Bản án 24/2020/DS-ST ngày 28/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ TIÊN, TỈNH KIÊN GIANG

BẢN ÁN 24/2020/DS-ST NGÀY 28/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 9 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 49/2019/TLST-DS ngày 02 tháng 5 năm 2019 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 82/2020/QĐXXST-DS, ngày 09 tháng 9 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

- Ông Lộc Văn C, sinh năm 1982.

- Bà Lộc Thị L (Lộc Thị L), sinh năm 1984.

- Bà Lộc Thị Li, sinh năm 1989.

- Bà Lộc Thị Lo, sinh năm 1988.

Cùng địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Lý Thị S, sinh năm 1982. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang (theo giấy ủy quyền ngày 27/6/2019), có mặt.

2. Bị đơn: Bà La Thị Mỹ H, sinh năm 1962. Địa chỉ: số 05, đường B, khu phố N, phường H, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Kiên Giang. Địa chỉ: số 4A, đường D, khu phố N, phường H, thành phố T, tỉnh Kiên Giang. Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Cao Đ, chức vụ: Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, có đơn xin vắng mặt.

- Ủy ban nhân dân phường Đ, thành phố T. Địa chỉ: Khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang. Người đại diện theo pháp luật: Ông Lâm Sim H, chức vụ: Chủ tịch UBND phường Đ, vắng mặt.

- Bà Lý Thị S, sinh năm 1982. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có mặt.

- Bà Thị K, sinh năm 1943. Địa chỉ: Tổ 09, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Bà Lý Thị T, sinh năm 1980. Địa chỉ: Tổ 09, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Bà Thị Đ, sinh năm 1988. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Ông Lý Văn L, sinh năm 1987. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Cháu Lý Văn L, sinh năm 2011; cháu Lý Văn Ph, sinh năm 2013. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang. Người đại diện theo pháp luật: Bà Thị Đ, sinh năm 1988 là mẹ ruột các cháu. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Cháu Lý Bình Y, sinh năm 2000. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, cha mẹ đã chết. Người đại diện theo pháp luật: Bà Thị K, sinh năm 1943 là bà nội của cháu. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, có đơn xin vắng mặt.

- Ông Trần Văn H, sinh năm 1968. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Bà Lý Thị Ánh Ng, sinh năm 1999. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Ông Danh X, sinh năm 1974. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có đơn xin vắng mặt.

- Cháu Danh Thanh Đ, sinh năm 2008. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang. Người đại diện theo pháp luật: Bà Lý Thị S, sinh năm 1982 là mẹ ruột của cháu. Địa chỉ: Tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 24/4/2019 và quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Lý Thị S trình bày: Phần đất tọa lạc tại tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang mà chị Lý Thọ O (Lý Thị Q) chuyển nhượng cho bà La Thị Mỹ H có nguồn gốc là do ông bà nội bà khai phá và cho lại cha ruột tên Lý Văn Ch và mẹ tên Thị K, đến ngày 31/3/2005 thì được UBND thị xã Hà Tiên cấp giấy chứng nhận QSD đất cho cha bà thửa đất số 227a, 227b, tờ bản đồ PĐ-22, diện tích 1.538,2m2 và cha mẹ bà đã cất nhà ở, khi bà lớn và có gia đình thì cũng cất nhà ở cạnh bên, còn vợ chồng Lý Thọ O (Lý Thị Q) cũng cất nhà ở trên phần đất này. Khi cha bà chuyển nhượng toàn bộ phần đất trên cho chị Lý Thọ O (Lý Thị Q) và chị O chuyển nhượng cho bà La Thị Mỹ H thì mẹ bà, cùng chồng con chị O và bà không ai biết. Ngày 12/4/2012, chị O vay của bà H số tiền 40.000.000 đồng, bà H yêu cầu chị O chuyển nhượng phần đất trên lại cho bà H khi nào chị O trả đủ số tiền trên thì bà H sẽ chuyển quyền sử dụng đất trên lại cho chị O. Vài tháng sau thì chị O chết bà H có đến gặp gia đình bà và nói khi nào trả đủ số tiền 44.000.000 đồng bà sẽ sang tên quyền sử dụng đất trên lại. Sau khi chồng chị O tên Lộc Kh (Lộc Văn L) chết thì bà đã đi mượn tiền người thân để trả cho bà H đủ số tiền 44.000.000 đồng nhưng bà H không sang tên lại vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chi cục Thi hành án thành phố T đang giữ để thi hành án. Năm 2019, bà có làm đơn khởi kiện bà H sau đó bà rút đơn để cho các con bà O đứng đơn khởi kiện. Nay bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và bà La Thị Mỹ H và yêu cầu bà H sang tên lại cho các con chị O tên Lộc Văn C, Lộc Thị L (Lộc Thị L), Lộc Thị Lo, Lộc Thị Li, vì phần đất này chị O không bán cho bà H. Bà không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và đồng ý chịu toàn bộ các chi phí tố tụng.

* Bị đơn bà La Thị Mỹ H trình bày: Vào ngày 12/4/2012 bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) có vay của bà số tiền 40.000.000 đồng, thời hạn vay 24 tháng, để làm tin thì bà O đã làm thủ tục chuyển nhượng cho bà phần đất thuộc thửa đất số 227a, 227b, tờ bản đồ PĐ-22, diện tích 1.538,2m2, đất tọa lạc tại tổ 9, khu phố N, phường Đ, thành phố T, tỉnh Kiên Giang và các bên có thỏa thuận khi nào bà O trả đủ tiền thì bà sang tên lại cho bà O. Đến ngày 13/4/2012 bà O mượn thêm 20.000.000 đồng để trị bệnh nhưng bà không cho và yêu cầu bà O bán đứt phần đất trên lại cho bà vì hợp đồng đã làm xong, bà O đồng ý nên bà đã đưa cho bà O 20.000.000 đồng. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì bà mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với một số giấy chứng nhận quyền sử dụng khác đi thế chấp để vay tiền của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Chi nhánh Kiên Giang, Phòng giao dịch Kiên Lương. Sau khi vợ chồng bà O, ông Kh chết thì bà có yêu cầu gia đình bà S cùng các con bà O trả số tiền 44.000.000 đồng thì bà sẽ sang tên giấy chứng nhận QSD đất trên lại cho gia đình bà S, còn số tiền 20.000.000 đồng bà không yêu cầu gia đình bà S trả. Sau khi gia đình bà S đủ số tiền 44.000.000 đồng thì bà có đến Ngân hàng xin rút lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Ngân hàng không cho và yêu cầu bà phải thanh toán hết toàn bộ số tiền gốc 900.000.000 đồng nhưng bà không đồng ý nên Ngân hàng đã khởi kiện bà, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T đã kê biên một số tài sản của bà để trả dứt nợ cho Ngân hàng, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà O sang tên cho bà thì Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T không kê biên và giữ lại nên bà không thể sang tên lại cho gia đình bà S. Nay bà đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/4/2012 giữa bà và bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T trả lại giấy chứng nhận đất để bà sang tên cho gia đình bà S. Bà không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

* Tại Công văn số 248/CV-CCTHADS ngày 21/9/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T về việc không tham gia phiên tòa sơ thẩm đã thể hiện nội dung: Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hiện đang giữ giấy chứng nhận QSD đất số AC 147532 do UBND thị xã Hà Tiên (nay là thành phố Hà Tiên), tỉnh Kiên Giang cấp ngày 31/3/2005 mang tên Lý Văn Ch, đã điều chỉnh biến động sang tên bà Lý Thọ O vào ngày 09/02/2007, đã điều chỉnh biến động sang tên bà La Thị Mỹ H vào ngày 16/4/2012, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T không kê biên quyền sử dụng đất trên để đảm bảo thi hành án vì phần đất này bà H thực tế không quản lý sử dụng mà những người đang quản lý sử dụng là bà Thị K, bà Lý Thị S, bà Lý Thị T đã cất nhà ở ổn định và trên đất còn có những ngôi mộ của cha ruột và anh chị bà Lý Thị S. Chi cục Thi hành án không đồng ý giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho bà H, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

* Tại biên bản hòa giải ngày 04/9/2020 của Tòa án thì người đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân phường Đ là bà Phạm Thị Kim Ch trình bày: Ngày 12 tháng 4 năm 2012, Ủy ban nhân dân phường Đ có chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và bà La Thị Mỹ H, việc chứng thực hợp đồng trên là đúng quy định pháp luật. Ủy ban nhân dân phường không có ý kiến gì trong vụ án, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Tiên phát biểu về việc tuân theo tố tụng và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Về việc tuân theo tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, đương sự đều thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của các bên đương sự và quá trình tranh luận tại phiên tòa. Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O và bà La Thị Mỹ H là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền, phần đất này đã tồn tại nhiều ngôi nhà của mẹ, anh chị em bà O trước khi bà O làm thủ tục sang tên cho bà H. Mặt khác, tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chồng bà O là ông Lộc Kh không ký tên và những người đang ở trên phần đất không biết việc chuyển nhượng trên. Tại phiên tòa, bà H thừa nhận đã nhận lại số tiền 44.000.000 đồng và đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng nên đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O và bà La Thị Mỹ H là vô hiệu. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, về chi phí thẩm định giá và về án phí dân sự ghi nhận ý kiến của nguyên đơn chịu toàn bộ chi phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, lời trình bày của bị đơn và căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án có quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong vụ án này bị đơn bà La Thị Mỹ H cư trú tại khu phố N, phường H, thành phố T, tỉnh Kiên Giang nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang.

[2] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân phường Đ đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố T, bà Thị K, bà Lý Thị T, bà Thị Đ, ông Lý Văn L, ông Trần Văn H, bà Lý Thị Ánh Ng, ông Danh X đều có đơn xin vắng mặt nên căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định pháp luật.

[3] Về nội dung vụ án: Vào ngày 12/4/2012, bà Lý Thọ Oạnh (Lý Thị Quanh) có vay của bà La Thị Mỹ Hạnh tiền số 40.000.000 đồng, thời hạn vay 24 tháng, cùng ngày bà Oạnh đã chuyển nhượng phần đất thuộc thửa đất số 227a, 227b, tờ bản đồ PĐ-22, diện tích 1.538,2m2, đất tọa lạc tại tổ 9, khu phố 2, phường Pháo Đài, thành phố Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang cho bà Hạnh và bà Hạnh có cam kết trong hợp đồng vay tiền khi nào bà Oạnh trả đủ tiền vay thì bà Hạnh sẽ sang tên lại cho bà Oạnh. Sau khi bà Oạnh, ông Khâm chết thì các con của ông bà cùng với bà Suối đã trả cho bà Hạnh tiền gốc và lãi là 44.000.000 đồng nhưng bà Hạnh không sang tên nên phát sinh tranh chấp.

[4] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và bà La Thị Mỹ H mặc dù đã được UBND phường Đ chứng thực hợp đồng với số tiền chuyển nhượng là 100.000.000 đồng nhưng thực tế các bên không giao nhận tiền theo như hợp đồng đã ký kết mà xuất phát từ việc bà O vay bà H 40.000.000 đồng nên dẫn đến bà O làm thủ tục chuyển nhượng phần đất trên cho bà H để làm tin. Tại phiên tòa, bà H cũng thừa nhận các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng là nhằm mục đích ràng buộc bà O trả số tiền 40.000.000 đồng và trong hợp đồng vay tiền ngày 12/4/2012 bà có cam kết khi nào bà O trả đủ tiền vay thì bà sẽ chuyển quyền sử dụng đất lại cho bà O, bà cũng thừa nhận hiện nay đã nhận lại số tiền vay từ gia đình bà S và đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà O và bà H là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005. Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng thì bà H không quản lý, sử dụng phần đất này và tại thời điểm chuyển nhượng đã tồn tại nhiều ngôi nhà và nhiều ngôi mộ của gia đình bà S, việc chuyển nhượng trên là chưa được sự đồng ý ký tên của chồng bà O và những người đang ở trên phần đất này cũng không ai biết nên giao dịch trên là trái quy định pháp luật. Từ những căn cứ trên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và bà La Thị Mỹ H là vô hiệu. Về yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Nguyên đơn đã trả lại cho bị đơn số tiền vay và các đương sự không có yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét, giải quyết.

[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ghi nhận ý kiến của bà S chịu toàn bộ chi phí là 995.000 đồng.

[6] Về chi phí định giá tài sản: Ghi nhận ý kiến của bà S chịu toàn bộ chi phí là 14.998.000 đồng.

[7] Về án phí: Ghi nhận ý kiến của bà S chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 127, Điều 129, Điều 136, Điều 137, Điều 697, Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005; điểm c khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 và Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, khoản 1, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/4/2012 giữa bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) và bà La Thị Mỹ H là vô hiệu.

2. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh biến động từ bà La Thị Mỹ H sang tên bà Lý Thọ O (Lý Thị Q) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 147532 do UBND thị xã Hà Tiên (nay là thành phố Hà Tiên), tỉnh Kiên Giang cấp ngày 31/3/2005.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn chịu toàn bộ chi phí là 995.000 đồng. Số tiền này nguyên đơn đã nộp xong theo biên lai thu số 0000137 ngày 18/9/2019 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Tiên nên nguyên đơn không phải nộp thêm.

4. Về chi phí định giá tài sản: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn chịu toàn bộ chi phí là 14.998.000 đồng. Số tiền này nguyên đơn đã nộp xong theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0000419, ngày 09/9/2020 của Công ty Cổ phần thẩm định giá và tư vấn đầu tư Miền Tây nên nguyên đơn không phải nộp thêm.

5. Về án phí: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng, đối trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0008985 ngày 26/4/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang nên nguyên đơn không phải nộp thêm.

Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự; người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.