Bản án 69/2019/DS-PT ngày 27/06/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 69/2019/DS-PT NGÀY 27/06/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Ngày 27 tháng 6 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 30/2019/TLPT-DS ngày 14 tháng 02 năm 2019 về tranh chấp: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2018/DS-ST ngày 28 tháng 12 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 125/2019/QĐ-PT ngày 04 tháng 6 năm 2019, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 80/2019/QĐ-PT ngày 20/6/2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Vợ chồng ông Trần Xuân H, sinh năm: 1952, bà Phan Thị X, sinh năm: 1958; cư trú tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Bị đơn: Chị Lưu Thu H, sinh năm: 1988; cư trú tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Hồ Sỹ H, sinh năm: 1983; cư trú tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Người làm chứng: Bà Lê Thị Phương Th; cư trú tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Người kháng cáo: Chị Lưu Thu H - Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện và lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X thì:

Vào ngày 17/6/2016 vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X thỏa thuận chuyển nhượng cho Chị Lưu Thu H lô đất có diện tích 1.000m² thuộc một phần thửa 282, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, hai bên có viết giấy tờ tay với nhau, giá chuyển nhượng là 300.000.000đ, chị H đã đặt cọc cho vợ chồng ông, bà 50.000.000đ, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi nào ra Phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng sẽ trả hết. Sau đó chị H thỏa thuận nhận chuyển nhượng thêm 01m chiều ngang với giá là 40.000.000đ nhưng không ghi vào giấy chuyển nhượng bán. Đến ngày 22/7/2016 chị H có trả thêm cho vợ chồng ông, bà 150.000.000đ. Tổng cộng chị H trả cho vợ chồng ông, bà được 200.000.000đ, còn nợ lại 140.000.000đ. Sau đó vợ chồng ông, bà liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L để làm thủ tục tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H. Tuy nhiên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L trả lời tại báo cáo số 56/BC- NVPĐKĐĐ ngày 26/9/2016 về hồ sơ xin tách thửa đất của vợ chồng ông, bà đã chuyển nhượng cho chị H không thể tách riêng cho mỗi người đứng tên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, do có quy hoạch giao thông mà chỉ có thể cấp Giấy chứng nhận đồng sử dụng. Vợ chồng ông, bà đã làm việc với chị H cùng đứng tên đồng sử dụng nhưng chị H không đồng ý. Do vậy vợ chồng ông, bà làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc lập ngày 17/6/2016 giữa vợ chồng ông, bà với Chị Lưu Thu H đối với diện tích đất khoảng 1.000m² thuộc một phần thửa 282, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Vợ chồng ông, bà tự nguyện trả lại cho Chị Lưu Thu H số tiền đặt cọc là 200.000.000đ.

Đến ngày 04/10/2018 vợ chồng ông H, bà X thay đổi yêu yêu cầu khởi kiện, đồng ý tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nêu trên. Do giá chuyển nhượng là 340.000.000đ, chị H đã thanh toán cho vợ chồng ông, bà được 200.000.000đ nên vợ chồng ông, bà yêu cầu chị H phải thanh toán số tiền còn thiếu là 140.000.000đ tương ứng với giá trị thị trường hiện nay đã được thẩm định giá.

- Chị Lưu Thu H thừa nhận có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán tiền như vợ chồng ông H, bà X trình bày. Nay chị đề nghị được tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên nhưng không đồng ý thanh toán đối với số tiền còn thiếu theo giá thị trường hiện nay cho vợ chồng ông H, bà X mà chỉ đồng ý thanh toán số tiền chuyển nhượng còn thiếu là 140.000.000đ và lãi suất theo quy định của Ngân hàng cho ông H, bà X.

- Anh Hồ Sỹ H thống nhất với lời trình bày của chị H, anh không còn yêu cầu gì khác.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 39/2018/DS-ST ngày 28 tháng 12 năm 2018; Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Lâm Đồng đã xử :

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X đối với Chị Lưu Thu H về việc: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 17/6/2016 giữa vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X và Chị Lưu Thu H đối với diện tích đất 1.053m² (trong đó có 50m² đất ở tại đô thị) thuộc một phần thửa 282 (nay là thửa 773), tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X và Chị Lưu Thu H có trách nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Buộc Chị Lưu Thu H phải thanh toán cho vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X số tiền là 286.734.000đ.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về án phí, lãi suất, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 11/01/2019 Chị Lưu Thu H kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn thanh toán giá trị đất còn thiếu theo giá thị trường.

Tại phiên tòa,

Chị Lưu Thu H vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tình Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án. Về nội dung: Đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc vợ chồng ông H, bà X chuyển nhượng cho chị H diện tích đất 1.000m², trên đất có một số cây cà phê, thuộc một phần thửa 282 (nay là thửa 773), tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, hai bên có viết giấy tay sang nhượng với giá 300.000.000đ. Sau đó chị H nhận chuyển nhượng thêm 1m chiều ngang giáp với diện tích đất trên với giá là 40.000.000đ, chị H đã thanh toán cho vợ chồng ông H, bà X tổng cộng 200.000.000đ, còn nợ lại 140.000.000đ. Do diện tích đất không đủ để tách thửa cho chị H mà chỉ có thể làm Giấy chứng nhận đồng sử dụng nên chị H không trả số tiền còn lại cho vợ chồng ông H, bà X nên giữa các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Qua xem xét thì thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là có xảy ra trong thực tế, dù việc chuyển nhượng chỉ được lập thành giấy tay nhưng bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất, bên chuyển nhượng đã nhận một số tiền. Theo báo cáo số 56/BC-CNVPĐKĐĐ ngày 26/9/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L thì thì diện tích đất xin tách thửa của vợ chồng ông H, bà X đã chuyển nhượng cho chị H không thể tách cho mỗi người đứng tên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được do có quy hoạch giao thông mà chỉ có thể cấp Giấy chứng nhận đồng sử dụng nhưng chị H không đồng ý. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án các bên đều thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thực tế theo kết quả đo đạc là 1.053m², thuộc một phần thửa 282 (nay thuộc thửa 773) tại tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, hiện nay chỉ tranh chấp về phương thức thanh toán số tiền còn lại cũng như thủ tục tách thửa và đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[3] Xét thấy tại thời điểm chuyển nhượng đất vợ chồng ông H, bà X đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên. Mặc dù khi chuyển nhượng hai bên chỉ viết giấy tay mua bán với nhau, không tuân thủ hình thức của Hợp đồng, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực nhưng sau khi chuyển nhượng chị H đã nhận đất để quản lý sử dụng, xây nhà ở kiên cố trên đất từ năm 2016 đến nay, vợ chồng ông H, bà X cũng không phản đối. Trong thực tế cả chị H và vợ chồng ông H, bà X đều yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Xét việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng của các đương sự là phù hợp với thực tế sử dụng đất, việc thực hiện hợp đồng không nhằm mục đích che dấu một giao dịch khác hay nhằm tẩu tán tài sản, diện tích đất chị H nhận chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch của địa phương. Bên cạnh đó hiện nay phần diện tích đất mà chị H nhận chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục tách thửa và đứng tên đồng sử dụng với Bà Lê Thị Phương Th, do đó căn cứ theo quy định tại Điểm a và b tiểu mục 2.3, Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình để công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 17/6/2016 là phù hợp và buộc chị H phải thanh toán lại cho vợ chồng ông H, bà X số tiền còn thiếu theo giá thị trường hiện nay là có căn cứ.

[4] Theo chứng thư thẩm định giá ngày 22/5/2019 của Công ty thẩm định giá Đ thì tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là 773.724.000đ. Tại phiên tòa các đương sự thống nhất lấy giá theo tỷ lệ bình quân của kết quả thẩm định giá tại giai đoạn sơ thẩm do Công ty thẩm định giá N thực hiện có tổng giá trị là 1.162.900.000đ và tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo kết quả thẩm định giá tại giai đoạn phúc thẩm do Công ty thẩm định giá Đ thực hiện để làm cơ sở cho việc tính giá trị còn lại để chị H thanh toán, xét sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên cần chấp nhận.

Như vậy giá trị lô đất và tài sản trên đất được tính như sau: 1.162.900.000đ + 773.724.000đ = 1.936.624.000đ/2 = 968.312.000đ.

[5] Xét về lỗi của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thì thấy rằng khi chuyển nhượng hai bên không tuân thủ về hình thức của hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không tìm hiểu kỹ diện tích đất chuyển nhượng có đủ diện tích tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Mặt khác việc không cấp riêng được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất chuyển nhượng là do yếu tố khách quan. Tuy nhiên sau đó hai bên thỏa thuận và đã cùng nhau ra làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chị H lại tự ý bỏ về. Ngoài ra, sau khi chuyển nhượng đất vợ chồng ông H, bà X đã bàn giao đất cho chị H quản lý, sử dụng và xây nhà trên đất từ tháng 6/2016 đến nay, hiện nay giá trị đất theo giá thị trường đã tăng cao nhưng chị H vẫn không trả số tiền còn lại là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông H, bà X do vậy chị H có lỗi nhiều hơn so với vợ chồng ông H, bà X, cần xác định tỷ lệ lỗi tương ứng để các bên phải chịu thiệt hại là nguyên đơn 30%, bị đơn 70% là phù hợp.

Trong thực tế thì chị H đã thanh toán cho vợ chồng ông H, bà X số tiền 200.000.000đ/340.000.000đ tương đương 58,82% giá trị chuyển nhượng. Như vậy chị H còn phải thanh toán cho vợ chồng ông H, bà X số tiền còn thiếu theo giá thị trường là 968.312.000đ - 569.561.118đ (968.312.000đ x 58,82%) = 398.750.882đ, tương ứng với 70% lỗi là 279.125.617đ (làm tròn 279.125.700đ).

[7] Đối với Bà Lê Thị Phương Th có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông H, bà X một lô đất sát đất của chị H, do không đủ diện tích để tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hiện đang đứng tên đồng sử dụng cùng với vợ chồng ông H, bà X đối với lô đất mà nguyên đơn đã chuyển nhượng cho chị H. Do trong vụ án này các đương sự chỉ tranh chấp về việc thanh toán giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn thiếu, không tranh chấp đến diện tích đất chuyển nhượng nên cấp sơ thẩm không đưa bà Th tham gia tố tụng trong vụ án là phù hợp. Trong trường hợp sau này bà Th có tranh chấp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông H, bà X đối với lô đất nhận chuyển nhượng thì được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

[8] Do hiện nay phần đất chị H nhận chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông H, bà X và cùng đứng tên sử dụng với bà Th, do vậy cần buộc nguyên đơn phải có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa nêu cho bị đơn để làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.

[9] Với những phân tích trên cần chấp nhận một phần kháng cáo của Chị Lưu Thu H, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định.

[10] Về chi phí tố tụng:

Chi phí thẩm định giá, xem xét, thẩm định tại chỗ tại giai đoạn sơ thẩm là 8.925.140đ; vợ chồng ông H, bà X đã nộp và quyết toán xong. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ và thẩm định giá tại giai đoạn phúc thẩm ngày là 19.076.000đ; chị H đã nộp và quyết toán xong, tổng chi phí là 28.001.140đ. Do các bên đều có lỗi nên mỗi bên phải chịu 1/2 (14.000.570đ) chi phí là phù hợp. Sau khi đối trừ thì vợ chồng ông H, bà X phải trả cho chị H số tiền là 5.075.430đ.

[11] Về án phí:

Buộc chị H phải chịu 300.000đ án phí Dân sự sơ thẩm về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 13.956.300đ (279.125.700đ x 5%) án phí Dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn; trả lại cho vợ chồng ông H, bà X số tiền tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp.

Do sửa án nên chị H không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Khoản 2 Điều 308, các Điều 155, 156, 157, 158 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 688 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Khoản 2 Điều 26, Điểm b Khoản 3 Điều 27, Khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận một phần kháng cáo của Chị Lưu Thu H, sửa Bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đối với Chị Lưu Thu H.

1.1. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 17/6/2016 giữa vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X và Chị Lưu Thu H đối với lô đất diện tích đất 1.053m² (trong đó có 50m² đất ở tại đô thị), thuộc một phần thửa 282 (nay là thửa 773), tờ bản đồ số 20 tọa lạc tổ dân phố T, thị trấn N, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (có họa đồ kèm theo).

1.2. Buộc Chị Lưu Thu H phải thanh toán cho vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X số tiền 279.125.700d (hai trăm bảy mươi chín triệu một trăm hai mươi lăm nghìn bảy trăm đồng).

1.3. Vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL486317 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 29/12/2017 (bản chính) cho Chị Lưu Thu H.

Chị H được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định của pháp luật sau khi đã thanh toán xong số tiền nói trên cho vợ chồng ông H, bà X.

2. Về chi phí tố tụng:

Vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X và Chị Lưu Thu H mỗi bên phải chịu 14.000.570đ (đã quyết toán xong). Buộc vợ chồng ông H, bà X phải thanh toán cho chị H số tiền chi phí chênh lệch là 5.075.430đ.

3. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Buộc Chị Lưu Thu H phải chịu 300.000đ án phí Dân sự sơ thẩm về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 13.956.300đ án phí Dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn, tổng cộng là 14.256.300đ, được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm chị H đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0000965 ngày 21/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Lâm Đồng; chị H còn phải chịu 13.956.300đ.

Vợ chồng ông Trần Xuân H, bà Phan Thị X được nhận lại số tiền 5.300.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0000449 ngày 06/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

- Án phí phúc thẩm: Chị H không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

4. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.