Bản án 41/2020/DS-PT ngày 27/08/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

BẢN ÁN 41/2020/DS-PT NGÀY 27/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 27 tháng 8 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 36/2020/TLPT-DS ngày 02 tháng 7 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2020/DS-ST, ngày 27 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 46/2020/QĐ-PT ngày 30-7-2020; Quyết định hoãn phiên tòa số 50/2020/QĐ - PT giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Từ Tấn T và bà Trần Thị Ngọc D – có mặt.

Địa chỉ: Thôn Đ, xã H, huyện S, tỉnh Đăk Nông.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T bà D: Ông Võ Cao T1– Công ty Luật T thuộc đoàn Luật sư tỉnh Đắk Nông – có mặt.

Địa chỉ: Số 02, thôn Đ, xã M, huyện Đ1, tỉnh Đắk Nông. Bị đơn: Ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N – có mặt. Địa chỉ: Thôn Đ, xã H, huyện Đắk S, tỉnh Đăk Nông. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng Q Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Ngọc T – Chức vụ: Giám đốc kinh doanh phòng giao dịch C (văn bản ủy quyền ngày 27 – 4- 2020).

Địa chỉ: Số 389, P, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk – có mặt. Người kháng cáo: Bị đơn ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 16-5-2018 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp ông Võ Cao T1 trình bày:

Năm 1997, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Từ Tấn T và bà Phan Thị N 01 thửa đất có diện tích 950m2 thuộc một phần thửa số 303, tờ bản đồ số 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H015.258 do Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Đắk Mil cấp ngày 04/2/1996 tọa lạc tại thôn Đ, xã M, huyện M1, tỉnh Đắk Lắk (củ) nay thuộc xã Đ, huyện S, tỉnh Đắk Nông. Thửa đất có diệu tích 14,5mx 65m có vị trí, tứ cận như sau: phía bắc giáp đường lớn dài 14,5m; phía nam giáp mương dài 14,5m; phía đông giáp đường nhỏ dài 65m; phía tây giáp đất còn lại của ông ông A, bà N dài 65m, giá chuyển nhượng là 7.000.000đ. Việc chuyển nhượng viết giấy tờ tay, có chữ ký của hai bên, ông T, bà D đã giao đủ tiền, ông A, bà N đã giao đủ đất. Tuy nhiên các bên chưa làm thủ tục tách bìa. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông T, bà D đã làm nhà và trồng cây lâu năm trên phần đất 10m chiều ngang, còn lại để phần đất trống rộng 04m chiều ngang sát với ông A, bà N để chừa lối đi và làm sân. Năm 2001 ông A, bà N làm nhà trên diện tích chiều ngang 04 mét mà ông T, bà D chừa lại.

Vợ chồng ông T yêu cầu hoàn tất thủ tục sang nhượng ông A, bà N nhiều lần hứa hẹn, năm 2014 ông T phát hiện giấy chứng nhận QSDĐ ông A, bà N đã mang thế chấp tại Ngân hàng Q để vay tiền. Do vậy ông T, bà D khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đắk Song giải quyết buộc ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, làm thủ tục tách bìa và sang tên đổi chủ cho ông T, bà D; trả lại phần diện tích đất lấn chiếm chiều ngang 04m x 65m.

Bị đơn ông Từ Mộng A và Phan Thị N trình bày: Thừa nhận năm 1997 có chuyển nhượng cho ông T, bà D 01 thửa đất, diện tích không thể hiện con số cụ thể nhưng thỏa thuận 04 hàng cà phê chạy dọc xuống cuối vườn, các bên chỉ ước lượng là 950m2, thực tế không đo đạc, giá chuyển nhượng là 7.000.000đ, các bên thỏa thuận ông A đồng ý bán đất cho ông T nhưng ông T không được quyền tách quyền sử dụng đất, nếu ông T không sử dụng nữa thì chuyển nhượng lại cho ông A. Các bên đã giao đất, giao tiền ông T, bà D sử dụng đất từ đó đến nay. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Từ Mộng A, tuy nhiên đất được thế chấp tại Ngân hàng, việc này khi chuyển nhượng ông A không nói cho ông T biết.

Nay ông T, bà D khởi kiện ông không đồng ý vì từ khi chuyển nhượng đất đến nay ông cho rằng không vi phạm thỏa thuận và điều kiện bán tách bìa cho ông A các bên thỏa thuận từ đầu. Tại thời điểm đó, ông T, bà D cũng đồng ý với điều kiện này.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Q ông Trần Ngọc T trình bày: Từ năm 2014 ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N có ký nhiều hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Q để vay tiền, ngày 12/01/2019 ông A, bà N ký lại hợp đồng tín dụng để vay số tiền là 200.000.000đ, thời hạn vay là 02 năm. Khi vay có thế chấp quyền sử dụng đất thửa số 303, tờ bản đồ số 10, diện tích 4.300m2, đất đã được cấp giấy CNQSDĐ số H015258 do UBND huyện Đắk Mil cấp ngày 04/2/1996 mang tên ông Từ Mộng A. Việc tranh chấp giữa các bên Ngân hàng không biết, cũng không có ý kiến gì. Khi ký hợp đồng tín dụng Ngân hàng tiến hành thẩm định và cho vay theo quy định của pháp luật. Hiện nay các khoản vay chưa đến hạn nên Ngân hàng không có yêu cầu độc lập với ông A, bà N.

Bản án dân sự số: 21/2020/DS-ST ngày 27-4-2020 của Toà án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông đã QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 4 Điều 91; Điều 143 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 129; 131, 398, 501, 502 Bộ luật dân sự; điểm a khoản 3 Điều 166, 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án .

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Từ Tấn T và bà Trần Thị Ngọc D về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Từ Tấn T với ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N vô hiệu. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D với ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N.

Buộc ông T, bà D phải trả cho ông A, bà N 01 thửa đất thuộc một phần thửa số 303, tờ bản đồ số 10, diện tích đo thực tế 701m2, có tứ cận: phía bắc giáp đường lớn có 01 cạnh dài 8,58m và 2,73m; phía nam giáp mương cạnh dài 10,67m, phía đông giáp đường nhỏ cạnh dài 63,4m, phía tây giáp đất ông A, bà N dài 66,66m tọa lạc tại thôn S, xã H, huyện S, tỉnh Đắk Nông và toàn bộ tài sản trên đất: 01 căn nhà gỗ (thưng gỗ, nền xi măng, mái lợp ngói làm năm 1997, chiều ngang là 7,5m, chiều dài 11m); 01 giếng nước (sâu 10m, đường kính 01m); 01 chuồng bò tạm 15m2, 01 chuồng gà tạm 5m2, 01 nhà vệ sinh (tường gạch, mái lợp tôn diện tích 3m2), 01 hầm rút vệ sinh (đường kính 01m, sâu 5m); 44 cây cà phê (trong đó 42 cây trồng năm 2010 và 02 cây trồng năm 1997), 15 cây tiêu (trong đó 10 cây trồng năm 2015, 05 cây trồng năm 2019):

06 cây dừa trồng năm 2017, 04 cây si trồng năm 2005; 01 cây chanh trồng năm 2019; 01 cây mãng cầu trồng năm 2010, 02 cây cau trồng năm 2010.

Ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N phải trả cho ông Từ Tấn T và và Trần Thị Ngọc D 295.263.000đ (Hai trăm chín mươi lăm triệu hai trăm sáu mươi ba nghìn đồng).

Bác yêu cầu khởi kiện của ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D đối với diện tích đất thuộc một phần thửa số 303, tờ bản đồ số 10 diện tích đo thực tế là 266,4m2, có tứ cận phía bắc giáp đường lớn có 01 cạnh dài 4m; phía nam giáp mương cạnh dài 4m, phía đông giáp đất ông T, bà D đang sử dụng cạnh dài 66,66m, phía tây giáp đất ông A, bà N cạnh dài 66,55m tọa lạc tại thôn S, xã H, huyện S, tỉnh Đắk Nông.

Ngoài ra Toà án cấp sơ thẩm còn tuyên về chí phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22-5-2020 bị đơn ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm giải quyết nội dung sau:

Không chấp nhận việc buộc ông A, bà N phải trả cho ông T, bà D số tiền 295.263.000đ; Không đồng ý với việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định tỷ lệ 70% lỗi thuộc về ông A, bà N.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông A, bà N, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 21/2020/DS-ST ngày 27 – 4- 2020 của Toà án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đề nghị HĐXX : Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N, sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2020/DS-ST, ngày 27 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông. Áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995; Luật đất đai năm 1993 để giải quyết. Xác định mức bồi thường là 50/50 và buộc ông T, bà D tháo dỡ chuồng bò, chuồng gà.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét yêu cầu kháng cáo của ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N. Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ, kết quá tranh tụng tại phiên tòa, đối chiếu với các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N trong hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là phù hợp theo quy định tại các Điều 273 và Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn nêu trên HĐXX nhận định như sau:

Đối với nội dung ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N không đồng ý bồi thường số tiền 293.263.000đ, ông bà cho rằng không mua bán nhà và các tài sản khác mà ông T, bà D tạo lập. Như vậy, cấp sơ thẩm căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ thu thập có trong hồ sơ vụ án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D với ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N, nhưng không áp dụng điểm c mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân gia đình, cụ thể: “Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm:

“…Khoản tiền mà các bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng gía trị quyền sử dụng đất, gía trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất” để giải quyết.

Đối với nội dung ông A, bà N không chấp nhận việc xác định lỗi theo tỷ lệ 70/30. Xét thấy ông T, bà D, ông A, bà N không tuân thủ hình thức của hợp đồng, không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật khi tham gia vào các giao dịch dân sự dẫn đến vô hiệu. Ngoài ra, ông A, bà N không thông báo cho nguyên đơn biết về việc đất đang được thế chấp tại Ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng đất cho ông T, bà D đã dẫn đến vô hiệu toàn bộ hợp đồng. Xét ông A, bà N có lỗi nhiều hơn ông T, bà D theo tỷ lệ 7/3 là có căn cứ, phù hợp với quy định pháp luật.

[3]. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát xác định mức bồi thường là 50/50 và buộc tháo dỡ chuồng bò, chuồng gà là không có căn cứ nên không chấp nhận.

[4]. Tại phần quyết định của bản án, cấp sơ thẩm viện dẫn điều luật theo Bộ luật dân sự năm 2015; Luật đất đai năm 2013 để giải quyết quan hệ pháp luật có tranh chấp xác lập từ năm 1997 là chưa đúng theo quy định của pháp luật. Do vậy Hội đồng xét xử xét thấy cần sửa một phần bản án về điều luật áp dụng. Áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995; Luật đất đai năm 1993 để giải quyết.

[5]. Từ những vấn đề nhận định, phân tích định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N.

[6]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm về điều luật áp dụng nên ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N, sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2020/DS-ST, ngày 27 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông về phần điều luật áp dụng.

Căn cứ Điều 131, 136, 401, 690, 691 Bộ luật dân sự năm 1995; khoản 2, 3 Điều 73 Luật đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Từ Tấn T và bà Trần Thị Ngọc D về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Từ Tấn T với ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N vô hiệu. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D với ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N.

1.1. Buộc ông T, bà D phải trả cho ông A, bà N 01 thửa đất thuộc một phần thửa số 303, tờ bản đồ số 10, diện tích đo thực tế 701m2, có tứ cận: phía bắc giáp đường lớn có 01 cạnh dài 8,58m và 2,73m; phía nam giáp mương cạnh dài 10,67m, phía đông giáp đường nhỏ cạnh dài 63,4m, phía tây giáp đất ông Ái, bà Nhận dài 66,66m tọa lạc tại thôn S, xã H, huyện S, tỉnh Đắk Nông và toàn bộ tài sản trên đất: 01 căn nhà gỗ (thưng gỗ, nền xi măng, mái lợp ngói làm năm 1997, chiều ngang là 7,5m, chiều dài 11m); 01 giếng nước (sâu 10m, đường kính 01m); chuồng bò tạm 15m2; 01 chuồng gà tạm 5m2; 01 nhà vệ sinh (tường gạch, mái lợp tôn diện tích 3m2), 01 hầm rút vệ sinh (đường kính 01m, sâu 5m); 44 cây cà phê (trong đó 42 cây trồng năm 2010 và 02 cây trồng năm 1997), 15 cây tiêu (trong đó 10 cây trồng năm 2015, 05 cây trồng năm 2019):

06 cây dừa trồng năm 2017, 04 cây si trồng năm 2005; 01 cây chanh trồng năm 2019; 01 cây mãng cầu trồng năm 2010, 02 cây cau trồng năm 2010.

1.2. Ông Từ Mộng A và bà Phan Thị N phải trả cho ông Từ Tấn T và và Trần Thị Ngọc D 295.263.000đ (Hai trăm chín mươi lăm triệu hai trăm sáu mươi ba nghìn đồng).

1.3. Áp dụng khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự để tính lãi suất chậm trả đối với khoản tiền chậm thi hành án.

2. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng là 12.978.000đ (Mười hai triệu chín trăm bảy mươi tám nghìn đồng). Ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D phải chịu 3.893.400đ (Ba triệu tám trăm chín mươi ba nghìn bốn trăm đồng). Ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N phải chịu 9.084.600 (Chín triệu không trăm tám mươi tư nghìn sáu trăm đồng). Ông Từ Tấn T, bà Trần Thị Ngọc D đã nộp 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng) tiền tạm ứng chi phí tố tụng nên buộc ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N phải trả cho ông T, bà D 9.084.000đ.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N phải nộp 14.763.000đ (Mười bốn triệu bảy trăm sáu mươi ba nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Ông Từ Tấn T phải chịu án phí tuyên hợp đồng vô hiệu là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) và phần yêu cầu bị bác là 6.528.000đ (Sáu triệu năm trăm hai mươi tám nghìn đồng), khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) mà ông T đã nộp theo biên lai số 0002048 ngày 31 tháng 5 năm 2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đắk Song, ông T, bà D phải nộp 6.528.000đ (Sáu triệu năm trăm hai mươi tám nghìn đồng).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án về điều luật áp dụng nên ông A, bà N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho ông Từ Mộng A, bà Phan Thị N số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0001744 ngày 19- 6- 2020 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông.

5. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.