Bản án 705/2020/DSST ngày 04/06/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 705/2020/DSST NGÀY 04/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN VÀ HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 04 tháng 06 năm 2020, tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 551/DSST ngày 20/12/2016 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản và Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2470/2020/QĐST-DS ngày 14 tháng 05 năm 2020, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hoàng T, sinh năm 1983; Địa chỉ: 982 W6 ĐVB, Phường M, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Hoàng Xuân Đ, sinh năm 1977 đại diện tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền công chứng số 004350 ngày 20/05/2019 tại Văn phòng Công chứng A (Thành phố Hồ Chí Minh) (Có mặt tại phiên tòa).

2. Bị đơn: Ông Đỗ Kim L, sinh năm 1968; Địa chỉ: 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt tại phiên tòa) 3. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà Mai Thị Kim N, sinh năm 1967; Địa chỉ: 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt tại phiên tòa)

3.2 Đỗ Thành C sinh năm 1988 (Vắng mặt tại phiên tòa)

3.3 Đỗ Thị Mai T1 sinh năm 1991 (Vắng mặt tại phiên tòa)

3.4 Đỗ Thị Mai H sinh năm 1994 (Vắng mặt tại phiên tòa)

3.5 Đỗ Thị Mai L1 sinh năm 2001 (Vắng mặt tại phiên tòa)

3.6 Đỗ Thanh T2 sinh năm 2002 (Vắng mặt tại phiên tòa) Cùng ngụ tại địa chỉ 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Đỗ Thị Mai H, ông Đỗ Thành C, Bà Đỗ Thị Mai L1 có đơn ngày 08/11/2019 xin vắng mặt tại phiên tòa xét xử.

3.7 Ủy ban nhân dân Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: số 5 ĐNH, phường N, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Phượng L2 – Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X và bà Võ Thị Lan H1 – Chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X cùng đại diện tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền số 2700/GUQ-UBND ngày 11/11/2019. (Vắng mặt tại phiên tòa theo Đơn xin vắng mặt ngày 11/11/2019).

3.8 Phòng Công chứng A1 Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: 97 P, phường BN, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. (có đơn ngày 22/01/2018 xin vắng mặt suốt quá trình tố tụng tại Tòa án).

Người đại diện hợp pháp: Bà Phạm Thanh H2 – Công chứng viên đại diện tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền số 42/CC1 ngày 02/02/2018.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện nộp ngày 20/10/2015 cùng các tài liệu khác, nguyên đơn trình bày:

Ngày 27/09/2010, bà Nguyễn Thị Hoàng T và ông Đỗ Kim L ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất tại Phòng Công chứng A1 đối với thửa đất số 558, tờ bản đồ số 17, địa chỉ số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh, trên đất có căn nhà diện tích 23,6m2 kết cấu nhà vách gạch, mái tôn. Giá chuyển nhượng nhà, đất này là 170.000.000 đồng.

Nguyên đơn đã giao cho bị đơn đủ số tiền mua nhà tại thời điểm ký hợp đồng công chứng, thỏa thuận sau khi hoàn tất thủ tục trước bạ, đăng bộ bị đơn sẽ giao nhà. Ngày 20/05/2015, nguyên đơn hoàn tất thủ tục trước bạ, đăng bộ và cập nhật tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H0 2187/2006 do Ủy ban nhân dân Quận X cấp ngày 25/12/2006 nhưng đến nay bị đơn vẫn chưa bàn giao nhà.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu: Buộc ông Đỗ Kim L phải thực hiện việc bàn giao ngay cho nguyên đơn nhà đất số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Về phía bị đơn trình bày:

Ngày 27/09/2010 bị đơn có vay của nguyên đơn số tiền là 170.000.000đồng, để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X tại Phòng Công chứng A1, Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời cùng ngày 27/09/2010, hai bên có ký cam kết và thỏa thuận về việc vay tiền. Theo cam kết này mỗi tháng bị đơn phải trả lãi cho nguyên đơn 3%/tháng, nếu chậm trả lãi một tháng thì nguyên đơn sẽ tiến hành đóng lệ phí trước bạ và sang tên căn nhà.

Mặc dù làm ăn thua lỗ nhưng do sợ mất nhà nên hàng tháng bị đơn đã phải trả lãi như sau:

- Từ ngày 07/09/2010 đến 07/09/2013 tôi đóng tiền lãi: 5.100.000 đồng/tháng (tương đương 3%/tháng), tổng số tiền là: 183.600.000 đồng.

- Từ ngày 07/10/2013 đến 07/12/2014 do không có tiền nên bị đơn năn nỉ và được nguyên đơn giảm tiền lãi còn 3.500.000đồng/tháng, tổng số tiền là:

49.000.000 đồng.

Như vậy, tổng số tiền bị đơn đã đóng lãi đến ngày 07/12/2014 là:

232.600.000 đồng (Hai trăm ba mươi hai triệu sáu trăm nghìn đông).

Từ tháng 08/2014 đến nay do bị bệnh tim không có khả năng lao động nên không có tiền trả lãi.

Nay nguyên đơn đòi nhà là không đúng bản chất sự việc, bị đơn không đồng ý.

Ngày 16/08/2016 bị đơn có đơn phản tố yêu cầu:

1. Bị đơn đồng ý trả lại nguyên đơn số tiền vay và tiền lãi như sau: Tiền lãi tính từ ngày 07/9/2010 đến ngày 07/12/2015 theo mức lãi suất 0,75%/tháng là 80.325.000 đồng. Do tôi đã đóng lãi tổng cộng là 232.600.000 đồng nên còn thừa tiền lãi đã đóng là 152.275.000 đồng, số tiền này trừ vào tiền gốc 170.000.000đồng còn lại số tiền phải trả là 17.725.000 đồng 2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số 028717 ngày 27/9/2010 tại Phòng Công chứng A1 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đứng tên bà Nguyễn Thị Hoàng T đối với nhà đất tại địa chỉ số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X thuộc thửa đất số 558, tờ bản đồ số 17, vì đây là hợp đồng giả cách. Yêu cầu Ủy ban nhân dân Quận X cấp lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nêu trên cho ông Đỗ Kim L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Thị Kim N trình bày: Bà là vợ của ông Đỗ Kim L. Căn nhà số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X là tài sản riêng của ông Láng. Nay đối vói yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà không có ý kiến. Bà xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng của Tòa án (BL.110).

Bà có bỏ tiền 30.000.000đồng ra để sửa chữa nhà nhưng không còn giữ bất cứ hóa đơn, chứng cứ gì về việc sửa chữa này. Bà không có yêu cầu gì về việc tôn tạo, sửa chữa căn nhà này.

gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trình bày: Không có yêu cầu - Theo Công văn số 53/CC1 ngày 08/02/2018 Phòng Công chứng A1 Thành phố Hồ Chí Minh trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số 028717 ngày 27/09/2010 đối với tài sản là nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 266/40/62C TĐ, phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bên bán là ông Đỗ Kim L và bên mua là bà Nguyễn Thị Hoàng T được Phòng Công chứng A1 chứng nhận đúng quy định pháp luật, tại thời điểm chứng nhận không có bất kỳ thông tin ngăn chặn việc chuyển dịch quyền sở hữu hay khiếu nại, tố cáo đối với nhà đất này.

- Ủy ban nhân dân Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày: Ủy ban nhân dân Quận X cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 442692 ngày 25/12/2006 cho ông Đỗ Kim L và sau đó cập nhật chủ sở hữu mới ngày 20/05/2015 cho bà Nguyễn Thị Hoàng T là đúng trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm, các bên đương sự trình bày:

Nguyên đơn do người đại diện hợp pháp trình bày: Nguyên đơn phủ nhận việc cho bị đơn vay 170.000.000đ. Hai bên đã ký hợp đồng mua bán nhà có công chứng. Thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bị đơn đã giao toàn bộ giấy tờ nhà cho nguyên đơn. Sau khi ký hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng, vài ngày sau nguyên đơn nghe người môi giới báo lại là bị đơn muốn thương lượng mua lại căn nhà này, do nguyên đơn là người mua nhà nhằm kinh doanh nên bị đơn muốn mua thì nguyên đơn đồng ý bán lại theo giá thị trường. Trong thời gian chờ bị đơn có tiền mua lại thì bị đơn sẽ trả lãi cho nguyên đơn 3%/tháng, do vậy hai bên ký cam kết và thỏa thuận tính lùi ngày ký cam kết là ngày 27/09/2010 để tính cho tròn tháng. Mục đích của thỏa thuận là nguyên đơn đồng ý cho bị đơn mua lại nhà trong vòng một tháng, nếu quá một tháng thì sẽ kết thúc thỏa thuận, nguyên đơn tiếp tục sang tên đăng bộ nhà. Sau đó, do không có tiền mua lại nhà nên hai bên thỏa thuận bị đơn trả tiền thuê nhà với giá 5.100.000đ/tháng, bị đơn đã trả tiền được khoảng 5-7 tháng, tính chung là 6 tháng nhưng nguyên đơn vẫn để cho bị đơn sử dụng, đến năm 2015 nguyên đơn mới đăng bộ sang tên nhà. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải giao nhà theo hợp đồng mua bán đã ký.

Bị đơn và bà Mai Thị Kim N đồng trình bày: Hợp đồng mua bán nhà chỉ là hình thức để đảm bảo cho việc vay tiền. Do nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải ký hợp đồng mua bán nên bị đơn cũng yêu cầu nguyên đơn phải ký thỏa thuận về việc vay tiền với bị đơn để làm tin. Bị đơn chỉ vay số tiền như giấy đã ký, cũng đã trả lãi 3%/tháng trong nhiều tháng nhưng khi đóng tiền lãi không có giấy tờ chứng minh. Bị đơn không mướn nhà, nếu mướn nhà thì nguyên đơn phải có giấy tờ thỏa thuận mướn nhà. Sự thật bị đơn đã đóng tiền nhà đến năm 2015 thì thương lượng để trả lại tiền vay là 200.000.000đ, nhưng nguyên đơn không đồng ý nên xảy ra tranh chấp kéo dài đến nay. Nay bị đơn cố hết sức cũng chỉ có thể có 300.000.000đ nên đồng ý trả gốc và lãi cho nguyên đơn là 300.000.000đ để chấm dứt hợp đồng vay.

Vị Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của những người tiến hành tố tụng và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự: Quá trình thực hiện thủ tục tố tụng từ khi thụ lý vụ án sơ thẩm đến xét xử - giai đoạn trước khi nghị án, những người tiến hành hành tố tụng đã thực hiện đầy đủ và đúng trình tự các thủ tục tố tụng cần thiết, những người tham gia tố tụng thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình, Về nội dung: Căn cứ Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/09/2010 là vô hiệu. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở, yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, đề nghị không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, đề nghị xem xét lại hợp đồng vay tài sản và tiền lãi để chấp nhận một phần phản tố của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét thấy yêu cầu của nguyên đơn là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất”, Bị đơn có yêu cầu phản tố về việc “tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, và yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 266/40/62C TĐ, phường T, Quận X nên tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 và Khoản 4 Điều 34, Khoản 1 Điều Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Khoản 3 Diều 32 Luật tố tụng hành chính năm 2015.

[2] Về thủ tục tố tụng:

Theo kết quả xác minh ngày 09/12/2015 của Công an Phường T Quận X (BL111-112), qua rà soát tại địa chỉ 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X thì ông Đỗ Kim L đứng tên chủ hộ và trong gồm:

 8. Mai Kim S sinh năm 1959 dì Tất cả những người trên thực tế đang cư trú tại địa chỉ trên, riêng Đỗ Thành N1 đang chấp hành án phạt tù tại trại giam Châu Bình (Bến Tre) và Mai Kim S chấp hành án tại trại giam Chí Hòa.

Theo Biên bản xác minh tại Trại giam Bố Lá ngày 28/10/2016: Đối tượng Mai Kim S đã chuyển đến Trại giam Thủ Đức.

Ông Đỗ Thành N1 có đơn ngày 15/04/2016 có xác nhận của Trại giam Châu Bình và Biên bản lấy lời khai của Trại giam Châu Bình xin Tòa án giải quyết vắng mặt ông.

Trẻ Đỗ Thị Mai L1 và trẻ Đỗ Thanh T2 có cha là Đỗ Kim L và mẹ là Mai Thị Kim N trình bày tại Biên bản lấy lời khai ngày 19/01/2016 tại Tòa án: Do hai trẻ còn nhỏ sống phụ thuộc vào cha mẹ nên không bỏ tiền tôn tạo, sửa chữa làm tăng giá trị căn nhà nên không yêu cầu Tòa án giải quyết, xin vắng mặt suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

Nhận thấy: Quan hệ tranh chấp giữa các đương sự là hợp đồng mua bán nhà đất và hợp đồng vay tài sản giữa vợ chồng ông Đỗ Kim L, bà Mai Thị Kim N với bà Nguyễn Thị Hoàng T, đối tượng tranh chấp liên quan đến nhà đất tại số chỉ 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, do vậy có thể làm phát sinh nghĩa vụ của những người đang thực tế cư ngụ tại địa chỉ này. Do Ông Đỗ Thành N1 và bà Mai Thị Kim Sen không thực tế cư ngụ tại địa chỉ trên nên không phát sinh nghĩa vụ bàn giao nhà đất cho nguyên đơn (nếu có), không thỏa mãn điều kiện theo định nghĩa tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên không cần thiết đưa những người này vào tham gia tố tụng.

Đối với các ông bà Đỗ Thị Mai H, Đỗ Thành C, Đỗ Thị Mai L1 có đơn ngày 08/11/2019 xin vắng mặt tại phiên tòa xét xử, các trẻ Đỗ Thị Mai L1, Đỗ Thanh T2 tại thời điểm mở phiên tòa đã đủ tuổi trưởng thành nhưng vắng mặt dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng theo quy định, người đại diện của Ủy ban nhân dân Quận X và Văn phòng Công chứng A1 có văn bản xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án và khi xét xử, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt và dành quyền kháng cáo cho họ theo quy định chung.

Về người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

Theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 013146 ngày 02/10/2015 tại Văn phòng Công chứng A2, nguyên đơn ủy quyền cho bà Hoàng Trương Đông H3 đại diện tham gia tố tụng. Đến ngày 31/10/2018 bà Hoàng Trương Đông H3 gởi thông báo về việc từ chối nhận ủy quyền từ nguyên đơn và có Văn bản đơn phương chấm dứt thực hiện công việc ủy quyền ngày 01/11/2018 công chứng số 021303 tại Văn phòng Công chứng A2.

Cùng ngày 01/11/2018, Tòa án nhận được có văn bản ngày 30/10/2018 của bà Nguyễn Thị Hoàng T thông báo về việc không đồng ý chấm dứt hợp đồng ủy quyền của bà Hoàng Trương Đông H3, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Ngày 20/05/2019, bà Nguyễn Thị Hoàng T ủy quyền cho ông Hoàng Xuân Đ tham gia tố tụng theo Giấy ủy quyền số công chứng 004350 tại Văn phòng Công chứng A.

Việc tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 013146 ngày 02/10/2015 tại Văn phòng Công chứng A2 không thuộc phạm vi của vụ án này nên Tòa án không giải quyết. Căn cứ Giấy ủy quyền công chứng số 004350 ngày 20/05/2019 tại Văn phòng Công chứng A, Tòa án chấp nhận tư cách người đại diện hợp pháp cho nguyên đơn của ông Hoàng Xuân Đoàn và triệu tập ông tham gia tố tụng.

Đối với Ủy ban nhân dân Quận X, quá trình giải quyết vụ án phía Ủy ban nhiều lần thay đổi người tham gia tố tụng như sau:

Bà Nguyễn Phan Bích T4, sinh năm 1966 và bà Ma Thị T5, sinh năm 1992 cùng đại diện Ủy ban nhân dân Quận X tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền số 77/GUQ-UBND ngày 10/01/2018.

Ông Nguyễn Văn T6 – Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X và bà Ma Thị T5 – Chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X cùng đại diện tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền số 1191/GUQ-UBND ngày 21/05/2019 thay thế văn bản ủy quyền số 77/GUQ-UBND ngày 10/01/2018.

Bà Nguyễn Phượng L2 – Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X và bà Võ Thị Lan H1 – Chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận X cùng đại diện tham gia tố tụng theo văn bản ủy quyền số 2700/GUQ- UBND ngày 11/11/2019 thay thế văn bản ủy quyền số 1191/GUQ-UBND ngày 21/05/2019.

Vậy, căn cứ văn bản ủy quyền số 2700/GUQ-UBND ngày 11/11/2019 có hiệu lực sau cùng, Tòa án triệu tập bà Nguyễn Phượng L2 và bà Võ Thị Lan H1 tham gia tố tụng với tư cách người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân Quận X. Cả hai có đơn ngày 11/11/2019 xin vắng mặt tại phiên tòa.

[3] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn. Xét thấy:

[3.1] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số 028717 ngày 27/09/2010 được bà Nguyễn Thị Hoàng T và ông Đỗ Kim L ký kết tại Phòng Công chứng A1 có nội dung chuyển nhượng nhà và đất tại số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X. Cùng ngày 27/09/2010, bàTrang và ông Láng cũng có văn bản “Giấy cam kết và thỏa thuận” với nội dung “Hai bên có thỏa thuận và cam kết cùng nhau sẽ tiến hành làm hợp đồng mua bán nguyên căn nhà số 266/40/62 TĐ P.08, Q.X, TP.HCM diện tích (nhà ở, căn hộ) là 23,6m2 ra ký tại phòng Công chứng A1 với lý do là để bảo vệ số tiền mà ông Đỗ Kim L vay mượn của bà Nguyễn Thị Hoàng T.” Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010 có ông Nguyễn Văn Tươi và bà Hồ Thị Út làm chứng. Phía bị đơn cho biết hai người làm chứng này là người quen của nguyên đơn, ông không biết gì về hai người này. (Biên bản lấy lời khai ngày 08/12/2015 – BL.109). Về phía nguyên đơn, ông Hoàng Xuân Đ trình bày hai người làm chứng trên do phía ông Đỗ Kim L mời đến chứng kiến nên nguyên đơn không biết được địa chỉ để cung cấp cho Tòa án (Đơn cung cấp thông tin ngày 25/12/2019 của ông Hoàng Xuân Đ).

Tuy nhiên Giấy cam kết này do cả bị đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn cùng cung cấp cho Tòa án, thống nhất về hình thức và nội dung, xem như thừa nhận chứng cứ theo quy định Khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử không cần thiết phải triệu tập ông Nguyễn Văn T và bà Hồ Thị U để làm chứng đối với nội dung Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010.

Căn cứ nội dung Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010 trên, lời trình bày của bị đơn về việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là giả cách che đậy cho hợp đồng vay tài sản là có cơ sở. Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005 thì giao dịch dân sự về chuyển nhượng nhà đất là vô hiệu.

[3.1] Yêu cầu phản tố của bị đơn:

Xét Giao dịch vay tài sản ngày 27/09/2010, nhận thấy phía bị đơn trình bày có vay của nguyên đơn số tiền 170.000.000đ, lãi suất 3%/tháng, biện pháp đảm bảo là giấy tờ nhà đất được thế chấp cho nguyên đơn bằng hình thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Phía nguyên đơn không thừa nhận hợp đồng vay, tuy nhiên căn cứ Giấy cam kết ngày 27/09/2010 xác định giao dịch cho vay là có thật, nội dung và hình thức phù hợp Khoản 1 Điều 401, Điều 471 Bộ luật Dân sự năm 2005, nên căn cứ Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng vay tiền có hiệu lực từ thời điểm giao kết 27/09/2010.

Thực hiện hợp đồng, phía bị đơn thừa nhận đã nhận đủ số tiền vay nhưng chưa trả tiền gốc. Vậy, căn cứ Khoản 1 Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2005, bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền đã vay cho nguyên đơn.

Về lãi suất và tiền lãi đã thanh toán, theo bị đơn trình bày lãi suất thỏa thuận là 3%/tháng, đã trả đủ tiền lãi từ 07/09/2010 đến 07/09/2014 với số tiền là 232.600.000đ. Phía nguyên đơn không thừa nhận hợp đồng vay và tiền lãi đã nhận, cùng lãi suất cho vay.

Nhưng theo Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010 nêu rõ lãi suất cho vay là 3%/tháng, tại phiên tòa người đại diện của nguyên đơn xác nhận đã nhận 6 tháng tiền thuê nhà của bị đơn 5.100.000đ/tháng (tương ứng đúng số tiền lãi 3%/tháng). Lời trình bày số tiền 5.100.000đ/tháng là tiền thuê nhà là không có căn cứ, không phù hợp với các tài liệu chứng cứ và các tình tiết khách quan trong vụ án nên không có cơ sở để chấp nhận. Ngược lại, đối chiếu với thỏa thuận tại Giấy cam kết ngày 27/09/2010 và lời trình bày của bị đơn, có cơ sở chấp nhận đây là khoản tiền lãi bị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn trong 06 tháng.

Căn cứ Khoản 1 Điều 474 và Khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2005, lãi suất cho vay không được vượt quá 150%/tháng lãi suất cơ bản của ngân hàng nhà nước tương ứng với thời hạn vay. Tại thời điểm thỏa thuận lãi suất cơ bản của Ngân hàng nhà nước là 8%/năm (Quyết định số 2665/QĐ- NHNN ngày 01/12/2009), do lãi suất thỏa thuận là 3%/tháng (36%/năm) nên cần điều chỉnh lại như sau:

(170.000.000đ x lãi suất 1%/tháng x 117 tháng 7 ngày) – (6 tháng x 5.100.000đ/tháng) = 207.966.667đ Vậy bị đơn có trách nhiệm trả số tiền vay gốc là 170.000.000đ và 207.966.667đ tiền lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm, tổng cộng là: 377.966.667đ.

Do bà Mai Thị Kim N đang tồn tại hôn nhân với ông Đỗ Kim L và bà có biết về việc ông Đỗ Kim L vay khoản tiền trên để sử dụng cho gia đình nên bà Nga có trách nhiệm liên đới thanh toán khoản nợ vay này theo quy định tại Điều 37 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 và Điều 288 Bộ luật dân sự 2015.

Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số 028717 ngày 27/09/2010 là vô hiệu như trên đã phân tích nên yêu cầu hủy phần cập nhật tên chủ sở hữu bà Nguyễn Thị Hoàng T ngày 20/05/2015 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02187/2006 do Ủy ban nhân dân Quận X cấp ngày 25/12/2006 là có căn cứ, được chấp nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu án phí sơ thẩm trên phần yêu cầu không được chấp nhận theo quy định của Khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009.

Nguyên đơn chịu án phí không giá ngạch đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà là 200.000đ và án phí đối với yêu cầu hủy văn bản hợp đồng chuyển nhượng công chứng do vô hiệu và hủy phần cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200.000đ, được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp là 200.000đ theo biên lai thu số 02110 ngày 22/08/2011 của Chi cục Thi hành án Quận X, nguyên đơn phải nộp tiếp cho đủ án phí sơ thẩm.

Bị đơn chịu án phí có giá ngạch đối với khoản tiền phải trả cho hợp đồng vay của nguyên đơn là: 18.898.333đ, được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp là 200.000đ và 443.125đ theo biên lai thu số 0007001 ngày 22/08/2011 và số 02950 ngày 22/08/2011 của Chi cục Thi hành án Quận X, bị đơn có trách nhiệm nộp đủ số tiền án phí còn lại.

Vì các lẽ trên, Căn cứ vào

QUYẾT ĐỊNH

- Khoản 3 Điều 26, Khoản 1, 4 Điều 34, Điểm a Khoản 1 Điều 38, Khoản 1 Điều 147, Điểm b Khoản 1 Điều 238, Điều 271, Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 129, Điều 288, Khoản 1 Điều 401, Điều 405, Điều 471, Khoản 1 Điều 474 và Khoản 1 Điều 476 Bộ luật dân sự 2005;

- Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009;

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất số 028717 ngày 27/09/2010 lập giữa bà Nguyễn Thị Hoàng T và ông Đỗ Kim L tại Phòng Công chứng A1 Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.

2. Hợp đồng vay tài sản thể hiện tại Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010 có hiệu lực kể từ ngày giao dịch.

3. Ông Đỗ Kim L và bà Mai Thị Kim N có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Hoàng T số tiền 377.966.667đ (Ba trăm bảy mươi bảy triệu chín trăm sáu mươi sáu ngàn sáu trăm sáu mươi bảy đồng) ngay khi án có hiệu lực pháp luật để chấm dứt nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng vay tài sản thể hiện tại Giấy cam kết và thỏa thuận ngày 27/09/2010.

Kể từ ngày tiếp theo ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Bà Nguyễn Thị Hoàng T có trách nhiệm hoàn trả đủ bản chính giấy tờ chủ quyền nhà đất tại địa chỉ số 266/40/62C TĐ, Phường T, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Đỗ Kim L ngay khi nhận đủ số tiền bị đơn phải thi hành án nêu trên.

5. Hủy phần cập nhật ngày 20/05/2015 tên chủ sở hữu bà Nguyễn Thị Hoàng T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02187/2006 do Ủy ban nhân dân Quận X cấp ngày 25/12/2006 do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại phần trên vô hiệu.

Ông Đỗ Kim L được liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục hủy phần cập nhật ngày 20/05/2015 tên chủ sở hữu bà Nguyễn Thị Hoàng T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02187/2006 do Ủy ban nhân dân Quận X cấp ngày 25/12/2006 để chuyển quyền sở hữu về lại tên Đỗ Kim L theo quy định pháp luật.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Đỗ Kim L và bà Mai Thị Kim N có trách nhiệm liên đới chịu án phí là 18.898.333đ (Mười tám triệu tám trăm chín mươi tám ngàn ba trăm ba mươi ba đồng), được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp là 200.000đ (Hai trăm ngàn đồng) và 443.125đ (Bốn trăm bốn mươi ba ngàn một trăm hai mươi lăm đồng) theo biên lai thu số 0007001 ngày 22/08/2011 và số 02950 ngày 22/08/2011 của Chi cục Thi hành án Quận X, bị đơn có trách nhiệm nộp đủ số tiền án phí còn lại là 18.255.208đ (Mười tám triệu hai trăm năm mươi năm ngàn hai trăm lẻ tám đồng) tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Bà Nguyễn Thị Hoàng T chịu án phí là 400.000đ (Bốn trăm ngàn đồng), được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp là 200.000đ (Hai trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 02110 ngày 22/08/2011 của Chi cục Thi hành án Quận X, nguyên đơn phải nộp tiếp 200.000đ (Hai trăm ngàn đồng) cho đủ số án phí sơ thẩm phải chịu.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hoặc niêm yết hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.