Bản án 667/2018/DS-PT ngày 06/07/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

 TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 667/2018/DS-PT NGÀY 06/07/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Trong các ngày 29/6/2018 và ngày 06/7/2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh số 131 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 181/2018/TL-DSPT ngày 19/4/2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 28/2018/DS-ST ngày 17/01/2018 của Tòa án nhân dân Quận H bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2241/QĐPT-DS ngày 18/5/2018 và Quyết định hoãn phiên tòa số 4047/2018/QĐ-PT ngày06/6/2018 giữa:

­ Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hoài N, sinh năm 1973 (có mặt)

Địa chỉ: 77/63/9 Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

­ Bị đơn: Bà Hoàng Thị Hải L, sinh năm 1972 (có mặt)

Địa chỉ: Nhà không số, Tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

­ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1977 (xin vắng mặt)

Địa chỉ: 77/63/9 Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Ông Hà C, sinh năm 1949 (có mặt)

Địa chỉ: Nhà không số, Tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Trẻ Cao Hoàng Khánh N, sinh năm 2011 (vắng mặt)

Địa chỉ: Nhà không số, Tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Bà Hoàng Thị Hải L, sinh năm 1972; địa chỉ: Nhà không số, Tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo pháp luật (mẹ ruột). (có mặt)

­ Người làm chứng: Ông Lương Văn R, sinh năm 1956 (vắng mặt)

Địa chỉ: 16/5 ấp A, xã D, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Trong đơn khởi kiện ngày 29/9/2016 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn - ông Nguyễn Hoài N trình bày:

Ngày 27/7/2015, ông Nguyễn Hoài N và bà Hoàng Thị Hải L có thỏa thuận bằng giấy viết tay việc mua bán nhà đất không số, tại tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng là490.000.000đ. Ngày 30/7/2015, ông in sẵn hợp đồng bán nhà, trong đó ghi nhận nội dung ông nhận đủ 480.000.000đ và giao nhà, giao giấy tờ liên quan nhà cho bà L. Tuy nhiên ngày hôm đó phải giao 480.000.000đ, bà L nói chưa đủ tiền nên chỉ giao 448.000.000đ và xin hẹn 01 tháng sau sẽ trả 32.000.000đ. Do hợp đồng đã in xong nên bà L đã viết vào mặt sau của tờ giấy hợp đồng bán nhà hàng chữ “Ngày 30/8/2015 tôi sẽ giao đủ 32.000.000đ” nhưng sau khi nhận nhà ở bà L không trả tiền cho ông như đã hứa.

Vì do bà L vi phạm hợp đồng không trả đủ số tiền đã thỏa thuận theo hợp đồng mua bán nhà nên ông yêu cầu bà L trả lại cho ông căn nhà đã nhận và các giấy tờ liên quan đã liệt kê trong hợp đồng mua bán nhà ngày 30/7/2015, ông sẽ hoàn trả lại cho bà L số tiền là 458.000.000đ.

* Tại các bản tự khai và trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bị đơn - bà Hoàng Thị Hải L trình bày:

Bà đồng ý với ông N về quá trình ông bà thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà. Bà khai bà đã giao tiền hai lần: Lần 1 đặt cọc 10.000.000đ, lần 2 giao 480.000.000đ. Như vậy là đã giao đủ 490.000.000đ cho ông N, chứng cứ là hai bên đã ký giấy bàn giao nhà, giấy này ghi rõ bà đã giao ông N 480.000.000đ vàongày 30/7/2015, bà đã nhận nhà để cùng con sinh sống. Còn hàng chữ viết tay ngày 30/8/2016 sẽ trả đủ 32.000.000đ là một thỏa thuận khác, do ông N hứa giúp bà được xin cấp số nhà thì chi phí là 32.000.000đ

Nay bà không đồng ý với yêu cầu của ông N, nếu ông N muốn hủy hợp đồng thì phải trả cho bà 490.000.000đ, đồng thời bà có yêu cầu phản tố buộc ông N phải bồi thường số tiền là 490.000.000đ.

Trong quá trình mua bán nhà với ông N bà là người đứng ra trực tiếp mua bán, ông Hà C đưa cho bà 200.000.000đ để bà có đủ tiền thực hiện giao dịch với ông N. Bà và ông Hà C có thỏa thuận với nhau nếu có tranh chấp mua bán nhà xảy ra thì bên bán sẽ là người chịu trách nhiệm về phần lãi suất với ông Hà C.

* Tại các bản tự khai và trong suốt quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông - Hà C trình bày:

Theo thỏa thuận giữa ông và bà L thì ông có góp tiền là 200.000.000đ để bà L mua nhà của ông N. Nếu ông N đòi lại nhà thì theo thỏa thuận giữa ông và bà L, ông N phải bồi thường tiền lãi cho ông, số tiền lãi 240.000.000đ.

* Tại các bản tự khai và trong suốt quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà thống nhất với ý kiến của ông Nguyễn Hoài N bà không bổ sung gì thêm.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận H phát biểu ý kiến:Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án,Thẩm phán và Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án đã tuân theo đúng quy định của pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, người tham gia tố tụng gồm nguyên đơn chấp hành đúng quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 28/2018/DS-ST ngày 17/01/2018 củaTòa án nhân dân Quận H đã quyết định:

Áp dụng các Điều 121, 124, 127, 128, 134 Bộ luật dân sự năm 2005

Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/01/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu , miễn, giảm, thu , nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Áp dụng Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa ông Nguyễn Hoài N và bà HoàngThị Hải L vô hiệu; hủy bỏ giao dịch này.

Ông N giao trả cho bà L số tiền 458.000.000đ ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Buộc bà L phải giao trả căn nhà không số tọa lạc tại tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H cho ông N có quyền quản lý, sử dụng căn nhà cho đến khi có quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Buộc bà L giao trả cho ông N các tài liệu sau: Bản chính giấy viết tay bán đất từ ông Nguyễn Văn X cho ông Lê Văn Y ngày 25/12/2003; bản chính giấy viết tay từ ông Lê Văn Y với ông Nguyễn Hoài N ngày 15/12/2007; bản sao tờ kê khai năm 1999 của ông Nguyễn Văn X; bản chính biên bản vi phạm hành chính của Ủy ban nhân dân Phường T ngày 21/12/2007; bản chính quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế để thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban nhân dân Phường T ký ngày 31/12/2007; Thông báo nộp thuế của Chi cục thuế Quận H cho ông Nguyễn Hoài N năm 2013, 2015.

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bà L về việc buộc ôngN bồi thường số tiền 490.000.000đ.

3. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu độc lập của ông Hà C về việc buộc ông N bồi thường tiền lãi là 240.000.000đ

4. Về án phí bà L phải chịu là 22.520.000đ.

Hoàn trả cho ông N số tiền tạm ứng án phí là 11.800.000đ Tịch thu sung công quỹ số tiền tạm ứng án phí 11.800.000đ mà bà L đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2016/0022912 ngày 14/10/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận H.

Ông Hà C được miễn án phí.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên quyền yêu cầu, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

* Ngày 31/01/2018 bà L có nộp đơn kháng cáo và đóng tạm ứng án phí kháng cáo cùng ngày. Bà L trình bày: ngày Tòa án sơ thẩm xử bà đang ở Hà Nội không có mặt tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 28/12/2017 bà có ra Phòng công chứng ký giấy ủy quyền cho ông Nguyễn Như Q, bà đã nộp giấy ủy quyền cho thẩm phán sơ thẩm Lê Ngọc Nga vào ngày 03/01/2017 nhưng ngày xử Tòa không mời ông Q nên ông Q không có mặt tại phiên tòa. Tòa sơ thẩm đã tuyên xử gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bà và con bà. Tòa cũng không mời ông Hà C vì ông đang nằm điều trị bệnh tại Bệnh viện 108 tại Hà Nội, do vi phạm thủ tục tố tụng nên bà yêu cầu hủy án sơ thẩm.

* Ngày 09/2/2018 ông Hà C nộp đơn kháng cáo. Ông cho ngày 27/12/2017 ông nhận được quyết định xét xử vụ án nhưng ông ra Hà Nội điều trị bệnh. Ngày 17/01/2018 ông không nhận được giấy mời để xử vụ án nhưng Tòa án vẫn xử là vi phạm tố tụng, đề nghị hủy án.

* Ngày 12/2/2018 Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định kháng nghị số 16/QĐKNPT-VKS-DS theo khoản 1 Điều 280 VKSTP kháng nghị còn trong thời gian luật định. Bản án nhận định là hợp đồng vô hiệu nhưng chỉ tuyên buộc bà L trả nhà và ông N trả lại bà L số tiền đã nhận 458.000.000đ. Tòa án cấp sơ thẩm không xác định lỗi và giải quyết hậu quả củahợp đồng vô hiệu là vi phạm quy định tại tiểu mục 2.4 Điều 2 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

­ Bà Hoàng Thị Hải L trình bày:

Nhà ông N xây dựng trái phép, ông cố chạy giấy tờ để bán cho tôi, tôi không hiểu luật và đang có nhu cầu về nhà ở nên mua. Tại phiên tòa sơ thẩm tôi không có mặt để có yêu cầu phản tố và phản đối, tôi phải đòi bồi thường và tiền sửa chữa của tôi trong căn nhà. Vì tòa chưa cho định giá nhà và chưa chiết tính tiền sửa chữa, tôi vẫn giữ yêu cầu bồi thường nên đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

­ Ông Hà C trình bày:

Chỉ vì 32 triệu đồng mà ông N đã chuẩn bị sẵn cả phương tiện ghi âm để đưa chúng tôi ra Tòa. Việc này là mua bán nhà chứ không phải cho nhà. Ông N biết bán nhà sai luật nhưng ông vẫn bán, chúng tôi vì cần chỗ ở nên mới mua. Ông N kiện bà L ra Tòa là làm ngược, nên tôi yêu cầu nhà chưa định giá chưa bồi thường nên hủy án để làm lại.

­ Ông Nguyễn Hoài N trình bày:

Sau 01 tháng bán nhà, bà L không giao thêm 32 triệu là tôi đã muốn hủy hợp đồng nên đã gửi đơn ra phường khiếu nại. Việc kéo dài đến nay là do lỗi bà L chứ không phải lỗi của tôi nên tôi không bồi thường theo bất cứ yêu cầu nào của bà L. Bà L không có sửa chữa nhà. Ông C biết tôi đang kiện bà L nhưng vẫn cố mua bán với bà L là sai tôi không đồng ý giao dịch này. Về kháng nghị của Viện kiểm sát không gửi cho tôi, tôi không nhận được. Tôi không đồng ý kháng nghị, tôi yêu cầu xử y án sơ thẩm.

­ Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Về nội dung: Nhà mua bán phải có quyền sở hữu được nhà nước công nhận. Việc mua bán phải lập thành văn bản có công chứng chứng nhận. Giao dịch mua bán này vi phạm về hình thức và nội dung của giao dịch trái quy định của luật dân sự và luật nhà ở. Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch dân sự vô hiệu nhưng chỉ tuyên hoàn trả số tièn đã nhận, không xét lỗi và chưa giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu như quy định tại tiểu mục 2.4 Điều 2 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là có vi phạm như vậy kháng nghị của Viện kiểm sát là có căn cứ. Áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị: Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà L; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Hà C; chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xử hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

 [1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bà Hoàng Thị Hải L và ông Hà C nộp trong thời hạn luật định, thực hiện theo đúng quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và nộp tạm ứng án phí đúng thời hạn quy định nên được chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ.

Về quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành còn trong thời hạn luật định thực hiện theo quy định tại Điều 279, 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên kháng nghị hợp lệ.

 [2] Về thủ tục tố tụng: Xét thấy, ngày 03/01/2018 bà L nộp giấy ủy quyền của bà cho ông Nguyễn Như Q thay bà tham gia tố tụng tại Tòa án. Ngày 17/01/2018 bà L không dự phiên xử nhưng ngày 28/12/2017 Tòa án nhân dân Quận H có giao giấy triệu tập mời bà và ông Hà C tham gia phiên xử lần thứ hai, bà L có ký nhận giấy triệu tập và hứa sẽ chuyển cho ông Hà C (bút lục số 01). Ngày 03/01/2018 bà L nộp giấy ủy quyền, như vậy bà L phải có trách nhiệm báo cho ông Q biết ngày giờ xử để tham gia vì Tòa án đạt tống đạt giấy triệu tập cho bà trước ngày bà nộp giấy ủy quyền. Ông Hà C do bà L nhận thay giấy triệu tập lần hai và quyết định hoãn phiên tòa lần nhất.

Ngày 17/01/2018 ông Mai Xuân P, (do bà L nhờ đi) có lên Tòa án và có bản tự khai là bà L bị bệnh, bà L ủy quyền cho ông Q, ông Q bị bệnh nên không dự phiên tòa được. Bà L có nhờ ông lên báo để dời phiên xử sang ngày khác. Do ông P báo miệng, không có gì chứng minh bà L và ông Q bị bệnh nặng đến mức không thể đến tòa để tham gia xét xử, như vậy bà L và ông Q cố tình lánh mặt nên Tòa án Quận H vẫn tiếp tục xét xử vắng mặt là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên việc kháng cáo của bà L và ông C cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vi phạm tố tụng là không có căn cứ nên không chấp nhận.

 [3] Về nội dung: Căn nhà không số, tổ 10, Khu phố B, Phường T, Quận H ông N xây dựng trên đất nông nghiệp, có quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban Phường T, Quận H vào năm 2007, nhà chưa có giấy tờ chủ quyền nhà. Ngày 27/7/2015 ông N thỏa thuận với bà L bán nhà đất trên cho bà L với giá 490.000.000đ. Ngày 27/7/2015 bà L giao cọc 10.000.000đ. Ngày 30/7/2015 ông N đánh máy sẵn hợp đồng mua bán nhận 490.000.000đ, theo ông N thì ngày này ông chỉ nhận 448.000.000đ, nên bà L còn thiếu ông 32.000.000đ, bà L ghi phía dưới là còn thiếu 32.000.000đ. Còn bà L khai bà giao đủ 490.000.000đ rồi, 32.000.000đ bà ghi phía dưới là một thỏa thuận khác với ông N để làm số nhà cho bà.

Qua biên bản hòa giải không thành ngày 10/7/2017, qua lời khai của người làm chứng là ông Lương Văn R xác định 32.000.000đ là bà L giữ lại để để ông N xin làm số nhà cho bà, xong bà sẽ giao tiếp cho ông N 32.000.000đ này nhưng nhà chưa được Ủy ban cấp số nhà nên số tiền 32.000.000đ bà L còn giữ chưa giao cho ông N.

 [4] Xét thấy, nhà hai bên giao dịch mua bán chưa có giấy tờ chủ quyền nhà, nhà được xây dựng không giấy phép trên đất nông nghiệp, nhà không được phép tồn tại. Việc mua bán nhà phải được công chứng chứng thực nhưng giao dịch mua bán nhà này hoàn toàn trái pháp luật về cả hình thức và nội dung của hợp đồng cho nên giao dịch này vô hiệu ngay từ khi ký kết như quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do giao dịch dân sự vô hiệu nên khi tuyên vô hiệu hợp đồng phải giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu này như quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Theo yêu cầu của bà L - bên mua nhà, ông N muốn lấy lại nhà phải bồi thường gấp đôi giá trị nhà đã bán tức đền cho bà 490.000.000đ và bồi thường giá trị phần sửa chữa nhà cho bà.

Muốn xác định giá trị để bồi thường phải thực hiện việc định giá nhà nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa thực hiện việc định giá lại nhà, ngoài ra bà L còn cho bà có sửa chữa nhà, ông N không đồng ý cần phải thu thập việc có sửa chữa nhà hay không và chiết tính giá trị sửa chữa để bồi thường.

Tòa án cấp sơ thẩm chưa phân tích, chưa xác định lỗi do vi phạm hợp đồng để làm căn cứ bồi thường.

 [5] Do Tòa án cấp sơ thẩm chưa cho định giá nhà và xác định phần sửa chữa và chiết tính giá trị phần sửa chữa để bồi thường cho bên phải giao nhà. Án sơ thẩm giải quyết vô hiệu hợp đồng nhưng chưa giải quyết hậu quả của việc vô hiệu hợp đồng là giải quyết chưa triệt để vụ án. Xét thấy Tòa án cấp phúc thẩm không thể điều tra bổ sung và khắc phục những thiếu sót đã phân tích như trên được nên cần phải hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại sơ thẩm vụ án như ý kiến của đương sự tại phiên tòa và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Hoàng Thị Hải L; Không chấp nhận kháng cáo của ông Hà C;

Chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 28/2018/DS-ST ngày 17/01/2018 của Tòa án nhân dân Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ về Tòa án nhân dân Quận H giải quyết lại sơ thẩm vụ án.

2. Án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xác định lại khi giải quyết lại sơ thẩm vụ án.

3. Án phí dân sư phúc thẩm:

Bà Hoàng Thị Hải L không phải chịu. Hoàn lại cho bà Hoàng Thị Hải L số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0035603 ngày 31/01/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận H.

Ông Hà C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.