Bản án 70/2019/DS-PT ngày 25/10/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

BẢN ÁN 70/2019/DS-PT NGÀY 25/10/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 25 tháng 10 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 30/2019/TBTL-DS ngày 18 tháng 02 năm 2019 về tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 317/2018/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Q, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 47/2019/QĐXXST-DS ngày 08 tháng 4 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Đình H; cư trú tại Thôn H, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

- Bị đơn: Bà Phạm Thị N; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn bà Phạm Thị N: Ông Võ Hồng N là Luật sư tại Công ty TNHH MTV N Luật thuộc Đoàn luật sư tỉnh Bình Định; cư trú tại số đường H, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Nguyễn Thị V; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

2. Chị Huỳnh Thị Yến T; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Huỳnh Thị Yến T: Ông Trần Công L là Luật sư tại Văn phòng luật sư C thuộc Đoàn luật sư tỉnh Bình Định; cư trú tại số đường M, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

3. Chị Nguyễn Thị P; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

4. Anh Huỳnh Ngọc Q; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

5. Cháu Huỳnh Ngọc V, sinh năm 2002. (VM)

6. Cháu Huỳnh Như Y, sinh năm 2013. (VM)

Người đại diện theo pháp luật của cháu Huỳnh Ngọc V và cháu Huỳnh Như Y: Bà Nguyễn Thị V và ông Huỳnh Ngọc Q, là mẹ và cha của hai cháu; cùng cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

7. Anh Nguyễn Văn H; cư trú tại số đường Đ, phường Q, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (CM)

- Người kháng cáo: Bà Phạm Thị N là bị đơn và bà Nguyễn Thị V; bà Huỳnh Thị Yến T; ông Nguyễn Văn H là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn, khởi kiện và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng cũng như tại phiên tòa nguyên đơn ông Phạm Đình H, trình bày:

Ngày 04/9/1999 tại nhà bà N ở thôn H, xã N, thành phố Q, ông Phạm Đình H và bà Phạm Thị N có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có diện tích 100m² lô số 25 số thửa 229 với giá tiền 40.000.000 đồng, trước khi bán cho ông thì bà N bán cho ông Nguyễn Đức B sau đó ông B bán lại cho ông và dẫn ông đến nhà bà N viết hợp đồng chuyển nhượng, ngày 04/9/1999 ông đưa tiền cho ông B và ông B đưa cho bà N. Trên hợp đồng có chữ ký của bà N và con gái bà N là chị Nguyễn Thị V và hai người làm chứng là ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Mỹ D ở thôn H, xã N, thành phố Q. Hai bên cam kết tại hợp đồng khi nào nhà nước thu hồi giải tỏa thì ông được nhận 50% diện tích cấp đất tái định cư.

Năm 2014 nhà nước thu hồi đất làm khu kinh tế N đã cấp đất tái định cư 200m² đất ở tại lô 390 đường DS18 thôn N, xã N, thành phố Q cho bà N. Khi nhà nước giao đất giữa ông và bà N gặp nhau thỏa thuận chia đất, mỗi bên 100m² theo cam kết tại hợp đồng. Bà N đã dẫn ông đi chỉ đất và giao đất cho ông, sau đó cũng trong năm 2014 ông đã xây móng bảo vệ bằng gạch và đầu năm 2017 thì xây thêm tường rào cổng ngõ. Ngày 06/6/2017 ông phát hiện bà N chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị Yến T 200m² tại lô 390 đường DS18 thôn N, xã N trong đó có phần đất của ông nên xảy ra tranh chấp.

Nay ông khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 05/6/2017 giữa gia đình bà Phạm Thị N và bà Huỳnh Thị Yến T, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ở ngày 04/9/1999 giữa ông và bà Phạm Thị N để ông được nhận 100m² đất ở tại thửa đất số lô 390 đường DS18 thôn N, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Bà N yêu cầu hủy hợp đồng ngày 04/9/1999 trả lại cho ông tiền mua đất 40.000.000 đồng và thêm 60.000.000 đồng tiền lãi. Ông không đồng ý vì lý do ông đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đầy đủ theo hợp đồng, bà N đã nhận tiền và giao đất cho ông theo thỏa thuận tại hợp đồng ngày 04/9/1999. Theo ông hợp đồng chưa được công chứng chứng thực nhưng các bên đã thực hiện xong nội dung hợp đồng và từ năm 1999 đến nay gia đình bà N không có tranh chấp hay yêu cầu hủy hợp đồng nên thời hạn yêu cầu hủy hợp đồng đã hết. Ông không còn yêu cầu gì thêm.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử bị đơn bà Phạm Thị N, trình bày:

Bà thừa nhận ngày 04/9/1999 bà có lập hợp đồng chuyển nhượng 100m² đất ở lô số 25 số thửa 229 tại thôn H, xã N, thành phố Q cho ông Phạm Đình H với giá 40.000.000 đồng. Trước đó bà bán cho ông Nguyễn Đức B và ông B bán lại cho ông H và dẫn ông H đến nhà bà làm hợp đồng chuyển nhượng, bà nhận tiền từ ông B (Do ông H đưa tiền cho ông B). Vì lúc đó gia đình bà nghèo khổ nên số tiền bán đất bà sử dụng chi tiêu cho gia đình và xây nhà cho gia đình ở. Hợp đồng thỏa thuận khi nào nhà nước thu hồi giải tỏa để làm khu kinh tế Nhơn Hội thì ông H được hưởng 50% diện tích đất tái định cư, hợp đồng do bà ký tên bên bán, còn chữ ký con gái chị Nguyễn Thị V là giả mạo, bà không biết ai ký giả mạo chữ ký cháu V nhưng trước khi ký hợp đồng bà có nói cháu V biết bán đất, khi ký hợp đồng có mặt ông B và ông Hữu làm nhân chứng, không có mặt bà Dung. Hiện nay bà không biết ông Hữu, bà Dung cư trú ở đâu; hợp đồng hiện nay ông H đang giữ và đã cung cấp cho tòa. Đến năm 2013 bà được cấp đất tái định cư 200m² đất ở tại thửa đất số 390 khu kinh tế N, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. Cũng trong năm 2013 ông H có đến gặp bà để đòi 100m² đất ở và bà đồng ý đi với anh H qua N chỉ đất cho anh H rồi yêu cầu ông H đưa thêm bà 20.000.000 đồng để làm sổ đỏ nhưng ông H không đồng nên bà không giao đất cho ông H, từ đó đến nay bà không gặp ông H. Sau đó ông H tự xây móng làm hàng rào; đến ngày 05/6/2017 vì bà không còn tiền chữa bệnh nên bà và các con Nguyễn Thị P, Nguyễn Thị V, Huỳnh Ngọc Q (chồng chị Vân) bán Toàn bộ 200m² đất ở tại thửa đất số 390 khu kinh tế Nhơn Phước, xã Nhơn Hội, thành phố Q, tỉnh Bình Định cho bà Huỳnh Thị Yến T hai bên đã ra công chứng và bà đã nhận đủ tiền bà Thảo đã đưa đủ 665.000.000 đồng.

Nay ông H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng bán đất cho bà Thảo để ông H nhận 100m² đất ở tại thửa đất số 390 khu kinh tế N, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định bà không đồng ý vì bà đã bán cho bà Thảo nên bà yêu cầu trả lại cho ông H 40.000.000 đồng tiền mua đất bà đã nhận và bà đưa thêm ông H 60.000.000 đồng tiền lãi, tổng cộng là 100.000.000 đồng. Ngoài ra, bà không yêu cầu tòa giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và không còn yêu cầu gì thêm.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị V; chị Nguyễn Thị P; anh Huỳnh Ngọc Q; cháu Huỳnh Ngọc V; cháu Huỳnh Như Y (cháu Vinh và cháu Ý do chị Nguyễn Thị V và anh Huỳnh Ngọc Q đại diện theo pháp luật), thống nhất trình bày:

Thống nhất với toàn bộ lời trình bày trên của bị đơn bà Phạm Thị N, các anh chị không có bổ sung gì thêm và cũng không có yêu cầu gì khác.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Huỳnh Thị Yến T, trình bày:

Ngày 05/6/2017 chị có mua của gia đình bà Phạm Thị N 200m² đất ở tại thửa đất số 390 khu kinh tế Nhơn Phước, xã Nhơn Hội, thành phố Q, tỉnh Bình Định, đất đã được UBND thành phố Q cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình bà Phạm Thị N ngày 16/9/2013 với giá chuyển nhượng là 665.000.000 đồng nhưng thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 30.000.000 đồng. Các bên đã đến phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Định để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng gồm các thành viên trong hộ gia đình: bà Phạm Thị N; chị Nguyễn Thị P; anh Huỳnh Ngọc Q; chị Nguyễn Thị V; cháu Huỳnh Ngọc V; cháu Huỳnh Như Y và bên nhận chuyển nhượng là chị. Tại phòng Công chứng số 1 chị đã giao đủ số tiền mua đất cho bên chuyển nhượng, số tiền mua đất là tài sản chung của chị với chồng là anh Nguyễn Văn H. Anh Hiệp biết việc mua bán này nhưng để chị đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng với gia đình bà N. Chị đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế nhà nước để sang tên thửa đất nhưng ông H khởi kiện tranh chấp không cho chị hoàn thành thủ tục mua bán.

Tại thời điểm làm hợp đồng chuyển nhượng vợ chồng chị có đến xem hiện hạng thửa đất đang tranh chấp lúc đó có một hàng gạch cũ phân chia ranh giới thửa đất làm đôi, sau này ông H xây thêm lên thành hàng rào kiên cố có lưới B40 bao quanh.

Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa hủy hợp đồng bán đất giữa chị với gia đình bà N và giao 100m² đất ở tại thửa đất số 390 khu kinh tế Nhơn Phước, xã Nhơn Hội, thành phố Q, tỉnh Bình Định cho ông H, chị không đồng ý. Chị yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa chị với gia đình bà N để chị hoàn thành thủ tục mua bán sang tên cho chị vì chị mua đất bà N là hợp pháp.

Sau khi nghe tòa giải thích về hậu quả pháp lý nếu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng chị vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và nêu sau khi xét xử vụ án có ảnh hưởng đến quyền lợi của chị thì chị sẽ khởi kiện tranh chấp thành vụ án khác vẫn đảm bảo quyền lợi cho vợ chồng chị.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn H, trình bày:

Thống nhất với toàn bộ lời trình bày trên của vợ anh là chị Huỳnh Thị Yên T, anh không có bổ sung gì thêm và không có yêu cầu gì khác.

Bản án dân sự sơ thẩm số 317/2018/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Q, quyết định:

Công nhận hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 04/9/1999 giữa ông H và bà N có hiệu lực pháp luật, buộc các bên phải thực hiện mà không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ông H được quyền tiếp tục sử dụng 100m² đất ở tại lô số 390 đường DS18 (khu đất C2), khu tái định cư Nhơn Phước, xã Nhơn Hội, thành phố Q, tỉnh Bình Định đã nhận chuyển nhượng của bà N theo hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 04/9/1999 (đất đã được UBND thành phố Q cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CH00315 ngày 16.9.2013 cho hộ gia đình bà Phạm Thị N). 100m² đất ông H nhận chuyển nhượng có vị trí, kích thước như sau: Phía Đông giáp phần đất còn lại của gia đình bà N dài 25m; phía Tây giáp nhà ông Nguyễn H dài 25m; phía Nam giáp thửa đất 375,376 dài 4m; phía Bắc giáp đường DS18 dài 4m (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Ông H có trách nhiệm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 100m² đất đã nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 05/6/2017 giữa gia đình bà N và bà Thảo bị vô hiệu đối với phần 100m² đất ở mà bà N đã chuyển nhượng cho ông H theo hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 04/9/1999.

Các bên đương sự không yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 05/6/2017 vô hiệu nên hội đồng xét xử không xem xét giải quyết. Nếu sau này có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện thành vụ án khác theo quy định của pháp luật.

Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2017/QĐ-BPKCTT ngày 19/6/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 13/12/2018 bà Phạm Thị N kháng cáo không chấp toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 13/12/2018 chị Nguyễn Thị V kháng cáo không chấp toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 10/12/2018 chị Huỳnh Thị Yến T; anh Nguyễn Văn H kháng cáo không chấp toàn bộ bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà N, chị V, chị T, anh H sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Nguồn gốc thửa đất số 25, thửa số 229, tờ bản đồ 65, diện tích 273 m² tại thôn H, xã N, thành phố Q trước khi thu hồi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được Nhà nước giao sử dụng vào năm 1998, tại thời điểm này bà N có chồng là ông Nguyễn Văn H (chết năm 1999), theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân Gia đình quy định “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. Như vậy, để vụ án được giải quyết triệt để và đúng pháp luật thì phải đưa anh Nguyễn Văn H, anh Nguyễn Văn V (Con của ông Nguyễn Văn H) tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án được quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự và bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm được quy định tại khoản 1 Điều 17 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Ngoài ra, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CH00315 ngày 16.9.2013 của UBND thành phố Q cấp cho hộ gia đình bà Phạm Thị N nhưng Quyết định giao đất tái định cư ngày 06/8/2013 lại ghi giao cho bà Phạm Thị N; trong trường hợp này cần phải xác minh Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định và UBND thành phố Q về sự mâu thuẫn trên và thuộc trường hợp hoán đổi đất hay cấp mới cho những người có nhu cầu sử dụng đất.

Như vậy, đã phát sinh tình tiết mới phải đưa anh Nguyễn Văn H, anh Nguyên Văn V tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án; tại phiên tòa phúc thẩm không thể bổ sung nên Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 317/2018/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Q đã xét xử về tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Phạm Đình H với bị đơn bà Phạm Thị N và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Q giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

[2] Theo khoản 3 Điều 29 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 thì bà N, chị V, chị T, anh H không chịu án phí dân sự phúc thẩm, được hoàn lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[3] Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của bị đơn đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà N, chị V sửa bản án sơ thẩm là chưa phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử.

[4] Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đề nghị chấp nhận kháng cáo của chị T, anh H sửa bản án sơ thẩm là chưa phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử.

[5] Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà N, chị V, chị T, anh H sửa bản án sơ thẩm là chưa phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 317/2018/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Q đã xét xử về tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Phạm Đình H với bị đơn bà Phạm Thị N và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Q giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

3. Về án phí:

3.1. Bà Phạm Thị Nữ được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000819 ngày 27/12/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q.

3.2. Chị Nguyễn Thị Vân được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000820 ngày 27/12/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q.

3.3. Anh Nguyễn Văn Hiệp được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000817 ngày 26/12/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q.

3.4. Chị Huỳnh Thị Yến Thảo được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000816 ngày 26/12/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q.

4. Về nghĩa vụ thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.