Bản án 32/2020/DS-ST ngày 21/08/2020 về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THANH BÌNH, TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN32/2020/DS-ST NGÀY 21/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 21 tháng 8 năm 2020 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 48/2020/TLST-DS ngày 21 tháng 02 năm 2020 về tranh chấp dân sự hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 52/2020/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 8 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Trường T, sinh năm: 1977:

Nơi cư trú: Ấp P, xã T, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp.

- Bị đơn: Ông Thái Văn C, sinh năm 1956.

Nơi cư trú: Số 647, ấp H, xã T, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Văn L, sinh năm: 1982.

Nơi cư trú: Ấp B, xã H, huyện Thanh Bình, Đồng Tháp Nguyên đơn anh T có mặt, bị đơn ông C có mặt, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 05/8/2019, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử, nguyên đơn anh Nguyễn Trường T trình bày:

Vào năm 2006, anh T nhận cố diện tích đất 6500m2, do ông C đứng tên giấy chứng nhận QSD đất, có làm tờ cố đất ngày 02/9/2006(AL), tại nhà của ông C, tọa lạc ấp Tân Bình Hạ, xã Tân Huề, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp. Tờ cố đất này do anh T viết, có mặt của ông Thái Văn C, có sự chứng kiến của ông Thái Văn K (anh ruột của ông C, hiện nay đã chết), ông Thái Văn B (con ruột của ông C), Nguyễn Văn T (Tập đoàn trưởng, hiện nay bị bệnh tai biến nặng không nhận thức được, nằm một chổ), tất cả đều đồng ý ký tên.

Nội dung Tờ cố đất là “ Ông Nguyễn Trường T đã bằng lòng cố đất ruộng của ông Thái Văn C, sinh năm: 1956, cư ngụ tại số nhà 24, ấp T, xã H, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp, diện tích đất là 6.500m2, giấy chứng nhận QSD đất do ông Thái Văn C đứng tên, cố với giá trị là 105 chỉ vàng 24kra hiệu Kim Quang, Chợ Phú Tân, An Giang (Mười lượng rưởi). Thời gian cố đất là 03 năm kể từ ngày làm giấy tờ. Trong thời gian cố đất giấy chứng nhận QSD đất của ông C sẽ đưa cho người trung gian cầm là ông Thái Văn K (anh ruột chủ đất). Trong thời gian 03 năm nếu ông C không ra chuộc lại đất thì tôi tiếp tục canh tác và không đòi vàng thêm được vì đã giao ước với nhau. Địa điểm đất tứ cận như sau: Phía đông giáp con rạch nhỏ; Phía Tây giáp với đất của ông Thái Văn C; Phía Bắc giáp với đất ông B; Phía Nam giáp với đất của ông Thái Văn K. Trong thời gian cố đất ông T có quyền canh tác trên mặt đất, nếu có ai đứng ra tranh chấp ông Thái Văn C chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Anh T đã giao đủ số vàng cố đất là 105 chỉ vàng 24kra cho ông C và ông C giao diện tích đất 6.500m2 cho anh T canh tác đến nay. Hiện nay đất này anh T không trực tiếp canh tác mà cho ông Nguyễn Văn L thuê, để sản xuất lúa nếp 03 vụ, giá 20.000.000đ/năm, thời hạn thuê là 01 năm, việc cho thuê đất không có làm giấy tờ, chỉ thỏa thuận miệng, ông L chưa trả tiền thuê đất cho anh T. Ông L thống nhất trả lại đất cho anh T để anh T trả đất lại cho ông C, việc thuê đất giữa anh T và ông L để anh T và ông L tự thỏa thuận với nhau, không yêu cầu Toa án giải quyết.

Nay anh Nguyễn Trường T yêu cầu: Tuyên bố tờ cố đất ngày 02/9/2006 giữa anh T và ông C vô hiệu, buộc ông C trả lại cho anh T 105 chỉ vàng 24kra, thống nhất giao trả lại cho ông C diện tích đất 6.500m2, đất tọa lạc xã H, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp.

Bị đơn ông Thái Văn C trình bày: Vào năm 2006 ông C có cố cho anh T diện tích đất là 6.500m2, thuộc thửa 319, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.055,6m2(L) và thửa 294, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.791,0m2(L), đất tọa lạc tại xã Tân Huề, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp, được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Tháp cấp giấy chứng nhận QSD đất ngày 09/10/2018 cho hộ ông Thái Văn C, có làm tờ cố đất, nội dung tờ cố đất như anh T trình bày, có nhận của anh T 105 chỉ vàng 24kra, đã giao diện tích đất nêu trên cho anh T canh tác.

Nay ông Thái Văn C: Không thống nhất yêu cầu khởi kiện của anh T, không thống nhất hủy hợp đồng cầm cố nêu trên, không đồng ý trả lại 105 chỉ vàng 24kra cho anh T, do hiện nay không có vàng để chuộc lại đất. Thống nhất giao cho anh T tiếp tục canh tác phần đất nêu trên, đến khi nào có đủ khả năng sẽ chuộc lại đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn L trình bày: Anh T nhận cầm cố đất của ông C diện tích 05 công tầm cắt, đất tọa lạc xã Tân Huề, sau đó ông L thỏa thuận với anh T thuê lại phần đất này để canh tác sản xuất nếp, việc thuê đất không có làm giấy tờ, chỉ thỏa thuận miệng, thời hạn thuê là 01 năm (tính từ tháng 05 năm nay đến tháng 05 năm sau) là hết hạn thuê, nếu ông L muốn thuê nữa thì thỏa thuận lại với anh T và trả tiền thuê đất cho anh T, giá thuê đất mỗi năm là 20.000.000đ, đất sản xuất được 03 vụ nếp, kết thúc vụ nếp đầu tiên ông L sẽ trả đủ tiền thuê đất 01 năm cho anh T. Hiện nay vẫn còn thuê đất, chưa trả tiền thuê, đang trồng nếp, mới canh tác vụ đầu tiên, khi nào thu hoạch xong vụ đầu thì sẽ trả tiền thuê cho anh T.

Nay ông Nguyễn Văn L thống nhất trả lại đất, khi anh T có yêu cầu, việc thuê đất ông L và anh T tự thỏa thuận, không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại phiên tòa anh T trình bày: Yêu cầu ông C trả lại 105 chỉ vàng 24kra và thống nhất tự nguyện trả lại diện tích đất 6.500m2, thực đo là 6.852,1m2 cho ông C, không yêu cầu bồi thường thiệt hại, không đồng ý cho ông C trả dần mỗi tháng 05 phân vàng 24kra.

Tại phiên tòa ông C trình bày: Không thống nhất theo yêu cầu của anh T về việc trả lại 105 chỉ vàng 24kra, do ông không đủ khả năng trả vàng một lần, yêu cầu anh T trả đất lại cho ông C canh tác, mỗi tháng sẽ trả 05 phân vàng 24kra cho anh T, giấy chứng nhận QSD đất nêu trên hiện nay ông C đang giữ và không có thế chấp hay cầm cố để vay tiền của cá nhân, cơ quan, tổ chức tín dụng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Thanh Bình tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật: Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm trước khi nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật. Bị đơn chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định pháp luật.

- Về ý kiến giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 123, Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015: Tuyên bố hợp đồng cố đất ngày 02/9/2006 giữa anh T và ông C vô hiệu, buộc ông C có trách nhiệm trả lại cho anh T 105 chỉ vàng 24kra, anh T có trách nhiệm trả lại diện tích đất đã nhận cầm cố của ông C theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chổ ngày 17/7/2020, thửa 319 diện tích thực đo là 3055,9m2 và thửa 294, tờ bản đồ số 15, diện tích thực đo là 3.796,2m2, tổng diện tích 02 thửa là 6.852,1m2.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử XÉT THẤY

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn ông C hiện nay đăng ký hộ khẩu thường trú ở ấp Tân Phong, xã Tân Huề, huyện Thanh Bình, nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, nên thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự

[1.2] Về Việc vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa hôm nay người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông L vắng mặt có lý do. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông L là phù hợp và đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 228 và điểm b khoản 1 Điều 238 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[1.3] Về quan hệ pháp luật: Căn cứ Tờ hợp đồng cố đất ngày 02/9/2006, anh T khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng cố đất ngày 02/9/2006 vô hiệu, yêu cầu ông C trả lại số vàng cố đất là 105 chỉ vàng 24kra, thống nhất trả lại cho ông C diện tích 6.500m2 đất. Ông C không thống nhất theo yêu cầu của anh T nên phát sinh tranh chấp Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, Tòa án thụ lý giải quyết vụ án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về pháp luật áp dụng: Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ký kết vào năm 2006, thời hạn cố là 3 năm, đến năm 2009 thì hết thời gian thực hiện hợp đồng, đến năm 2020 phát sinh tranh chấp. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “ Giao dịch dân sự chưa thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Do hợp đồng cầm cố QSD đất đang được thực hiện nội dung và hình thức giao dịch phù hợp với quy định của bộ luật dân sự năm 2015, nên Hội đồng xét xử áp dụng quy định bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 để giải quyết.

[3] Về nội dung.

[3.1] Đối với Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Tờ cố đất ngày 02/9/2006 do anh T cung cấp, được ông C thừa nhận là C có làm giấy tay cố một phần đất ruộng diện tích 6.500m2, do ông C đứng tên giấy chứng nhận QSD, với số vàng là 105 chỉ vàng 24kra cho anh T, thời hạn cố là 03 kể từ ngày làm tờ giấy, trong thời gian 3 năm nếu ông C không chuộc lại đất thì anh T tiếp tục canh tác, ông C đã nhận đủ số vàng nêu trên và đã giao đất cho anh T canh tác. Tuy nhiên trong Tờ cố đất chỉ thể hiện diện tích đất cố là 6.500m2, do ông C đứng tên giấy chứng nhận QSS đất, tứ cận đất, nhưng không thể hiện thửa đất, tờ bản đồ, đất tọa lạc tại đâu.

Vào ngày 18/5/2020, Tòa án huyện kết hợp với Công ty TNHH dịch vụ và đo đạc Bảo Long tiến hành thẩm đinh, đo đạc phần đất cầm cố nêu trên theo yêu cầu của anh T. Tuy nhiên gia đình của ông C ngăn cản không cho tiến hành thẩm định, đo đạc, nên hoãn lại, ngày 17/7/2020 Tòa án huyện tiến hành thẩm định, đo đạc lại có sự chứng kiến của anh T và ông C. Sau khi đạc xong, Tòa án tiến hành lập biên bản về việc thẩm định đất nhưng ông C không đồng ý ký tên vào biên bản thẩm định ngày 17/7/2020.

Căn cứ biên bản thẩm định và Sơ đồ đo đạc, xác định vị trí đất cầm cố là thửa 319, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.055,6m2(L), diện tích thực đo là 3055,9m2. Thửa 294, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.791,0m2(L), diện tích thực đo là 3.796,2m2, đất tọa lạc tại xã Tân Huề, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp, được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Tháp cấp giấy chứng nhận QSD đất, ngày 09/10/2018 cho hộ ông Thái Văn C.

Quá trình thực hiện hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 02/9/2006, ông C thừa nhận có cầm cố diện tích đất 6.500m2 cho anh T, đã nhận đủ 105 chỉ vàng 24kra từ anh T, chữ ký tên và chữ viết họ tên trong Tờ cố đất đúng là của ông C, do ông C khó khăn về kinh tế, không có vàng trả lại cho anh T, nên không đồng ý theo yêu cầu của anh T. Như vậy, có đủ cơ sở xác định việc cầm cố đất giữa anh T với ông C là có thật.

Xét thấy, việc cầm cố quyền sử dụng đất không được quy định trong Luật đất đai, cũng như Bộ luật dân sự. Mặt khác, căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất, không quy định người sử dụng đất được phép cầm cố quyền sử dụng đất và Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định cầm cố quyền sử dụng đất. Do đó, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất giữa anh T với ông C là vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Vì vậy anh T yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 02/9/2006 giữa anh T và ông C vô hiệu là có cơ sở chấp nhận.

Do giao dịch dân sự nêu trên bị tuyên vô hiệu, căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu, buộc ông C có nghĩa vụ trả lại là 105 chỉ vàng 24kra (vàng 9,8 tuổi) cho anh T. Anh T có nghĩa vụ trả lại cho ông C diện tích đất cầm cố là 6.500m2 (thực đo là 6.852,1m2). Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu nhưng anh T, ông C không có yêu cầu xem xét về lỗi và bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[3.2] Đối với việc anh T cho ông L thuê đất, hiện nay anh T và ông L không yêu cầu Tòa án giải quyết nên HĐXX không xem xét giải quyết.

[4] Về chi phí tố tụng: Căn cứ khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Yêu cầu khởi kiện của anh T được chấp nhận, nên buộc ông C phải chịu 400.000đ (Bốn trăm nghìn đồng) chi phí định giá tài sản và 4.490.000đ (Bốn triệu, bốn trăm chín mươi nghìn đồng) chi phí đo đạc, 3.000.000đ (Ba triệu đồng) chi phí thẩm định. Ông C có trách nhiệm trả lại cho anh T chi phí tố tụng là 7.890.000đ ( Bảy triệu, tám trăm chín mươi nghìn đồng) do anh T đã nộp và chi xong.

[5] Về án phí: Căn cứ khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27, điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội.

Bị đơn ông C phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với Hợp đồng vô hiệu và có giá ngạch đối với 105 chỉ vàng 24kra (với giá là 5.200.000đ/chỉ) là 25.840.000đ, tổng cộng là 26.140.000đ. Do ông Thái Văn C là người cao tuổi (64 tuổi) nên được miễn nộp tiền án phí, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội.

được nhận lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp.

[6] Xét quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử do đó được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 228 và điểm b khoản 1 Điều 238, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự:

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

Căn cứ Điều 123, 131 Bộ luật dân sự năm 2015:

Căn cứ khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27, điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Trường T đối với ông Thái Văn C về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu.

1.1. Tuyên bố Tờ cố đất ngày 02/9/2006(DL) giữa anh Nguyễn Trường T và ông Thái Văn C vô hiệu.

1.2. Buộc bị đơn ông Thái Văn C có trách nhiệm trả cho nguyên đơn anh Nguyễn Trường T là 105 (Một trăm lẻ năm) chỉ vàng 24 kra (9,8 tuổi).

1.3. Nguyên đơn anh Nguyễn Trường T phải giao trả lại cho bị đơn Thái Văn C diện tích đất 6.852,1m2, trong phạm vi các mốc 01, 02, 03, 04, 05, 10, 11 trở về mốc 01, tại thửa 294, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.796,2m2(L) và trong phạm vi các mốc 05, 06, 07, 08, 09, 10 trở về mốc 05, tại thửa 319, tờ bản đồ số 15, diện tích 3.055,9m2(L), giấy chứng nhận QSD đất cấp cho hộ ông Thái Văn C vào ngày 09/10/2018, đất tại ấp Tân Bình Hạ, xã Tân Huề, huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp.

(Kèm theo Biên bản xem xét thẩm định tại chổ ngày 17/7/2020 của Tòa án huyện và Sơ đồ đo đạc ngày 17/7/2020 của Công ty TNHH dịch vụ và đo đạc Bảo Long).

3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Thái Văn C có trách nhiệm trả cho anh Nguyễn Trường T tiền chi phí tố tụng là 7.890.000đ ( Bảy triệu, tám trăm chín mươi nghìn đồng) do anh T đã nộp và chi xong .

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn ông Thái Văn C phải chịu 26.140.000đ (Hai mươi sáu triệu, một trăm bốn mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, do ông Thái Văn C là người cao tuổi (64 tuổi) nên được miễn nộp tiền án phí, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội.

hoàn trả cho anh Nguyễn Trường T số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 10.820.000đ (Mười triệu, tám trăm hai mươi nghìn đồng) theo biên lai số BH/2018- 008381 ngày 21/02/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Bình, tỉnh Đồng Tháp.

Các đương sự có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (ngày 21/8/2020). Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày niêm yết bản án.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.