Bản án 36/2020/DSST ngày 31/08/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN T, TỈNH BÌNH THUẬN

BẢN ÁN 36/2020/DSST NGÀY 31/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 31 tháng 8 năm 2020, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân huyện T; xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số:120/2020/TLST - DS ngày 24/02/2020; về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 54/2020/QĐST - DS ngày 06 tháng 8 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị O, sinh năm 1949; Địa chỉ: Thôn 7, xã M, huyện T, tỉnh Bình Thuận. Có mặt.

2. Bị đơn: Ông Phan Văn P, sinh năm 1954; Địa chỉ: Thôn 7, xã M, huyện T, tỉnh Bình Thuận đã ủy quyền cho ông Phan Minh T: Có mặt.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Ông Phan Văn C, sinh năm 1955; địa chỉ: 458, Tôn Đức Thắng, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận; Phan P1, sinh năm 1969; Phan Thị P2, sinh năm 1961; Phan D2, sinh năm 1974; Phan Thị H, sinh năm 1976. Cùng địa chỉ: Thôn 6, xã H1, huyện T đã ủy quyền cho ông Phan Minh T.

- Nguyễn Thị L, sinh năm 1972; Nguyễn Anh D, sinh năm 1975; Nguyễn Thị N, sinh năm 1979 đã ủy quyền cho bà Nguyễn Thị O.

- Nguyễn Anh C1, sinh năm 1977 hiện đang công tác tại quân khu 5, thành phố Đ: Vắng mặt.

- Nguyễn Anh N1, sinh năm 1973; địa chỉ: Thôn 7, xã M, huyện T, tỉnh Bình Thuận: Vắng mặt.

4. Người làm chứng:

- Hoàng Thị Y, sinh năm 1975; Nguyễn Thị Như T1, sinh năm 1981; cùng địa chỉ: Thôn 7, xã M, huyện T, tỉnh Bình Thuận: Đều vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

[1] Thể hiện tại các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa - Nguyên đơn - bà Nguyễn Thị O trình bày:

Vào năm 1989 bà O nhận sang nhượng quyền sử dụng đất của ông Phan T2 với diện tích chiều ngang mặt tiền là 15m, chiều dài hết thửa đất với số tiền 180.000đ. Tại thời điểm này, ông T2 có viết giấy sang nhượng cho bà O. Khi sang nhượng đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T2 thì bà O không biết. Sau đó, bà O nhiều lần gặp ông T2 để yêu cầu làm thủ tục sang tên, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng nên không làm được thủ tục. Đến khi ông T2 chết thì diện tích đất này vẫn chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Sau đó, bà O có liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì ông Phan Minh T (cháu nội ông Phan T2) ngăn cản.

Tại thời điểm nhận sang nhượng, trên đất có trồng 03 cây điều còn nhỏ, sau đó vợ chồng bà O có dựng 01 căn nhà gỗ trên đất để sửa xe đạp. Những năm sau đó, bà O tiếp tục xây dựng 02 căn nhà cấp 4 trên toàn bộ diện tích đất. Khi xây dựng các công trình trên đất thì ông T2 vẫn còn sống, nhưng gia đình ông T2 không có ý kiến gì. Trong suốt thời gian qua thì gia đình bà O sử dụng diện tích đất này không phát sinh tranh chấp gì với ai. Bà O xác định diện tích đất sang nhượng từ ông T2 thuộc thửa số 236b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B43465A, ngày 13/01/1993. Bà O không xác định diện tích cụ thể tại thời điểm sang nhượng là bao nhiêu m2. Nhưng diện tích đất mà bà O đang sử dụng là đúng diện tích đất mà trước đây bà O đã sang nhượng từ ông T2. Mặc dù, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện diện tích đất của thửa đất này là 880m2, thế nhưng trên thực tế bà O sử dụng diện tích là 352,6m2 (căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 30/10/2017 của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Do diện tích đất này, bà O đã sử dụng ổn định và xây dựng công trình trên toàn bộ diện tích đất nên bà O đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện giữa vợ chồng bà O và ông Phan T2 đối với diện tích 352,6m2 thuộc một phần thửa đất số 36b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B43465A, ngày 13/01/1993.

Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B43465A, ngày 13/01/1993 bà O đang giữ. Đến khi nào, bà O làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 352,6m2 thì bà O sẽ giao trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cho gia đình ông P.

[2] Tại các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa – Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Phan Văn P; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Phan Văn P, Phan Văn C, Phan Văn P1, Phan Thị P2, Phan D2, Phan Thị H - Ông Phan Minh T trình bày như sau:

Hiện nay, bà Nguyễn Thị O khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O vào năm 1989; ông T là người đại diện theo ủy quyền, ông T chấp nhận yêu cầu của bà O. Tuy nhiên, hiện nay do ông Phan T2, bà Nguyễn Thị H1 đã chết, các hàng thừa kế của ông T2, bà H1 gồm ông Phan Văn P, Phan Văn C, Phan P1, Phan Thị P2, Phan D2, Phan Thị H đều đồng ý làm thủ tục sang tên cho bà O. Tuy nhiên, do bà O không đưa sổ đỏ gốc nên gia đình ông T không thể làm thủ tục tách thửa sang tên cho bà O theo quy định.

Trong thời gian bà O sử dụng đất thì gia đình ông T không phát sinh tranh chấp gì. Khi bà O xây dựng các công trình trên đất thì gia đình ông T cũng biết nhưng không có ý kiến gì. Ông T xác định thửa đất mà bà O đang sử dụng thuộc đất số 36b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B43465A, ngày 13/01/1993. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện thửa đất này có diện tích đất là 880m2, thế nhưng diện tích đất thực tế hiện nay bà O đang sử dụng theo kết quả đo đạc là 352,6m2 thì ông T chấp nhận theo kết quả đo đạc này. Do ông T không có tranh chấp gì nên ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng là 352,6m2. Diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích đất theo sổ đỏ có chênh lệch thì gia đình ông T tự xử lý giải quyết.

[3] Bà Nguyễn Thị O cung cấp: 01 giấy sang nhượng hoa màu lâu năm ngày 28/12/1989; 01 bản sao gấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B43466A, ngày 13/01/1993; bản sao chứng minh nhân và sổ hộ khẩu; giấy ủy quyền; mảnh trích đo địa chính số 75/2017, ngày 30/10/2017.

[4] Ông Phan Minh T cung cấp: 02 giấy chứng tử; các giấy ủy quyền; các bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.

[5] Các vấn đề đương sự thống nhất: Bà Nguyễn Thị O yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 28/12/1989 giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Ông Phan Minh T chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị O.

Trong phần tranh luận, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện T phát biểu ý kiến:

- Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán: Trong quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán đã tuân theo đúng các quy định về pháp luật tố tụng dân sự.

- Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa: Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về xét xử sơ thẩm vụ án - Việc chấp hành pháp luật của các đương sự trong vụ án: Các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của BLTTDS. Tại phiên tòa vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Anh C1, Nguyễn Anh N1, nhưng thể hiện trong đơn trình bày đề nghị xét xử vắng mặt. Người làm chứng Hoàng Thị Y và bà Nguyễn Thị Như T1 vắng mặt, nhưng quá trình tố tụng đã có lời khai. Căn cứ vào Điều 227, 228 Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và người làm chứng là phù hợp.

- Quan điểm giải quyết vụ án:

- Khoản 9 Điều 26; khoản 1 Điều 35; các Điều 146, 147, 157, 203, 227, 228 Bộ luật TTDS;

- Nghị quyết 02/2004/HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu của bà Nguyễn Thị O.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O. Bà Nguyễn Thị O và ông Phan Văn P, Phan Văn Văn C, Phan P1, Phan Thị P2, Phan Thị H, Phan D2 có trách nhiệm liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với diện tích 352,6m2 thuộc một phần thửa đất số 236B, tờ bản đồ số 28 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B43466A, ngày 13/01/1993.

Về án phí: Miễn nộp án phí cho ông Phan Văn P.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Anh C1, Nguyễn Anh N1; người làm chứng Hoàng Thị Y, Nguyễn Thị Như T1. Hội đồng xét xử xét thấy: Tại các đơn trình bày của ông Nguyễn Anh C1, Nguyễn Anh N1 có trong hồ sơ vụ án đã xin từ chối tham gia tố tụng và đề nghị xét xử vắng mặt. Trong giai đoạn giải quyết vụ án, người làm chứng Hoàng Thị Y, Nguyễn Thị Như T1 Tòa án đã tiến hành lấy lời khai theo quy định. Căn cứ vào Điều 227, 228 BLTTDS Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Anh C1, Nguyễn Anh N1; những người làm chứng Hoàng Thị Y, Nguyễn Thị Như T1 là phù hợp.

[2] Về quan hệ tranh chấp trong vụ án: Bà Nguyễn Thị O khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 28/12/1989 giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O. Ngoài ra, các đương sự không có yêu cầu gì khác. Do đó, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Nguyễn Thị O:

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị O cung cấp một giấy sang nhượng hoa màu lâu năm, ngày 28/12/1989, thể hiện nội dung: Ông Phan T2 sang nhượng cho vợ chồng bà Nguyễn Thị O diện tích đất chiều ngang 15m, chiều sâu sát vườn nhà bên với số tiền 180.000đ. Trong quá trình sử dụng đất, bà O nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông T2 làm thủ tục sang tên nhưng đến khi vợ chồng ông Phan T2, bà Nguyễn Thị H1 đã chết vẫn chưa hoàn thành thủ tục sang nhượng theo quy định. Do đó, bà O yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký vào ngày 28/12/1989 đã ký kết giữa ông Phan T2 và vợ chồng bà Nguyễn Thị O. Mặc dù, trong giấy sang nhượng hoa màu lâu năm không thể hiện cụ thể diện tích đất là bao nhiêu; thế nhưng trên thực tế bà O sử dụng diện tích 352,6m2. Cho nên, bà O yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 352,6m2 thuộc một phần thửa đất số 36b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B43465A, ngày 13/01/1993.

Căn cứ vào các biên bản xác minh tại Ủy ban nhân dân và Công an xã M đều xác định: Ông Phan T2, sinh năm 1927 (đã chết vào năm 1994); bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1932 (đã chết năm 2002). Cha mẹ của ông T2, bà H1 đều đã chết. Ông T2, bà H1 có các con chung tên là Phan Văn P, sinh năm 1954; Phan Văn C, sinh năm 1955; Phan Thị P2, sinh năm 1961; Phan Văn P1, sinh năm 1969; Phan Thị H, sinh năm 1970; Phan D2, sinh năm 1974; Phan Thị H2 (đã chết năm 2004, chưa lập gia đình, chưa có con). Cho nên, Hội đồng xét xử xác định: Ông Phan Văn P, ông Phan Văn C, bà Phan Thị P2, ông Phan Văn P1, bà Phan Thị H, ông Phan D2 là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Phan T2, bà Nguyễn Thị H1.

Tại các biên bản lấy lời khai của ông Phan Văn P, ông Phan Văn C, bà Phan Thị P2, ông Phan Văn P1, bà Phan Thị H, ông Phan D2 cũng như biên bản lấy lời khai của người đại diện theo ủy quyền ông Phan Minh T đều xác nhận: Diện tích bà O đang sử dụng có nguồn gốc nhận sang nhượng từ vợ chồng ông Phan T2, bà Nguyễn Thị H1 vào năm 1989. Bà Nguyễn Thị O sử dụng ổn định từ trước đến nay, không phát sinh tranh chấp gì với ai. Bà O đã xây dựng toàn bộ các công trình trên đất. Hiện nay, diện tích đất bà O đang sử dụng không có ai tranh chấp gì; mà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O thể hiện tại giấy sang nhượng hoa màu lâu năm ký ngày 28/12/1989.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị O và người đại diện theo ủy quyền của ông Phan P, Phan Thị P2, Phan Văn P1, Phan Thị H, Phan D2 là ông Phan Minh T thống nhất diện tích đang tranh chấp là 352,6m2 (căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 30/10/2017) và xác định vị trí, hiện trạng đất tranh chấp do bà O sử dụng ổn định từ thời điểm sang nhượng cho đến nay.

Hội đồng xét xử xét thấy: Tại giấy sang nhượng hoa màu lâu năm, ngày 28/12/21989 thể hiện nội dung: Ông Phan T2 đồng ý sang nhượng cho vợ chồng bà Nguyễn Thị O diện tích đất có chiều ngang 15m, chiều sâu sát vườn nhà bên. Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ, có trong hồ sơ vụ án cũng như lời khai của ông Phan Minh T tại phiên tòa đề xác nhận: Diện tích đất bà O đang sử dụng có nguồn gốc nhận sang nhượng từ ông Phan T2, bà H1. Căn cứ vào Điều 92 BLTTDS đây là tình tiết không cần phải chứng minh. Do đó, có đủ căn cứ xác định diện tích 352,6m2 bà O đang sử dụng có nguồn gốc nhận sang nhượng từ ông Phan T2 vào ngày 28/12/1989.

Do việc thỏa thuận sang nhượng giữa ông Phan T2 và vợ chồng bà Nguyễn Thị O thực hiện vào thời điểm ngày 28/12/1989. Theo quy định tại Quyết định số 201/CP, ngày 01/7/1980 của Văn phòng quốc hội, tại thời điểm này Nhà nước nghiêm cấm việc phát canh to, cho thuê cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào. Căn cứ vào quy định tại tiểu mục 2.2 mục 2, Nghị quyết 02/2004/HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O vào ngày 28/12/1989 là hợp đồng trái pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ vào biên bản thẩm định tại chổ ngày 26/5/2020 cũng như lời khai của bà Nguyễn Thị O, ông Phan Minh T đều xác định: Trong quá trình sử dụng đất bà O đã xây dựng nhà ở trên tòa bộ diện tích đất. Khi bà O xây dựng các công trình trên đất, gia đình ông Phan T2 không có ý kiến phản đối gì. Ngoài ra, thể hiện tại các biên bản lời khai có trong hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền ông Phan Minh T đều chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích 352,6m2 thuộc một phần thửa đất số 36b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B43465A, ngày 13/01/1993 cho bà Nguyễn Thị O. Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị L, Nguyễn Anh D, Nguyễn Thị N, Nguyễn Anh C1, Nguyễn Anh N1 đều chấp nhận đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho bà Nguyễn Thị O. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy: Yêu cầu của bà Nguyễn Thị O là có căn cứ chấp nhận. Cho nên, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện tại giấy sang nhượng hoa màu lâu năm, ngày 28/12/1989 là phù hợp với quy định tại điểm b tiểu mục 2.2 mục 2, Nghị quyết 02/2004/HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của bà Nguyễn Thị O được chấp nhận nên ông Phan P phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, do ông Phan P sinh năm 1954; theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi thì ông P là người cao tuổi. Căn cứ vào quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 48 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 thì ông P thuộc trường hợp miễn nộp tiền án phí nên ông P không phải nộp án phí DS/ST theo quy định.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 9 Điều 26; khoản 1 Điều 35; các Điều 146, 147, 203 và khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật TTDS;

- Nghị quyết 02/2004/HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị O.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết tại giấy sang nhượng hoa màu lâu năm, ngày 28/12/1989 giữa ông Phan T2 và bà Nguyễn Thị O đối với diện tích 352,6m2 (căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 30/10/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) thuộc một phần thửa đất số 36b, tờ bản đồ số 28, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B43465A, ngày 13/01/1993.

(Kèm theo mảnh trích đo địa chính số 75/2017) Bà Nguyễn Thị O có trách nhiệm liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi bà Nguyễn Thị O hoàn thành xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà O phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B43465A, ngày 13/01/1993 cho ông Phan Văn P, ông Phan Văn C, bà Phan Thị P2, ông Phan Văn P1, bà Phan Thị H, ông Phan D2.