Bản án 38/2018/DS-PT ngày 12/03/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2 Bà T, sinh năm: 1958. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp Long Quới, xã TĐ, huyện LH, tỉnh VĩnhLong.

2.3 Bà C, sinh năm: 1962. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp MT, xã MX, huyện CL, tỉnh Đồng Tháp.

2.4 Ông D, sinh năm: 1966. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

2.5 Bà K, sinh năm: 1969. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp LQ, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

2.6 Bà KH, sinh năm: 1970. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp Z, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

2.7 Bà LT, sinh năm: 1975. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp Z, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long. 2.8  Bà P, sinh năm: 1977. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp Z, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long

Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà B, bà T, bà C, ông D, bà K, bà KH và bà LT, bà P: Ông E, sinh năm: 1974; địa chỉ cư trú: Số xx/xxx, Quốc Lộ xx, ấp Y, xã T, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long – là người đại diện theo ủy quyền (Được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày  25 tháng 07 năm 2015). (Có mặt)

3. Người làm chứng:

3.1 Bà G, sinh năm: 1948. (Có mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

3.2 Bà O, sinh năm: 1934. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

3.3 Ông Nguyễn Văn Hiếu, sinh năm: 1962. (Vắng mặt) Địa chỉ cư trú: Ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

3.4 Ông R, sinh năm: 1933. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Ấp TH, xã TĐ, huyện Long, tỉnh Vĩnh Long

3.5 Ông Q, sinh năm: 1959. (Vắng mặt)

Địa chỉ cư trú: Số 133, ấp Z, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

3.6 Ông V, sinh năm 1945. (Vắng mặt)

Địa chỉ: Số 188/12 ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

3.7 Ông L, sinh năm: 1962. (Vắng mặt)

4. Người kháng cáo: Bị đơn B, K, LT, T, KH, D.

NỘI DUNG VỤ ÁN

-  Theo đơn khởi kiện ngày 25/5/2015, đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/04/2017, của nguyên đơn bà A, cùng lời trình bày của người đại diện của nguyên đơn là bà T trong quá trình tố tụng và các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Năm 1986 bà A có nhận chuyển nhượng của ông F phần đất tại thửa 528, diện tích 600m2  (thửa mới là 658, diện tích 583m2, loại đất vườn và thửa 659, diện tích 40m2, loại đất thổ), tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long. Giá chuyển nhượng là 40 giạ lúa (tương đương 1000 đồng), việc giao lúa có bà G, O chứng kiến; khi chuyển nhượng có làm giấy tay vào ngày 18/02/1986 được ông NVH ký tên vào tờ sang nhượng nhưng chưa làm thủ tục sang tên.

Năm 1991 bà A đăng ký kê khai phần đất nhận chuyển nhượng từ ông F để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì khi đăng ký kê khai bà A không có tiền đóng lệ phí trước bạ nên không được cấp giấy.

Từ khi nhận chuyển nhượng đất cho đến năm 1999 ông F chết những người thừa kế của ông F gồm vợ là bà B và các con gồm: T, C, D, K, KH, LT, P không tranh chấp phần đất này với bà A; đến năm 2009 ông D với bà A xảy ra tranh chấp, vì ông D cho rằng ông F không có chuyển nhượng đất cho bà A.

Ngày 05/12/2014 phía ông D đã tự ý đốn 07 cây nhãn của bà A trên phần đất tranh chấp, đã được chính quyền địa phương lập biên bản.

Sau khi đo đạc hiện trạng phần đất đang tranh chấp ngày 08/4/2016 thì phần đất tranh chấp tại thửa 658 có diện tích 628,1m2  tăng 45,1m2, tổng diện tích hai thửa 658, 659 là 668,1m2.

Bà A khởi kiện yêu cầu các đồng thừa kế của ông F gồm: Bà B, T, C, D, K, KH, LT, P phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy tay ngày 18/02/1986 (dương lịch) tại thửa 658 diện tích 628,1m2, loại đất thổ vườn và thửa 659 diện tích 40m2, loại đất thổ, với tổng diện tích là 668,1m2, hai thửa đất trên thuộc tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long,

Buộc ông D phải bồi thường số cây trồng trên đất của bà A mà ông D đã đốn là 07 cây nhãn15năm tuổi theo biên bản ngày 05/12/2017 với giá 3.500.000 đồng. Ngày 03/8/2017 bà A có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy tay ngày 18/02/1986 (dương lịch) tại thửa 658 diện tích 628,1m2, loại đất thổ vườn và thửa 659 diện tích 40m2, loại đất thổ, với tổng diện tích là 668,1m2, hai thửa đất trên thuộc tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

Công nhận cho bà A được sử dụng đất tại thửa 658 diện tích 628,1m2, loại đất thổ vườn và thửa 659 diện tích 40m2, loại đất thổ, với tổng diện tích hai thửa là 668,1m2, hai thửa đất trên thuộc tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long.

- Các bị đơn bà B, T, C, D, K, KH, LT, P và người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn là ông E cùng trình bày:

Phần đất thửa 528, diện tích 760 m2  (thửa cũ), loại đất quả, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long ông F đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1980. Đến năm 1984 ông F có cho bà A mượn để ở, khi cho mượn không có giấy tờ, cho mượn ở đến khi nào có chỗ ở khác thì trả đất lại cho ông F, việc ông F cho bà A mượn đất thì gia đình ông D không hay biết, đến năm 1987 ông D đi nghĩa vụ về mới biết ông F cho bà A ở nhờ, ông D cũng đồng ý. Tại thời điểm ông F cho bà A ở nhờ đất thì ông F không còn minh mẫn, có lúc tỉnh lúc không.

Năm 1991 cả gia đình ông F đi làm ăn xa, chỉ còn 01 mình ông F ở lại nhà, nên bà A tự đăng ký kê khai gia đình ông F không hay biết, vì vậy phần đất này hiện nay được tách thành 02 thửa số 658, 659. Năm 2000 ông F chết, năm 2009 do bà A có nơi ở khác nên ông D mới lấy lại phần đất ông F cho bà A ở nhờ.

NăM 1986 nhà nước cấm mọi hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên văn bản cho đất bị vô hiệu ngay thời điểm ký kết, do đó việc chuyển nhượng đất ngày 18/02/1986 giữa ông F và bà A là không có thật. Tờ cho đất do nguyên đơn cung cấp là không phải chữ viết và chữ ký của ông F, vì vào thời điểm đó ông F không còn minh mẫn. Ông D không còn chứng cứ và mẫu so sánh nên không yêu cầu giám định chữ viết và chữ ký trên giấy cho đất.

Việc bà A trồng nhãn ông D có đứng ra ngăn cản, nhưng bà A nói chỉ trồng vài cây để ăn nên ông D đồng ý. Nay bà A yêu cầu ông D bồi thường 07 cây nhãn giá 3.500.000 đồng, ông D đồng ý.

Bà A khởi kiện yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy tay ký ngày 18/02/1986 (dương lịch) đối với thửa 658, diện tích 628.1m2, tờ bản đồ số 7, loại đất vườn và thửa số 569, diện tích 40m2, tờ bản đồ số 7 loại đất thổ, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long thì các bị đơn không đồng ý.

- Các người làm chứng là ông NVH, bà O, bà G, ông Tống Quang Vinh cùng trình bày: Việc ông F bán đất cho bà A là phần đất tranh chấp bằng 40 giạ lúa, các ông bà đều biết.

- Người làm chứng bà O xác nhận: Bà Lang ở cùng ấp với bà A, bà Lang biết rõ nguồn gốc đất của bà A là mua của ông F vào năm 1986; gia đình bà A đã cất nhà và ở ổn định không có ai tranh chấp; sau này khi đo đạc đất bà A và ông D mới tranh chấp. Trên phần đất tranh chấp bà A đã xây 02 ngôi mộ đá của con bà A và bà ngoại chồng bà A.

- Người làm chứng ông Phạm Văn An, ông V, ông R, ông L, ông Q và ôngNguyễn Văn Xê xác nhận: Ông F bị tâm thần trước khi qua đời vào năm 2002.

- Ông PHT là trưởng ấp TH xác nhận: ông F đã bán cho bà A 01 công đất nhưng vào thời điểm trên bà A có hoàn cảnh khó khăn không có tiền đóng thuế trước bạ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 73/2017/DS-ST, ngày 13 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ quyết định:

Căn cứ Điều 12, 166, 170 Luật đất đai 2013; Điều 604, 608, 688 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26, 147, 165,244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 27 pháp lệnh án phí lệ phí tòa án; xử:

1. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông F.

2. Chấp nhận yêu cầu đòi quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Buộc ông D, bà B, T, C, K, KH, LT, P giao trả diện tích đất 668,1m2 thuộc thửa 658, 659; tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long cho bà A.

Bà A được quyền và có nghĩa vụ tiếp tục đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật quy định (kèm theo trích đo bản đồ địa chính khu đất).

Buộc ông  D bồi thường cho bà  A giá trị 07 cây nhãn bị chặt phá là3.500.000 đồng.

Buộc bà A hoàn trả giá trị 02 cây dừa từ một đến năm năm tuổi cho ông cho ông D là 160.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí khảo sát đo đạc, nghĩa vụ thi hành án, nhưng không bị kháng cáo, kháng nghị.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26 tháng 10 năm 2017, các bị đơn bà B, K, LT, T, KH, D cùng có đơn kháng cáo với nội dung, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của bị đơn, bác yêu cầu của nguyên đơn.

Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long trình bày:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý đến khi giải quyết vụ án thẩm phán, thư ký đã tuân thủ đúng quy định pháp luật. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; đương sự tham gia phiên tòa cũng chấp hành đúng quy định tại các Điều 70, 71, 72 và Điều 234 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Xét kháng cáo của bà B, K, LT, T, KH và D là có căn cứ để chấp nhận; bởi lẽ: phần đất tranh chấp thuộc thửa 528, diện tích 600m2  (thửa mới là 658, diện tích 583m2), loại đất vườn và thửa 659, diện tích 40m2, loại đất thổ, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long có nguồn gốc của ông F (chết năm 2000) chuyển nhượng cho bà A vào năm 1986 với giá 40 giạ lúa, việc mua bán chỉ viết tay không có chứng thực của chính quyền địa phương chỉ có ông NVH là thư ký của tập đoàn có ký tên chứng kiến vào tờ sang nhượng. Năm 1991 bà A kê khai phần đất tranh chấp trên trong sổ mục kê, chưa làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Bà A sử dụng phần đất trên liên tục từ năm 1986 đến năm 2009 thì xảy ra tranh chấp với ông D là con của ông F. Xét thấy phần đất tranh chấp giữa nguyên đơn với các bị đơn xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông F với bà A được lập năm 1986, nhưng tại cấp sơ thẩm bà T đại diện cho bà A rút yêu cầu khởi kiện, cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu của nguyên đơn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông F nên không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của bà A, vì bà A chưa được công nhận quyền sử dụng đất thửa 528, diện tích 600m2  (thửa mới là 658, diện tích 583m2), loại đất vườn và thửa 659, diện tích 40m2, loại đất thổ, tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH, tỉnh Vĩnh Long. Từ phân tích nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, 309, 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà B, K, LT, T, KH và D; sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A. Bà B, K, LT, T, KH và D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét kháng cáo của các bị đơn là có căn cứ một phần, bởi vì:

[1.1] Phần đất tranh chấp theo đo đạc thực tế có diện tích 628,1m2  thuộc thửa 658, tờ bản đồ số 7, loại đất trồng cây lâu năm và diện tích 40m2 thuộc thửa 659, tờ bản đồ số 7, loại đất ở tại nông thôn; cùng tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ,huyện LH. Phần đất tranh chấp chưa được cấp quyền sử dụng đất.

[2.2] Nguồn gốc phần đất tranh chấp: Bà A cho rằng bà chuyển nhượng 01 công vườn của ông F từ năm 1986 với giá 1000 đồng, tương đương 40 giạ lúa có làm giấy tay (BL 14), bà A sử dụng từ năm 1968 đến năm 2009 thì không sử dụng, từ năm 2009 đến nay ông D canh tác. Bà A khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận phần đất nêu trên cho bà A căn cứ vào các chứng cứ như sau: giấy tay chuyển nhượng đất, căn cứ vào quá trình sử dụng và quá trình đăng ký kê khai đất theo chương trình đất năm 1991.

[2.3] Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện của bà A đã rút lại yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ yêu cầu công nhận phần đất diện tích 628,1m2  thuộc thửa 658, tờ bản đồ số 7 và diện tích 40m2 thuộc thửa 659, tờ bản đồ số 7 tọa lạc tại ấp TH, xã TĐ, huyện LH cho bà A (BL 209). Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện của nguyên đơn tiếp tục rút lại yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phía người đại diện của các bị đơn đồng ý yêu cầu rút lại yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thấy rằng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại tài sản trên đất là một quan hệ pháp luật, khi giải quyết công nhận đất cho ai phải xuất phát từ mối quan hệ  giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như nguyên đơn trình bày hay giao dịch hợp đồng cho ở nhờ theo các bị đơn trình bày và giải quyết bồi thường thiệt hại trên đất cũng xuất phát từ tranh chấp đất. Phía nguyên đơn rút lại yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xem như rút lại toàn bộ yêu cầu khởi kiện và việc rút yêu cầu này được phía các bị đơn đồng ý, các bị đơn không có yêu cầu phản tố nào khác và việc rút yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định pháp luật, lẽ ra cấp sơ thẩm phải đình chỉ giải quyết vụ án, nhưng cấp sơ thẩm lại đình chỉ xét xử yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết buộc phía bị đơn trả đất cho nguyên đơn bà A là vượt quá yêu cầu khởi kiện, cần phải hủy bản án dân sự sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.

[2] Về án phí: Do hủy án sơ thẩm, nên không ai phải chịu án phí phúc thẩm, nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí và không phải chịu án phí sơ thẩm.

[3] Về chi phí tố tụng: Do hủy án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án nên phía nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí khảo sát, đo đạc và định giá tài sản.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 4 Điều 308, điểm c khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 18, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, Nghị quyết quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.  Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà B, K, LT, T, KH, D.

Hủy bản án sơ thẩm số 73/2017/DS-ST, ngày 13 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà A với các bị đơn bà B, T, C, K, D, KH, LT, P và đình chỉ giải quyết vụ án.

Về án phí: Không ai phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà A số tiền 1.200.000 đồng theo biên lai thu số 0003587 ngày 26/5/2015 của Cơ quan thi hánh án dân sự huyện Long Hồ. Hoàn trả cho các ông bà B, K, LT, T, KH, D số tiền 1.800.000 đồng theo biên lai thu số 0001040 ngày 26/10/2017 của Cơ quan thi hành án dân sự huyện Long Hồ.

Về chi phí tố tụng: Buộc bà A phải chịu 1.827.000 đồng chi phí khảo sát đo đạc và định giá tài sản, bà A đã nộp đủ.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.