Bản án 58/2021/DSPT ngày 19/01/2021 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 58/2021/DSPT NGÀY 19/01/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở XÃ HỘI

Vào ngày 19 tháng 01 năm 2021, tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 638/DSPT ngày 01 tháng 12 năm 2020 về việc Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 527/2020/DSST ngày 29/09/2020 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 6532/2020/QĐXX-PT ngày 23/12/2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 322/QĐ-PT, ngày 12/01/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Võ Thị Thanh L, sinh năm: 1980.

Địa chỉ: A11/10 Ấp 1, xã Bình Ch, huyện Bình Ch, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: bà Phạm Thị Yến O, sinh năm 1985 (Văn bản ủy quyền ngày 17/9/2020).

Địa chỉ liên lạc: số 100 Trần Đại Ngh, phường Tân Tạo A, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

1. Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh (HOF).

Địa chỉ: 121 Bà Huyện Thanh Quan, Phường 9, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc Thạch – Giám đốc, là người đại diện theo pháp luật.

2. Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC).

Địa chỉ: số 286-288 Huỳnh Văn B, Phường 11, quận Phú Nh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Trương Anh T – Chủ tịch Hội đồng quản trị, là người đại diện theo pháp luật.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Quốc V, sinh năm 1988.

Địa chỉ liên hệ: 373 Huỳnh Văn B, Phường 11, quận Phú Nh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyên đơn, bị đơn có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 09/8/2019 và đơn khởi kiện bổ sung ngày18/9/2019 của Bà Võ Thị Thanh L và bản tự khai của các bên đương sự tại tòa cùng các tài liệu, chứng cứ khác đã thu thập được có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được xác định như sau:

Bà Võ Thị Thanh L là nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bà L là Phạm Thị Yến O trình bày: Dự án nhà ở xã hội tại số 35 Hồ Học L, phường An Lạc, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh (Sau đây gọi tắt là “ Dự án HOF – HQC Hồ Học L”) do Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Quỹ Phát triển nhà ở) làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần TV – TM – DV địa ốc Hoàng Quân (sau đây gọi tắt là Công ty Hoàng Quân) là đơn vị hợp tác đầu tư xây dựng. Bà Llà một trong những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Vào ngày 19/10/2016, bà Lvà Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội số 185/2016/HĐ-QPTNƠ-HHL.HQC (gọi tắt là “Hợp đồng”), với nội dung hai bên thống nhất ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ký hiệu: D5; tầng 4; khối D, được xây dựng hoàn thiện tại “Dự án HOF – HQC Hồ Học Lãm”. Giá bán căn hộ là 14 triệu đồng/1m2 chưa bao gồm thuế GTGT (VAT).

Tổng diện tích sử dụng căn hộ là 51,53 m2, tổng giá trị căn hộ chưa bao gồm thuế GTGT (VAT) là 653.058.000 đồng. Các chi tiết khác được ghi rõ trong Hợp đồng. Theo thỏa thuận tại khoản 3.1 Điều 3 của hợp đồng, thời hạn giao nhà là quý 02 năm 2017. Bà L đã thực hiện đúng nghĩa vụ của bên người mua nhà được quy định rõ trong hợp đồng, cụ thể là đã thanh toán đủ 70% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm trễ hẹn với nhiều lần hứa và thất hứa, đến tháng 12 năm 2019 chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ cho người mua. Chính việc liên tục không hoàn thành nghĩa vụ của mình, chủ đầu tư đã đẩy gia đình bà Llâm vào hoàn cảnh hết sức khó khăn như phải trả lãi ngân hàng khi mua nhà, đóng tiền thuê nhà hàng tháng, những dự kiến sinh hoạt trong gia đình bị đảo lộn. Với sự phản ứng và đấu tranh quyết liệt của tập thể cư dân Dự án HOF – HQC Hồ Học Lãm, chủ đầu tư là Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ CHí Minh và đơn vị hợp tác đầu tư xây dựng là Công ty cổ phần TV – TM – DV địa ốc Hoàng Quân đã tổ chức nhiều cuộc họp với ban đại diện cư dân, tập thể cư dân mua nhà tại Dự án HOF – HQC Hồ Học Lãm để tìm hướng giải quyết, qua đó các bên cùng thống nhất các nội dung sau:

- Công ty Hoàng Quân thay mặt Quỹ phát triển nhà ở thực hiện trách nhiệm do chậm thực hiện bàn giao căn hộ hoàn thiện chậm nhất vào ngày 20 hàng tháng, được thực hiện từ tháng 01/2018 cho đến khi bên B được nhận căn hộ hoàn thiện.

- Từ tháng 04/2018 đến tháng 06/2018 (03 tháng), Công ty Hoàng Quân hỗ trợ tiền thuê nhà cho khách hàng với số tiền: 1.000.000 đồng/tháng/căn hộ. Quá thời hạn 30/06/2018, Bên A (Quỹ Phát triển nhà ở) và Bên C (Công ty Hoàng Quân) chưa hoàn thành việc xây dựng được nêu ở khoản 1 thì Bên C phải hỗ trợ Bên B (khách hàng mua căn hộ) tiền thuê nhà với số tiền: 2.000.000 đồng/tháng/căn hộ. Bên C chi trả khoản tiền hỗ trợ thuê nhà cho Bên B chậm nhất vào ngày 20 hàng tháng.

- Quỹ phát triển nhà ở và Công ty Hoàng Quân có trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ hoàn thành việc xây dựng các hạng mục, các tiện ích của Dự án theo thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chậm nhất là ngày 30/6/2018. Bàn giao Căn hộ hoàn thiện để cư dân vào ở (đã hoàn tất các thủ tục nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật) cho cư dân trong thời hạn chậm nhất là ngày 30/9/2018.

- Chất lượng công trình phải được đảm bảo theo thiết kế đã được các cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.

- Nếu quá thời hạn 30/9/2018, chưa bàn giao Căn hộ hoàn thiện (đã hoàn tất các thủ tục nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy của pháp luật của toàn bộ dự án) cho cư dân, Bên Công ty Hoàng Quân phải chịu phạt 10% trên tổng giá trị Căn hộ theo Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên. Số tiền phạt này sẽ được cấn trừ vào đợt thanh toán khi khách hàng nhận được thông báo bàn giao hoàn thiện.

Thế nhưng, những gì mà Giám đốc Quỹ phát triển nhà ở ông Nguyễn Ngọc Thạch và Tổng Giám đốc Công ty Hoàng quân ông Trương Anh Tuấn đã hứa và cam kết tuyệt đối tại buổi họp với cư dân vẫn chỉ là lời hứa. Thời điểm 30/6/2018 đã trôi qua, dự án hoàn toàn đã không được hoàn thành cơ bản công trình để cư dân vào sửa chữa và đến ngày 30/9/2018 chủ đầu tư cũng không hoàn thành xong công trình bàn giao cho cư dân vào ở như đã cam kết. Đã không giao nhà được cho cư dân, phía Công ty Hoàng Quân lại còn liên tục vi phạm cam kết khi không thanh toán tiền bù lãi suất, tiền phạt chậm giao nhà, tiền hỗ trợ thuê trọ cho tôi. Quỹ Phát triển nhà ở chỉ thực hiện được cam kết về việc ký kết phụ lục hợp đồng số 82/2019/H Đ-QPTNƠ-HLL.HQC ngày 08/01/2019 về việc giảm 10% giá bán căn hộ. Như vậy, theo phụ lục hợp đồng này, giá trị căn hộ của bà là 653.058.000 đồng (Sáu trăm năm mươi ba triệu, không trăm năm mươi tám ngàn đồng chẵn).

Sau nhiều lần thất hẹn vẫn không giao được nhà, đến ngày 27/11/2018, Quỹ Phát trển nhà ở và Công ty Hoàng Quân tiếp tục có cuộc họp với cư dân đi đến thỏa thuận cam kết thời hạn bàn giao nhà là ngày 31/3/2019. Nếu đến ngày 31/3/2019, Quỹ Phát triển nhà ở không bàn giao được nhà cho cư dân thì sẽ bị phạt 5% giá trị căn hộ. Ngày 19/02/2019, Quỹ Phát trển nhà ở và Công ty Hoàng Quân đã tổ chức làm việc với cư dân để đi đến ký thỏa thuận ba bên về phương thức thanh toán 5% tiền phạt cho cư dân nhưng sau đó Quỹ Phát trển nhà ở và Công ty Hoàng Quân lại tuyên bố bác bỏ không chấp nhận tiền phạt 5% do chậm giao nhà sau ngày 31/3/2019 và tự ý dời ngày giao nhà đến 30/9/2019.

Đến ngày 09/12/2019, chủ đầu tư đã thực hiện bàn giao căn hộ cho bà Loan, đồng thời cũng đã thực hiện xong khoản tiền phạt là lãi suất do chậm bàn giao căn hộ theo hợp đồng. Công ty Hoàng Quân đã thực hiện xong tiền hỗ trợ thuê nhà từ tháng 4 năm 2018 đến tháng 9 năm 2018 và khoản tiền thỏa thuận hỗ trợ lãi suất đến ngày 30/9/2019 nhưng từ 01/10/2019 trở đi, Công ty Hoàng Quân đơn phương ra thông báo chấm dứt thỏa thuận hỗ trợ lãi suất.

Căn cứ theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP của chính phủ đã quy định: Nếu chủ đầu tư triển khai dự án chậm tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư buộc phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại cho người mua nhà.

Do đó nay bà Llàm đơn này khởi kiện buộc Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và Công ty cổ phần TV – TM – DV địa ốc Hoàng Quân phải trả các khoản sau:

Thanh toán 5% giá trị căn nhà do không giao nhà đúng thời hạn 31/03/2019, số tiền là 653.058.000 x 5% = 32.652.000 đồng.

Tiền hỗ trợ thuê nhà tạm tính từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2019 là 3.000.000 x 14 tháng = 42.000.000 đồng.

Yêu cầu HOF và HQC tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT-HHL ngày 15/12/2016.

Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh là bị đơn có ông Nguyễn Ngọc Thạch là đại diện theo ủy quyền trình bày: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt là Quỹ Phát triển nhà ở) được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giao làm chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội số 35 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân gồm 06 đơn nguyên chung cư 15 tầng, gồm các khối A, B, C, D, E, F chung khối đế. Dự án có 718 căn hộ.

Quỹ phát triển nhà ở được Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương hợp tác vối Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (gọi tắt là Công ty Hoàng Quân) để đầu tư dự án Nhà ở xã hội tại số 35 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân tại Công văn 3332/UBND-DTMT ngày 16/6/2015. Phương thức phân chia sản phẩn của dự án như sau:

Quỹ Phát triển nhà ở nhận toàn bộ 02 block A, B bao gồm các căn hộ nhà ở xã hội, diện tích thương mại – dịch vụ, chỗ để xe và các tiện ích công cộng khác tương ứng có liên quan và tổ chức, khai thác, sử dụng theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Công ty Hoàng Quân nhận 04 block C, D, E, F bao gồm các căn hộ nhà ở xã hội, diện tích thương mại – dịch vụ, chỗ để xe và các tiện ích công cộng khác tương ứng có liên quan; được bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ nhà ở xã hội và kinh doanh phần diện tích thương mại – dịch vụ theo quy định hiện hành.

Bà Võ Thị Thanh L là khách hàng mua căn hộ thuộc khối chung cư phần Công ty Hoàng Quân khai thác, kinh doanh.

Quỹ Phát triển nhà ở đã ký hợp đồng với Bà Võ Thị Thanh L và đã thực hiện đầy đủ các thỏa thuận theo hợp đồng mua bán căn hộ thuộc dự án. Đến nay, Quỹ Phát triển nhà ở đã bàn giao căn hộ cho khách hàng vào ở. Đồng thời, Quỹ Phát triển nhà ở cũng đã thực hiện trách nhiệm do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ theo quy định của hợp đồng đã ký kết với khách hàng. Do đó, Quỹ Phát triển nhà ở không đồng ý thực hiện các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do đây là các yêu cầu ngoài thỏa thuận của hợp đồng mua bán căn hộ.

Công ty cổ phần tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là bị đơn có ông Nguyễn Quốc V làm đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là đơn vị hợp tác với Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh là Chủ đầu tư để thực hiện dự án Nhà ở xã hội tại số 35 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 19/10/2016 Quỹ phát triển nhà ở ký hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở số 185/2016/HĐ-QPTNO-HHL.HQC với nguyên đơn, thời gian bàn giao căn hộ dự kiến là Quý II/2017, trường hợp Quỹ phát triển nhà ở vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ thì Quỹ phát triển nhà ở sẽ chịu lãi phạt chậm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn. Tuy nhiên, căn cứ theo thỏa thuận ba bên giữa Công ty Hoàng Quân, Quỹ phát triển nhà ở, và nguyên đơn thì Công ty Hoàng Quân sẽ thay mặt Quỹ phát triển nhà ở chịu trách nhiệm thanh toán tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo Hợp đồng mua bán cho nguyên đơn, việc thanh toán khoản tiền lãi chậm bàn giao căn hộ này được Công ty Hoàng Quân thực hiện từ tháng 01/2018. Bên cạnh đó công ty Hoàng Quân cũng đã hỗ trợ tiền thuê nhà cho Nguyên đơn từ tháng 04/2018 đến tháng 6/2018 với số tiền 1.000.000đ/tháng và từ tháng 7/2018 đến tháng 9/2018 với số tiền 2.000.000đ/tháng.

Ngoài ra do quá thời hạn 30/9/2018 chưa bàn giao được căn hộ cho Nguyên đơn nên Công ty Hoàng Quân cũng đã phải bồi thường cho nguyên đơn 10% trên tổng giá trị căn hộ theo Hợp đồng mua bán. Công ty Hoàng Quân đã thực hiện việc chi trả khoản tiền này cho nguyên đơn bằng hình thức: Quỹ phát triển nhà ở ký Phụ lục Hợp đồng điều chỉnh giảm 10% giá bán căn hộ cho nguyên đơn. Trong Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên không có thỏa thuận về việc phạt 5% giá trị căn hộ và tiền thuê nhà. Do đó, bị đơn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 527/2020/DSST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Võ Thị Thanh L đối với Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân về việc buộc buộc bị đơn phải thanh toán 5% giá trị căn nhà do không giao nhà đúng thời hạn 31/03/2019 với số tiền 32.652.000đ (ba mươi hai triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng); hỗ trợ tiền thuê nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 11/2019 với số tiền là 42.000.000đ (bốn mươi hai triệu đồng), tổng cộng là 74.652.000đ (bảy mươi bốn triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng) và tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT- HHL ngày 15/12/2016.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

- Ngày 14/10/2020, nguyên đơn Bà Võ Thị Thanh L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Nguyên đơn Bà Võ Thị Thanh L do bà Phạm Thị Yến Oanh đại diện trình bày kháng cáo cho rằng: Bản án sơ thẩm xử là thiếu căn cứ, không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bà Võ Thị Thanh L đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn Bà Võ Thị Thanh L do bà Phạm Thị Yến Oanh đại diện theo ủy quyền có Đơn đề nghị xét xử vắng mặt tại phiên ngày 19/01/2021 và giữ nguyên nội dung ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm và trong đơn kháng cáo. Như vậy xác định bà Lkhông rút yêu cầu khởi kiện, không rút yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn có bản tự khai trong hồ sơ và đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án va đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của đương sự làm trong hạn luật định nên hợp lệ, đề nghị Tòa án chấp nhận. Hội đồng xét xử và những người tham gia phiên tòa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm.

Về nội dung: Yêu cầu này của nguyên đơn không có cơ sở chấp nhận. Đề nghị giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm (kèm bài phát biểu của Kiểm sát viên).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1.] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 29/9/2020 Toà án nhân dân quận Bình Tân đưa vụ án ra xét xử và ban hành bản án số 527/2020/DSST; nguyên đơn Bà Võ Thị Thanh L và đại diện ủy quyền của bà Llà bà Phạm Thị Yến Oanh có mặt tại phiên tòa. Ngày 14/10/2020, Bà Võ Thị Thanh L có đơn kháng cáo gửi đến Tòa án nhân dân quận Bình Tân kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, xác định kháng cáo của Bà Võ Thị Thanh L còn trong hạn luật định nên hợp lệ.

[2.] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tranh chấp phát sinh giữa Bà Võ Thị Thanh L và Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh cùng Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội. Nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Bình T là nơi hợp đồng được thực hiện và nơi có bất động sản. Do đó vụ kiện thuộc thẩm giải quyết của Toà án nhân dân quận Bình Tân theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 là đúng thẩm quyền.

[3.] Về sự vắng mặt của các đương sự: Nguyên đơn Bà Võ Thị Thanh L do bà Phạm Thị Yến Oanh đại diện theo ủy quyền và bị đơn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh; Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân vắng tất cả đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, căn cứ theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[4] Về áp dụng pháp luật: “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội” giữa Bà Võ Thị Thanh L với Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là tranh chấp phát sinh từ thời điểm xác lập giao dịch vào năm 2016, do đó Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để giải quyết vụ án là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

[5] Về nội dung tranh chấp:

[5.1] Xét “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội” số 185/2016/HĐ- QPTNƠ-HHL.HQC ngày 19/10/2016 ký kết giữa Bà Võ Thị Thanh L và Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh được ký kết giữa pháp nhân với cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật; nội dung, hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do đó cấp sơ thẩm xác định hợp đồng nêu trên có giá trị pháp lý là có căn cứ. Quá trình thực hiện hợp đồng các đương sự có xác lập các văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên và xét các nội dung thỏa thuận là phù hợp với quy định tại Điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015

- Do đó được xem xét làm căn cứ để giải quyết các yêu cầu tranh chấp của các bên trong vụ án.

[5.2] Xét yêu cầu buộc bị đơn thanh toán 5% giá trị căn hộ do không giao nhà đúng thời hạn 31/3/2019 với số tiền 32.652.000 đồng và hỗ trợ tiền thuê nhà do chậm giao nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2019 là 42.000.000 đồng của nguyên đơn, nhận thấy: Theo Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên thể hiện giá mua bán các bên thỏa thuận là 14.000.000 đồng/m2 và thời hạn bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tạt hợp đồng là quý II năm 2017. Như vậy đến tháng 12 năm 2019 bị đơn mới bàn giao căn hộ cho người mua. Và nguyên đơn với bị đơn đã ký “Bảng tính chi tiết các khoản phải thanh toán và cấn trừ công nợ” ngày 06/12/2019 và “Biên bản bàn giao căn hộ” ngày 14/12/2019. Tuy nhiên, nguyên đơn cho rằng bảng tính chi tiết các khoản phải thanh toán và cấn trừ công nợ nêu trên là chỉ tất toán các khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ, còn các khoản nguyên đơn yêu cầu trong vụ án này là các thỏa thuận trong các biên bản mà các bên đã giao kết với nhau.

Xét tại khoản 7.1 Điều 7 của “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội” số 185/2016/HĐ-QPTNƠ-HHL.HQC ngày 19/10/2016 được ký kết giữa Bà Võ Thị Thanh L với Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh có quy định về trách nhiệm do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ hoàn thiện quá 06 tháng kể từ ngày đến hạn Quỹ Phát triển nhà ở chưa bàn giao căn hộ và phía Bà Võ Thị Thanh L đã thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng, Quỹ Phát triển nhà ở phải chịu phạt theo lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội (do Ngân hàng nhà nước công bố) tại thời điểm chậm bàn giao trên tổng số tiền bên khách hàng đã thanh toán cho bên Quỹ Phát triển nhà ở (Thời điểm chịu phạt được tính từ ngày 01/01/2018). Ngoài ra giữa các bên còn ký kết có các biên bản làm việc, biên bản thỏa thuận về nghĩa vụ do chậm bàn giao căn hộ. Tại Thỏa thuận ba bên vào năm 2018, giữa Bà Võ Thị Thanh L với Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Hoàng Quân có thể nội dung: Bên C (Công ty Hoàng Quân) thay mặt Bên A (Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh) thực hiện trách nhiệm do vi phạm hợp đồng (chậm thực hiện việc bàn giao căn hộ hoàn thiện) được quy định tại khoản 7.1 Điều 7 của “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội” số 185/2016/HĐ-QPTNƠ-HHL.HQC ngày 19/10/2016 có nội dung: Hỗ trợ tiền thuê nhà từ tháng 04/2018 đến tháng 06/2018 là 1.000.000 đồng/tháng/căn hộ; quá thời hạn 30/6/2018 là 2.000.000 đồng/tháng/căn hộ; thời hạn giao nhà là ngày 30/9/2018, quá thời hạn này thì Bên C phải chịu phạt 10% trên tổng giá trị căn hộ theo Hợp đồng mua bán.

Xét tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn cũng thừa nhận đã nhận tiền hỗ trợ thuê nhà từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2018 là 1.000.000 đồng/tháng/căn hộ và từ tháng 7 đến tháng 9 năm 2018 là 2.000.000 đồng/tháng/căn hộ và tiền phạt lãi suất như quy định tại Điều 7.1 của hợp đồng là đã được giảm giá 10% giá trị căn hộ như thỏa thuận.

Như vậy, đối với các nội dung thỏa thuận nêu trên phía nguyên đơn xác định đã được bị đơn thực hiện đầy đủ. Trong nội dung thỏa thuận đã nêu rõ nghĩa vụ của bị đơn về việc hỗ trợ tiền thuê nhà và chịu phạt 10% giá trị căn hộ và phía bị đơn đã thực hiện đúng thỏa thuận này. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn bồi thường tiền thuê nhà do chậm giao nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2019 là 42.000.000 đồng nhưng không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh giữa nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận về nội dung này. Trong khi tại thỏa thuận này đã nêu rõ nếu quá thời hạn 30/9/2018 mà bị đơn vẫn chưa giao nhà cho nguyên đơn thì phải chịu phạt 10% giá trị căn hộ và nội dung này bị đơn cũng đã thực hiện xong. Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục hỗ trợ tiền thuê nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2019 là 42.000.000 đồng nhưng không được phía bị đơn đồng ý nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để chấp nhận.

[5.3] Xét yêu cầu buộc bị đơn thanh toán phạt 5% giá trị căn hộ do không giao nhà đúng thời hạn 31/3/2019 với số tiền 32.652.000 đồng:

Trên thực tế bị đơn đã chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận, nhưng đồng thời giữa bị đơn và một số cư dân đã có các thỏa thuận thông qua nhiều Biên bản làm việc và Thỏa thuận ba bên. Và tại các Biên bản làm việc ngày 19/02/2019 và ngày 27/11/2018, biên bản làm việc ngày 07/5/2019 và các biên bản ký kết với đại diện các hộ dân, đều ghi nhận việc thỏa thuận này sẽ được bị đơn ký kết với từng khách hàng; tuy nhiên nguyên đơn đã không xuất trình được văn bản thỏa thuận được ký kết trực tiếp giữa nguyên đơn với bị đơn về nội dung này và nguyên đơn cũng không chứng minh được việc bị đơn từ chối ký kết như đã thỏa thuận trên. Vì vậy nghĩa vụ chịu phạt 5% theo thỏa thuận là chưa phát sinh như nguyên đơn trình bày.

Mặt khác, ngày 06/12/2019 giữa nguyên đơn và bị đơn đã có ký “Bảng tính chi tiết các khoản phải thanh toán và cấn trừ công nợ” và ký “Biên bản bàn giao căn hộ” vào ngày 20/12/2019 và phía nguyên đơn đã nhận nhà và tại 02 văn bản này không có nội dung về bị đơn sẽ hỗ trợ tiếp tiền thuê nhà và sẽ chịu phạt tiếp 5% do giao nhà chậm như nguyên đơn khởi kiện và kháng cáo yêu cầu Tòa án xem xét.

[5.4] Về yêu cầu Quỹ phát triển nhà và Công ty Hoàng Quân tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT-HHL ngày 15/12/2016:

Tại khoản 6 Điều 5 Thỏa thuận, hai bên đã thỏa thuận “Khi Nhà nước đã triển khai chính sách về cho vay mua Nhà ở xã hội và Công ty Hoàng Quân hoặc Chủ đầu tư có yêu cầu, bên được hỗ trợ cam kết sẽ thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết theo quy định pháp luật, theo yêu cầu của Ngân hàng, chủ đầu tư và bên hỗ trợ để chuyển sang vay tiền mua nhà ở xã hội theo chính sách mới này để thanh toán tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ. Trường hợp bên được hỗ trợ không vay hoặc vay không được với bất kỳ lý do gì mà không do lỗi của bên hỗ trợ thì hai bên sẽ thỏa thuận lựa chọn một trong 3 phương án dưới đây (trường hợp không thỏa thuận được thì bên A được quyền quyết định) trong đó có “Ngay lập tức chấm dứt việc hỗ trợ lãi suất theo Thỏa thuận này (mà không cần có ý kiến của bên hỗ trợ) sau khi đã thông báo cho bên được hỗ trợ và bên được hỗ trợ không có quyền khiếu nại hay tranh chấp gì”. Do đó việc Công ty Hoàng Quân thực hiện quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận hỗ trợ lãi suất với bà Ltheo nội dung thỏa thuận hỗ trợ lãi suất mà hai bên đã ký kết là có căn cứ. Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT-HHL ngày 15/12/2016 như đã phân tích.

Xét đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa đề nghị không chấp nhận kháng cáo nguyên đơn, giữ nguyên án sơ thẩm là phù hợp với nhận định và phân tích trên nên có căn cứ chấp nhận.

[6] Từ những phân tích nêu trên, xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn thanh toán 5% giá trị căn hộ do không giao nhà đúng thời hạn 31/3/2019 với số tiền là 32.652.000 đồng và hỗ trợ tiếp tiền thuê nhà do chậm giao nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 12/2019 với số tiền là 42.000.000 đồng và yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT-HHL ngày 15/12/2016 là không có căn cứ để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận.

[7] Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Võ Thị Thanh L phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận theo quy định pháp luật.

[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị Thanh L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 227, 229, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 424, 426 Bộ luật dân sự 2005;

- Căn cứ Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2016 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp và quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

QUYẾT ĐỊNH

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Võ Thị Thanh L. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 527/2020/DSST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Võ Thị Thanh L đối với Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân về việc buộc buộc bị đơn phải thanh toán 5% giá trị căn nhà do không giao nhà đúng thời hạn 31/03/2019 với số tiền 32.652.000đ (ba mươi hai triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng); hỗ trợ tiền thuê nhà từ tháng 10/2018 đến tháng 11/2019 với số tiền là 42.000.000đ (bốn mươi hai triệu đồng), tổng cộng là 74.652.000đ (bảy mươi bốn triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng) và tiếp tục thực hiện thỏa thuận về hỗ trợ lãi suất số 14/2016/BBTT- HHL ngày 15/12/2016.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Võ Thị Thanh L chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 4.032.600đ (bốn triệu không trăm ba mươi hai ngàn sáu trăm đồng) được cấn trừ vào số tiền 1.716.300 đồng tiền tạm ứng án phí mà bà Lđã nộp theo biên lai thu số 0018873 ngày 21/8/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân. Bà L phải tiếp tục nộp số tiền 2.316.300 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị Thanh L phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0062188 ngày 14/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Võ Thị Thanh L đã nộp đủ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.