Bản án 620/2019/DS-PT ngày 27/11/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 620/2019/DS-PT NGÀY 27/11/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Ngày 27 tháng 11 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 620/2019/TLPT-DS ngày 27 tháng 12 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1694/2018/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1985/2019/QĐPT-DS ngày 23 tháng 8 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Văn T, sinh năm 1975

Địa chỉ: Tổ 1, ấp P, xã P1, huyện L, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trần Anh D, sinh năm 1985. (có mặt)

Địa chỉ: 124C đường 2/9 (QL51B), Phường X11, thành phố V, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1968.

Địa chỉ: 27/C1 đường H, Phường X7, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Trung P, sinh năm 1988. (có mặt)

Địa chỉ: 27/C1 đường H, Phường X7, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: Căn D10, L, khu dân cư P, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Anh H2, Luật sư Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)

 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Thanh H3, sinh năm 1987. (Có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: 674 đường 3 tháng 2, phường X14, quận X10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Chổ ở hiện nay: Căn hộ H14.3, Chung cư H, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Lê Quang Đ, sinh năm 1983. (vắng mặt)

Địa chỉ: Căn hộ số 1, đường số 2, phường P, Thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

Chỗ ở khác: ấp khu 1, xã B, huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

- Người kháng cáo: Đại diện bị đơn – ông Nguyễn Trung P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

Ông T1 là chủ sở hữu căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là căn hộ H14.3, Chung cư H), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 494420, ngày 06/01/2015, số vào sổ cấp GCN: CH 04495 của UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Cuối năm 2016, giữa ông Nguyễn Văn T1 và ông Lê Văn T thỏa thuận bằng lời nói theo đó ông T mua căn hộ trên của ông T1 giá 4 tỷ đồng. Ông T đã chuyển cho ông T1 3 lần tiền, tổng cộng là 1.382.633.000 đồng và dọn vào ở tại căn hộ trên, nhưng sau đó ông T không tiếp tục trả tiền dứt điểm cho ông T1 theo thỏa thuận. Do đó, ông T1 khởi kiện yêu cầu ông T phải trả lại căn hộ nói trên cho ông T1.

Ông Lê Văn T trình bày:

Ông Lê Văn T có đơn phản tố ngày 10/7/2017 yêu cầu công nhận thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H giữa ông Lê Văn T và ông Nguyễn Văn T1 vào cuối năm 2016, giá chuyển nhượng đã thỏa thuận là 3 tỷ đồng, ông T đã trả trước cho ông T1 số tiền 1.382.633.000 đồng. Ông Lê Văn T yêu cầu Tòa án buộc ông T1 phải thực hiện việc ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng căn hộ trên để đăng bộ sang tên cho ông T. Trường hợp ông T1 không chuyển nhượng căn hộ, ông T yêu cầu ông T1 phải trả lại cho ông T số tiền đã nhận là 1.382.633.000 đồng cùng tiền lãi tạm tính đến ngày 10/7/2017 là 181.610.243 đồng.

Ngày 11/9/2017, ông Lê Văn T có đơn phản tố bổ sung yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 010462 ngày 24/7/2017 giữa ông Nguyễn Văn T1 và ông Nguyễn Thanh H3 vô hiệu.

Ngày 18/7/2017, ông T1 lấy lại được căn hộ đã giao cho ông T trước đây; ngày 17/7/2017 ông Nguyễn Văn T1 có đơn rút lại yêu cầu khởi kiện. Ngày 31/8/2018, ông Lê Văn T có đơn rút lại một phần yêu cầu phản tố, rút lại phần nội dung yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 010462 ngày 24/7/2017 giữa ông Nguyễn Văn T1 và ông Nguyễn Thanh H3 vô hiệu và hủy bỏ phần cập nhật, chỉnh lý sang tên từ ông Nguyễn Văn T1 sang ông Nguyễn Thanh H3 ngày 10/8/2017 trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ số H14.3, Chung cư H. Thay đổi nội dung yêu cầu công nhận thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Lê Văn T và ông Nguyễn Văn T1 thành yêu cầu tuyên bố thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ nêu trên giữa Lê Văn T và ông Nguyễn Văn T1 vô hiệu toàn bộ; buộc ông T1 phài trả lại cho ông T số tiền đã nhận là 1.382.633.000 đồng và tiền lãi trên số tiền đã nhận tính từ ngày ông T1 lấy lại nhà 18/7/2017 theo lãi suất 1,67% tháng, tạm tính đến ngày 31/8/2018 là 315.562.938 đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thanh H3 trình bày:

Ông H3 là người nhận chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Văn T1 theo hợp đồng công chứng ngày 24/7/2017, giá chuyển nhượng thực tế là 3.950.000.000 đồng. Ông H3 đã thanh toán đủ tiền cho ông T1 và đã nhận căn hộ để ở. Sau khi hoàn tất thủ tục thuế, ông H3 đã được đăng bộ sang tên ngày 10/8/2017. Việc tranh chấp giữa ông T và ông T1, ông H3 không liên quan và không có yêu cầu gì.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quang Đ trình bày: Ông Đ là em ruột ông Lê Văn T. Việc chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H do ông T và ông T1 trực tiếp thỏa thuận, ông Đ chỉ là người giới thiệu. Ông Đ xác nhận ông không có liên quan và yêu cầu không tham gia vào vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1694/2018/DS-ST ngày 22/11/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Căn cứ Điều 430; Điều 129; Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 121, 122 Luật nhà ở năm 2014;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T1 về việc đòi tài sản (nhà ở) đối với ông Lê Văn T.

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 010462 ngày 24/7/2017 giữa ông Nguyễn Văn T1 và ông Nguyễn Thanh H3 vô hiệu; yêu cầu hủy bỏ phần cập nhật, chỉnh lý sang tên từ ông Nguyễn Văn T1 sang ông Nguyễn Thanh H3 ngày 10/8/2017 trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện ông Lê Văn T đòi ông Nguyễn Văn T1 phải trả tiền lãi trên số tiền chuyển nhượng căn hộ chung cư, số tiền lãi yêu cầu là 315.562.938 đồng (ba trăm mười lăm triệu năm trăm sáu mươi hai ngàn chín trăm ba mươi tám đồng).

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn T: Tuyên bố giao dịch bằng lời nói giữa ông Lê Văn T và ông Nguyễn Văn T1 vào cuối năm 2016 về việc chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Lê Văn T số tiền đã nhận là 1.382.633.000 đồng (một tỷ ba trăm tám mươi hai triệu sáu trăm ba mươi ba ngàn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015, tính theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất do chậm thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo vụ án theo quy định pháp luật.

Ngày 05/12/2018, ông Nguyễn Trung P đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn T1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông ông Nguyễn Trung P đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn T1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của ông Lê Văn T yêu cầu ông Nguyễn Văn T1 trả lại số tiền đã nhận 1.382.633.000 đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Đây thực chất là vụ án tranh chấp tiền đặt cọc. Ông T và ông T1 chỉ mới giao kết miệng, số tiền 1.382.633.000 đồng là tiền đặt cọc mua căn hộ. Ông T không thực hiện việc thanh toán để thực hiện là lỗi của ông T và phải chịu mất tiền cọc. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T1 phải hoàn lại tiền đặt cọc cho ông T là không đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Văn Thơ đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của đại diện bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành đúng quy định về tố tụng. Án sơ thẩm thụ lý giải quyết vụ án dân sự đúng trình tự, thủ tục. Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông Lê Văn T, buộc ông Nguyễn Văn T1 trả cho ông Lê Văn T số tiền 1.382.633.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, bác kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra, kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Trung P (đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn T1) làm trong hạn luật định, hợp lệ về hình thức nên được Hội đồng xét xử xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

Ông Nguyễn Văn T1 kiện ông Lê Văn T đòi lại tài sản đã giao cho ông T là căn hộ số H14.3, Chung cư H theo thỏa thuận chuyển nhượng bằng lời nói nhưng ông T không thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng. Ông Lê Văn T có yêu cầu phản tố yêu cầu công nhận việc chuyển nhượng căn hộ và tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận.

Trong quá trình giải quyết vụ án, do ông T1 lấy lại được căn hộ số H14.3 nên đã rút lại đơn khởi kiện và sau đó chuyển nhượng căn hộ cho ông Phan Thanh Hoài. Ông Lê Văn T rút lại một phần yêu cầu phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T1 và ông H3 vô hiệu, hủy bỏ phần cập nhật, chỉnh lý sang tên ông Nguyễn Thanh H3 ngày 10/8/2017 trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ số H14.3. Ông Lê Văn T yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ số H14.3 giữa ông T với ông T1 và giải quyết hậu quả của giao dịch bị tuyên bố vô hiệu; yêu cầu ông T1 trả lại cho ông T số tiền thanh toán mua căn hộ đã nhận là 1.382.633.000 đồng.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết các yêu cầu khác, chỉ xem xét giải quyết yêu cầu của ông Lê Văn T yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông T1 vô hiệu, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là đúng quy định pháp luật.

[3] Ông Nguyễn Văn T1 không đồng ý vì cho rằng số tiền 1.382.633.000 đồng là tiền đặt cọc để mua căn hộ số H14.3, không phải thanh toán cho việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại đơn khởi kiện ông T1 trình bày ông và ông T thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ số H14.3 bằng miệng với giá 4 tỷ đồng, ông T đã trả 03 lần tổng số tiền 1.382.633.000 đồng và dọn vào căn hộ để ở. Nội dung này cũng được thể hiện tại văn bản số 12/2017/PLSG ngày 11/5/2017 của Công ty Luật TNHH MTV P (thay mặt ông T1) gửi cho ông Lê Văn T “ …ông T có thỏa thuận bằng miệng với ông T1 để mua căn nhà số H14.3 tầng 14 Lô 4 tại Bình Hưng, Bình Chánh với giá 4 tỷ đồng, theo đó ông T đã chuyển trả được 1 tỷ 382 triệu đồng…..”, tài liệu này do chính ông T1 cung cấp cho Tòa án. Thực tế, sau khi nhận tiền, ông T1 cũng đã giao căn hộ số H14.3 cho ông T sử dụng. Như vậy có căn cứ xác định số tiền 1.382.633.000 đồng là tiền trả trước thực hiện giao dịch chuyển nhượng bằng lời nói giữa hai bên chứ không phải là tiền đặt cọc để mua căn hộ như ông T1 trình bày.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa ông T1 và ông T không đảm bảo về hình thức, do đó ông T yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. Do hợp đồng vô hiệu nên các bên phải trả lại cho nhanh những gì đã nhận. Ông Lê Văn T đã bàn giao lại căn hộ số H14.3 cho ông Nguyễn Văn T1, ông T1 nhận lại và cũng đã chuyển nhượng cho người khác. Nay ông T yêu cầu ông T1 phải trả lại số tiền đã nhận là 1.382.633.000 đồng là có căn cứ.

[4] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án đúng quy định pháp luật. Ông Nguyễn Văn T1 (có ông Nguyễn Trung P đại diện) kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu của mình nên Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5] Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn T1 (Có ông Nguyễn Trung P đại diện) phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, giữ quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1/. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Trung P (đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn T1). Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1694/2018/DS-ST ngày 22/11/2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T1 về việc đòi tài sản (nhà ở) đối với ông Lê Văn T.

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 010462 ngày 24/7/2017 giữa ông Nguyễn Văn T1 và ông Nguyễn Thanh H3 vô hiệu; yêu cầu hủy bỏ phần cập nhật, chỉnh lý sang tên từ ông Nguyễn Văn T1 sang ông Nguyễn Thanh H3 ngày 10/8/2017 trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện ông Lê Văn T đòi ông Nguyễn Văn T1 phải trả tiền lãi trên số tiền chuyển nhượng căn hộ chung cư, số tiền lãi yêu cầu là 315.562.938 đồng (ba trăm mười lăm triệu năm trăm sáu mươi hai ngàn chín trăm ba mươi tám đồng).

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn T: Tuyên bố giao dịch bằng lời nói giữa ông Lê Văn T và ông Nguyễn Văn T1 vào cuối năm 2016 về việc chuyển nhượng căn hộ số H14.3, Chung cư H, Lô số 6,7, đường số 9A, Khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Lê Văn T số tiền đã nhận là 1.382.633.000 đồng (một tỷ ba trăm tám mươi hai triệu sáu trăm ba mươi ba ngàn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015, tính theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2/. Chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm được thực hiện theo quyết định của bản án sơ thẩm.

3/. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn T1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm; được khấu trừ 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0045853 ngày 14/12/2018 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Văn T1 đã thực hiện xong.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các Điều 6, 7, và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.