Bản án 90/2018/DS-PT ngày 19/03/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 90/2018/DS-PT NGÀY 19/03/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 12 và 19 tháng 3 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 342/2017/TLPT-DS ngày 27 tháng 11 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2017/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Long An bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 367/2017/QĐ-PT ngày 28 tháng 12 năm 2017 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lâm Thị Đức L, sinh năm 1976,

Địa chỉ: Số 9/1, khu phố 1, phường T, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trương Bình T, sinh năm 1969. Địa chỉ: số 477, đường T, phường T, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 09/02/2018).

Bị đơn: Ông Đàm Kiến P, sinh năm 1976,

Địa chỉ: số 02, đường số 19, tổ 101, ấp 2, xã B, huyện B, thành phố Hồ Chí Minh.

1.Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp: Ông Võ Văn T1, Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện C (Văn bản ủy quyền ngày 19/5/2017).

2. Ông Nguyễn Vũ B, sinh năm 1976,

Địa chỉ: số 645/22/12, đường T, tổ 17, phường T, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1963,

Địa chỉ: ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lâm Thị Đức L.

- Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện C, tỉnh Long An.

(Các đương sự ông T và bà M có mặt, còn lại vắng mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 21/4/2015 và đơn khởi kiện bổ sung ngày 06/6/2016 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Lâm Thị Đức L do ông T đại diện trình bày:

Vào năm 2006, bà L được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 3031 (PCL), tờ bản đồ số 04, loại đất ở nông thôn, diện tích 140,30m2, tọa lạc ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01860/CN-QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 09/6/2006.

Vào năm 2011, do công việc kinh doanh quảng cáo, in ấn của bà L gặp nhiều khó khăn nên thông qua người quen giới thiệu bà L vay của ông P số tiền 500.000.000 đồng. Nhưng ông P chỉ đồng ý cho bà L vay tiền bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông P. Vì vậy, để đảm bảo số tiền vay này bà L và ông P đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3426, quyển số 04/TP/CC- SCC/HĐGD do phòng Công chứng số 2, tỉnh Long An công chứng ngày 22/3/2011, thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 04, loại đất ở nông thôn, diện tích 140,3m2, tọa lạc ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà L và ông P cùng ký giấy vay tiền tại phòng công chứng. Ông P đã giao cho bà L số tiền 420.000.000 đồng, vì đã trừ 30.000.000 đồng tiền lãi vay tháng đầu và 50.000.000 cho người làm môi giới vay tiền. Sau ngày 22/3/2011, bà L vẫn tiếp tục quản lý, cho thuê nhà và đất nêu trên. Đến tháng đóng lãi bà L có liên hệ với ông P để đóng lãi nhưng không được. Sau đó ông P làm thủ tục để đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 3031, ông P đã làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất 3031 cho ông Nguyễn Vũ B, ông B chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị M đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 3031.

Ngày 21/4/2015 bà Lâm Thị Đức L khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3426, quyền số 04/TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng số 2, tỉnh Long An công chứng ngày 22/03/2011 giữa bà L và ông Đàm Kiến P vì đây là hợp đồng chuyển nhựng quyền sử dụng đất giả tạo để che giấu hợp đồng vay tiền giữa bà L và ông P. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông P là giả tạo nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông P là không có giá trị nên yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đàm Kiến P đứng tên số BK 892678 ngày 18/6/2012 do Ủy ban nhân dân huyện C.

Ngày 08/6/2016, nguyên đơn Lâm Thị Đức L có đơn yêu cầu khởi kiện bổ sung với nội dung hiện nay thửa đất 3031, tờ bản đồ số 4, diện tích 140,3m2 đất tại ấp 2/5, xã L, huyện C do bà Nguyễn Thị M sinh năm 1963 đăng ký thường trú tại khối Y, phường Q, thành phố V, tỉnh Nghệ An đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 232969 Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 10/3/2015 do đó bà L yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà M và buộc bà M phải giao trả cho bà L phần đất bà M đang quản lý sử dụng.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bà Lâm Thị Đức L trình bày yêu cầu của bà L là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Vũ B.

Bị đơn ông Đàm Kiến P không đến tham gia phiên tòa. Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, căn cứ vào địa chỉ mà nguyên đơn cung cấp Tòa án đã tiến hành triệu tập ông P đến tham gia phiên hòa giải nhưng ông P không đến. Tòa án không làm việc được trực tiếp với ông P do không gặp mặt do đó Tòa án tiến hành niêm yết thông báo thụ lý vụ án, giấy triệu tập và thông báo phiên hòa giải, giấy triệu tập tham gia phiên tòa tại Ủy ban nhân dân xã và tại nơi ông P cư trú, nhưng ông P cũng không đến Tòa án và cũng không có ý kiến bằng văn bản gửi đến Tòa án trình bày, hay có ý kiến về các vấn đề mà bà Lâm Thị Đức L đã khởi kiện và yêu cầu.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân huyện C do ông Võ Văn T1 đại diện theo ủy quyền có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt đề ngày 18/9/2017.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Vũ B: Ngày 15/01/2017 ông B có gửi đơn đến Tòa án xin vắng mặt, ông B làm đơn đề nghị Tòa án cho ông vắng mặt tại các buổi hòa giải và tại phiên xét xử lý do ông không có tranh chấp và yêu cầu gì đối với vụ án Lâm Thị Đức L tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Đàm Kiến P.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M trình bày: Vào năm 2015, bà M có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 3031 (PCL), tờ bản đồ số 04, loại đất ở nông thôn, diện tích 140,30m2, đất tại ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An từ vợ chồng ông Nguyễn Vũ B, bà Lê Thị Ánh L1. Đến ngày 10/3/2015, bà M được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 3031 (PCL). Khi bà M nhận chuyển nhượng đất là nhận chuyển nhượng luôn nhà nhưng không có làm

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2017/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện C đã quyết định:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm a Khoản 1 Điều 35; Điều 43; điểm c Khoản 1 Điều 39; điểm g của Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ các Điều 121, Khoản 2 Điều 124; các Điều 129, 136; Điều 256; các Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Áp dụng điểm c Khoản 1 Điều 99; Điều 167; Điều 168 của Luật đất đai năm 2013

Căn cứ Khoản 3 Điều 27 của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Lâm Thị Đức L do ông Chu Văn T đại diện đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3426, quyền số 04/TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng số 2, tỉnh Long An công chứng ngày 22/3/2011 giữa bà Lâm Thị Đức L và ông Đàm Kiến P.

Bác yêu cầu của bà Lâm Thị Đức L do ông Chu Văn T đại diện đòi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 892678 ngày 18/6/2012 của Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Đàm Kiến P; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 942065 ngày 07/02/2014 của Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Nguyễn Vũ B; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 232969 ngày 10/3/2015 của Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị M cùng đứng tên thửa đất 3031, tờ bản đồ số 4; diện tích là 140,3m2, loại đất ở tại nông thôn.

Bác yêu cầu của bà Lâm Thị Đức L do ông Chu Văn T đại diện đòi bà Nguyễn Thị M trả quyền sử dụng thửa đất 3031, tờ bản đồ số 4; diện tích là 140,3m2, loại đất ở tại nông thôn, đất tại ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

Bà Nguyễn Thị M được tiếp tục quản lý sử dụng phần đất có diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc thửa 3031(PCL), tờ bản đồ số 04, loại đất ở nông thôn tọa lạc ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An do bà Nguyễn Thị M đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà, vật kiến trúc có trên đất theo biên bản định giá của Hội đồng định giá, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án ngày 16/12/2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Ngày 06 tháng 10 năm 2017, bà Lâm Thị Đức L  do ông Chu Văn T đại diện kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Ngày 19 tháng 10 năm 2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân huyện C có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 06/QĐKNPT-VKS-DS về phần án phí dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đơn kháng cáo, Viện kiểm sát giữ nguyên kháng nghị, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm:

- Thẩm phán, Hội đồng xét xử, những người tiến hành tố tụng và đương sự tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

- Quan điểm về việc giải quyết vụ án: Đơn kháng cáo của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn được làm trong thời hạn luật quy định và hợp lệ, đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm. Bà M trình bày, khi nhận chuyển nhượng nhà đất từ ông B, bà có trả tiền Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng, nội dung này chưa được làm rõ. Bà L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3426, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng số 2, tỉnh Long An công chứng ngày 22/3/2011 nhưng cấp sơ thẩm không đưa Phòng công chứng số 2, tỉnh Long An tham gia tố tụng là vi phạm tố tụng. Đề nghị hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến và quan điểm của Kiểm sát viên, sau khi thảo luận và nghị án, xét thấy:

[1] Về tố tụng:

Thấy rằng, trong quá trình giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm cần phải đưa những người sau đây tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Ngày 22/3/2011 Bà Lâm Thị Đức L lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 4, loại đất ở tại nông thôn, diện tích khuôn viên 140,30m2  cho ông Đàm Kiến P. Hợp đồng được Phòng Công chứng số 2 tỉnh Long An công chứng vào ngày 22/3/2011.

Ngày 14/01/2014 ông Đàm Kiến P cùng vợ là bà Trần Nhật T2 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 4, loại đất ở tại nông thôn, diện tích khuôn viên 140,30m2 cho ông Nguyễn Vũ B.

Ngày 13/02/2015 ông Nguyễn Vũ B cùng vợ là bà Lê Thị Ánh L1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 4, loại đất ở tại nông thôn, diện tích khuôn viên 140,30m2  cho bà Nguyễn Thị M, hợp đồng được Văn phòng công chứng C chứng nhận ngày 13/02/2015.

Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Phòng Công chứng số 2 tỉnh Long An, bà Trần Nhật T2, bà Lê Thị Ánh L1 và Văn phòng công chứng C tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết theo trình tự sơ thẩm, bà M có cho bà Võ Thị Kim C thuê nhà nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà C tham gia tố tụng là vi phạm tố tụng. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà M trình bày, bà C không còn thuê nhà, hiện nay bà đang cho bà Nguyễn Thị T3 thuê nên cần phải làm rõ để xác định người tham gia tố tụng.

Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ, tại thời điểm khởi kiện thì ông P có mặt tại địa chỉ do bên nguyên đơn cung cấp hay không.

[2] Về thu thập chứng cứ:

Cùng ngày 22/3/2011 nhưng bà Lâm Thị Đức L và ông Đàm Kiến P cùng xác lập hợp đồng vay tiền và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng vay tiền có nội dung ông P cho bà L vay 500.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Lâm Thị Đức L chuyển nhượng cho ông Đàm Kiến P thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 4, loại đất ở tại nông thôn, diện tích khuôn viên 140,30m2, tọa lạc tại ấp 2/5, xã L, huyện C, tỉnh Long An. Giá chuyển nhượng cũng 500.000.000 đồng. Đối với hợp đồng vay tiền thì hai bên có thực hiện hợp đồng, ông P có giao cho bà L 500.000.000 đồng; đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể hiện hai bên có thực hiện hợp đồng. Bên bà L trình bày, năm 2013 bà L có tranh chấp và khởi kiện tại Tòa án huyện C, Ủy ban nhân dân cấp xã có giải quyết việc ông T4 (người môi giới của ông P) đến chiếm nhà và đất của L. Tại “Đơn xin vay vốn và cam kết” ngày 22/3/2011 về thời hạn vay tiền có bị sửa, ai sửa, với mục đích gì. Những nội dung trên chưa được cấp sơ thẩm làm rõ.

Ngày 22/3/2011 bà Lâm Thị Đức L lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 3031, tờ bản đồ số 4, loại đất ở tại nông thôn, diện tích khuôn viên 140,30m2 cho ông Đàm Kiến P. Hợp đồng này hoàn toàn không có đề cập gì đến nhà của bà L trên thửa đất 3031 nên cũng cần được làm rõ giữa bà L và ông P còn có thỏa thuận hợp pháp nào khác liên quan đến căn nhà của bà L không. Tại thời điểm ông P cho bà L vay 500.000.000 đồng thì thửa đất số 3031 và nhà của bà L có giá trị chuyển nhượng là bao nhiêu. Tại phiên tòa phúc thẩm bà M khai, trước khi mua nhà đất từ ông B, bà có trả tiền cho Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm làm thủ tục chuyển nhượng; khi sử dụng đất và nhà, bà có thay cửa chính, các cửa phòng và có nâng nền hành lang nhưng cấp sơ thẩm chưa làm rõ.

Các bên giao nhận tiền thực tế là bao nhiêu khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 3031, từ bà L chuyển nhượng cho ông P; ông P chuyển nhượng đất cho ông B và ông B chuyển nhượng cho bà M. Bà L yêu cầu bà M trả lại đất, vậy bà L có yêu cầu gì đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông P chuyển nhượng cho ông B và ông B chuyển nhượng cho bà M.

Đối với hợp đồng vay 500.000.000 đồng, về lãi suất, thời hạn, bà L trả lãi và gốc như thế nào.

Có làm rõ những tình tiết nêu trên mới xác định được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông P có giả tạo hay không, đối tượng của hợp đồng có thực hiện được hay không để xem xét hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.

Chưa làm rõ những tình tiết nêu trên nhưng Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông P ngày 22/3/2011 có giá trị pháp lý và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà L là chưa đủ căn cứ.

Do vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể khắc phục và thực hiện bổ sung được nên hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Phát biểu của Kiểm sát viên là có căn cứ chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do hủy bản án sơ thẩm nên bà Lâm Thị Đức L kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015,

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 45/2017/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Long An.

2. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Long An giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, chi phí đo đạc, định giá sẽ được giải quyết khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lâm Thị Đức L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm cho bà Lâm Thị Đức L theo biên lai số 0005521 ngày 06/10/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.