Bản án 361/2020/DS-ST ngày 28/09/2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 361/2020/DS-ST NGÀY 28/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Ngày 28 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 149/2020/TLST-DS ngày 09 tháng 6 năm 2020, về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 170/QĐXX-DS ngày 13 tháng 8 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 131/2020/QĐST-DS ngày 04 tháng 9 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị D, sinh năm 1955 Địa chỉ: Số 228A Chung cư A, Phường B, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V.

Trụ sở chính: Số 312-314 đường A, Phường C, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn M; sinh năm: 1962:

Địa chỉ: Số 539 đường T, Phường D, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo pháp luật của bị đơn.

(Các đương sự vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 26/5/2020 cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn bà Phạm Thị D trình bày:

Ngày 01/7/2013 bà D có ký với Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V hợp đồng mua bán căn hộ số: 61J/2013/HĐMBCH-VHP và 04 Phụ lục hợp đồng gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP cùng ngày 01/7/2013 để mua căn hộ C1B - LB, tầng 6, diện tích căn hộ 50.37m2 thuộc dự án Chung cư Cao cấp V tọa lạc tại địa chỉ: Số 339 đường B, Phường E, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng giá trị căn hộ đã bao gồm VAT là 1.019.488.800 đồng. Bà D đã thanh toán cho Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V theo thỏa thuận là 968.514.360 đồng (theo Phiếu thu số: PT 01 ngày 01/7/2013).

Theo thỏa thuận tại hợp đồng nêu trên, Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải bàn giao căn hộ cho bà D vào cuối quý IV năm 2014 (tức là ngày 31/12/2014). Kể từ ngày 31/12/2015, Công ty vẫn chưa bàn giao thì Công ty chịu phạt 15% trên tổng giá trị đã thanh toán.

Đã quá thời hạn theo thỏa thuận mà Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V vẫn không bàn giao căn hộ đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bà D. Vì vậy, bà Phạm Thị D khởi kiện Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V yêu cầu:

Hủy hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013 và 04 Phụ lục hợp đồng cùng ngày 01/7/2013 gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ- VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP. Buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải trả lại tổng số tiền đã nhận là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng), thanh toán một lần ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà không yêu cầu tính lãi suất, không yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bà D xác định số tiền mà bà sử dụng để mua căn hộ nêu trên là tiền riêng của một mình bà D, không liên quan đến người khác.

Bị đơn Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V, ông Nguyễn Văn M là người đại diện hợp pháp của bị đơn đã được triệu tập nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt nên Tòa án không thu thập được lời khai, không tiến hành hòa giải được.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến xét xử Tòa án đã chấp hành đúng các qui định của pháp luật về tố tụng dân sự, nguyên đơn chấp hành đúng pháp luật; bị đơn không thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013 vô hiệu và chấm dứt 04 Phụ lục hợp đồng ban hành kèm theo. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị D, buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải hoàn trả lại tổng số tiền đã nhận, thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời phát biểu ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng:

Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V và người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Văn M đã được Tòa án triệu tập đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Đồng thời, nguyên đơn bà Phạm Thị D có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 227 và Khoản 1, Khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

Theo văn bản số 478/UBND-XNTTHN ngày 16/7/2020 của Ủy ban nhân dân Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh thì bà Phạm Thị D có kết hôn nhưng chồng đã chết, hiện tại chưa đăng ký kết hôn với ai. Do đó, Tòa án không triệu tập thêm người tham gia tố tụng nào khác.

[2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì đây là vụ án dân sự tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ, do bị đơn và bất động sản tọa lạc tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo qui định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về các yêu cầu của đương sự:

Bà Phạm Thị D yêu cầu Tòa án: Hủy hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013 và 04 Phụ lục hợp đồng cùng ngày 01/7/2013 gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP. Buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải trả lại tổng số tiền đã nhận là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng), thanh toán một lần ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà không yêu cầu tính lãi suất, không yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án cùng lời khai của nguyên đơn cung cấp, đã có đủ cơ sở xác định: Bà Phạm Thị D có ký với Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V hợp đồng mua bán căn hộ số: 61J/2013/HĐMBCH- VHP ngày 01/7/2013 và 04 Phụ lục hợp đồng cùng ngày 01/7/2013 gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP. Với thỏa thuận bà D mua căn hộ C1B - LB, tầng 6, diện tích căn hộ 0.37 m2 thuộc dự án Chung cư Cao cấp V tọa lạc tại địa chỉ: Số 339 đường B, Phường E, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng giá trị căn hộ đã bao gồm VAT là 1.019.488.800 đồng.

Ngày 07/01/2013 bà D đã đóng số tiền là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng) cho Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V (theo Phiếu thu số PT 01 ngày 01/7/2013).

Theo quy định tại Điều 7 của hợp đồng, Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải bàn giao căn hộ cho bà D vào cuối quý IV năm 2014 (tức là ngày 31/12/2014). Kể từ ngày 31/12/2015, Công ty vẫn chưa bàn giao thì Công ty chịu phạt 15% trên tổng giá trị đã thanh toán.

Như vậy, mặc dù nguyên đơn đã thanh toán số tiền số tiền theo thỏa thuận là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng) cho Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V nhưng phía bị đơn đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình về tiến độ công trình, không bàn giao căn hộ cho bà D theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng nên đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bà Phạm Thị D.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở như sau: “... chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Tuy nhiên, theo các văn bản số 6943/SXD-PTN&TTBĐS ngày 19/5/2017; Văn bản số 10402/SXD-PTN&TTBĐS ngày 13/7/2017; Tiểu mục 1, mục II Văn bản số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018; Văn bản số: 10086/SXD-PTN&TTBĐS ngày 24/8/2018 và văn bản số 9636/SXD-PTN&TTBĐS ngày 02/8/2019 của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh chưa nhận được Thông báo của Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V về việc Thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề nghị xác nhận việc huy động không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đồng thời, Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V đã thi công hoàn thành phần móng, thi công dở dang phần tầng hầm (chưa đổ bê tông nắp hầm - sàn tầng trệt), tại thời điểm kiểm tra công trình đang ngừng thi công. Hạng mục phần móng chưa được nghiệm thu, chủ đầu tư chưa liên hệ Sở xây dựng để được xem xét đủ điều kiện huy động vốn theo quy định; Chưa hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mà đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với bà D nên đã vi phạm các quy định tại Điều 122, Điều 127, Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Điều 38, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005; điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Do đó, Hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013 được ký kết giữa bà Phạm Thị D và Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V đã vi phạm điều cấm của luật và điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại thời điểm giao kết hợp đồng nên bị vô hiệu. Do hợp đồng bị vô hiệu nên làm chấm dứt các Phụ lục hợp đồng cùng ký ngày 01/7/2013 gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP theo quy định tại Điều 410 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Xét, Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V là chủ đầu tư dự án nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng nên Công ty hoàn toàn có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Căn cứ vào Phiếu thu số PT 01 ngày 01/7/2013 đã có đủ cơ sở để xác định bà D đã đóng cho Công ty tổng số tiền là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng) nên Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải hoàn trả cho bà D toàn bộ số tiền mà bà D đã đóng theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005; Khoản 5 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Khoản 4 và Khoản 5 Điều 18 Mục 3 Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Do nguyên đơn không yêu cầu tính lãi suất, không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[4]. Ý kiến phát biểu và đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên có căn cứ để chấp nhận.

[5]. Về án phí:

Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Luật phí và lệ phí; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 122, Điều 127, Điều 128; Điều 137 và Điều 410 của Bộ luật Dân sự năm 2005:

Căn cứ vào các Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 22 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Căn cứ vào các Điều 38 và Điều 39 của Luật Nhà ở năm 2005:

Căn cứ vào Luật phí và lệ phí:

Căn cứ vào điểm đ khoản 3 Điều 9 và khoản 5 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở:

Căn cứ vào các khoản 4 và 5 Điều 18 Mục 3 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng:

Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 180, Điều 207, Điều 227, Khoản 1 và Khoản 3 Điều 228, Khoản 2 Điều 244, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự:

Căn cứ vào Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

Căn cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013 được ký kết Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V và bà Phạm Thị D để mua bán mua căn hộ C1B - LB, tầng 6, diện tích căn hộ 50.37 m2 thuộc dự án Chung cư Cao cấp V tọa lạc tại địa chỉ: Số 339 đường B, Phường E, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh vô hiệu.

Chấm dứt các Phụ lục hợp đồng cùng ký ngày 01/7/2013 gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP và Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP (ban hành kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 61J/2013/HĐMBCH-VHP ngày 01/7/2013).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị D: Buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V hoàn trả cho bà Phạm Thị D số tiền là 968.514.360 đồng (Chín trăm sáu mươi tám triệu, năm trăm mười bốn ngàn, ba trăm sáu mươi đồng) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 41.055.430 đồng (bốn mươi mốt triệu, không trăm năm mươi lăm ngàn, bốn trăm ba mươi đồng).

Bà Phạm Thị D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và đã được miễn nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo số 185/TB-TA ngày 03/6/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Về quyền kháng cáo: Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.