Bản án 66/2020/DS-PT ngày 16/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

BẢN ÁN 66/2020/DS-PT NGÀY 16/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 16/9/2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận, xét xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số 119/2019/TLPT-DS ngày 06/12/2019, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 30/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 67/2020/QĐ-PT ngày 29/4/2020, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 26/2020/QĐ-PT ngày 14/5/2020, Thông báo mở lại phiên tòa số 88/2020/TB-TA ngày 01/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Văn N, sinh năm 1960.

Bà Tạ Thị L1, sinh năm: 1964.

Cùng địa chỉ: Thôn S, xã T, H, tỉnh Bình Thuận.

2. Bị đơn: Bà Hà Thị L, sinh năm: 1964.

Địa chỉ: Khu phố X thị trấn M, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Ông Hồng Văn N, sinh năm 1959.

- Ông Hồng Hà C, sinh năm 1981.

Cùng địa chỉ: Ấp C, xã P, huyện P, tỉnh Cà Mau.

- Bà Hồng Thị Hà Chấm, sinh năm 1989.

Địa chỉ: Khu phố 4, thị trấn M, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

- Ông Hồng Hà S, sinh năm 1983.

Địa chỉ: B Cách mạng Tháng 8, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ.

4. Người kháng cáo nguyên đơn: Ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn trình bày: Năm 2007, ông bà có nhận chuyển nhượng của bà Hà Thị L 01 lô đất tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H. Tại thời điểm chuyển nhượng thì đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên thỏa thuận bằng giấy viết tay. Tại thời điểm chuyển nhượng thì diện tích đất của bà L bị thu hồi một phần nên hai bên thỏa thuận chuyển nhượng phần còn lại và khi Nhà nước cấp đất tái định cư cho bà L thì bà L có trách nhiệm nhận và giao lại cho bà L1, ông N, giá trị chuyển nhượng của diện tích đất không bị thu hồi 9.996m2 và 02 lô tái định cư là 110.000.000đồng. Đối với phần đất không bị thu hồi thì bà L đã được cấp Giấy CNQSD đất, hai bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và đã sang tên cho vợ chồng ông, bà. Đối với hai lô đất tái định cư thì đến nay bà L vẫn chưa giao cho ông, bà nên yêu cầu bà L phải thực hiện theo hợp đồng đã thỏa thuận.

Bị đơn trình bày: Năm 2007 bà có sang nhượng cho ông N, bà L1 diện tích đất 9.996m2 đất nông nghiệp với giá là 70.000.000 đồng. Khi mua bán thì đất chưa được cấp sổ đỏ nên thỏa thuận bằng giấy viết tay, khi nào được cấp giấy thì bà sang tên cho ông N, bà L1 ngoài ra không thỏa thuận gì khác vì khi Nhà nước thu hồi đất để làm khu dân cư nên số đất còn lại không bị thu hồi thì bà bán cho ông N, bà L1. Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất của bà để làm khu dân cư thì bà được nhận 01 lô đất tái định cư và ưu tiên mua 01 lô đất tại khu dân cư. Nay bà đã đóng đủ tiền được 01 lô nên đã được Nhà nước cấp Giấy CNQSD đất, 01 lô đất còn lại thì bà chưa có tiền đóng nên chưa được giao và cấp giấy CNQSD đất. Nay ông N, bà L1 yêu cầu bà giao lại 02 lô đất trên thì bà không đồng ý vì khi mua bán thì không thỏa thuận việc giao đất lô gia cư và 02 lô đất trên thì bà phải đóng tiền mới được Nhà nước giao chứ không phải Nhà nước cấp không thu tiền. Đối với giấy viết tay ông N xuất trình thì bà không đồng ý vì khi viết giấy tay thì không có thỏa thuận giao lại 02 lô gia cư mà 02 lô gia cư sau này mới được cấp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Hồng Hà S trình bày: Năm 2007, khi mẹ anh bán đất cho ông N, bà L1 thì anh và gia đình hoàn toàn không biết, đến năm 2013 khi gia đình về lại T thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 9.996m2 đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 198374 và đã làm thủ tục sang tên cho bà L1, ông N. Đối với 02 lô gia cư thì gia đình anh không chuyển nhượng cho bà L1, ông N vì hai lô đất này là gia đình anh được Nhà nước ưu tiên mua và phải đóng tiền mới được nhận đất do vậy anh không đồng ý theo yêu cầu của ông N, bà L1.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Hồng Thị Hà C: Thống nhất với ý kiến của bà Hà Thị L, ông Hồng Hà S và không có ý kiến bổ sung gì thêm.

Sau khi hòa giải không thành, ngày 30/10/2018, Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân đưa vụ án ra xét xử tại Bản án số 36/2018/DS-ST:

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.; Điều 109, Điều 410, Điều 689, Điều 692, Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 166, 170, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 đối với việc giao 02 lô đất tái định cư.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2007 bị vô hiệu. Về giải quyết hậu quả: Buộc bà Hà Thị L phải thanh toán cho ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 số tiền là 29.625.000đồng (Hai mươi chín triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Về án phí: Ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 phải chịu 4.407.500 đồng án phí DSST. Được khấu trừ vào 200.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005137 ngày 20/10/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H. Bà L1 và ông N còn phải nộp số tiền là 4.207.500đồng. Bà Hà Thị L phải chịu 1.481.250 đồng án phí DSST.

Về chi phí tố tụng khác: Ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 phải chịu 800.000đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và 1.200.000đồng tiền định giá tài sản. Ông N, bà L1 đã nộp đủ. Bà Hà Thị L phải chịu 3.100.000 đồng tiền chi phí giám định để hoàn trả cho ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo và quyền thi hành án của các đương sự.

Ngày 14/11/2018, nguyên đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 30/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn không yêu cầu định giá lại tài sản; thống nhất với mức giá mà cấp sơ thẩm đã định. Nguyên đơn trình bày rõ hơn về yêu cầu khởi kiện tại cấp sơ thẩm: Yêu cầu bà Hà Thị L phải giao lại cho nguyên đơn hai lô đất mà bà L đã được Nhà nước cấp tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là:

+ Lô đất số 4, thửa đất số 108, tờ bản đồ số 03, diện tích 310m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H lô này bà L đã được UBND huyện Hàm Tân cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 13/12/2013.

+ Lô đất số 5 thuộc thửa đất số 109, tờ bản đồ số 3, diện tích 374 m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H. Lô đất này bà L chưa dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bà L giao cho lô đất số 5 thuộc thửa đất số 109, tờ bản đồ số 3, diện tích 374 m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H. Đề nghi Tòa án buộc bà L phải giao cho nguyên đơn lô đất số 4, thửa đất số 108, tờ bản đồ số 03, diện tích 310m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H lô này bà L đã được UBND huyện Hàm Tân cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 13/12/2013.

- Bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đồng ý với việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; đối với yêu cầu còn lại của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 30/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm:

Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị chấp nhận việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy một phần bản án và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này. Đối với yêu cầu còn lại của nguyên đơn thì không có cơ sở chấp nhận, cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu và giải quyết hâu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo cả nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 kháng cáo trong thời hạn luật định nên đủ căn cứ pháp lý để xem xét yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện: Tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu bà Hà Thị L phải giao cho nguyên đơn 02 lô đất tái định cư là lô đất số 4 (bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và lô đất số 5 (bà L chưa có quyết định giao đất). Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà L giao lô đất số 5 vì bà L chưa được Nhà nước giao lô đất này, khi nào bà L được Nhà nước giao lô đất này thì nguyên đơn sẽ khởi kiện sau. Việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện, được bị đơn đồng ý. Do vậy, Hội đồng xét xử sẽ hủy một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu nguyên đơn đã rút.

[3]. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải giao cho nguyên đơn lô đất tái định cư số 4 theo bản đồ quy hoạch số 108, tờ số 03 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H lập ngày 16/4/2012 đã được Ủy ban nhân dân huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 484100 ngày 13/12/2013. Xét thấy: Ngày 21/11/2007 giữa ngyên đơn và bị đơn lập giấy sang nhượng đất với nội dung bà L sang nhượng cho vợ chồng ông N, bà L1 một diện tích đất (không ghi rõ diện tích) thuộc thôn Suối Giêng, xã Tân Đức, huyện Hàm Tân với giá 110.000.00đ, khi nào Nhà nước cấp đất tái định cư (đã có quyết định thu hồi một phần đất chuyển nhượng) thì bà L ký nhận và sau đó giao lại cho vợ chồng nguyên đơn. Vào thời điểm các bên lập giấy sang nhượng đất thì bà L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng một phần diện tích đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng (phần còn lại Nhà nước thu hồi theo Quyết định số 132/QĐ-UBND ngày 30/7/2007 của UBND huyện Hàm Tân) và hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho vợ chồng ông N, Bà L1. Như vậy, diện tích đất hai bên đã chuyển nhượng (sau khi bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và diện tích đất nhà nước đã thu hồi thì hai bên không có tranh chấp nên Hội đồng xét xử không giải quyết. Hội đồng xét xử chỉ xem xét một phần giấy sang nhượng đất ngày 21/11/2007 về thỏa thuận giao lại đất tái định cư.

[4] Thỏa thuận giao đất tái định cư tại giấy sang nhượng đất ngày 21/11/2007 là vo hiệu vì những lý do sau:

- Hình thức và nội dung của hợp đồng chưa phù hợp với định của pháp luật (Điều 689 Bộ luật dân sự 2005)

- Bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Diện tích đất chuyển nhượng đã có quyết định thu hồi đất.

- Khi các lập hợp đồng sang nhượng đất thì nhà nước chưa cấp tái định cư cho bà L và theo quy định của pháp luật về đất đai thì không phải mọi trường hợp thu hồi đất nhà nước đều cấp đất tái định cư. Việc giao đất tái định cư phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng, hoàn cảnh, điều kiện của người có đất bị thu hồi, quỹ đất của địa phương; đối tượng được thụ hưởng chính sách giao đất tái định cư phải chính là đối tượng bị thu hồi đất.

- Theo quy định tại Điều 109 của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 thì đất đai là tư liệu sản xuất do vậy khi quyết định các vấn đề liên qu an đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, theo tài liệu chứng cứ do Trung tâm phát triển quỹ đất huyện H cung cấp thì hộ bà Hà Thị L tại thời điểm năm 2007 (thời điểm sang nhượng đất cho ông N, bà L1) bao gồm 04 nhân khẩu: Bà Hà Thị L (chủ hộ) và 03 người con là: ông Hồng Hà C, ông Hồng Hà S và bà Hồng Hà C, tuy nhiên khi thực hiện việc sang nhượng đất cho vợ chồng ông N, bà L1 thì bên chuyển nhượng chỉ có bà Hà Thị L ký vào giấy sang nhượng các thành viên khác không ký vào giấy sang nhượng cũng như không có bất cứ văn bản nào thể hiện việc họ biết việc bà L thực hiện việc sang nhượng và đồng ý với nội dung bà L ký kết với ông N, bà L1 điều này phù hợp với lời khai của nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các con bà L trong quá trình giải quyết vụ án. Do đó, việc ký giấy nhượng đất giữa bà L đối với ông N, bà L1 là chưa đúng quy định của pháp luật.

[5] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Giá trị hợp đồng và diện tích đất các bên đã chuyển nhượng thì không có tranh chấp. Lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu là như nhau, nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại.

Xác định thiệt hại: Tại phiên tòa phúc thẩm, các bên đương sự đều thống nhất theo kết quả định giá tại cấp sơ thẩm, không yêu cầu định giá lại. Lô đất tái định cư số 4 theo bản đồ quy hoạch số 108, tờ số 03 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H lập ngày 16/4/2012 đã được Ủy ban nhân dân huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 484100 ngày 13/12/2013 trị giá 69.750.000đ; để được giao lô đất tái định cư này, bà Hà Thị L đã nộp tiền sử dụng đất l0.500.000đ. Như vậy, khoản chênh lệch giá 59.250.000đ là thiệt hại, mỗi bên phải chịu ½ = 29.625.000đ.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật; không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1.

[6]. Do đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì những lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, Hủy một phần Bản án sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 30/10/2918 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân và đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu của ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 về việc buộc bà Hà Thị L phải giao cho ông N, bà L1 lô đất số 5 thuộc thửa đất số 109, tờ bản đồ số 3, diện tích 374 m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H.

2. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1. Giữ nguyên một phần Bản án Dân sự sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 30/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân.

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 109, Điều 410, Điều 689, Điều 692, Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 166, 170, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30.12.2016 của UBTVQH.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 đối với việc buộc bà Hà Thị L giao lô đất số 4, thửa đất số 108, tờ bản đồ số 03, diện tích 310m2 tọa lạc tại thôn S, xã T, huyện H - Tuyên bố một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2007 (phần thỏa thuận nhận đất tái định cư) giữa bà Hà Thị L và ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 bị vô hiệu.

- Về giải quyết hậu quả: Buộc bà Hà Thị L phải thanh toán cho ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 số tiền là 29.625.000đồng (Hai mươi chín triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 01 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 02 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 phải chịu 4.407.500 đồng án phí DSST. Được khấu trừ vào 200.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005137 ngày 20/10/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H. Bà L1 và ông N còn phải nộp số tiền là 4.207.500 đồng. Bà Hà Thị L phải chịu 1.481.250 đồng án phí DSST.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm. Ông Trần Văn N, bà Tạ Thị L1 đã nộp số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai số 0024764 ngày 06/5/2019 và 300.000đồng theo biên lai số 0024475 ngày 22/112018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H được khấu trừ vào số tiền án phí phải nộp.

Về chi phí tố tụng khác: Ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1 phải chịu 800.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và 1.200.000 đồng tiền định giá tài sản. Ông N, bà L1 đã nộp đủ.

Bà Hà Thị L phải chịu 3.100.000đồng tiền chi phí giám định để hoàn trả cho ông Trần Văn N và bà Tạ Thị L1.

Trường hợp bản án có hiệu lực được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7A đã sửa đổi bổ sung và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 16/9/2020).