Bản án 339/2019/DS-PT ngày 12/08/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 339/2019/DS-PT NGÀY 12/08/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ngày 12 tháng 8 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 165/2018/TLPT-DS ngày 09 tháng 5 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 255/2018/DS-ST ngày 07 tháng 5 năm 2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1432/2019/QĐ-PT ngày 12 tháng 7 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Kim H, sinh năm 1959.

Địa chỉ: M, H, PA, USA.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn V, sinh năm 1953. (có mặt)

Địa chỉ: đường Ph, Phường 15, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn: Ông Nguyễn V1, sinh năm 1984.

Địa chỉ: đường C, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Phạm Đình S, sinh năm 1965. (có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: đường 5, Khu C B, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn V, sinh năm 1953. (có mặt)

Địa chỉ: đường C, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Đoàn Thị Phương Q, sinh năm 1986.

Địa chỉ: đường Tr, Phường 12, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Đình S.

3. Ông Trịnh Minh Th, sinh năm 1965.

Địa chỉ: đường L, Phường 1, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Đình S.

Địa chỉ: đường 5, Khu C B, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Bà Nguyễn Thị Thu T, sinh năm 1967.

Địa chỉ: đường L, Phường 1, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Đình S.

5. Ông Nguyễn Nhật T, sinh năm 1978. (có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: đường L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Bà Lê Thị Ngọc Ch, sinh năm 1983. (có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: đường L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh;

7. Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: đường P, phường B, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trịnh Huỳnh Liêm Kh. (vắng mặt)

8.Ủy ban nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc An Kh, sinh năm 1978. (có đơn xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: đường Tr1, Phường 14, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn V – người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim H có ông Nguyễn V đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà Nguyễn Thị Kim H là chủ sở hữu căn nhà số 62/5 L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 10/3/2009, tại Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh, bà Nguyễn Thị Kim H lập Hợp đồng ủy quyền cho ông Nguyễn V được toàn quyền mua, bán, tặng cho căn nhà trên cho người khác, với thời hạn là 10 năm (Hợp đồng ủy quyền số 007673 ngày10/3/2009).

Ngày 26/10/2012, tại Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn V đại diện cho bà H ký hợp đồng bán căn nhà trên cho ông Nguyễn V1 (con ông V) với giá 300.000.000 đồng (Hợp đồng mua bán số 029109 ngày 26/10/2012). Sau khi ký hợp đồng, ông V1 nhận nhà, các giấy tờ nhà và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà từ tên bà H sang tên ông V1. Tuy nhiên, do Điều 1 của hợp đồng ngày 26/10/2012 ghi không đầy đủ phần diện tích đất, kết cấu nhà nên ngày 18/12/2012, ông V và ông V1 đến Phòng Công chứng số 1 ký sửa đổi, bổ sung Điều 1 của hợp đồng ngày 26/10/2012 (còn những điều khoản khác của hợp đồng vẫn giữ nguyên), với nội dung: Đối tượng mua bán của hợp đồng là căn nhà 62/5 L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Loại nhà: Phố; cấu trúc: trệt, gác gỗ, nền gạch, mái tole, tường gạch. Diện tích khuôn viên: 31,77m2, tổng diện tích sử dụng: 61,03m2, diện tích xây dựng: 31,67m2. Trong đó phần diện tích theo bản vẽ ngày 20/02/2006 là: Phần diện tích phù hợp quy hoạch 29,9m2 (diện tích đất); diện tích xây dựng 29,9m2; diện tích sàn xây dựng 29,9m2. Phần diện tích dự kiến quy hoạch hẻm: 4,6m2 (diện tích đất); diện tích xây dựng: 0,9m2. Kết cấu nhà: tường gạch, sàn gỗ, mái tôn. số tầng: 2. Đến ngày 25/3/2013, ông V1 được Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (số vào sổ cấp GCN: CH 06709/2013/GCN). Nhưng từ khi ông V1 mua nhà cho đến nay, ông V1 vẫn chưa thanh toán số tiền mua nhà 300.000.000 đồng cho ông V, nên ông V không có tiền giao lại cho bà H.

Do ông V1 vi phạm hợp đồng không trả tiền mua nhà nên bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông V và ông V1, buộc ông V1 giao trả nhà lại cho bà H (bà H không tranh chấp số tiền mua bán nhà và không yêu cầu ông V1 trả số tiền mua nhà 300.000.000 đồng). Đồng thời, bà H yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp cho ông V1 ngày 25/3/2013 nêu trên.

Bị đơn ông Nguyễn V1 có ông Phạm Đình S đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 26/10/2012, tại Phòng công chứng số 1, ông V đại diện cho bà H bán nhà trên cho ông V1 với giá 300.000.000 đồng. Sau khi ông V1 ký hợp đồng, ông V1 đã giao đủ số tiền mua nhà 300.000.000 đồng cho ông V (do ông V là cha ruột của ông V1 nên ông V1 không có lập giấy biên nhận giao tiền), ông V đã giao nhà cho ông V1 ở và giao giấy tờ nhà cho ông V1 đi làm thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà từ tên bà H sang tên ông V1. Ngày 25/3/2013, ông V1 được Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ông V1 ở nhà trên được một thời gian thì vào ngày 23/11/2013, tại Văn phòng Công chứng N, ông V1 làm Hợp đồng bán nhà trên cho ông Trần Minh Th và bà Nguyễn Thị Thu T (Hợp đồng mua bán số 010249).

Bà H cho rằng ông V1 chưa giao tiền mua nhà cho ông V là không đúng và hơn nữa Hợp đồng mua bán nhà được giao dịch từ tháng 10/2012 nhưng đến tháng 11/2015 bà H mới khởi kiện là đã hết thời hiệu khởi kiện nên đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn V đồng ý lời trình bày và cùng yêu cầu với nguyên đơn.

Bà Đoàn Thị Phương Q (vợ ông V1) có ông Phạm Đình S đại diện thống nhất lời trình bày và cùng yêu cầu với bị đơn.

Ông Trần Minh Th và bà Nguyễn Thị Thu T do ông Phạm Đình S đại diện trình bày: Ngày 23/11/2013, vợ chồng ông Nguyễn V1, bà Đoàn Thị Phương Q lập Hợp đồng bán nhà trên cho vợ chồng ông Trần Minh Th, bà Nguyễn Thị Thu T (Hợp đồng số công chứng 018249, quyển số 4, tại Văn phòng Công chứng N). Sau khi mua nhà, ông Th, bà T làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà và đến ngày 07/01/2014 thì hoàn tất thủ tục. Sau đó ngày 05/5/2014, ông Th, bà T bán nhà lại cho vợ chồng ông Nguyễn Nhật T, bà Lê Thị Ngọc Ch. Vợ chồng ông Th, bà T mua nhà và bán nhà đúng theo quy định của pháp luật, ông Th, bà T có cùng yêu cầu với bị đơn, không có yêu cầu nào khác, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ông Nguyễn Nhật T trình bày: Ngày 05/5/2014, tại Phòng Công chứng số 4, vợ chồng ông Trần Minh Th, bà Nguyễn Thị Thu T lập hợp đồng bán nhà trên cho ông và vợ ông là bà Lê Thị Ngọc Ch (Hợp đồng số công chứng 014984, quyển số 5 TP/CC-SCC/HĐGD). Sau khi mua nhà, vợ chồng ông xây dựng nhà lại ở cho đến nay, vợ chồng ông mua nhà đúng theo quy định của pháp luật, ông có cùng yêu cầu với bị đơn, không có yêu cầu nào khác, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bà Lê Thị Ngọc Ch trình bày: Bà là vợ của ông Nguyễn Nhật T, bà có cùng lời trình bày và cùng yêu cầu như ông T.

Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Trịnh Huỳnh Liêm Kh đại diện trình bày: Ngày 26/10/2012, tại Phòng Công chứng số 1, ông Nguyễn V đại diện cho bà H ký hợp đồng bán cho ông Nguyễn V1 căn nhà trên với giá 300.000.000 đồng. Hợp đồng này đã được các bên cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và Phòng công chứng đã tiến hành thủ tục công chứng theo đúng luật công chứng. Phòng công chứng đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Đại diện Ủy ban nhân dân Quận 3 trình bày: Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất căn nhà trên cho ông Nguyễn V1 đúng theo quy định pháp luật, ông không có ý kiến gì liên quan đến việc các bên tranh chấp, ông yêu cầu được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 255/2018/DS-ST ngày 07/3/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim H có ông Nguyễn V đại diện, cụ thể: Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim H đối với yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn nhà số 62/5 L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn V và ông Nguyễn V1 lập tại Phòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 26/10/2012 (Hợp đồng mua bán số công chứng 029109), vì thời hiệu khởi kiện đã hết.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim H có ông Nguyễn V đại diện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH 06709/2013/GCN của Ủy ban nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Nguyễn V1 ngày 25/3/2013.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 16/3/2018, bà Nguyễn Thị Kim H, do ông Nguyễn V đại diện có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, ông Nguyễn V đại diện cho nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án.

Về nội dung: Việc bà H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Nguyễn V và ông Nguyễn V1 là đã hết thời hiệu khởi kiện. Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu của bà H về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đã cấp cho ông V1 là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra, kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim H, do ông Nguyễn V đại diện, nộp trong hạn luật định, là hợp lệ nên có cơ sở chấp nhận xem xét yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H về việc hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Nguyễn V và ông Nguyễn V1 đối với nhà số 62/5 L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, buộc ông V1 giao trả nhà lại cho bà H (bà H không tranh chấp số tiền mua bán nhà và không yêu cầu ông V1 trả số tiền mua nhà 300.000.000 đồng), yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp cho ông V1 ngày 25/3/2013 đối với căn nhà nêu trên.

[2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân Quận 3, Phòng Công chứng số 1 Thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Nhật T, bà Lê Thị Ngọc Ch có đơn xin vắng mặt khi xét xử, căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo thủ tục chung.

[3] Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà H là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26; khoản 3 Điều 35 và Điều 37 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Về yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn nhà số 62/5 L1 giữa ông Nguyễn V và ông Nguyễn V1 với lý do ông V1 chưa thanh toán tiền mua nhà cho ông V: Theo hướng dẫn của Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 và theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu các bên có tranh chấp thì Tòa án áp dụng pháp luật tại thời điểm các bên giao dịch dân sự để giải quyết vụ án. Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 159 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi bổ sung năm 2011. Và theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Trong vụ án này, ngày 26/10/2012, các bên giao dịch hợp đồng mua bán nhà nhưng cho đến đến ngày 17/11/2015, bà H mới khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà.

[5] Mặc dù trước đây ngày 13/02/2014, Tòa án nhân dân Quận 3 có thụ lý vụ kiện giữa nguyên đơn là ông Nguyễn V và bị đơn là ông Nguyễn V1, do vụ án có người liên quan đến người cư trú tại nước ngoài nên Tòa án nhân dân Quận 3 đã chuyển hồ sơ đến Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để giải quyết theo thẩm quyền theo Quyết định chuyển vụ án số 07/2014/QĐST-DS-CVA ngày 05/5/2014. Sau đó, ông Nguyễn V có đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiệnvà Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định Đình chỉ giải quyết vụ án số 814/2014/QĐDS-ST ngày 16/7/2014. Vụ án này giải quyết tranh chấp giữa ông V và ông V1, không liên quan đến thời hiệu khởi kiện giữa bà H và ông V1. Tòa án cấp sơ thẩm xác định đã hết thời hiệu khởi kiện là có căn cứ, đúng pháp luật.

[6] Về yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp cho ông Nguyễn V1 ngày 25/3/2013. Bà H lập hợp đồng ủy quyền cho ông V bán nhà và ông V đại diện cho bà H ký hợp đồng bán nhà cho ông V1 có công chứng chứng thực đúng theo quy định Luật Công chứng. Sau đó, ông V1 làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà từ tên bà H sang tên ông V1 và ngày 25/3/2013, ông V1 được Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đúng theo quy định của pháp luật. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà H có ông V đại diện về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Ủy ban nhân dân Quận 3 cấp cho ông Nguyễn V1 là có cơ sở.

[7] Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn V – đại diện cho bà H không xuất trình được chứng cứ gì khác so với cấp sơ thẩm để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Do vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[8] Do đơn kháng cáo không được chấp nhận nên bà H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn V (đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Kim H).

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2018/DS-ST ngày 19/01/2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Áp dụng điểm c khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015; Điều 427 Bộ luật dân sự 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, giữ quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim H có ông Nguyễn V đại diện, cụ thể: Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim H đối với yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn nhà số 62/5 L1, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn V và ông Nguyễn V1 lập tại Phòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 26/10/2012 (Hợp đồng mua bán số công chứng 029109), vì thời hiệu khởi kiện đã hết.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim H có ông Nguyễn V đại diện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH 06709/2013/GCN của Ủy ban nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Nguyễn V1 ngày 25/3/2013.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà H phải chịu 200.000 đồng và được khấu trừ vào số tiền bà H tạm ứng án phí 7.500.000 đồng theo biên lai thu số AG/2010/09880 ngày 08/01/2016 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Hoàn trả lại cho bà H 7.300.000 đồng.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Kim H phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng ông Nguyễn V đã nộp thay theo Biên lai thu số AA/2017/0044039 ngày 23/3/2018 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.