Bản án 52/2020/DS-PT ngày 31/07/2020 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

BẢN ÁN 52/2020/DS-PT NGÀY 31/07/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 31 tháng 7 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 98/2019/TLPT-DS ngày 11 tháng 12 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 22 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện TC, tỉnh NA bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 20/2020/QĐPT-DS ngày 14 tháng 02 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Trần Thị N; sinh năm 1984; địa chỉ: thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA; có mặt - Bị đơn: Ông Nguyễn Đình N1; sinh năm 1945; địa chỉ: thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA; có mặt + Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Anh Nguyễn Tiến H; sinh năm 1972; địa chỉ: thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA; có mặt.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Đình N1; sinh năm 1945; địa chỉ: thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn trình bày, biên bản hòa giải của nguyên đơn là chị Trần Thị N trình bày: Ngày 27/6/2019, chị Trần Thị N và ông Nguyễn Đình N1 có ký Hợp đồng đặt cọc với nội dung chị Nga nhận chuyển nhượng của ông N1 thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6, diện tích 752m2 tại thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA đã được Ủy ban nhân dân huyện TC, tỉnh Nghệ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 965949 ngày 21/12/2015 với số tiền 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng).

Số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) để hai bên cùng nhau làm thủ tục sang tên chuyển nhượng cho chị Nga theo quy định của pháp luật. Trong hợp đồng có ghi rõ, nếu bên đặt không mua nữa, sẽ mất số tiền đã đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc không bán nữa sẽ phải trả lại số tiền đã nhận đặt cọc và chịu phạt số tiền bằng số tiền đã nhận đặt cọc và một số điều khoản khác. Khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Văn phòng Công chứng Đại Đồng, đóng tại thị trấn TC, huyện TC, tỉnh Nghệ An.

Sau khi ký hợp đồng xong thì ông Nguyễn Đình N1 không đồng ý tiếp tục bán thửa đất trên cho chị Nga nữa với lý do là các con của ông không đồng ý cho bán. Mặc dù ông Nguyễn Đình N1 không đồng ý tiếp tục bán thửa đất nói trên cho chị Nga, nhưng cũng không trả lại số tiền đã nhận đặt cọc của chị Nga. Chị Trần Thị N đã làm đơn đến Ủy ban nhân dân (UBND) xã TL nhờ can thiệp, nhưng ông Nguyễn Đình N1 cho rằng chưa nhận tiền đặt cọc của chị Trần Thị N, nên không trả lại tiền và cũng không bán đất nữa.

Việc ông Nguyễn Đình N1 không tiếp tục bán đất nữa vì con trai ông là anh Nguyễn Tiến H ngăn cản không cho bán, nên ông Nguyễn Đình N1 mới phá vỡ hợp đồng. Sau khi hợp đồng đặt cọc được ký kết, hai bên đã tiến hành nhờ Văn phòng đăng ký đo vẽ trích lục để làm thủ tục chuyển nhượng, nhưng do con trai ông Nguyễn Đình N1 là anh Nguyễn Tiến H ngăn cản, nên không tiếp tục bán. Nếu ông Nguyễn Đình N1 tiếp tục việc mua bán đất, chị Nga hoàn toàn nhất trí như hai bên đã thỏa thuận.

Vì vậy, chị Trần Thị N làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông Nguyễn Đình N1 trả lại cho chị số tiền đã nhận đặt cọc là 100.000.000 đồng và tiền phạt cọc như đã thỏa thuận trong hợp đồng là 100.000.000 đồng. Tổng cộng chị yêu cầu ông Nguyễn Đình N1 trả cho chị tiền đã nhận đặt cọc và phạt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra chị Trần Thị N không có yêu cầu gì thêm.

Bị đơn là ông Nguyễn Đình N1 và người đại diện theo ủy quyền là anh Nguyễn Tiến H trình bày như sau: Ngày 27/6/2019 giữa ông N1 và chị Trần Thị N có ký Hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng Công chứng Đại Đồng đóng tại Thị trấn TC, huyện TC, tỉnh Nghệ An. Nội dung của Hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng cho chị Trần Thị N thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6, có diện tích 752 m2 tại Thôn Trường, xã TL, huyện TC, với giá 900.000.000 đồng và các điều khoản như đã ký kết trong Hợp đồng đặt cọc ngày 27/6/2019. Số tiền đặt cọc theo như trong Hợp đồng là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), nhưng thực tế ông N1 chưa được nhận đồng nào từ chị Trần Thị N.

Vì chị Trần Thị N không đưa tiền cọc, nên ông không tiếp tục bán cho chị Trần Thị N thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6. Tuy mục 1.3 của Điều 1 của Hợp đồng ngày 27/6/2019 có ghi" ... hai bên đồng ý đặt cọc và nhận đặt cọc số tiền là: 100.000.000 đồng ", nhưng thực tế ông N1 chưa nhận đồng nào tiền đặt cọc từ chị Trần Thị N.

Việc ông Nguyễn Đình N1 không thực hiện tiếp việc mua bán là do lỗi của cả hai bên, bên chị Trần Thị N không đưa tiền, nên ông không tiếp tục việc mua bán quyền sử dụng đất. Do đó ông không đồng ý tiếp tục bán quyền sử dụng thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6 tại Thôn Trường, xã TL, vì chị Trần Thị N đã không thực hiện đúng nội dung đã cam kết trong Hợp đồng đặt cọc và hiện nay cũng đã quá thời hạn thực hiện Hợp đồng đặt cọc.

Thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6 tại thôn Trường, xã TL, huyện TC là thuộc quyền sử dụng của ông là Nguyễn Đình N1. Ngoài ra ông N1 không có yêu cầu gì thêm.

Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện TC, tỉnh Nghệ An quyết định: “Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 328; 385; 401 Bộ luật dân sự. Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trần Thị N về việc kiện đòi tiền cọc và phạt cọc theo hợp đồng.

2. Buộc ông Nguyễn Đình N1 có trách nhiệm trả lại cho chị Trần Thị N số tiền đã nhận đặt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Buộc ông Nguyễn Đình N1 có trách nhiệm trả số tiền phạt cọc cho chị Trần Thị N, số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

3. Về án phí:

Trả lại cho chị Trần Thị N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng), theo biên lai số 0006566 ngày 30/8/2019 của Chi cục Thi hành án d n sự huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.

Miễn tiền án phí dân sự cho ông Nguyễn Đình N1”.

Ngoài ra Bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 09/11/2019, bị đơn là ông Nguyễn Đình N1 có đơn kháng cáo với nội dung: “Kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện TC, tỉnh Nghệ An”.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo; đề nghị Hội đồng xét xử bác đơn khởi kiện của nguyên đơn là chị Trần Thị N.

Chị Trần Thị N không đồng ý với nội dung kháng cáo của bị đơn và đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác đơn kháng cáo của nguyên đơn là ông Nguyễn Đình N1:

giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An:

+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án: Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án đã thực hiện đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm.

+ Việc tuân theo pháp luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa, đương sự đã thực hiện đúng các quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 73, Điều 234 Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Về thủ tục kháng cáo: Bị đơn là ông Nguyễn Đình N1 làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định được Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An chấp nhận; ông N1 thuộc trường hợp được miễn nạp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội và có đơn xin miễn nạp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, phúc thẩm theo quy định nên Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An thụ lý vụ án là đúng quy định pháp luật.

+ Về nội dung kháng cáo của bị đơn: Căn cứ vào hồ sơ vụ án và tài liệu chứng cứ do các đương sự cung cấp là Hợp đồng đặt cọc ký ngày 27/6/2019 giữa ông Nguyễn Đình N1 và bà Trần Thị N với mục đích là ông N1 chuyển nhượng cho bà Nga thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6, diện tích 752m2 tại thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA với giá 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng). Hai bên đồng ý đặt cọc với số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Hợp đồng đặt cọc được các bên ký kết và công chứng tại Văn phòng công chứng Đại Đồng có trụ sở tại thị trấn TC, huyện TC, tỉnh Nghệ An. Quá trình giải quyết vụ án, ngoài hợp đồng đặt cọc thì các đương sự không cung cấp thêm tài liệu nào khác nên Tòa án căn cứ vào hợp đồng đặt cọc để giải quyết là có cơ sở.

Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều thống nhất về lời khai và thừa nhận việc ký kết Hợp đồng đặt cọc nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật, nội dung của Hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc phải thực hiện cam kết chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Tại khoản 1.3 Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc có nội dụng: “Hai bên đồng ý đặt cọc và nhận đặt cọc số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng)”. Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc quy định thời hạn đặt cọc và các điều khoản kèm theo thì thời hạn đặt cọc của hợp đồng là kể từ ngày lập và ký hợp đồng này cho đến ngày 27/7/2019 thì các bên phải cùng nhau lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không có điều khoản nào trong hợp đồng quy định về người làm chứng và trong thời hạn đặt cọc của hợp đồng không có điều khoản nào quy định là trong thời hạn này hai bên phải thực hiện nghĩa vụ giao tiền đặt cọc. Do đó có cơ sở khẳng định tiền đặt cọc đã được “Hai bên đồng ý đặt cọc và nhận đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng)”.

Mặc dù ông N1 cho rằng bà Nga không giao tiền đặt cọc như đã thỏa thuận:

Công chứng viên của Văn phòng công chứng Đại Đồng là ông Nguyễn Việt Dũng khai rằng “Việc các bên đã giao nhận tiền đặt cọc cho nhau hay chưa thì văn phòng không nắm rõ”. Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc không có nội dung nào thể hiện việc giao nhận tiền có người làm chứng hoặc giao nhận tiền trước mặt Công chứng viên là phù hợp với lời khai của bà Nga, ông Dũng và phù hợp với nội dung của Hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ mà các đương sự cung cấp, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, do đó không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Ngoài ra trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm như sau: Tại biên bản phiên tòa sơ thẩm ngày 22/10/2019, phần tranh tụng tại phiên tòa không thể hiện việc chủ tọa phiên tòa để bị đơn là ông Nguyễn Đình N1, người đại diện của ông N1 trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn là vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 248 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Do đó đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điêu 308 Bộ luật tố tụng dân sự; không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Đình N1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

 Căn cứ vào các tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và ý kiến của các đương sự có mặt tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Người kháng cáo, nội dung và hình thức đơn kháng cáo, thời hạn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên kháng cáo hợp lệ, được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc ngày 27/6/2019 được lập tại Văn phòng công chứng Đại Đồng (địa chỉ: khối 9, thị trấn TC, huyện TC, tỉnh Nghệ An) thì có việc ký kết Hợp đồng đặt cọc giữa bên đặt cọc là chị Trần Thị N và bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Đình N1. Căn cứ vào mục 1.2 Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc thì mục đích của việc đặt cọc là: Hai bên đồng ý chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng 196m2 đất (chiều rộng mặt đường nhựa khoảng 7m, có chiều dài khoảng 28m) với giá 900.000.000 đồng trong tổng diện tích 752m2 trong thửa đất số 568, tờ bản đồ số 6 tại thôn Trường, xã TL, huyện TC, tỉnh NA theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY965949, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00332 do Ủy ban nhân dân huyện TC, tỉnh Nghệ An cấp ngày 21/12/2015 cho ông Nguyễn Đình N1.

Tại mục 1.3 Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc quy định: “Để đảm bảo cho việc thực hiện cam kết chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, hai bên đồng ý đặt cọc và nhận đặt cọc số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng việc hai bên đã giao nhận tiền đặt cọc thì không có tài liệu nào chứng minh việc này. Nội dung ghi tại mục 1.3 Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên về số tiền đặt cọc và nhận đặt cọc.

Mặt khác tại mục 2.1 và 2.2 Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc thì có thỏa thuận về thời hạn đặt cọc tính từ ngày lập và ký hợp đồng đặt cọc cho đến ngày 27/7/2019 thì hai bên phải cùng nhau lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và những nội dung hai bên phải thực hiện trong thời hạn đặt cọc. Như vậy trong trường hợp hai bên đã tiến hành giao nhận tiền đặt cọc thì trong Hợp đồng đặt cọc không phải ghi điều khoản này.

Ngoài ra trong Hợp đồng đặt cọc không có điều khoản nào ghi nhận việc hai bên đã giao nhận tiền đặt cọc tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc.

Quá trình điều tra, xác minh và tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm thì ông Nguyễn Đình N1 không thừa nhận việc chị Trần Thị N đã giao 100.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông N1 theo nội dung Hợp đồng đặt cọc.

Theo lời khai của chị Trần Thị N trong quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm thì việc ký hợp đồng đặt cọc và giao số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng giữa chị Nga cho ông Nguyễn Đình N1 là tại Văn phòng công chứng Đại Đồng vào buổi chiều ngày 27/6/2019, việc giao nhận tiền đặt cọc giữa hai bên không có người làm chứng. Căn cứ vào Biên bản xác minh ngày 26/9/2019 của Tòa án nhân dân huyện TC thì Công chứng viên Nguyễn Việt Dũng cho biết: “Các bên đã giao nhận tiền đặt cọc cho nhau hay chưa thì Văn phòng không nắm rõ”. Như vậy chị Trần Thị N không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh về việc đã giao 100.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông Nguyễn Đình N1.

Do đó không có đủ căn cứ để chứng minh việc ông Nguyễn Đình N1 đã nhận tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng của chị Trần Thị N vào ngày 27/6/2019 tại Văn phòng công chứng Đại Đồng (địa chỉ: khối 9, thị trấn TC, tỉnh Nghệ An). Như vậy có đủ căn cứ xác định rằng ông Nguyễn Đình N1 chưa nhận tiền đặt cọc từ chị Trần Thị N, mà chưa nhận tiền đặt cọc thì không thể phạt tiền cọc đối với ông Nguyễn Đình N1.

Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Đình N1; sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trần Thị N về việc kiện đòi tiền đặt cọc và phạt cọc theo Hợp đồng đặt cọc.

[3] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của chị Trần Thị N không được chấp nhận, do đó chị Trần Thị N phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm và dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Đình N1 kháng cáo được chấp nhận và do ông N1 là người trên 60 tuổi nên quy định Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội thì ông Nguyễn Đình N1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

 Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328, 385, 401 Bộ luật dân sự; khoản 1 Điều 26, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Đình N1. Sửa bản án sơ thẩm; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Trần Thị N về việc buộc ông Nguyễn Đình N1 trả lại cho chị Trần Thị N số tiền đặt cọc là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

2. Về án phí: Buộc chị Trần Thị N phải chịu 10.000.000 (Mười triệu) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ 5.000.000 (Năm triệu) đồng đã nạp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2018/0006566 ngày 30/8/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện TC, tỉnh Nghệ An.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự: thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.