Bản án 67/2020/DS-PT ngày 11/05/2020 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 67/2020/DS-PT  NGÀY 11/05/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 11 tháng 5 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 93/2020/TLPT-DS ngày 22 tháng 4 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS-ST ngày 12/3/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 96/2020/QĐXXPT-DS ngày 24 tháng 4 năm 2020, giữa:

+ Nguyên đơn: Bà Từ Thị P, sinh năm 1958; Trú tại: Số 47 Nguyễn Huệ, tổ 7, ấp H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

+ Bị đơn: Chị Lâm Thị U, sinh năm 1990; Trú tại: Tổ 4, ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Huỳnh Tô T, sinh năm 1985; Trú tại: Tổ 4, ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

+ Người làm chứng:

- Ông Điểu N, sinh năm 1978; Trú tại: Tổ 3, ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. (Đề nghị giải quyết vắng mặt)

- Chị Lâm Thị R2, sinh năm 1987 và Chị Lâm Thị Đ, sinh năm 1989; Cùng trú tại: Ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. (Đề nghị giải quyết vắng mặt)

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Từ Thị P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Từ Thị P và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đỗ Văn T thống nhất trình bày: Do bà Từ Thị P biết được Nhà nước có quyết định phê duyệt phương án giao đất tái định cư và hỗ trợ đất ở trong khu vực tái định cư 80 ha - Dự án thủy lợi Phước Hòa cho các hộ dân tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước và gia đình chị Lâm Thị U có trong danh sách trong những hộ đồng bào được Nhà nước cấp đất, cụ thể là ông Lâm R và bà Thị M (là cha, mẹ của chị Lâm Thị U) được Nhà nước cấp 02 lô đất. Vì biết ông Lâm R và bà Thị M đã chết và theo truyền thống người đồng bào dân tộc thiểu số tại địa phương thì di sản của cha mẹ khi chết để lại cho con út trong gia đình. Chị Lâm Thị U là con út của ông Lâm R và bà Thị M nên thông qua ông Điểu N (là người bà P quen biết) làm trung gian thì bà P và chị U có thỏa thuận về việc chuyển nhượng 02 thửa đất là lô số 14, cụm A58 diện tích 232m² và lô số 12, cụm Đ56 diện tích 283m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước, 02 thửa đất thuộc đất tái định cư tại dự án tái định cư 80 ha - Dự án Thủy lợi Phước Hòa với giá 98.000.000 đồng. Do thời điểm đó các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật nên các bên có ký kết 02 Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 02 thửa đất trên vào ngày 22/12/2017. Khi ký kết Hợp đồng đặt cọc các bên có làm giấy tay và có người làm chứng là ông Điểu N. Theo thỏa thuận đặt cọc, bà P đã giao cho chị U số tiền 50.000.000 đồng vào ngày 22/12/2017. Tuy nhiên, sau đó chị U không thực hiện theo thỏa thuận với bà P là ủy quyền và giao các giấy tờ như: Văn bản thỏa thuận chia thừa kế tài sản, sổ hộ khẩu... cho bà P đi làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ từ ngày 27/12/2017, các thửa đất bà P và chị U thỏa thuận chuyển nhượng vẫn chưa được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, bà P và chị U không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật đối với 02 thửa đất nêu trên.

Do chị U vi phạm thỏa thuận với bà P, dẫn tới các bên không thực hiện được việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc nên bà P khởi kiện yêu cầu buộc chị U (chỉ yêu cầu chị Lâm Thị Út) có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 50.000.000 đồng tiền nhận cọc và tiền phạt cọc là 250.000.000 đồng. Ngoài ra, bà P không có yêu cầu nào khác.

Bị đơn chị Lâm Thị U trình bày: Cha mẹ của chị U là ông Lâm R và bà Thị M được Nhà nước cấp 02 thửa đất khi quyết định phê duyệt phương án giao đất tái định cư và hỗ trợ đất ở trong khu tái định cư 80 ha - Dự án Thủy lợi Phước Hòa tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. Vì ông Lâm R, bà Thị M đã chết và theo truyền thống người đồng bào thiểu số thì di sản của cha mẹ khi chết để lại cho con út trong gia đình nên qua ông Điểu N, chị U và bà P có thỏa thuận về việc chuyển nhượng 02 thửa đất là lô số 14, cụm A58, diện tích 232m² và lô số 12, cụm Đ56, diện tích 283m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước với giá 98.000.000 đồng. Do thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng, Nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật nên các bên có ký kết 02 Hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng 02 thửa đất nêu trên vào ngày 22/12/2017. Khi ký kết Hợp đồng đặt cọc các bên có làm giấy tay và có người làm chứng là ông Điểu N. Bà P đã giao cho chị U số tiền 50.000.000 đồng đặt cọc.

Theo nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc thì sau 90 ngày bà P phải trả chị U số tiền chuyển nhượng còn lại. Tuy nhiên quá 90 ngày bà P không trả tiền cho chị U nên bà P đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên.

Chị U không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị Phe và đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, chị U không có yêu cầu nào khác.

Người có quyền, nghĩa vụ liên quan anh Huỳnh Tô T trình bày: Anh T, chị U chung sống với nhau như vợ chồng, không có đăng ký kết hôn theo quy định pháp luật. Anh T thống nhất toàn bộ lời trình bày của chị Lâm Thị U về việc ký kết 02 Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 02 thửa đất như bà P và chị U trình bày. Anh T thừa nhận bà P đã giao số tiền 50.000.000 đồng đặt cọc cho chị U. Anh T cho rằng bà P không giao tiền đúng hạn theo thỏa thuận đặt cọc là vi phạm thỏa thuận giữa hai bên nên không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị P và đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, anh T không có yêu cầu nào khác.

Người làm chứng ông Điểu N trình bày: Ông Điểu N là người trung gian và chứng kiến việc thỏa thuận và ký kết 02 Hợp đồng đặt cọc giữa bà Từ Thị P với chị Lâm Thị U vào ngày 22/12/2017. Sau khi hai bên thống nhất thì bà P là người viết 02 Hợp đồng đặt cọc, đồng thời giao tiền số tiền 50.000.000 đồng cho chị U. Việc thỏa thuận chuyển nhượng đất và ký kết Hợp đồng đặt cọc giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện. Sau đó một thời gian (khoảng 3 tháng) sau khi ký kết Hợp đồng đặt cọc thì ông N có chứng kiến việc bà P đến giao số tiền chuyển nhượng còn lại cho chị U nhưng chị U lúc đó không đồng ý nhận tiền và muốn không chuyển nhượng đất cho bà P nữa. Ngoài những tình tiết trên thì ông N không biết những tình tiết gì khác của việc thỏa thuận giữa bà P và chị U.

Người làm chứng chị Lâm Thị R2 và chị Lâm Thị Đ thống nhất trình bày: Chị R2 và chị Đ là các con ruột của ông Lâm R và bà Thị M. 02 thửa đất là lô số 14, cụm A58 diện tích 232 m² và lô số 12, cụm Đ56 diện tích 283 m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước là di sản thừa kế do ông Lâm R và bà Thị M khi chết để lại. Thời điểm bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U ký kết Hợp đồng đặt cọc đối với 02 thửa đất nêu trên thì di sản thừa kế của ông Lâm R và bà Thị M chưa được chia theo quy định pháp luật, nhưng chị R2 và chị Đ2 biết và đồng ý với sự việc chị U thỏa thuận chuyển nhượng và ký kết Hợp đồng đặt cọc với bà P. Ngoài ra, chị R2, chị Đ không biết gì thêm.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS-ST ngày 12/3/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị P về việc buộc chị Lâm Thị U phải tiếp tục thực hiện cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 02 Hợp đồng đặt cọc ngày 22/12/2017.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị P. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất lô số 14, cụm A58 diện tích 232m2 tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U ngày 27/12/2017 vô hiệu.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất lô số 12, cụm Đ56 diện tích 283m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U ngày 27/12/2017 vô hiệu.

Buộc chị Lâm Thị U có nghĩa vụ trả số tiền nhận cọc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho bà Từ Thị P.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Từ Thị P về việc buộc chị Lâm Thị U phải trả số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) phạt cọc.

4. Không xem xét giải quyết về việc bồi thường thiệt hại do 02 Hợp đồng đặt cọc giữa chị Lâm Thị U và Từ Thị P ngày 22/12/2017 bị vô hiệu do các đương sự không có yêu cầu.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 23/3/2020, nguyên đơn bà Từ Thị P kháng cáo Bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm vì lý do: Cấp sơ thẩm chưa đánh giá đúng nội dung thỏa thuận hợp đồng mà tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 22/12/2017 vô hiệu là không đúng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn bà Từ Thị P (đồng thời là người kháng cáo) giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện; các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát:

- Về tố tụng: Kể từ thời điểm thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm đến nay, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS).

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Từ Thị Phe, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Từ Thị P làm trong thời hạn luật định, thực hiện đúng quyền và có hình thức, nội dung phù hợp với quy định tại các điều 271, 272 và 273 của BLTTDS, nên được chấp nhận.

[2] Quá trình giải quyết vụ án các đương sự thống nhất trình bày: Ngày 22/12/2017, giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U thỏa thuận ký kết 02 Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết và cũng để thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với 02 thửa đất là lô số 14, cụm A58, diện tích 232m² và lô số 12, cụm A56, diện tích 283m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước. (02 lô đất tái định cư này có nguồn gốc do ông Lâm R và bà Thị M là cha, mẹ một của chị Lâm Thị U được giao tái định cư theo các Quyết định số 1472/QĐ-UBND ngày 03/7/2014 và Quyết định số 1364/QĐ-UBND ngày 26/6/2014 của UBND tỉnh Bình Phước (BL15-18)). Việc thỏa thuận, ký kết Hợp đồng đặt cọc do ông Điểu N là người môi giới; giá trị chuyển 02 lô đất trên là 98.000.000 đồng; ngay khi ký Hợp đồng đặt cọc, bà P đã đặt cọc cho chị U số tiền 50.000.000 đồng. Trước và tại thời điểm thỏa thuận, ký kết Hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết 02 thửa đất nêu trên là di sản của ông Lâm R, bà Thị M khi chết để lại chưa được phân chia theo quy định của pháp luật; chưa được bàn giao thực địa và chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, do cả bà P và chị U đều tin tưởng vào tục lệ của người dân tộc thiểu số là khi cha mẹ chết thì di sản để lại cho người con út trong gia đình, vì vậy giữa bà P và chị U vẫn thỏa thuận giao kết Hợp đồng đặt cọc.

[3] Xét thời điểm thỏa thuận và ký kết Hợp đồng đặt cọc mặc dù các bên tự nguyện, nhưng chị U chưa đủ 18 tuổi nên chưa có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự. Hơn nữa, tài sản đặt cọc nhằm mục đích để chuyển nhượng là thửa số 14, cụm A58 và thửa số 12, cụm A56 chưa được bàn giao thực địa và chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đến ngày 25/10/2019 được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận QSDĐ số seri: CS 684279, vào sổ cấp giấy số: CH 02790 cho chị Lâm Thị U tại thửa đất số 86, tờ bản đồ số 51, diện tích 293,1 m² đất ở tại nông thôn (BL105). Đồng thời, giữa chị U và các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Lâm R và bà Thị M chưa thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật (đến ngày 03/7/2019 mới thực hiện thủ tục này (BL87-92). Như vậy, chị U chưa phải là chủ sử dụng đối với hai thửa đất này và chưa được thực hiện các quyền của người SDĐ theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bà P và chị U vào ngày 22/12/2017 vô hiệu theo quy định tại các điều 117, 122 và 123 của (Bộ luật Dân sự) BLDS năm 2015 là có căn cứ.

[4] Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Cả bà P và chị U đều biết rõ 02 thửa đất trên là di sản do ông Lâm R, bà Thị M khi chết để lại chưa được phân chia theo quy định của pháp luật; thời điểm thỏa thuận ký kết hợp đồng thì chưa có đất bàn giao trên thực địa và chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Do vậy, cả hai bên cùng có lỗi ngang nhau làm cho Hợp đồng vô hiệu. Bà P và chị U đều xác định chị U đã nhận của bà P số tiền cọc là 50.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 131 của BLDS năm 2015, buộc chị U có nghĩa vụ trả lại số tiền 50.000.000 đồng đặt cọc cho bà P; đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là có căn cứ.

Tại phiên tòa sơ thẩm, mặc dù đã được giải thích quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, nhưng các đương sự đều thống nhất không yêu cầu. Do đó, cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại khi giao dịch đặt cọc giữa các bên đương sự bị vô hiệu là có căn cứ.

[5] Từ những nhận định trên xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án là có căn cứ, đứng quy định của pháp luật. Nguyên đơn bà P kháng cáo yêu cầu hủy Bản án sơ thẩm nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, nên yêu cầu kháng cáo của bà P không được chấp nhận, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của nguyên đơn bà P không được chấp nhận, nên bà P phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, do bà P là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Từ Thị P. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS-ST ngày 12 tháng 3 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước.

Áp dụng các điều 3, 117, 122, 123, 131, 275, 280 và 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các điều 166, 168 và 188 của Luật Đất đai năm 2013; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Quyết định:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị P về việc buộc chị Lâm Thị U phải tiếp tục thực hiện cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 02 (Hai) Hợp đồng đặt cọc ngày 22 tháng 12 năm 2017.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Từ Thị P.

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất lô số 14, cụm A58 diện tích 232m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U ngày 22 tháng 12 năm 2017 vô hiệu.

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất lô số 12, cụm A56 diện tích 283m² tọa lạc tại ấp 6, xã N, huyện C, tỉnh Bình Phước giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U ngày 22 tháng 12 năm 2017 vô hiệu.

- Buộc chị Lâm Thị U có nghĩa vụ trả cho bà Từ Thị P số tiền nhận cọc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

- Không xem xét giải quyết về việc bồi thường thiệt hại do 02 Hợp đồng đặt cọc giữa bà Từ Thị P và chị Lâm Thị U vào ngày 22 tháng 12 năm 2017 vô hiệu do các đương sự không có yêu cầu.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Từ Thị P về việc buộc chị Lâm Thị U phải trả số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) phạt cọc.

Kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án hàng tháng bên có nghĩa vụ phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Chị Lâm Thị U phải chịu số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm; Bà Từ Thị P được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Từ Thị P được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

5. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.