn C.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2020/DS-ST ngày 08 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre. Cụ thể tuyên:

Áp dụng các Điều 122, 123, 131, 407, 422, 501 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 188 Luật Đất đai 2013; Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/4/2017 giữa chị Đỗ Thị Tuyết O với anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T đối với thửa đất 2431, tờ bản đồ số 1, tọa lạc ấp H, xã G (xã G1cũ), huyện C, tỉnh Bến Tre bị vô hiệu.

2. Buộc anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T có nghĩa vụ liên đới trả lại cho chị Đỗ Thị Tuyết O tổng số tiền số tiền là 73.665.600 (bảy mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi lăm ngàn sáu trăm) đồng.

Kể từ ngày chị O có đơn yêu cầu thi hành án, nếu anh C và chị T chưa thi hành xong số tiền trên thì anh C, chị T phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn V.

4. Về chi phí tố tụng: Buộc anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T có nghĩa vụ liên đới trả lại chị Đỗ Thị Tuyết O số tiền 1.285.500 (một triệu hai trăm tám mươi lăm ngàn năm trăm) đồng.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn chị Đỗ Thị Tuyết O phải chịu án phí là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu số 0009853 ngày 11/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bến Tre.

Bị đơn anh Dương Văn C, chị Phạm Thị Thu T phải liên đới chịu án phí là 3.683.280 (ba triệu sáu trăm tám mươi ba ngàn hai trăm tám mươi) đồng.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn anh Dương Văn C không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bến Tre hoàn lại cho anh C số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0004807 ngày 23/12/2020.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.