Bản án 59/2018/DS-ST ngày 19/09/2018 về tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN X - TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 59/2018/DS-ST NGÀY 19/09/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG HỢP TÁC ĐẦU TƯ

Ngày 19/9/2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện X mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 139/2018/TLST- DS, ngày 10 tháng 7 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư”. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 92/2018/QĐXXST-DS, ngày 04 tháng 9 năm 2018 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Lý Ái C, sinh năm 1983. Hộ khẩu thường trú: phường 9, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

Chỗ ở hiện nay: phường 9, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền là: Ông Nguyễn Hồ Z, sinh năm 1976.

Địa chỉ: quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

* Bị đơn: Công ty TP.

Địa chỉ cũ: phường 2, quận 11,thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: phường 10, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật là: Ông Lầu Nam T– Chức vụ: Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền là: Ông Nguyễn Phước Đ, sinh năm: 1992.

Địa chỉ: ấp 1, xã TT, huyện CB, tỉnh TG.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Công ty ML. Địa chỉ: ấp 3, thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA.

Người đại diện theo pháp luật là: Ông Võ Văn T, sinh năm 1959.

Địa chỉ: phường 4, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

- Cục thi hành án dân sự tỉnh LA.

Địa chỉ: ấp BN, xã BT, thành phố TA, tỉnh LA.

Người đại diện theo pháp luật là: Ông Bùi Phú H – Cục trưởng

(Ông Z, ông Đ có mặt. Các đương sự còn lại có đơn xin xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 23/6/2018 và lời trình bày của đại diện nguyên đơn ông Nguyễn Hồ Z trong suốt quá trình giải quyết vụ án có nội dung như sau:

Ngày 21/02/2012, bà C có ký 12 Hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty TP về việc mua nền đất dự án khu dân cư “Everluck Residence” tại thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA do Công ty TP làm chủ đầu tư.

Số nền: 12, Mã nền: X-17; X-18; X-19; X-20; X-21, X-22, X-23, X-24, Y-47; Y-48; Y-49; Y-50; (Các nền Y – 52 đến Y - 55 được đổi thành Y - 47 đến Y– 50). Tổng giá trị hợp đồng 1.134.908.000đ.

Theo hợp đồng, bà C đã đóng tiền như sau:

Hợp đồng số 1011-6/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-17); Hợp đồng số 1011-13/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-24); Hợp đồng số 1011-14/GĐ2/HĐHTĐT (Nền Y-52) đóng tiền như nhau. Mỗi nền đóng ngày 21/02/2012 là 57.000.000đ, ngày 28/10/2013 là 28.500.000đ.

Hợp đồng số 1011-7/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-18); Hợp đồng số 1011-8/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-19); Hợp đồng số 1011-9/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-20); Hợp đồng số 1011-10/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-21); Hợp đồng số 1011-11/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-22); Hợp đồng số 1011-12/GĐ2/HĐHTĐT (Nền X-23); Hợp đồng số 1011-15/GĐ2/HĐHTĐT (Nền Y-53); Hợp đồng số 1011-16/GĐ2/HĐHTĐT (Nền Y-54) đóng tiền như nhau. Mỗi nền đóng ngày 21/02/2012 là 52.250.000đ, ngày 28/10/2013 là 33.250.000đ.

Hợp đồng số 1011-14/GĐ2/HĐHTĐT (Nền Y-55) đóng ngày 21/02/2012 là 55.250.000đ, ngày 28/10/2013 là 28.667.200đ.

Bà C đã đóng đủ cho Công ty TP với số tiền 1.020.417.200đ tương đương 90% giá trị hợp đồng. Ngày 21/10/2013, Công ty TP đã làm giấy bàn giao nền cho bà C. Tuy nhiên, đến nay Công ty TP vẫn chưa giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho bà C. Hiện tại, Công ty TP đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho một nhà đầu tư mới nhưng chưa có sự đồng ý và không thông báo với bà C.

Do vậy, bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh LA hủy 12 hợp đồng nêu trên và Công ty TP phải tiến hành trả lại số tiền gốc mà bà C đã đóng là 1.020.417.200đ và bồi thường hợp đồng gồm: Phạt chậm giao nền 0.033%/ngày của tổng số tiền đã đóng là 1.020.417.200đ từ ngày 01/8/2012 đến ngày 19/9/2018 là 2.240 ngày + 35% của tổng giá trị hợp đồng 1.134.908.000đ. (0.033%/ngày x 1.020.417.200đ x 2.240 ngày) + (35% x 1.134.908.000đ) + 1.020.417.200đ = 2.171.927394đ

Đồng thời yêu cầu tiếp tục thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 22/2018/QĐ-BPKCTT, ngày 18/7/2018 để đảm bảo thi hành án.

* Bị đơn Công ty TP do ông Nguyễn Phước Đ làm đại diện trình bày:

Công ty TP thừa nhận lời trình bày của bà Lý Ái C và người đại diện của bà C về thời gian, diễn biến sự việc ký kết 12 hợp đồng nêu trên giữa bà C và Công ty TP là đúng. Số tiền Công ty TP đã nhận của bà C là 1.020.417.200đ.

Do không có đủ điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng như đã thỏa thuận và hiện nay Công ty TP đã chuyển nhượng dự án lại cho công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện theo pháp luật. Việc chuyển nhượng dự án “Everluck Residence” là để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định đã có hiệu lực mà Công ty TP phải thi hành án. Việc chuyển nhượng dự án là hợp pháp và đã được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân tỉnh LA.

Nay, bà C khởi kiện yêu cầu hủy mười hai hợp đồng nêu trên, Công ty TP đồng ý và trả cho bà C số tiền gốc đã nhận là 1.020.417.200đ. Còn về phạt hợp đồng thì Công ty TP chỉ đồng ý bồi thường 35% giá trị hợp đồng. Do ngày 28/10/2013, bà C và Công ty TP có ký phụ lục hợp đồng, tại mục 3 phụ lục hợp đồng đã nêu “….Nếu quá thời hạn 18 tháng mà bên A vẫn chưa giao sổ đỏ cho bên B thì bên A sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bên B và chịu phạt 35% giá trị hợp đồng, tiến hành thanh lý hợp đồng…”

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện trình bày tại văn bản ngày 15/8/2018 và ngày 31/8/2018 có nội dung như sau:

Công ty ML là người mua tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án đối với các nghĩa vụ phải thi hành của Công ty TP là thửa đất ODT số 196, tờ bản đồ số 2, tọa lạc ấp 3, thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA thông qua Cục thi hành án dân sự tỉnh LA, được Ủy ban nhân dân tỉnh LA chấp thuận tại văn bản số 2172/UBND- KT ngày 28/5/2018; Văn bản số 3155/UBND-KT ngày 24/7/2018 và đã thanh toán tiền xong cho Cục thi hành án dân sự tỉnh LA.

Các tranh chấp liên quan đến Công ty TP của dự án này công ty ML không liên quan và không có nghĩa vụ, trách nhiệm gì. Công ty ML xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.

- Cục thi hành án dân sự tỉnh LA:

Tại công văn số 290/CTHADS-NV ngày 05/7/2018 và công văn số 357/CTHADS-NV ngày 13/8/2018 của Cục thi hành án tỉnh LA có nội dung như sau: Ngày 23/5/2018, Công ty TP có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân tỉnh LA, Cục thi hành án dân sự tỉnh LA và các Sở ban ngành có liên quan xin được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 196, tờ bản đồ số 2, tọa lạc ấp 3, thị trấn TT, huyện X, V LA và tài sản trên đất đã bị kê biên để thi hành án. Toàn bộ số tiền chuyển nhượng được đã chuyển cho Cục thi hành án quản lý. Người nhận chuyển nhượng là ông Huỳnh Văn M.

Vào ngày 31/5/2018, Sở kế hoạch đầu tư tỉnh LA cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho Công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện theo pháp luật, ông Huỳnh Văn M là thành viên.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, các bên thống nhất số tiền chuyển nhượng 200.000.000.000đ, công ty ML trong đó có ông M là thành viên gửi tiền vào tài khoản của Cục thi hành án dân sự tỉnh LA để đảm bảo cho các bản án, quyết định có hiệu lực.

Các bên thống nhất ngày 21/6/2018 giao nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và các hồ sơ liên quan. Công ty ML và ông M đã nộp đủ tiền cho Cục thi hành án dân sự tỉnh LA để xây dựng phương án chi trả tiền thi hành án.

Cục thi hành án dân sự tỉnh LA thông báo đến Tòa án nhân dân huyện X là đại diện Cục thi hành án xin vắng mặt suốt quá trình tố tụng.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện X phát biểu:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết sơ thẩm vụ án Thẩm phán, Thư ký thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, yêu cầu hủy hợp đồng đã ký kết giữa bà C và Công ty TP; yêu cầu bồi thường thiệt hại nêu trên của bà C là có căn cứ chấp nhận toàn bộ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

 [1] Về tố tụng:

Tranh chấp giữa bà Lý Ái C với Công ty TP là tranh chấp về hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở. Căn cứ vào địa chỉ đất tranh chấp thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện X theo quy định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về sự vắng mặt của đương sự: Đại diện công ty ML, Cục thi hành án dân sự tỉnh LA có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự này theo quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Theo đơn khởi kiện của bà C, lời trình bày của người đại diện bà C và đại diện Công ty TP cùng với tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ vụ án xác định: Ngày 21/02/2012, bà C và Công ty TP đã ký 12 hợp đồng từ số 1011-06/GĐ2/HĐHTĐT đến số 1011-17/GĐ2/HĐHTĐT để mua 12 nền: X-17; X-18; X-19; X-20; X-21; X-22; X-23; X-24; Y-47; Y-48; Y-49; Y-50 (Các nền Y-52 đến Y-55 được đổi thành Y-47 đến Y-50). Mỗi nền có diện tích 100m2 (5m x 20m), nằm trong dự án khu dân cư Everluck Residence tại thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA do Công ty TP làm chủ đầu tư.

Giá của mỗi lô nền là 95.000.000đ, riêng nền Y-50 giá 89.908.000đ. Bà C đã đóng tiền đầy đủ và đúng thời gian như đã thỏa thuận theo Điều 2 trong hợp đồng. Tổng cộng bà C đóng được 1.020.417.200đ, bằng 90% giá trị hợp đồng. Thời điểm giao nền dự kiến là tháng 7/2012 nhưng Công ty TP không giao được do chưa xây dựng cơ sở hạ tầng và đã chuyển nhượng toàn bộ dự án lại cho công ty ML. Do đó, bà C và đại diện Công ty TP thống nhất hủy mười hai hợp đồng đã ký giữa Công ty TP với bà C.

Về phần bồi thường hợp đồng: Bà C yêu cầu Công ty TP bồi thường gồm phạt chậm giao nền 0.033%/ngày của tổng số tiền đã đóng 1.020.417.200đ từ ngày 01/8/2012 đến ngày 19/9/2018 là 2.240 ngày + 35% của tổng giá trị hợp đồng 1.134.908.000đ.

Tổng số tiền bà C yêu cầu Công ty TP trả là: (0.033%/ngày x 1.020.417.200đ x 2.240 ngày) + (35% x 1.134.908.000đ) + 1.020.417.200đ = 2.171.927.394đ

Đại diện Công ty TP không đồng ý vì cho rằng ngày 28/10/2013, bà C và Công ty TP có ký phụ lục hợp đồng, tại mục 3 của phụ lục hợp đồng đã nêu “….Nếu quá thời hạn 18 tháng mà bên A vẫn chưa giao sổ đỏ cho bên B thì bên A sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bên B và chịu phạt 35% giá trị hợp đồng, tiến hành thanh lý hợp đồng…”

Hội đồng xét xử xét thấy, theo mục 3 của tất cả các phụ lục hợp đồng đã được ký kết ngày 28/10/2013 mà đại diện Công ty TP trình bày nêu trên đã ghi “Nếu quá thời hạn 18 tháng mà bên A vẫn chưa giao sổ đỏ cho bên B thì bên A sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bên B và chịu phạt 35% giá trị hợp đồng, tiến hành thanh lý hợp đồng. Nội dung này được thay thế cho khoản 3.4 của Điều 3 trong hợp đồng….”.

Do đó, theo khoản 3.3 Điều 3 của 12 Hợp đồng đã ký giữa bà C và Công ty TP vẫn có giá trị pháp lý và đều xác định “Nếu bên A chậm giao nền trong vòng 30 ngày kể từ tháng 7/2012 thì phải chịu lãi xuất 0,033% trên mỗi ngày chậm giao nền tính trên số tiền đã nhận, đồng thời báo bên B biết và ký phụ lục hợp đồng. Nếu chậm giao nền quá 12 tháng thì bên A sẽ hoàn trả toàn bộ tiền đã nhận và chịu phạt 35% giá trị hợp đồng, tiến hành thanh lý hợp đồng”.

Thực chất hợp đồng ký kết giữa bà C và Công ty TP là hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở. Theo Điều 194 Luật Đất đai và khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án nhà ở phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Công ty TP chưa làm hoàn chỉnh được hạ tầng nên không đủ điều kiện để giao nền và tách chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Do đó, lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được là do Công ty TP.

Công ty TP đã vi phạm nghiêm trọng về thời hạn giao nền, không tiến hành thanh lý hợp đồng mà đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho công ty ML làm thiệt hại đến quyền lợi của bà C. Vì vậy, bà C khởi kiện yêu cầu hủy 12 hợp đồng từ số 1011-06/GĐ2/HĐHTĐT đến số 1011-17/GĐ2/HĐHTĐT cùng ngày 21/02/2012 đối với nền X-17; X-18; X-19; X-20; X-21; X-22; X-23; X-24; Y-47; Y- 48; Y-49; Y-50 và yêu cầu bồi thường là có căn cứ, phù hợp với nội dung các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và quy định tại Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự nên được chấp nhận.

Như vậy, Công ty TP phải trả cho bà C số tiền đã nộp của 12 hợp đồng là 1.020.417.200đ đồng, tiền bồi thường hợp đồng là 1.151.510.194đ. Tổng cộng Công ty TP phải trả cho bà C là 2.171.927.394đ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 09/7/2018 ông Nguyễn Hồ Z là người đại diện cho bà C (Được sự đồng ý của bà C) có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa số tiền 2.155.090.510đ là tiền chuyển nhượng dự án Everluck Residence của Công ty TP đang được Cục thi hành án dân sự tỉnh LA quản lý và gửi giữ tại Kho bạc tỉnh LA để đảm bảo thi hành án.

Tòa án nhân dân huyện đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 22/2018/QĐ-BPKCTT ngày 18/7/2018. Nay, đại diện bà C vẫn yêu cầu tiếp tục quyết định này để đảm bảo thi hành án. Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu của đại diện nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

Từ các phân tích trên, yêu cầu khởi kiện của bà C là có căn cứ chấp nhận như lời đê nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện X.

[6] Về tiền án phí dân sự sơ thẩm, theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án thì Công ty Tường Phong phải chịu toàn bộ tiền án phí là 75.438.547đ và 3.600.000đ án phí hủy 12 hợp đồng. Bà Lý Ái C không phải chịu án phí, hoàn trả cho bà C 39.700.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 194 Luật Đất đai, Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Lý Ái C đối với Công ty TP.

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-6/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 17).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-7/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 18).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-8/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 19).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-9/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 20).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-10/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 21).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-11/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 22).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-12/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 23).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-13/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền X – 24).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-14/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền Y - 52).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-15/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền Y - 53).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-16/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền Y - 54).

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số 1011-14/GĐ2/HĐHTĐT, ngày 21/02/2012 (Nền Y - 55).

(Mười hai hợp đồng nêu trên đã ký giữa Công ty TP với bà Lý Ái C).

Buộc Công ty TP phải trả cho bà Lý Ái C số tiền là 2.171.927.394đ.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền trên, thì Công ty TP phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

2/ Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TP phải chịu 79.038.547đ án phí sung công quỹ Nhà Nước.

Bà Lý Ái C không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Lý Ái C 39.700.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003447, ngày 06/7/2018 và biên lai thu số 0003874, ngày 19/9/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện X, tỉnh LA.

3/ Tiếp tục thực hiện Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 22/2018/QĐ-BPKCTT, ngày 18/7/2018 để đảm bảo thi hành án.

4/ Án này xử sơ thẩm, đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt thì có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 và 30 Luật Thi hành án dân sự.