Bản án 90/2017/DS-ST ngày 13/09/2017 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Ngày 25/4/2016, ông bà có làm đơn đến Ủy ban nhân dân xã T yêu cầu giải quyết và được Ủy ban nhân dân xã T trả lời bằng Công văn số 193/UBND ngày 10/5/2016 là “Ông Đ, bà M bỏ địa phương không rõ lý do, không liên lạc được nên không thể hòa giải vụ việc này...”.

Ông bà đã thông báo tìm kiếm ông Đ, bà M nhưng cũng không có kết quả. Vì vậy, nay ông bà làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Đ, bà M phải hoàn trả số tiền đã nhận là 310.000.000 đồng và đồng thời phải bồi thường 100% giá trị hợp đồng, tổng cộng là 620.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án nhân dân huyện Giồng Trôm đã thông báo và tổ chức các phiên hòa giải nhưng ông Đ, bà M đều vắng mặt không lý do.

Do không thể tiến hành hòa giải được, Tòa án nhân dân huyện Giồng Trôm đã đưa vụ án ra xét xử vào ngày 25 tháng 8 năm 2017, ông Đ, bà M cũng vắng mặt.

Tại phiên tòa sơ thẩm được mở lại, ông Đ, bà M vắng mặt, ông Th bà H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Ông Th trình bày sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông bà có nhận 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà M, ông Đ để làm tin và việc này không có ghi trong hợp đồng. Bà H trình bày số tiền 310.000.000 đồng là tài sản chung của ông bà nên tuy chỉ bà H ký hợp đồng nhưng ông bà cùng đứng đơn khởi kiện. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị

Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1].Về tố tụng:

Ông Phạm Đ, bà Lê M là bị đơn trong vụ án đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Theo quy định tại các Điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án vắng mặt ông Đ, bà M. 

Đối với bà H trình bày thì dù khi ký hợp đồng đặt cọc một mình bà đứng tên nhưng ông Th là chồng của bà và số tiền đặt cọc là tài sản chung của vợ chồng ông, bà nên ông bà cùng đứng đơn khởi kiện vợ chồng ông Đ, bà M về số tiền đặt cọc. Vì  vậy, ông Th, bà H cùng có quyền khởi kiện.

[2].Về nội dung:

Nguyên đơn khởi kiện và nộp kèm theo bản sao “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” được lập ngày 10/7/2015, trong đó có nội dung: bên A - bên bán là ông Phạm Đ, sinh năm: 1968 và bà Lê M, sinh năm: 1972, thường trú tại 140, ấp 6, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre; bên B - bên mua là bà Nguyễn H thỏa thuận bán căn nhà số 140, ấp 6, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre với giá trị là 310.000.000 đồng. “Bên B sẽ đặt cọc cho bên A số tiền là 310.000.000 đồng. Trong thời hạn 03 ngày bên A phải hoàn tất thủ tục hợp thức hóa chủ quyền nhà và ký hợp đồng tại phòng công chứng Nhà nước cùng với bên B đúng theo quy định của pháp luật. Sau khi bên A hoàn tất thủ tục mua bán tại phòng công chứng cùng với bên B thì bên B sẽ giao hết phần tiền còn lại. Bên A có trách nhiệm giao nhà cho bên B sử dụng chậm nhất là vào ngày 12/7/2015. Trong trường hợp căn nhà nêu trên có nảy sinh tranh chấp dẫn đến việc không ký kết được cùng với bên B tại phòng công chứng thì bên A phải hoàn trả gấp đôi số tiền đã đặt cọc và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật”. Bên dưới có chữ ký đề tên “Nguyễn H” và các chữ ký và dấu lăn tay đề tên “Phạm Đ” và “Lê M”.

Kèm theo là “Giấy nhận tiền” cùng ngày 10/7/2015 với nội dung là nhận đủ số tiền bán nhà và 2.067m2 đất là 310.000.000 đồng có các chữ ký và đề tên “Phạm Đ” và “Lê M”. Như vậy, có cơ sở để xác định vào ngày 10/7/2015, giữa bà Nguyễn H và ông Phạm Đ và bà Lê M có ký hợp đồng đặt cọc nhằm để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất. Hợp đồng được làm bằng văn bản. Đây là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên, một bên là người mua cũng là người đặt cọc (bà Nguyễn H), một bên là người bán chính là người nhận tài sản đặt cọc (ông Phạm Đ, bà Lê M).

Hợp đồng đặt cọc của các bên độc lập với hợp đồng chuyển nhượng (chưa hình thành). Đối tượng tranh chấp của hợp đồng trong vụ án được xác định là số tiền đặt cọc và phạt cọc.

Xét chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự. Hai bên tham gia việc đặt cọc hoàn toàn tự nguyện. Tài sản đặt cọc là tiền Việc đặt cọc được lập thành văn bản . Như vậy, hợp đồng đặt cọc của các bên tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, nội dung thỏa thuận của các bên đảm bảo sẽ thực hiện được do nhà và đất đang thuộc quyền sử dụng của ông Đ, bà M nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật.

Do đó, kể từ thời điểm ông Đ, bà M đã nhận tài sản đặt cọc (310.000.000 đồng) thì cả bên mua và bên bán đều phải có nghiã vụ thực hiện những điều mà hai bên đã thỏa thuận khi đặt cọc, đó là nghĩa vụ thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và đất. Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đó thì phải chịu hậu quả là mất tài sản đặt cọc hoặc bị phạt cọc. Do ông Đ, bà M đã nhận tài sản đặt cọc nhưng không thực hiện việc giao kết hợp đồng như thỏa thuận là ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng Nhà nước cùng với bà H nên phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận. Hội đồng xét xử xét thấy ông Đ, bà M là bên nhận đặt cọc nhưng đã bội tín và lẫn tránh việc ký kết hợp đồng với bà H, không thực hiện hợp đồng một cách thiện chí, thậm chí thayđổi nơi ở cũng không thông báo cho bà H biết nên phải chịu hậu quả là trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc là 310.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 310.000.000 đồng. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc ông Đ, bà M phải có nghĩa vụ trả cho bà H, ông Th số tiền là 620.000.000 đồng.

[3].Về án phí:

Ông Đ, bà M phải chịu án phí với mức thu là 20.000.000 đồng + 4% của số tiền 220.000.000 đồng, được tính là 28.800.000 đồng. Bà H, ông Th không phải chịu án phí nên được trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 14.400.000 đồng .