Bản án 91/2019/DS-PT ngày 20/09/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

BẢN ÁN 91/2019/DS-PT NGÀY 20/09/2019 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 20 tháng 9 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 64/2019/TLPT-DS ngày 14-5-2019 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 64/2018/DS-ST ngày 28-9-2018 của Tòa án nhân dân thành phố P bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 100/2019/QĐPT-DS ngày 01-7-2019, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: ông Nguyễn A, sinh năm 1966 (có mặt);

Địa chỉ: đường K, phường Q, thành phố P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

2. Bị đơn: Công ty B.

Địa chỉ: số 71/1 X, phường Z, Quận T, thành phố Hồ Chí Minh.

Văn phòng đại diện: số 24 G, phường L, thành phố P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Người đại diện theo pháp luật: ông Phạm M, chức vụ: Chủ tịch HĐQT. (vắng mặt).

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Ngô C, sinh năm: 1955 và ông C1, sinh năm: 1942.

Cùng địa chỉ: số 343/2 S, Phường R, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (xin giải quyết vắng mặt).

3.2. Ông Trần D, sinh năm: 1988 (vắng mặt);

Địa chỉ: xóm 11, xã F, huyện E, tỉnh Nam Định.

3.3. Ủy ban nhân dân thành phố P (vắng mặt).

Địa chỉ: Phường R, thành phố P, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

4. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1.Theo đơn khởi kiện, các lời khai và tại phiên tòa ông Nguyễn A trình bày:

Đất có diện tích 4.012m2 trồng cây lâu năm, thuộc thửa 57, tờ bản đồ số 24 ngày 19-9-2005 đã được Ủy ban nhân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 552642 đứng tên Đặng H, ngày 30-9-2005 bà H đã làm thủ tục chuyển quyền sử dụng cho ông Nguyễn A.

Ông A cho rằng trong diện tích đất này Công ty B lấn chiếm trái phép khoảng 200m2, sự việc vào ngày 12-12-2005 cũng đã được phòng tài nguyên môi trường thành phố P lập biên bản, nhưng Công ty B vẫn không trả lại đất mà lại tiếp tục lấn chiếm thêm 100m2 nữa, sau đó đã xây tường rào kiên cố với chiều cao 2m chiều dài 100m chiều ngang lấn 1m.

Căn cứ vào kết quả đo vẽ định giá thì tổng diện tích mà Công ty B lấn chiếm là 122m2 (chứ không phải 300m2 như trong đơn khởi kiện) trong đó có diện tích 63,5m 2 là diện tích do nhà nước bồi thường làm đường D1 cho ông nên diện tích còn lại mà công ty lấn chiếm 58,5m2.

Yêu cầu: Công ty B tháo dỡ vật kiến trúc trả quyền sử dụng 58,5m2. đất ông A không đồng ý trả bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2. Đại diện theo ủy quyền của công ty B trình bày:

Đồng ý với kết quả định giá tài sản và sơ đồ vị trí do văn phòng đo vẽ.

Nguồn gốc đất: do Công ty TNHH XD công nghiệp Hải Châu được UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp năm 1993, đến năm 1996 sang nhượng lại cho Công ty May- Sản xuất thương mại dịch vụ Minh Phụng. Ngày 27-7-2005, Công ty B trúng đấu giá và được UBND tỉnh BRVT cấp GCNQSDĐ số AG 947997 ngày 22-11-2006 cho các thửa 70,67,68 tờ bản đồ số 27, 24,25 diện tích 7.287,7m2 (diện tích còn lại khoảng 2.712,2m2 sử dụng làm đường D4) ngày 06- 12-2006 Công ty B đã chuyển mục đích sử dụng từ đất chuyên dùng sang đất xây dựng biệt thự, kết hợp du lịch dịch vụ.

Diện tích khoảng 150m2 đất nông nghiệp của ông A chồng lấn đất của Công ty B thuộc GCNQSDĐ thửa số 57, tờ bản đồ số 24. Việc chồng lấn này không phải lỗi của Công ty, nên không đồng ý với yêu cầu của ông A.

Phía Công Ty B không có ý kiến gì về hợp đồng chuyển nhượng lô A vì hợp đồng nay đã hoàn thành đã đứng tên bà C, đã xây dựng nhà ở trên diện tích đất này từ năm 2009 cho đến nay và đất này cũng không có tranh chấp.

Công ty B xác nhận ngày 04-12-2008 có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Ngô C nội dung: Chuyển nhượng 01 lô đất có diện tích 130m2 (cạnh lô A1 và giáp đường D4) với giá 325.000.000đ.

Tại hợp đồng cũng thỏa thuận: Do lô đất không nằm trong quy hoạch đươc phê duyệt tỷ lệ 1/500 để xây dựng nhà ở chỉ được phép xây dựng sân vườn sử dụng vĩnh viễn nhưng không được xây nhà ở.

Do đó, Công ty B đã giải thích cho người mua là chỉ làm hợp đồng mua bán và chưa làm được chủ quyền sang tên người bán và cũng vì lý do này cho nên diện tích đất này giá bán thấp hơn những diện tích đất tại các vị trí khác.

Công ty xác nhận căn cứ vào mốc thời gian khi làm hợp đồng mua bán với bà C thì diện tích đất này cũng đang được giải quyết tranh chấp tại Tòa án với ông A.

Công ty B muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu trong trường hợp phải bồi thường thì sẽ bồi thường đúng bằng giá mua bán tại hợp đồng mà các bên đã ký kết.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Ngô C, ông C1 cùng trình bày:

Bà Ngô C, ông C1 đồng ý với Biên bản định giá tài sản và sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật tải nguyên và môi trường đo vẽ.

Bà C và Công ty Bcó ký hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất:

Thửa thứ nhất (lô A1) có diện tích 227,5m2 với giá 1.331.320.000đ thuộc thửa số 49, tờ bản đồ số 95 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL599645 do Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp ngày 06/6/2008, đã thanh toán hết tiền và xây dựng nhà trên đất. Diện tích nhà đất này không có tranh chấp giữa Công ty B với ông A.

Thửa thứ hai (cạnh lô A1) có diện tích 130m2 với giá 325.000.000đ, Do lô đất không nằm trong quy hoạch được phê duyệt tỷ lệ 1/500 để xây dựng nhà ở chỉ được phép xây dựng sân vườn sử dụng vĩnh viễn nhưng không được xây nhà ở nên sử dụng làm sân vườn, trong diện tích đất này có một phần diện tích đất hiện nay đang tranh chấp giữa Công ty B với ông A.

Bà Ngô C, ông C1 yêu cầu:

Hợp đồng mua bán hợp pháp, đã thanh toán đủ tiền nhận đất sử dụng, khi mua Công ty B không cho biết là đất đang có tranh chấp, nguyện vọng muốn tiếp tục sử dụng, nếu như theo quy định pháp luật việc mua bán không hợp pháp thì đồng ý hoàn trả lại diện tích đất đang có tranh chấp, yêu cầu Công ty B hoàn trả lại tiền với giá 5.000.000 đồng/m2, đối với diện tích đất không bị tranh chấp yêu cầu tiếp tục sử dụng, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất không bị tranh chấp cho bà C.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 64/2018/DS-ST ngày 28-9-2018 của Tòa án nhân dân thành phố P: Căn cứ khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 46,47,48,49,105,106,107 Luật đất đai 2003; Điều 95,96, 98,166,167,168,169 Luật đất đai 2013; Điều 410, Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 136, Điều 137, Điều 427, Điều 697, Điều 699, Điều 700, Điều 701 Bộ luật dân sự.

Điều 20 Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP ngày 16-6-2012; Nghị định 70/CP ngày 12-6-1997; Pháp lệnh án phí số 10/2009/UBNTVQH 12 và Điều 48 Nghị quyết 326/2017/NQ-HĐTP,

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn A.

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Ngô C và ông C1.

Buộc Công ty B có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn A giá trị quyền sử dụng đất (diện tích 58,5m2) số tiền là 468.000.000 đồng (bốn trăm sáu mươi tám triệu đồng).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí đo vẽ, định giá, án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10-10-2018 nguyên đơn ông Nguyễn A có đơn kháng cáo, kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, buộc Công ty B tháo dỡ vật liệu xây dựng trái phép và trả lại phần đất lấn chiếm cho ông A, bồi thường thiệt hại phát sinh do việc chiếm đất phát sinh.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể diện tích đất tranh chấp sau khi đo vẽ xác định là 58,5m2 (gồm lô A=0.8m2 + lô B=55.6m2 + lô B2=2.1m2). Nay rút phần tranh chấp là lô B2=2.1m2 nên chỉ tranh chấp diện tích đất 56,4m2 (gồm lô A=0.8m2 + lô B=55.6m2).

Người kháng cáo thay đổi kháng cáo yêu cầu buộc Công ty B tháo dỡ vật liệu xây dựng trái phép và trả lại phần đất lấn chiếm 56,4m2 cho ông A.

Các bên đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án và không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, thành viên Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm, công nhận 56.4m2 đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông A, buộc Công ty B tháo dở toàn bộ vật kiến trúc có trên đất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định và đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận xem xét lại bản án dân sự sơ thẩm số 64/2018/DS-ST ngày 28-9-2018 của Tòa án nhân dân thành phố P theo trình tự phúc thẩm.

[2] Sự vắng mặt của các đương sự tại phiên tòa hôm nay, Tòa án đã tống đạt quyết định đưa vụ án ra xét xử và giấy triệu tập hợp lệ, sự vắng mặt của các đương sự không ảnh hưởng tới việc xét xử vụ án.

[3] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: nguyên đơn ông Nguyễn A khởi kiện Công ty B về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”; bất động sản đang tranh chấp tọa lạc tại thành phố P; Căn cứ theo quy định tại Điều 26; Điều 35; Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố P giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm trên là đúng thẩm quyền.

[4] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn A:

Căn cứ vào tài liệu, chứng từ có trong hồ sơ vụ án thấy rằng:

Tại phiên tòa phúc thẩm ông A rút yêu cầu đối với diện tích đất tranh chấp 2,1m2 thuộc lô B2 theo sơ đồ vị trí thửa đất ngày 26-9-2018 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố P, nên đình chỉ đối với yêu cầu trên. Như vậy diện tích đất tranh chấp là 56,4m2 (gồm lô A=0.8m2 + lô B=55.6m2) theo sơ đồ vị trí thửa đất ngày 26-9-2018.

Nguồn gốc đất của ông A: năm 2005 ông A nhận chuyển nhượng từ bà Đặng H diện tích đất 4.012m2, diện tích đất trên bà H đã được Ủy ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 552642, thửa đất số 26536.24.57 tờ bản đồ số 24 tại phường Q thành phố P, ngày 30-9-2005 ông A được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố P chỉnh lý từ tên bà H sang ông Nguyễn A. Tại sơ đồ vị trí đất tỷ lệ 1/500 ngày 15-12-2012 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố P và bản lồng ghép sơ đồ vị trí đất ngày 26-9-2018 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố P đều xác định ranh giới thửa đất tranh chấp thuộc lô A diện tích 0,8m2 và lô B diện tích 55,6m2 thuộc ranh giới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A.

Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định 56,4m2 đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông A là có căn cứ; tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng diện tích đất trên hiện nay nằm trong khuôn viên nhà đất thuộc quyền sử dụng của bà Ngô C, ông C1 nên việc tháo dỡ vật kiến trúc trên đất trả lại quyền sử dụng đất cho ông A sẽ ảnh hưởng đến kết cấu, cũng như mỹ quan của căn nhà; do đó Công ty Bcó trách nhiệm hòan trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông A, theo giá mà hội đồng định giá đã xác định là 8.000.000 đồng/m2.

Không ai kháng cáo về quyền sử dụng 56,4m2 đất tranh chấp; Phía ông A kháng cáo yêu cầu tháo dở vật kiến trúc có trên đất tranh chấp và trả cho ông đất không trả bằng tiền; xét thấy tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16-8- 2019 xác định được trên phần đất tranh chấp 56,4m2 chỉ có bức tường xây độc lập có 02 đoạn có chiều dài 5,06m và 7,15m, cao 2,6m, ngoài ra không còn vật kiến trúc nào khác, hiện diện tích đất trên là đất trống đang thuộc giấy chứng nhận của ông A, không ảnh hưởng đến mỹ quan xung quanh, việc tháo dở toàn bộ vật kiến trúc trên không ảnh hưởng nghiêm trọng đến các công trình khác; Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc tháo dở các công trình trên sẽ ảnh hưởng đến kết cấu, cũng như mỹ quan của căn nhà là không có căn cứ; do đó cần buộc Công ty B và bà C, ông C1 phải tự tháo dở công trình vật kiến trúc có trên 56,4m2 đất để trả lại đất cho ông A, phía ông A không phải bồi thường.

Đối với việc bồi thường thiệt hại cho bà C: Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty B và bà C vô hiệu hoàn toàn thuộc lỗi Công ty B, việc bà C yêu cầu Công ty B bồi thường là có căn cứ; Tòa án cấp sơ thẩm xác định như trên là có căn cứ và không ai kháng cáo.

Như đã phân tích ở trên diện tích đất tranh chấp trả lại cho ông A nên buộc Công ty Bbồi thường cho bà C theo giá của Hội đồng định giá là 8.000.000đ/1m2, cụ thể là 56,4m2 x 8.000.000đ = 451.200.000đ.

Việc kháng cáo của ông A có căn cứ nên chấp nhận, công nhận 56,4m2 đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông A, buộc Công ty B trả lại cho ông A 56,4m2 đất trên và tháo dở toàn bố vật kiến trúc có trên đất.

Án phí dân sự sơ thẩm: do vụ án thụ lý trước ngày 01-01-2017 nên áp dụng pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009 để giải quyết; Công ty Bphải chịu 200.000đ án phí không có giá ngạch và 22.048.000đ án phí có giá ngạch; tổng cộng là 22.248.000đ.

Chi phí thẩm định tại cấp phúc thẩm: ông A tự nguyện chịu 2.000.000đ (đã nộp xong).

[5] Các quyết định khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Từ những nhận định trên chấp nhận kháng cáo của ông A nên sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm ông A không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn A;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 64/2018/DS-ST ngày 28-9-2018 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

Căn cứ khoản 9 Điều 26; điểm a, khoản 1, Điều 35, điểm a, khoản 1, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 105,106,107 Luật đất đai 2003; Điều 166,169,203 Luật đất đai 2013; Điều 410, Điều 122, Điều 127; Điều 128; Điều 136; Điều 137 Bộ luật dân sự 2005; Pháp lệnh án phí số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27-02-2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn A đối với Công ty B, về việc tranh chấp 2,1m2 đất thuộc lô B2.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn A đối với Công ty B, về việc tranh chấp 56,4m2 đất thuộc lô A (0,8m2) và lô B (55,6m2).

2.1 Công nhận 56,4m2 đất thuộc lô A (0,8m2) và lô B (55,6m2) thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn A. Buộc Công ty B trả lại cho ông Nguyễn A 56,4m2 đất trên.

2.2 Buộc Công ty B và bà Ngô C, ông C1 tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc có trên 56,4m2 đất trên.

(theo lồng ghép sơ đồ vị trí đất tỷ lệ 1:500 ngày 26-9-2018 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố P lập).

3. Buộc Công ty B trả cho bà Ngô C giá trị quyền sử dụng đất (diện tích 56,4m2) số tiền là 451.200.000đ (bốn trăm năm mươi mốt triệu, hai trăm ngàn đồng).

Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 cho đến khi thi hành án xong.

4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Ngô C, ông C1.

5. Chí phí thẩm định và định giá tài sản:

- Chi phí cấp sơ thẩm: Công ty B phải hoàn trả cho ông Nguyễn A số tiền 16.176.000đ (mười sáu triệu, một trăm bảy mươi sáu ngàn đồng).

- Chi phí cấp phúc thẩm: ông Nguyễn A tự nguyện chịu 2.000.000đ (hai triệu đồng) (đã nộp xong).

6. Án phí:

6.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty B phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 22.248.000đ (hai mươi hai triệu, hai trăm bốn mươi tám ngàn đồng).

- Bà Ngô C phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 200.000đ (hai trăm ngàn đồng), khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà C đã nộp 5.000.000 đông (năm triệu đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 014227 ngày 17-01-2012 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P. Bà C được hoàn trả lại số tiền chênh lệch là 4.800.000đ (bốn triệu tám trăm ngàn đồng).

- Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn A số tiền 2.000.000đ (hai triệu đồng) theo biên lai số 01185 ngày 23-7-2007 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P.

6.2. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Nguyễn A không phải chịu nên được hoàn trả lại số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số TU/2017/0005689 ngày 11-10-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 20- 9-2019).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.