Bản án 40/2021/DS-PT ngày 14/09/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM

BẢN ÁN 40/2021/DS-PT NGÀY 14/09/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 14 tháng 9 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 40/2021/TLPT-DS ngày 14 tháng 7 năm 2021 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 44/2021/DS-ST ngày 04/06/2021 của Tòa án nhân dân huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 46/2021/QĐXXPT- DS ngày 18 tháng 8 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: ông Nguyễn Thiên Q, sinh năm 1978.

Địa chỉ: Tổ 3, thôn Q, xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: bà Lưu Thị L là Luật sư của Văn phòng Luật sư L thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Q. Có mặt.

2. Bị đơn: bà Vũ Thị T, sinh năm 1984.

Địa chỉ: Tổ 23, thôn Q, xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Nguyễn Thị Tuyết A, sinh năm 1978.

Địa chỉ: Tổ 3, thôn Q, xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

4. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, các văn bản có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Nguyễn Thiên Q và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 26/3/2019, vợ chồng ông Nguyễn Thiên Q, bà Nguyễn Thị Tuyết A có thoả thuận nhận chuyển nhượng của bà Vũ Thị T một phần diện tích đất thuộc thửa số 164, tờ bản đồ số 12 tại thôn Q, xã B, huyện T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CF 485989 ngày 07/4/2017. Theo thỏa thuận, diện tích đất chuyển nhượng là 298m2, trong đó: 200m2 đất ở và 98m2 đất trồng cây lâu năm, với giá chuyển nhượng 1.190.000.000 đồng. Các bên đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019, bên nhận chuyển nhượng đã đặt cọc cho bên chuyển nhượng số tiền 600.000.000 đồng và ngày 14/5/2020, bà T có nhận thêm số tiền 50.000.000 đồng, tổng cộng là 650.000.000 đồng. Đồng thời, cam kết trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bà T hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng và tách thửa, các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng và ông Q, bà A sẽ thanh toán đủ tiền cho bà T. Mặc dù, bà T đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa, vợ chồng ông Q nhiều lần liên lạc với bà T nhưng bà T vẫn hẹn, không chịu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, không dọn mặt bằng. Đến tháng 4/2020, bà T mới tháo dỡ căn nhà trên thửa đất này.

Ngày 27/8/2020, vợ chồng ông Q, bà A đến nhà bà T để yêu cầu bà T ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà T mới đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa từ thửa đất số 164. Lúc này, vợ chồng ông Q, bà A mới thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ký tên, đóng dấu nhưng không có tên người ký nên nghi ngờ về tính pháp lý của giấy chứng nhận này.

Do đã quá thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng, bà T vi phạm hợp đồng đặt cọc và đã đơn phương chấm dứt hợp đồng nên ông Nguyễn Thiên Q khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Vũ Thị T trả lại số tiền đặt cọc 650.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 650.000.000 đồng, tổng cộng là 1.300.000.000 đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về phạt cọc, chỉ yêu cầu Tòa án buộc bà T trả lại số tiền đặt cọc 650.000.000 đồng.

Tại các văn bản có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, bị đơn là bà Vũ Thị T trình bày:

Ngày 26/3/2019, vợ chồng ông Nguyễn Thiên Q, bà Nguyễn Thị Tuyết A có đặt cọc cho bà T để nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa đất số 164, tờ bản đồ số 12 tại thôn Q, xã B, huyện T mà bà T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CF 485989 ngày 07/4/2017. Diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng là 298m2, trong đó có 200m2 đất ở và 98m2 đất trồng cây lâu năm, giá chuyển nhượng 1.190.000.000 đồng. Các bên đã ký hợp đồng đặt cọc và bà T đã nhận của ông Nguyễn Thiên Q số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng, ngày 14/5/2020 bà T nhận thêm của ông Nguyễn Thiên Q, bà Nguyễn Thị Tuyết A số tiền 50.000.000 đồng; tổng số tiền bà T đã nhận của ông Q, bà A là 650.000.000 đồng.

Ngày 21/01/2020, bà T hoàn thành việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 321952. Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T đã thông báo cho vợ chồng ông Q, bà A nhiều lần, yêu cầu vợ chồng ông Q, bà A ký kết hợp đồng chuyển nhượng và giao đủ số tiền còn lại cho bà T nhưng ông Q, bà A viện nhiều lý do để cố tình không thực hiện theo thỏa thuận. Đến khoảng tháng 5/2020, tại Văn phòng Công chứng T, bà T và vợ chồng ông Q thỏa thuận để chuẩn bị ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp về nghĩa vụ chịu thuế, phí, lệ phí sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do vợ chồng ông Q không đồng ý chịu các khoản thuế, phí nên đã bỏ về, không ký kết hợp đồng. Ngày 21/8/2020, sau nhiều lần thông báo nhưng bên nhận chuyển nhượng vẫn không hợp tác để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T đã gửi văn bản về việc sở hữu số tiền đặt cọc cho vợ chồng ông Q, bà A.

Nay, ông Nguyễn Thiên Q khởi kiện yêu cầu bà T trả lại số tiền đặt cọc 650.000.000 đồng thì bà T không thống nhất và yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Vì, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được là do lỗi của vợ chồng ông Q có tranh chấp về nghĩa vụ chịu thuế, phí, lệ phí sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Tại các văn bản có trong hồ sơ vụ án và tại phiên toà, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Tuyết A trình bày thống nhất như ý kiến và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS- ST ngày 04/6/2021 của Tòa án nhân dân huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam đã căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 144; Điều 147; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 119, Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật Đất đai; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

Đình chỉ đối với phần yêu cầu phạt cọc 650.000.000 đồng của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q. Buộc bà Vũ Thị T phải chịu trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Thiên Q và bà Nguyễn Thị Tuyết A số tiền 50.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết A kháng cáo một phần bản án sơ thẩm đối với số tiền 600.000.000 đồng không được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu ý kiến: do bị đơn bà Vũ Thị T đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc nên bị đơn là người có lỗi; do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q, sửa bản án sơ thẩm, buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận là 600.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam tham gia phiên tòa phúc thẩm phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán được phân công trực tiếp giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thụ lý vụ án, về thời hạn giải quyết vụ án, về việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để tham gia xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

- Về việc giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng là có cơ sở. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn tự nguyện trả lại cho nguyên đơn số tiền 220.000.000 đồng nên đề nghị Hội đồng xét xử công nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo vẫn giữ nguyên kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại một phần bản án sơ thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết A thì thấy:

[2.1] Ngày 26/3/2019, giữa bà Vũ Thị T và ông Nguyễn Thiên Q ký kết Hợp đồng đặt cọc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất số 164, tờ bản đồ số 12 (tại thôn Q, xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam), giá chuyển nhượng là 1.190.000.000 đồng; hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng T. Theo đó, ông Q đã đặt cọc cho bà T số tiền là 600.000.000 đồng, số tiền còn lại 590.000.000 đồng, ông Q cam kết thanh toán cho bà T chậm nhất là 10 ngày, kể từ ngày bà T hoàn tất thủ tục chuyển mục đích và tách thửa; đồng thời, tại thời điểm này hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, ông Q và bà T hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật.

[2.2] Trước khi các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019, giữa ông Q và bà T có ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2019 để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng tại Hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019, với số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Tại hợp đồng đặt cọc này, các bên thỏa thuận bà T là người có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh. Sau đó, cùng ngày 22/3/2019 và ngày 25/3/2019, bà T tiếp tục nhận thêm của ông Q tổng số tiền 500.000.000 đồng. Đến ngày 26/3/2019, các bên ký kết lại hợp đồng đặt cọc khác với số tiền 600.000.000 đồng (ông Q đã đặt cọc cho bà T vào ngày 22/3/2019 và ngày 25/3/2019) và được công chứng tại Văn phòng Công chứng T như đã nêu ở trên. Tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc này, các bên thỏa thuận ông Q là người có trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế, phí và lệ phí có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2.3] Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, ông Q thừa nhận khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019, ông Q biết trong hợp đồng có ghi nội dung ông Q là người có trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế, phí và lệ phí có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, tại Điều 7 của Hợp đồng đặt cọc có ghi:

“1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký điểm chỉ vào Hợp đồng này”.

Như vậy, theo Hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019 thì các bên thỏa thuận lại ông Q là người có trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế, phí và lệ phí có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2.4] Tại Tòa án cấp sơ thẩm, các bên đương sự đều thừa nhận trong tháng 5 năm 2020 (không nhớ rõ ngày cụ thể), vợ chồng ông Q, bà A và bà T có đến Văn phòng Công chứng T để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất mà các bên đã đặt cọc vào ngày 26/3/2019. Tuy nhiên, do vợ chồng ông Q, bà A không chịu trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí theo như thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 26/3/2019 nên từ chối giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bỏ ra về. Do đó, vợ chồng ông Q, bà A là người có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết nên số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc là bà T theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn tự nguyện trả lại cho vợ chồng ông Q, bà A số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng là có lợi cho ông Q, bà A nên Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự tự nguyện của bị đơn.

[2.5] Đối với số tiền 50.000.000 đồng mà Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại cho vợ chồng ông Q, bà A, do các đương sự không có kháng cáo nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét, giải quyết.

[3] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy có cơ sở để chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự tự nguyện của bị đơn về việc trả lại cho vợ chồng ông Q, bà A số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng.

[4] Án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: do sửa bản án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định lại nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm và ông Nguyễn Thiên Q, bà Nguyễn Thị Tuyết A không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết A, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 44/2021/DS-ST ngày 04/6/2021 của Tòa án nhân dân huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam.

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 38, 39; 147, 148, 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 26, 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q về việc buộc bị đơn bà Vũ Thị T trả số tiền phạt cọc 650.000.000 (Sáu trăm năm mươi triệu) đồng.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q. Buộc bà Vũ Thị T trả lại cho ông Nguyễn Thiên Q và bà Nguyễn Thị Tuyết A số tiền 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.

Công nhận sự tự nguyện của bà Vũ Thị T về việc: bà Vũ Thị T trả lại cho ông Nguyễn Thiên Q và bà Nguyễn Thị Tuyết A số tiền đặt cọc 220.000.000 (Hai trăm hai mươi triệu) đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thiên Q về việc buộc bị đơn bà Vũ Thị T trả lại số tiền đặt cọc 380.000.000 (Ba trăm tám mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Án phí dân sự sơ thẩm: bà Vũ Thị T phải chịu số tiền 13.500.000 (Mười ba triệu năm trăm nghìn) đồng. Ông Nguyễn Thiên Q phải chịu số tiền 19.000.000 (Mười chín triệu) đồng; được trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp 25.500.000 đồng (Hai mươi lăm triệu năm trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005606 ngày 08/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam. Hoàn trả lại ông Nguyễn Thiên Q số tiền 6.500.000 (Sáu triệu năm trăm nghìn) đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: ông Nguyễn Thiên Q và bà Nguyễn Thị Tuyết A không phải chịu. Hoàn trả cho ông Nguyễn Thiên Q và bà Nguyễn Thị Tuyết A số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mỗi người đã nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005981 và 0005982 ngày 16/6/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (14/9/2021).