Bản án 574/2019/DS-PT ngày 19/06/2019 về tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc mua bán nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 574/2019/DS-PT NGÀY 19/06/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ

Trong ngày 19 tháng 6 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 203/2019/TLPT-DS, ngày 22 tháng 3 năm 2019, về việc: “Tranh chấp về hợp đồng dân sự đặt cọc mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 29/2019/DS-ST ngày 15-02-2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 2484/2019/QĐ-PT ngày 28/5/2019, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Nhân N, sinh năm 1989.

Thường trú: Xã Đ, huyện S, tỉnh Thanh Hóa.

Địa chỉ liên lạc: Đường B, Phường P, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ủy quyền ông Lê Văn T, sinh năm 1993 - Đại diện (có mặt).

Thường trú: Xã D, huyện Q, tỉnh Nghệ An.

Địa chỉ liên lạc: Đường A, Phường D, Quận L, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Hợp đồng ủy quyền lập ngày 02/7/2018).

2. Bị đơn: Bà Lương Lệ Hồng V (Lương Lê Hồng V), sinh năm 1972 (có mặt).

Thường trú: Đường G, Phường P, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà Lê Thị H, sinh năm 1991 (vắng mặt).

Thường trú: Xã M, huyện S, tỉnh Thanh Hóa.

Địa chỉ liên lạc: Đường A, Phường D, Quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.2 Bà Lương Hồ Phước H1, sinh năm 1992 (có đơn xin vắng mặt).

Thường trú: Đường N, Phường R, Quận K, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Người làm chứng:

4.1. Ông Huỳnh Anh T1, sinh năm 1966 (có mặt).

Địa chỉ: Đường X, xã Z, huyện U, Thành phố Hồ Chí Minh.

4.2. Ông Nguyễn Thanh T2, sinh năm 1990 (có đơn xin vắng mặt).

Địa chỉ: Đường O, quận Đ, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Người kháng cáo: Ông Lê Nhân N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm thì sự việc được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn - ông Lê Nhân N có ông Lê Văn T đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 16/6/2018, ông Lê Nhân N và bà Lương Lệ Hồng V (Lương Lê Hồng V) ký kết hợp đồng đặt cọc có nội dung: Bên nhận cọc (bên A) là bà Lương Hồ Phước H1; bên đặt cọc (bên B) ông Lê Nhân N; thông tin sản phẩm là thửa đất số: 150 tờ bản đồ số 34, ngang 3,64m; dài 6,93m; tổng diện tích 24,4m2; tọa lạc tại địa chỉ 240/7/28 đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, bằng hợp đồng đặt cọc này bên B đồng ý mua căn nhà nêu trên của bên A với giá 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng). Sau khi ký hợp đồng thì cùng ngày, ông N giao cho bà V số tiền cọc là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Ngày 21/6/2018, ông N tiếp tục giao cho bà V số tiền cọc mua nhà lần 02 là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Tổng cộng, ông N đã thanh toán tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Tuy nhiên, sau khi có Giấy chủ quyền bản photo về thửa đất nêu trên, ông N kiểm tra thì mới phát hiện người đứng tên trên Giấy chủ quyền là bà Lương Hồ Phước H1 chứ không phải bà V. Hành vi trên của bà V đã vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của ông N, bà V đã có hành vi lừa dối, không trung thực khi cung cấp thông tin gây sự nhầm lẫn cho ông N. Vì vậy, ông N yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018, buộc bà V phải trả lại cho ông N số tiền cọc mà ông N đã thanh toán 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Đối với Giấy ủy quyền của bà Lương Hồ Phước H1 ủy quyền cho bà V tiến hành giao dịch liên quan đến căn nhà đường A, Phường F là Giấy ủy quyền không có hiệu lực pháp luật, vì các giao dịch liên quan đến bất động sản phải được lập bằng Hợp đồng và phải có Công chứng chứng thực.

Bị đơn - bà Lương Lệ Hồng V (Lương Lê Hồng V) trình bày:

Bà đã nhận đủ số tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) từ ông N; trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà V đã giao cho ông N xem bản chính và có giao cho ông N bản photo của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh và chứng minh nhân dân. Do đó, với yêu cầu khởi kiện của ông N, bà V không đồng ý trả lại tiền cọc cho ông N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Lê Thị H trình bày: Bà xác nhận vào ngày 16/6/2018, ông N và bà V ký hợp đồng đặt cọc với nội dung nêu trên. Bà H trình bày do bà V đã có hành vi lừa dối, không trung thực khi cung cấp thông tin gây sự nhầm lẫn cho ông N, bà V không phải là người đứng tên trên chủ quyền nhà. Do đó, bà H yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018, buộc bà V phải trả lại cho ông N số tiền cọc mà ông N đã thanh toán 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

2. Bà Lương Hồ Phước H1 trình bày: Bà xác định bà là con của bà V, là chủ sở hữu nhà và đất tại địa chỉ đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh; bà H1 có lập Giấy ủy quyền ngày 10/6/2018 với nội dung: “…cho bà V được toàn quyền mua bán và nhận đặt cọc đối với nhà đất nêu trên”; bà H1 hoàn toàn không nhận bất cứ khoản tiền cọc nào của ông N, khi bà V báo bà H1 ra Phòng Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất nêu trên thì bà H1 sẽ ra công chứng. Nay ông N khởi kiện bà V, ông N không có yêu cầu gì với bà H1 nên bà H1 không có ý kiến với yêu cầu của ông N.

Người làm chứng:

1. Ông Huỳnh Anh T1 trình bày: Ông có đặt cọc mua căn nhà đường A, Phường F của bà Lương Lệ Hồng V (Lương Lê Hồng V) với giá 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng), đã đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Sau đó ông T1 bán lại căn nhà trên cho ông N, bà H với giá 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng) nhưng ông N, bà H muốn đặt tiền cọc với bà V nên đồng ý đưa cho ông T1 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) là số tiền chênh lệch bán nhà. Ngày 16/6/2018 bà V đã trả lại tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho ông T1, và cùng ngày ông N giao cho bà V 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng) tiền đặt cọc mua nhà, đôi bên hẹn ngày ra ký hợp đồng mua bán nhà và đưa hết số tiền mua bán nhà còn lại tại Phòng Công chứng. Sau đó ông N, bà H không đồng ý mua nhà nữa. Nay với yêu cầu khởi kiện của ông N thì ông T1 không đồng ý với yêu cầu đòi lại số tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) mà bà V đã nhận.

2. Ông Nguyễn Thanh T2 trình bày: Ông là người môi giới bán căn nhà đường A, Phường F giữa bà V và ông T1. Sau đó, ông T1 bán nhà lại cho ông N có sự chứng kiến của ông T2. Tại thời điểm ông N ký đặt cọc thì đã biết bà V không phải là người đứng tên sở hữu căn nhà, bà V có thông báo con bà V là chủ sở hữu căn nhà nhưng ông N vẫn đồng ý nên làm hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, với yêu cầu khởi kiện của ông N, ông T2 nhận thấy yêu cầu khởi kiện của ông N là vô lý.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 29/2019/DS-ST ngày 15-02-2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Nhân N đối với bà Lương Lê Hồng V (Lương Lệ Hồng V) về việc tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018, buộc bà V phải trả lại cho ông N số tiền cọc mà ông N đã thanh toán 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 01/3/2019, nguyên đơn ông Lê Nhân N kháng cáo toàn bộ nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 15-02-2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp. Nguyên đơn ông Lê Nhân N ủy quyền ông Lê Văn T trình bày: Ông N vẫn giữ yêu cầu kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ luật áp dụng không đúng nên yêu cầu xem xét lại toàn bộ nội dung vụ án đúng theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Lương Lệ Hồng V trình bày: Bà không đồng ý trả lại tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) cho ông N và yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị H vắng mặt. Bà Lương Hồ Phước H1 có đơn xin vắng mặt.

Người làm chứng:

Ông Huỳnh Anh T1 trình bày: Khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018 ông N biết bà V không phải là chủ sở hữu nhà đường A, Phường F nhưng vẫn ký hợp đồng. Ông chỉ là người chứng kiến việc mua bán nhà giữa ông N, bà V nên trong vụ án này ông không có yêu cầu gì.

Ông Nguyễn Thanh T2 có đơn xin vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu đề nghị: Từ khi thụ lý vụ án cho đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thực hiện đúng theo trình tự Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa các đương sự chấp hành đúng theo quy định pháp luật.

Về nội dung: Căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018 giữa ông N và bà H1 thì ông N đồng ý mua căn nhà đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh với giá là 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng), bên ông N đã đặt cọc cho bà V 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng), bà V cung cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử sụng đất ở của bà H1 cho ông N, ông N vẫn đồng ý ký hợp đồng, điều này thể hiện ông N biết rõ nhưng vẫn chấp nhận. Mặt khác hợp đồng có nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng vẫn có hiệu lực. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở chấp nhận.

Đối với Giấy ủy quyền ngày 10/6/2018 bà H1 ủy quyền bà V được toàn quyền mua bán và nhận cọc, thì không có quy định buộc phải lập hợp đồng ủy quyền và phải có Công chứng chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn cho rằng Giấy ủy quyền trên là vô hiệu là không có cơ sở chấp nhận.

Từ những phân tích trên, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Nhân N. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 15-02-2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của ông Lê Nhân N làm trong hạn luật định nên được chấp nhận.

[2] Nguyên đơn ông Lê Nhân N kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm công nhận Giấy ủy quyền ngày 10/6/2018 do bà Lương Hồ Phước H1 ủy quyền cho bà Lương Lệ Hồng V (mẹ bà V) được thực hiện các quyền mua bán, chuyển nhượng, ký hợp đồng đặt cọc đối với căn nhà đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, không được Công chứng chứng thực vẫn có hiệu lực là thiếu cơ sở pháp lý, nên yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền đặt cọc.

[3] Hợp đồng đặt cọc ký ngày 16/6/2018 có thỏa thuận: “Bằng hợp đồng đặt cọc này bên B đồng ý mua căn nhà nêu trên của bên A với tổn giá tiền như sau 2600000000VNĐ: Hai tỷ sáu)”, tức Hợp đồng đặt cọc ký kết vào ngày 16/6/2018 nhằm bảo đảm giao kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, thỏa thuận này là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc.

[4] Tại phiên đối chất ngày 18/12/2018, nguyên đơn là ông N xác định tại thời điểm ông N ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2018, ông N đã được bà V cho xem Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà đất tại địa chỉ đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh; ông N là chủ thể yêu cầu ghi tên Lương Hồ Phước H1 tại phần “Bên nhận cọc”; ông N đồng ý để bà V nhận số tiền cọc 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng) vào ngày 16/6/2018; sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông N có nhận bản photo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; ngày 21/6/2018, ông N tiếp tục giao số tiền cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho bà V, qua đó thể hiện ông N biết rõ và đồng ý giao cọc cho bà V dù biết bà H1 là chủ sở hữu, bà V không phải là chủ sở hữu. Do đó, ông N cho rằng bà V đã có hành vi lừa dối, không trung thực khi cung cấp thông tin gây nhầm lẫn là không có cơ sở.

[5] Giấy ủy quyền đề ngày 10/6/2018 giữa bà H1 và bà V, tại phiên đối chất ngày 18/12/2018, ông N cho biết ông không biết về Giấy ủy quyền đề ngày 10/6/2018 giữa bà H1 và bà V. Tại buổi hòa giải ngày 03/01/2019, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông T cho biết sau phiên họp đầu tiên về công khai và kiểm tra chứng cứ thì nguyên đơn mới biết về Giấy ủy quyền nêu trên. Bị đơn không thừa nhận khai nhận của nguyên đơn và khai khi tiến hành đặt cọc ông N được bà V cho xem giấy tờ nhà và giấy ủy quyền của bà H1 và ông N đồng ý nên tiến hành đặt cọc.

[6] Tại nội dung Giấy ủy quyền đề ngày 10/6/2018 ghi bà H1 ủy quyền cho bà Vân “được toàn quyền mua bán và nhận cọc” đối với căn nhà bà H1 sở hữu tại địa chỉ đường A, Phường F, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, bà H1 ủy quyền cho bà V thực hiện 02 nội dung: thứ nhất, mua bán; thứ hai, nhận cọc.

[7] Tại bản tự khai ngày 07/8/2018, bà H1 xác nhận có lập giấy ủy quyền nêu trên cho mẹ bà là bà V được quyền mua bán, nhận tiền chuyển nhượng căn nhà trên.

[8] Từ phân tích trên, đối chiếu quy định pháp luật dân sự, đất đai và pháp luật Công chứng chứng thực có hiệu lực tại thời điểm ông N và bà V ký kết hợp đồng đặt cọc, không có quy định buộc phải lập Hợp đồng ủy quyền và phải Công chứng chứng thực đối với thỏa thuận về đặt cọc. Ngoài ra, như nhận định nêu trên, tại thời điểm thỏa thuận việc đặt cọc, ông N đồng ý để bà V ký và nhận tiền cọc. Do đó, ý kiến của phía nguyên đơn đối với tính vô hiệu của Giấy ủy quyền đề ngày 10/6/2018 là không có cơ sở.

[9] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Nhân N là không có cơ sở chấp nhận, nên giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 15-02-2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh như đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

[10] Về án phí dân sự phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, nguyên đơn ông Lê Nhân N phải nộp án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 26 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổi sung năm 2014);

Căn cứ Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Nhân N.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 15 tháng 02 năm 2019 của Tòa án nhân dân Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Nhân N đối với bà Lương Lê Hồng V (Lương Lệ Hồng V) về việc tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16 tháng 6 năm 2018 và yêu cầu bà V phải trả lại cho ông N số tiền cọc mà ông N đã thanh toán 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

4. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) do ông Lê Nhân N chịu, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí là 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) mà ông N đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0010015 ngày 13/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Lê Nhân N phải nộp thêm 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng).

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Nhân N phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông Lê Nhân N đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm số 0010879 ngày 01/3/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo các qui định tại điều 30 luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.