Bản án 322/2017/DS-PT ngày 22/12/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán lớp đất mặt quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN 322/2017/DS-PT NGÀY 22/12/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN LỚP ĐẤT MẶT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Vào các ngày 15 và 22 tháng 12 năm 2017 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 189/2017/TLPT- DS ngày 09 tháng 10 năm 2017 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán lớp đất mặt quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2017/DS-ST ngày 04 tháng 08 năm 2017 của Tòa án nhân dân thị xã H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 303/2017/QĐPT- DS ngày 17 tháng 11 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Huỳnh Văn Y (tên thường dùng: 10 B), sinh năm 1972;

Địa chỉ cư trú: Ấp M.H, xã M.H.Đ, huyện C.M, tỉnh A.G.

- Bị đơn: Đặng Văn Đ (tên thường dùng: 10 Đ1), sinh năm 1969;

Địa chỉ cư trú: Ấp T.H, xã T.H, thị xã H, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Đ:

- Bà Trần Thị Thu T, sinh năm 1974;

Địa chỉ: Ấp T.H.T, xã T.H, thị xã H, tỉnh Đồng Tháp

- Anh Bùi Trung T, sinh năm 1992;

Địa chỉ: Ấp P.L.A, xã P.T.B, huyện H, tỉnh Đồng Tháp.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị V (vợ của ông Y), sinh năm 1967;

Địa chỉ cư trú: Ấp M.H, xã M.H.Đ, huyện C.M, tỉnh A.G.

2. Bà Trần Thị N (vợ của ông Đ), sinh năm 1970;

Địa chỉ cư trú: T.H, xã T.H, thị xã H, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà N:

Anh Bùi Trung T, sinh năm 1992;

Địa chỉ: Ấp P.L.A, xã P.T.B, huyện H, tỉnh Đồng Tháp.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn ông Huỳnh Văn Y và bà Nguyễn Thị V trình bày:

Ngày 28 tháng 4 năm 2016, ông Y (thường gọi là 10 B) và ông Đặng Văn Đ (thường gọi là 10 Đ1) có thỏa thuận mua bán đất làm gạch. Nguyên do đất làm ruộng của ông Đ cao, nên ông Đ bán cho ông Y để ông Y lấy 10 công đất xuống 03 tấc (03cm) với giá 12.000.000 đồng/công, ông Y đã đưa cho ông Đ số tiền cọc là 10.000.000 đồng. Ngày hôm sau, ông Y tiếp tục đưa thêm cho ông Đ 10.000.000 đồng (do bà N là vợ ông Đ nhận thay), tổng cộng là 20.000.000 đồng, có làm biên nhận đầy đủ.

Ngày 16 tháng 4 năm 2016 âm lịch (tức ngày 22 tháng 5 năm 2016 dương lịch), ông Đ bán đất thêm cho ông Y và thống nhất ký kết hợp đồng mua bán mặt đất nông nghiệp, phần đất mua bán có chiều sâu 02m với giá 80.000.000 đồng/công tầm cắt/sâu 2m, tổng diện tích đất mua bán là 15 công. Hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận, thống nhất và ký tên, không có công chứng, chứng thực. Sau khi làm hợp đồng xong, ông Y và ông Đ thống nhất là ông Y trả cho ông Đ số tiền cọc mua đất là 100.000.000 đồng, khi nào ông Y tiến hành đến đặt cối lấy đất sẽ đưa thêm cho ông Đ số tiền là 500.000.000 đồng. Sau khi hợp đồng hoàn tất, ông Y mang máy móc đến san lắp mặt bằng, đợi cho đất khô để tiến hành lấy đất thì được biết ông Đ đã bán đất lại cho ông Dương Văn D (N). Khi bán ông Đ không hề gọi điện thoại hay báo tin cho ông Y biết mà tự ý lấy đất bán cho người khác. Sau khi biết sự việc, ông Y có đến gặp ông Đ để yêu cầu trả lại số tiền 120.000.000 đồng đặt cọc nhưng ông Đ không thống nhất nên ông Y đã trình sự việc đến Ủy ban nhân dân xã T.H yêu cầu giải quyết. Ngày 13/9/2016 Ủy ban nhân dân xã T.H hòa giải không thành, ông Đ vẫn không chịu trả tiền cọc mua đất lại cho ông Y.

Nay ông Huỳnh Văn Y kiện yêu cầu buộc ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N phải liên đới trả cho số tiền đặt cọc là 120.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường tiền cọc và không yêu cầu tính lãi.

- Bị đơn ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N do chị Trần Thị Thu T là người đại diện hợp pháp trình bày:

Ngày 16 tháng 4 năm 2016 âm lịch, ông Đặng Văn Đ với ông Huỳnh Văn Y có ký hợp đồng mua bán đất nông nghiệp, hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Theo hợp đồng ông Đ bán cho ông Y phần đất có chiều sâu 02m với giá 80.000.000 đồng/1 công. Ông Y đưa tiền cọc lấy đất tổng cộng 02 lần, lần đầu là 20.000.000 đồng, lần sau là 100.000.000 đồng, tổng cộng là 120.000.000 đồng, còn lại số tiền 500.000.000 đồng, sẽ đưa khi ông Y bắt đầu tiến hành lấy đất.

Một tháng sau, ông Y mang xe đến, che trại, chặt cây, dọn đường, san lấp tiến hành lấy đất, nhưng khi tiến hành lấy đất thì ông Y chỉ yêu cầu lấy xuống 07 tấc (07cm) đất, ông Đ không thống nhất, vì hợp đồng hai bên mua bán nêu rõ lấy xuống chiều sâu là 02m đất. Ông Y không thống nhất nên đã dỡ trại, mang máy móc bỏ về, không tiến hành lấy đất nữa. Hai bên nảy sinh tranh chấp nên ngày 19/8/2016 ông Đ đã trình sự việc đến Ủy ban nhân dân xã T.H để giải quyết, ngày 13/9/2016 Ủy ban đã hòa giải nhưng không thành, ông Y vẫn giữ ý kiến lấy xuống 07 tấc đất, ông Đ không thống nhất.

Đến tháng 10/2016, ông Y vẫn không tiến hành lấy đất theo hợp đồng, vì sợ nước lũ lên sẽ không tiến hành việc mua bán đất được, gây thiệt hại nên ông Đ đã bán đất cho ông Dương Văn D vào ngày 08/10/2016 với diện tích đất và giá mua bán bằng với ông Y mua. Biết được sự việc, ông Y đến đòi lấy lại tiền cọc đất nhưng ông Đ không thống nhất.

Theo yêu cầu của ông Y, vợ chồng Đ không thống nhất, vì ông Y vi phạm hợp đồng, nên mất (đứt) cọc và không yêu cầu bồi thường tiền cọc.

Ủy ban nhân dân thị xã H có công văn số: 716/UBND-HC ngày 07 tháng 7 năm 2017 về việc cung cấp thông tin như sau:

1. Khu vực đất ruộng của ông Đặng Văn Đ (10 Đ1) tại xã T.H được phép hạ thấp mặt đất ruộng theo Công văn số 1275/UBND-KT ngày 12 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban nhân dân thị xã H về việc chủ trương hạ thấp mặt đất ruộng ở xã B.T và xã T.H. Theo đó, các hộ dân được phép hạ mặt đất với độ sâu tối đa từ 0,2m - 0,3m.

2. Ông Đ không được phép hạ thấp lớp đất mặt sâu 02m.

3. Ông Đ không điều chỉnh mục đích sử dụng đất.

Bản án số 11/2017/DS-ST ngày 04/8/2017 của Tòa án nhân dân thị xã H quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Hợp đồng mua bán đất đề ngày 16 tháng 4 năm 2016 âm lịch giữa ông Huỳnh Văn Y với ông Đặng Văn Đ là vô hiệu.

Buộc ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N liên đới trả cho ông Huỳnh Văn Y số tiền là 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày ông Huỳnh Văn Y có đơn yêu cầu thi hành án, mà ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N chưa thi hành xong số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi bằng 50% mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền chưa thi hành, tại thời điểm thi hành án.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Huỳnh Văn Y không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại cho ông Huỳnh Văn Y 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm do Nguyễn Xuân K nộp thay theo biên lai số: 034447 ngày 18 tháng 10 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Đồng Tháp.

Ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị V không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra bản án còn tuyên quyền kháng cáo, yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 15/8/2017 ông Đ kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự ông Y, ông Đ, bà V, bà N, bà T có mặt. Tại phiên tòa ngày 22/12/2017 ông Đ, bà N ủy quyền cho anh T tham dự phiên tòa. Các đương sự khẳng định đã xuất trình thêm đầy đủ các chứng cứ cho Tòa án xem xét giải quyết vụ án.

- Tại phiên tòa ngày 15/12/2017 các đương sự có mặt trình bày ông Y vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Ông Đ do bà T đại diện trình bày vẫn yêu cầu kháng cáo là ông Đ không đồng ý trả tiền cho ông Y. Bà N trình bày đồng ý trả cho ông Y số tiền 60.000.000 đồng. Bà V thống nhất lời trình bày của ông Y và bản án sơ thẩm; bà V không có yêu cầu gì đối với ông Đ, bà N. Ngày 19/12/2017 và tại phiên tòa ngày 22/12/2017 ông Đ, bà N ủy quyền cho anh Bùi Trung T. Anh T có văn bản và trình bày ý kiến ông Đ, bà N đã được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang nuôi trồng thủy sản theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 20/6/2016 như vậy ông Đ đã thực hiện đúng như trong hợp đồng. Về hợp đồng thì được hiểu ông Đ có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục giấy tờ để cho ông Y được phép khai thác đất có độ sâu 02m mà không bị cơ quan nhà nước ngăn cản chứ không phải hiểu theo hợp đồng là “cắt lớp mặt đất” không theo ý chí nguyện vọng của hai bên. Nay ông Đ, bà N đồng ý trả lại cho ông Y số tiền 60.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật từ khi thụ lý đến khi giải quyết vụ án Thẩm phán đã xác định đúng quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự, thu thập chứng cứ. Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng, đầy đủ theo trình tự thủ tục quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng các đương sự đã chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật. Về quan hệ tranh chấp cần điều chỉnh lại cho phù hợp nội dung vụ án. Về nội dung kháng cáo là không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về diện tích đất hai bên thỏa thuận mua bán khai thác lấy phần lớp đất mặt có số thửa 520, diện tích là 8.326m², mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản do hộ bà Trần Thị N đứng tên quyền sử dụng đất cấp ngày 20/6/2016 và thửa số 528, diện tích là 12.680m² mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản do hộ ông Đặng Văn Đ đứng tên quyền sử dụng đất cấp ngày 20/6/2016. Đất tọa lạc xã T.H, thị xã H.

[2] Về nội dung hợp đồng: Ngày 16 tháng 4 năm 2016 âm lịch (tức là ngày 22/5/2016 dương lịch) giữa ông Y với ông Đ đã tự nguyện ký kết hợp đồng mua, bán đất lấy lớp đất mặt để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất làm lúa thành đất nuôi trồng thủy sản. Ông Y đưa tiền cọc cho vợ chồng Đ với số tiền 120.000.000đồng và vợ chồng Đ thừa nhận có nhận đủ số tiền 120.000.000đồng, khi nào ông Y tiến hành đặt cối lấy đất thì đưa thêm số tiền 500.000.000đồng. Nội dung của hợp đồng mua bán đất không quy định về thời gian bắt đầu và kết thúc việc lấy đất, nhưng theo hợp đồng thì hai bên thống nhất thỏa thuận lấy sâu xuống 02 (hai) mét.

[3] Lý do phát sinh tranh chấp khi ông Y đến lấy đất thì được biết phần đất này vợ chồng ông Đ đã tự ý bán phần đất này cho người khác, nên ông Y có làm đơn gửi Ủy ban nhân dân xã T.H. Ngày 13 tháng 9 năm 2016, Ủy ban nhân dân xã T.H mời ông Y và ông Đ đến hòa giải nhưng hai bên không thống nhất, nên ông Y khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

[4] Tòa án cấp sơ thẩm xác định do ông Đ nói ông Y chỉ đồng ý lấy xuống 07 (bảy) tấc hoặc 01 (một) mét nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh; còn ông Y không thừa nhận, mà đồng ý lấy xuống 02 (hai) mét như theo hợp đồng, nhưng khi đến lấy đất thì ông Đ lấy đất bán cho ông D. Đồng thời theo biên bản tiếp xúc đề ngày 06 tháng 9 năm 2016 của cán bộ Tư pháp và địa chính xã T.H xác định ông Đ đã bán phần đất này cho ông N (D) trước khi Ủy ban nhân dân xã T.H tiến hành hòa giải.

Theo văn bản cung cấp thông tin Ủy ban nhân dân thị xã H là ông Đ không được phép hạ thấp lớp đất mặt sâu 02 mét, nhưng ông Y và ông Đ đã ký kết hợp đồng mua bán đất lớp mặt có chiều sâu 02 mét; vợ chồng ông Đ chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hạ thấp lớp đất mặt sâu 02 mét và vợ chồng ông Đ chưa chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật (hợp đồng lấy đất hai bên là 22/5/2016 nhưng đến tháng 20/6/2016 mới được cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng mục đích sử dụng đất là nuôi trồng thủy sản). Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa ông Y với ông Đ là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Như vậy, vợ chồng ông Đ phải trả lại cho ông Y số tiền 120.000.000đồng, còn ông Y trả lại cho vợ chồng ông Đ lớp đất, nhưng do ông Y chưa lấy lớp đất, nên ông Y không phải trả cho vợ chồng ông Đ.

[5] Theo đơn kháng cáo ông Đ cũng như người đại diện hợp pháp của ông Đ trình bày là do ông Y không thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán thể hiện theo biên bản hòa giải ngày 13/9/2016. Đất ông Đ, bà N bán đất mặt ruộng cho ông Y thì được phép của Ủy ban nhân dân xã T.H đồng ý theo biên bản thỏa thuận hiến đất để làm đường giao thông ngày 16/3/2016 và Ủy ban nhân dân thị xã H đã cho ông chuyển mục đích sử dụng đất là thủy sản theo giấy chứng nhận cấp ngày 20/6/2016. Đồng thời cũng không thể xác định chỉ đào ao được lấy xuống độ sâu 07 tấc đất vì như vậy không thể nuôi cá được.

Xét kháng cáo của ông Đ không có cơ sở chấp nhận được vì những căn cứ ông Đ, bà N nêu ra đã được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét giải quyết theo quy định. Đất của ông khi thỏa thuận bán cho Y vẫn còn mục đích sử dụng là đất ruộng. Riêng nội dung theo biên bản thỏa thuận hiến đất để làm đường giao thông ngày 16/3/2016 của Ủy ban nhân dân xã T.H cũng chỉ ghi nhận sẽ tạo điều kiện cho ông Đ thực hiện thi công đào ao trước, bản thân ông phải tranh thủ hoàn tất các hồ sơ xin chuyển mục đích đúng theo quy định. Do tại thời điểm các bên giao dịch thì ông Đ, bà N chưa được cấp chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất nên hợp đồng vô hiệu, sau đó tranh chấp thì các bên không thỏa thuận lại được để điều chỉnh tiếp tục thực hiện hợp đồng nên hủy hợp đồng, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Ông Y chưa lấy đất ông Đ, bà N mà ông Đ, bà N đã có nhận tiền của ông Y là 120.000.000 đồng nên phải trả lại cho ông Y số tiền đã nhận này là đúng theo quy định pháp luật.

Từ những nhận định trên và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp đúng quy định pháp luật. Do đó không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đ; giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên về quan hệ tranh chấp Tòa án sơ thẩm xác định là đòi lại tài sản; nhưng việc thỏa thuận giữa ông Đ, bà N là hợp đồng bán cho ông Y, bà V lấy lớp mặt đất ruộng sâu xuống nhằm chuyển mục đích sử dụng đất cho ông Đ, bà N nhưng do không thống nhất được nên phát sinh tranh chấp. Do vậy xác định tranh chấp hai bên phát sinh từ hợp đồng nên xác định lại đây là tranh chấp hợp đồng mua bán lấy lớp đất mặt quyền sử dụng đất. Đồng thời về nghĩa vụ chậm thi hành án ghi lại cho dễ hiểu và thống nhất.

Về án phí, chi phí tố tụng dân sự: Do không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đ. Giữ nguyên bản án sơ thẩm nên án phí dân sự phúc thẩm ông Đ phải chịu theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Các Điều 121, 122, 127, 128, 137, 256 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357, 468 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Điều 57, 59 của Luật đất đai năm 2013;

Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đặng Văn Đ.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2017/DS-ST ngày 04/8/2017 của Tòa án nhân dân thị xã H.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn Y.

2. Hợp đồng mua bán đất ngày 16 tháng 4 năm 2016 (âm lịch) giữa ông Huỳnh Văn Y với ông Đặng Văn Đ là vô hiệu.

3. Buộc ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N liên đới trả cho ông Huỳnh Văn Y số tiền là 120.000.000đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, mà bên phải thi hành án chưa thi hành xong thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi bằng 50% mức lãi suất theo quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành đến khi thi hành án xong.

Về án phí dân sự:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Huỳnh Văn Y được nhận lại 3.000.000đồng (Ba triệu đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm (do Nguyễn Xuân K nộp thay) theo biên lai số: 034447 ngày 18 tháng 10 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Đồng Tháp.

Ông Đặng Văn Đ và bà Trần Thị N phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.000.000đồng (Sáu triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị V không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Đặng Văn Đ phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 14034 ngày 17/8/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, Đồng Tháp. Ông Đ không phải nộp thêm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật Thi hành án dân sự;

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.