Bản án 66/2018/DS-PT ngày 17/05/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 66/2018/DS-PT NGÀY 17/05/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIỆN ĐÒI TÀI SẢN

Ngày 17 tháng 5 năm 2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 36/2018/TLDS-PT ngày 13 tháng 3 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 73/2018/QĐ-PT ngày 20 tháng 3 năm 2018; Quyết định hoãn phiên tòa số: 23/2018/QĐ-PT ngày 12 tháng 4 năm 2018; Thông báo mở lại phiên tòa số: 294/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2018 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn T Đ, sinh năm 1969, bà Phạm T N, sinh năm 1974

Cùng cư trú tại: Ấp M 3, xã P L, huyện P T, tỉnh Đ N.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đ C, sinh năm 1968 Cư trú tại: Số 16, Ng T B, phường 2, thành phố B L, tỉnh Lâm Đồng. Văn bản ủy quyền ngày 16/10/2017.

- Bị đơn: Ông Lưu N T, sinh năm 1968, bà Trần Thị P A, sinh năm 1970 Cùng cư trú tại: Thôn 3, xã H L, huyện Đ H, tỉnh Lâm Đồng.

Do có kháng cáo của bị đơn ông Lưu N T.

(Ông C, ông T có mặt, bà A vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm,

Theo đơn khởi kiện ngày 29 tháng 9 năm 2017 và các lời trình bày tại Tòa án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/11/2012, vợ chồng ông Lưu N T và bà Trần Thị P A có vay của vợ chồng ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N số tiền 570.000.000d, hẹn 02 tháng sau trả; nhưng do khó khăn không có tiền trả nên ông T, bà A đã yêu cầu ông Đ, bà N mua lại mảnh đất vườn của ông bà theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA190462; tờ bản đồ 16, thửa 44, diện tích 24.472m2, loại đất trồng cây lâu năm, do UBND huyện Đ H cấp cho hộ bà Trần Thị P A ngày 11/10/2004, với giá tiền 500.000.000d, ông Đ, bà N đồng ý. Vợ chồng ông T, bà A có viết cho ông Đ, bà N 01 “Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất rẫy”, xác nhận chúng tôi đã nhận đủ tiền (thực tế là cấn trừ vào số tiền nợ) và hẹn đến ngày 15/12/2013 sẽ làm thủ tục giấy tờ sang nhượng cho gia đình ông Đ, bà N; ngay sau đó ông bà đã giao mảnh đất này cho gia đình ông Đ, bà N quản lý, sử dụng cho đến nay.

Đến hạn làm thủ tục giấy tờ theo thỏa thuận ông Đ, bà N có yêu cầu nhưng do ông T, bà A đang bị Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ H thi hành một số bản án nên không sang tên được, ông bà đã hẹn ông Đ, bà N khi nào giải quyết xong việc thi hành án thì sẽ làm thủ tục sang tên. Đến tháng 5/2017 ông T, bà A thực hiện xong các nghĩa vụ thi hành án; ngày 26/5/2017 cả hai bên đã đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đ H để sang tên nhưng không được, vì lý do ông T, bà A tiếp tục yêu cầu ông Đ, bà N mua thêm của ông T, bà A 01 mảnh đất khác, mảnh đất này chưa tách thửa nên không sang tên được; hai bên hẹn nhau đến ngày 26/6/2017 tiếp tục đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đ H để làm thủ tục, đến hẹn ông T, bà A lại đổi ý không bán thêm và cũng không chịu làm giấy sang tên cho ông Đ, bà N.

Vì vậy ông Đ, bà N yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Đ, bà N và vợ chồng ông T, bà A đối với mảnh đất theo chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 190462; tờ bản đồ 16, thửa 44, diện tích 24.472m2, loại đất trồng cây lâu năm, do UBND huyện Đ H cấp cho hộ bà Trần Thị P A và buộc vợ chồng ông Lưu N T, bà Trần Thị P A trả cho vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 70 triệu đồng vay chưa trả.

* Tại các bản tự khai ngày 23/10/2017, biên bản lấy lời khai ngày 25/10/2017, bản tường trình ngày 22/12/2017 bị đơn vợ chồng ông Lưu N T và bà Trần Thị P A trình bày:

Ông biết vợ chồng ông Đ, bà N qua chị ruột của bà A để vay tiền làm ăn. Vào năm 2010 ông không nhớ ngày tháng ông có vay của vợ chồng ông Đ, bà N 250.000.000đ, chia làm hai lần vay, lần đầu vay 70 triệu đồng (có viết giấy vay tiền); lần hai vay 180 triệu đồng (có viết giấy vay tiền là 250 triệu đồng, cộng hai lần vay 70 triệu +180 triệu lại với nhau) đồng thời thế chấp 01 sổ đỏ của thửa đất số 44, tờ bản đồ số 16 mang tên Trần Thị P A tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H, tỉnh Lâm Đồng (không có sự đồng ý của bà A về việc thế chấp quyền sử dụng đất mang tên bà A). Khi vay hai bên thỏa thuận tiền lãi là 3%/tháng; có thỏa thuận thời hạn trả nợ nhưng ông T không nhớ.

Một thời gian sau do ông không trả được tiền gốc và tiền lãi nên vợ chồng ông Đ, bà N yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 400.000.000đ, đây là số tiền 250.000.000đ đã vay và tiền lãi phát sinh mà ông không trả được, thời gian sau ông tiếp tục không trả được tiền gốc và tiền lãi đã vay nên vợ chồng ông Đ, bà N tiếp tục yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 570.000.000đ, đây thực chất là số tiền 400.000.000đ và tiền lãi phát sinh mà ông chưa trả được.

Do không có khả năng trả nợ nên ngày 22/11/2013 ông và bà A đã lập giấy sang nhượng thửa đất số 44, tờ bản đồ số 16 tại thôn 3, xã H L mang tên Trần Thị P A cho ông Đ, bà N để cấn trừ nợ với giá chuyển nhượng là 500.000.000đ, số tiền chuyển nhượng được cấn trừ cho số tiền vay 250.000.000đ và 250.000.000đ tiền lãi phát sinh tính đến ngày hai bên ký giấy sang nhượng quyền sử dụng đất rẫy, hai bên làm hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất viết tay và tiến hành đo đạc thì diện tích thực tế là 26.272m2 và diện tích đất theo Giấy CNQSD đất là 24.472m2, chênh lệch 1.800m2; ông, bà đề nghị ông Đ, bà N mua luôn diện tích 1.800m2 đất chênh lệch với số tiền khoảng 40.000.000đ hoặc là cắt phần đất dư 1.800m2 lại cho ông, bà nhưng ông Đ, bà N không đồng ý. Do hai bên không thống nhất được với nhau về việc xử lý phần đất dư 1.800m2 nên chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật được.

Ngay sau khi ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất rẫy thì ông Đ, bà N canh tác, sử dụng 26.272m2 đất cho đến nay. Đến ngày 19/5/2017 vợ chồng ông, bà bị cưỡng chế thi hành án nhà và đất để trả nợ cho Ngân hàng nông nghiệp huyện Đ H. Do không có nhà ở nên ông bà rao bán 01 thửa đất số 48, tờ bản đồ số 16 liền kề với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 16. Ông Đ, bà N đồng ý mua với giá 360.000.000đ, đồng thời hai bên thỏa thuận hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cả hai thửa đất số 44 và thửa đất số 48 thuộc tờ bản đồ số 16 và không tính thêm tiền đối với diện tích 1.800 m2 dư của thửa đất số 44 mà trước đây hai bên chưa thương lượng được. Khoảng tháng 6/2017 hai bên có đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đ H để làm thủ tục sang nhượng đối với thửa đất số 44 và 48 nhưng do thửa đất số 48 đang có tranh chấp với các hộ liền kề nên không làm thủ tục được. Ông T, bà A đề nghị ông Đ đưa trước 150.000.000đ để làm nhà, ổn định cuộc sống nhưng ông Đ không đồng ý. Nên ông T, bà A không bán thửa đất số 48, tờ bản đồ số 16 cho ông Đ, bà N nữa, cũng như chưa làm thủ tục sang nhượng đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 16. Sau đó ông, bà đã bán thửa đất số 48 cho ông Đặng N C và bà Phạm T V với số tiền 400.000.000đ.

Ông Đ, bà N khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2013 thì ông, bà không đồng ý. Ông, bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký với ông Đ, bà N và đồng ý trả nợ đã vay cho vợ chồng ông Đ, bà N với số tiền 500.000.000đ trong đó tiền gốc là 250.000.000đ; tiền lãi là 250.000.000đ.

Đối với yêu cầu khởi kiện buộc trả 70.000.000 đồng tiền vay, ông, bà không đồng ý. Vì khi hai bên thỏa thuận cấn trừ thửa đất 44, tờ bản đồ 16 cho vợ chồng ông Đ, bà N tuy làm hợp đồng chuyển nhượng với giá tiền 500.000.000 đồng nhưng thực tế là cấn trừ toàn bộ số nợ 570.000.000 đồng nên ông, bà không còn nợ vợ chồng ông Đ, bà N bất cứ khoản nợ nào nữa.

Tòa án đã hòa giải nhưng không thành.

Tại bản án sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ H đã xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2013 giữa Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N và bên chuyển nhượng là ông Lưu N T, bà Trần Thị P A đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ 16, diện tích 24.472m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 190462, do UBND huyện Đ H cấp ngày 11/10/2004 cấp cho hộ bà Trần Thị P A, tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H, tỉnh Lâm Đồng.

Ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N có quyền và trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

Buộc ông Lưu N T và bà Trần Thị P A có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N số tiền nợ vay còn thiếu là 70.000.000đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 05/02/2018 bị đơn ông Lưu N T kháng cáo yêu cầu không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn đối với thửa đất số 44, bản đồ 16, diện tích 24.472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H. Không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đơn với bị đơn và không đồng ý nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa hôm nay: Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của bị đơn và đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời, nêu quan điểm đề nghị: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lưu N T. Căn cứ khoản 1, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận; Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N khởi kiện yêu cầu ông Lưu N T bà Trần Thị P A công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 24.472m2 thuộc thửa 44, tờ bản đồ 16 do UBND huyện Đ H cấp cho hộ bà Trần Thị P A và buộc vợ chồng ông T, bà A trả cho vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 70.000.000d. Về phía bị đơn vợ chồng ông T, bà A không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp. Đối với Hợp đồng vay tài sản được xác lập ngày 01/11/2012, thời hạn trả là 2 tháng đã hết thời hiệu khởi kiện. Do vậy Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” là đúng quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Lưu N T, đối chiếu với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và lời khai của các đương sự thể hiện:

Ngày 01/11/2012 giữa vợ chồng ông Đ, bà N cùng với vợ chồng ông T, bà A có tiến hành xác lập với nhau 01 giấy nợ với nội dung bị đơn vay của nguyên đơn số tiền 570 triệu đồng, thời hạn trả nợ là 02 tháng, khi vay bị đơn có thế chấp cho nguyên đơn 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 24.472m2 thuộc thửa 44, tờ bản đồ 16 tọa lạc tại xã H L, huyện Đ H (bút lục 44), đến hạn thanh toán do không có tiền trả nên ngày 22/11/2013 ông T, bà A đã tiến hành viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 44, tờ bản đồ 16 với diện tích 24.472m2 tọa lạc tại xã H L, huyện Đ H cho ông Đ, bà N để cấn trừ nợ với số tiền 500 triệu đồng (Bút Lục 45). Xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên chỉ được lập với nhau bằng giấy tay, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, nhưng Hợp đồng chuyển nhượng này đã thực hiện 100% nghĩa vụ, cụ thể phía vợ chồng ông Đ đã giao toàn bộ giá trị tiền chuyển nhượng và đã nhận đất, đã làm nhà, canh tác sử dụng đất từ ngày 22/11/2013 cho đến nay nên cấp sơ thẩm xác định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T, bà A với vợ chồng ông Đ bà N là có căn cứ. Về phía bị đơn cho rằng diện tích đất chuyển nhượng lớn hơn diện tích đất viết trong giấy chứng nhận là 1.800m2 nên vợ chồng ông T yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà N mua thêm hoặc tách riêng phần đất đó trả cho bị đơn ông T là không có cơ sở. Bởi lẽ, Trong giấy sang nhượng đất do các bên lập ngày 22/11/2013, vợ chồng ông T viết rõ, sang nhượng cho vợ chồng ông Đ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên với giá 500 triệu đồng. Khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng đất, hai bên có ý thức việc chuyển nhượng đất và cây trồng trên đất là nguyên lô, nguyên thửa theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ bà A. Do đó, bị đơn ông T, bà A lấy lý do diện tích đất thừa 1800m2 để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn đối với thửa đất số 44, bản đồ 16, diện tích 24.472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H là không có cơ sở để chấp nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm ông T cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bị đe dọa, phía nguyên đơn đã tự ý lấn chiếm đất, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không có chứng cứ để chứng minh.

Đối với yêu cầu kháng cáo về việc không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đơn với bị đơn thì thấy: Theo giấy mượn tiền ngày 01/11/2012 thể hiện rõ vợ chồng ông T mượn của vợ chồng ông Đ 570.000.000d, hẹn 02 tháng sau trả, ông T ký xác nhận bên dưới. Ngày 22/11/2013 vợ chồng ông T cấn trừ nợ đối với diện tích đất sang nhượng như đã phân tích nêu trên cho vợ chồng ông Đ với giá 500.000.000đ, số tiền còn lại là 70.000.000đ. Vì vậy cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông T thanh toán 70.000.000đ còn nợ của vợ chồng ông Đ là phù hợp.

Từ những phân tích trên, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lưu N T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lưu N T: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” giữa nguyên đơn ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N với bị đơn ông Lưu N T, bà Trần Thị P A. Xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2013 giữa Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N và bên chuyển nhượng là ông Lưu N T, bà Trần Thị P A đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ 16, diện tích 24.472m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 190462, do UBND huyện Đ H cấp ngày 11/10/2004 cấp cho hộ bà Trần Thị P A, tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H, tỉnh Lâm Đồng.

Ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N có quyền và trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

Buộc ông Lưu N T và bà Trần Thị P A có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N số tiền nợ vay còn thiếu là 70.000.000 đồng

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án còn phải chịu số tiền lãi theo quy định Điều 357 Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí:

Buộc bị đơn ông Lưu N T, bà Trần Thị P A phải chịu 3.800.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm tổng cộng là 4.100.000đ, được trừ vào số tiền 300.000đ ông T đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0007629 ngày 21/02/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ H. Bị đơn ông Lưu N T, bà Trần Thị P A còn phải chịu 3.800.000đ (Ba triệu tám trăm nghìn đồng) tiền án phí.

Hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.050.000 đồng (Hai triệu không trăm năm mươi ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2015/0007572 ngày 04/10/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ H, tỉnh Lâm Đồng

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.