Bản án 213/2017/DS-ST ngày 29/12/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 213/2017/DS-ST NGÀY 29/12/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 29 tháng 12 năm 2017, tại Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 368/2017/TLST-DS ngày 21/6/2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 217/2017/QĐXXST-DS ngày 17/10/2017, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Văn D, sinh năm 1965; địa chỉ: Sơn Thọ, xã T, huyện B, tỉnh P.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Anh Đinh Văn T, sinh năm 1991; thường trú: Vinh Quang, xã Q, thị xã Đ, tỉnh B. Địa chỉ liên lạc: Số 439 đường T, khu phố M1, phường A, thị xã D, tỉnh B, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 28/6/2017. Có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn X, sinh năm 1965; Thường trú: Số 53/24, khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Đặng Thị H, sinh năm 1957; địa chỉ: Số 53/24, Chiêu, phường H, thị xã A, tỉnh B. Vắng mặt.

- Ông Nguyễn Văn M; địa chỉ: Số 20/4A, khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Vắng mặt.

- Chị Nguyễn Thị Lệ Ánh C; địa chỉ: Số 68/1A, tổ 15, khu phố T, phường B, thị xã Dĩ A, tỉnh B. Vắng mặt.

- Bà Trần Thị Kim O, sinh năm 1966; địa chỉ: Số 15/4A, khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Chị Đinh Thị Kim L, sinh năm 1987; địa chỉ: Số 15/4A, khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Bà Võ Thị S, sinh năm: 1939; địa chỉ: Số 12/1 khu phố L1, phường D, thị xã A, tỉnh B. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 29/5/2017, đơn khởi kiện bổ sung ngày 30/8/2017 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Đinh Văn T trình bày:

Do có nhu cầu mua đất nên vào ngày 16/11/2005 ông Trần Văn D và ông Nguyễn Văn X có ký hợp đồng sang nhượng đất. Theo đó, ông X chuyển nhượng cho ông D 87m² đất (ngang 06m x dài 14,5m), trong tổng diện tích 1045m² thuộc thửa số 17 (nay là một phần thửa 18), tờ bản đồ số 9, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4323/CQ.TDH, ngày 26/8/1996 do Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh S (nay là thị xã D, tỉnh B) cấp cho hộ ông Nguyễn Văn X, đất tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B với giá 58.800.000 đồng nhưng hai bên không tiến hành đo đạc diện tích đất mà chỉ ước chừng, theo đo đạc thực tế diện tích đất là 96,8m². Sau khi nhận đất, ông D sử dụng ổn định, ranh giới rõ ràng, không ai tranh chấp nên tháng 12/2005, ông D tiến hành xây dựng căn nhà diện tích khoảng 62m² và sinh sống từ đó đến nay. Việc ông D xây nhà trên đất ông X và gia đình ông X đều biết nhưng không ai ngăn cản.

Năm 2015, sau khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế là 96,8m² nên gia đình ông D đồng ý hỗ trợ cho ông X thêm 25.000.000 đồng thể hiện tại biên bản xác minh hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Trần Văn D vào ngày 03/3/2015. Tổng số tiền chuyển nhượng là 83.800.000 đồng. Ông X đã nhận đủ số tiền 83.800.000 đồng nhưng không tiến hành thủ tục để ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nay ông Trần Văn D khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn D và ông Nguyễn Văn X ngày 16/11/2005; ông D được quyền sử dụng diện tích đất theo đo đạc thực tế là 96,8m² tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B.

Quá trình tố tụng, bị đơn ông Nguyễn Văn X và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị H, ông Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị Lệ Ánh C đã được Tòa án thông báo tham gia tố tụng, tống đạt các văn bản tố tụng nhưng ông X, bà H, ông M, bà C không đến Tòa án làm việc, không cung cấp lời khai, không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập nào, không cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim O trình bày: Bà O là em ruột của ông Trần Văn D. Bà O sống tại khu đất tranh chấp từ năm 2005 đến nay. Bà O xác định không có công sức đóng góp gì đối với phần đất này. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông D, đề nghị Tòa án xem xét chấp nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Kim L trình bày: Bà L là cháu của ông Trần Văn D. Bà L sống tại khu đất tranh chấp từ năm 2005 đến này để quản lý nhà cho ông D. Bà L xác định không có công sức đóng góp gì đối với phần đất này. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông D, đề nghị Tòa án xem xét chấp nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị S trình bày: Bà S là mẹ ruột của ông D. Ngày 16/11/2005 ông Trần Văn D và ông Nguyễn Văn X có ký hợp đồng sang nhượng đất. Theo đó, ông X chuyển nhượng cho ông D 87m² với giá 58.800.000 đồng. Ông D đã trả trước cho ông X 53.000.000 đồng. Số tiền còn lại 5.800.000 đồng bà S đã trả cho ông X vào các ngày 18/12/2005 và ngày 25/12/2005. Đối với diện tích đất tăng lên 9,8m² (đo đạc lại vào năm 2015), bà S sẽ hỗ trợ cho ông X 25.000.000 đồng, đưa trước 5.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng sẽ thanh toán khi ông D được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 25/8/2005, bà S đã trả cho ông D thêm 5.000.000 đồng và ngày 10/9/2015 trả 15.000.000 đồng. Như vậy, gia đình ông D đã thanh toán hết tiền nhận chuyển nhượng đất cho ông X theo thỏa thuận nhưng đến cuối năm 2015, ông D đề nghị ông X hoàn tất thủ tục để ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ông X không thực hiện.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Quyền sử dụng đất diện tích 96,8m² giá trị 677.600.000 đồng. Các tài sản gắn liền với đất gồm: Căn nhà diện tích 62,1m² giá trị 45.177.750 đồng; nhà tạm diện tích 15m² giá trị 3.937.500 đồng; 01 cổng sắt giá trị 652.460.000 đồng, 01 trụ cổng giá trị 1.226.820 đồng, 01 điện kế có giá 1.500.000 đồng và 01 máy bơm + giếng khoan trị giá 4.600.000 đồng.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thị xã A, tỉnh B tham gia phiên tòa: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến tại phiên tòa, Tòa án và nguyên đơn đã chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị S, bà Đinh Thị Kim L, bà Trần Thị Kim O có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Bị đơn ông Nguyễn Văn X và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị H, ông Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị Lệ Ánh C đã được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Căn cứ vào Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nói trên là đúng qui định của pháp luật. Về nội dung: Xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, quyết định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa,Tòa án nhận định:

[1] Ông Trần Văn D khởi kiện ông Nguyễn Văn X yêu cầu công nhận giấy cam kết sang nhượng đất ngày 16/11/2005, công nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất 96,8m² tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Vì vậy, đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã A, tỉnh B được quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án ra bản án hoặc quyết định giải quyết vụ án. Quá trình tố tụng các đương sự trong vụ án không có ai yêu cầu xem xét về thời hiệu nên Tòa án không xem xét và giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

[3] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim Oanh, bà Đinh Thị Kim Loan, bà Võ Thị Sâm có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Nguyễn Văn Xuân và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Hương, ông Nguyễn Văn Minh, bà Nguyễn Thị Lệ Ánh Chung đã được triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa vào các ngày 10/11/2017; 08/12/2017 và ngày 29/12/2017 nhưng đều vắng mặt. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[4] Về nội dung: Nguyên đơn căn cứ vào giấy cam kết sang nhượng đất ngày 16/11/2005 để xác định nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 87m² với giá 58.800.000 đồng. Năm 2015, sau khi đo đạc lại diện tích thực tế là 96,8m² nên nguyên đơn hỗ trợ cho bị đơn thêm 25.000.000 đồng. Nguyên đơn xác định đã thanh toán hết tiền theo thỏa thuận cho bị đơn nhưng việc giao nhận tiền diễn ra nhiều lần nên có một số lần có giấy tờ và có những lần không lập giấy tờ.

[5] Xét giấy cam kết sang nhượng đất ngày 16/11/2005 giữa ông D và ông X thấy rằng việc thỏa thuận chuyển nhượng đất là giữa cá nhân ông D và ông X. Trong khi đó, theo văn bản số 2007/UBND-NC, ngày 14/8/2017 của Ủy ban nhân dân thị xã A xác định quyền sử dụng đất diện tích 1045m² thuộc thửa đất số 17 (nay là một phần thửa 18), tờ bản đồ số 9 tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4323/CQ/TĐH ngày 26/8/1996 do Ủy ban nhân dân huyện T (nay là thị xã A) là cấp cho hộ ông Nguyễn Văn X. Việc các ông, bà Nguyễn Thị A, Đặng Thị H, Nguyễn Trung C, Nguyễn Quốc D là những thành viên có tên trong hộ ông Nguyễn Văn X khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do tại thời điểm cấp quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có lưu 01 sổ hộ khẩu gồm những người nêu trên. Tuy nhiên, tại văn bản số 3318/UBND-NC, ngày 25/12/2017 của Ủy ban nhân dân thị xã A thể hiện không xác định được những ai có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nói trên. Đồng thời, căn cứ sổ mục kê năm 1995 của phường H, thửa đất số 17, tờ bản đồ số 9 có tên người kê khai là ông Nguyễn Văn X. Mặt khác, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ ông Nguyễn Văn X do Ủy ban nhân dân thị xã A cung cấp thì tại bản tường trình nguồn gốc đất ngày 27/5/2002 và đơn xin kê khai nguồn gốc đất của ông Nguyễn Văn X thể hiện ông X là người đăng ký 299.

[6] Như vậy, việc Ủy ban nhân dân thị xã A căn cứ vào sổ hộ khẩu được lưu trong thành phần hồ sơ lưu trữ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định số lượng và thành viên của hộ ông Nguyễn văn X gồm ông X, bà A (đã chết năm 1994), bà H, ông C, ông D (nhập khẩu vào năm 1998) tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không chính xác vì sổ hộ khẩu chỉ thể hiện việc quản lý nhân khẩu chứ thực tế không biết những ai có quá trình kê khai, sử dụng đất; theo văn bản số 25/CV-QLHC, ngày 26/7/2017 của Công an thị xã A xác định những thành viên trong hộ ông Nguyễn Văn X vào ngày 26/8/1996 gồm bà Nguyễn Thị A, ông Nguyễn Văn X, ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Lệ Ánh C (kèm sổ hộ khẩu hộ ông Nguyễn Văn X). Do đó, căn cứ vào quá trình đăng ký kê khai, sử dụng đất có cơ sở xác định quyền sử dụng đất diện tích 1045m² thuộc thửa đất số 17 (nay là một phần thửa 18), tờ bản đồ số 9 tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4323/CQ/TĐH ngày 26/8/1996 do Ủy ban nhân dân huyện T (nay là thị xã A) là cấp cho cá nhân ông Nguyễn Văn X chứ không phải hộ ông Nguyễn Văn X.

[7] Xét thấy, việc chuyển nhượng đất giữa ông D và ông X lập bằng giấy tay, hình thức không tuân thủ quy định của pháp luật tuy nhiên ông D đã xây dựng nhà ở từ tháng 12/2005 và sinh sống ổn định từ đó đến nay, ông X và gia đình ông X đều biết nhưng không ai ngăn cản hay có ý kiến phản đối gì. Ông D cho rằng đã thanh toán hết tiền chuyển nhượng cho ông X. Ông X và bà H có địa chỉ thường trú tại 53/24, khu phố C, phường H (gần nhà ông D) nhưng ông X và bà H cũng không có tranh chấp gì. Năm 2015, ông D làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Theo báo cáo số 69/BC-UBND, ngày 16/3/2016 của Ủy ban nhân dân phường H xác định đã mời các thành viên trong hộ gia đình ông Nguyễn Văn X làm việc nhiều lần để có ý kiến đối với việc chuyển nhượng đất giữa ông D và ông X nhưng các thành viên trong hộ ông X đều không đến. Điều này chứng tỏ bà H và các thành viên trong hộ ông X biết việc ông X chuyển nhượng đất và đã nhận tiền của ông D đầy đủ bà H và các thành viên khác không phản đối, cũng không có ý kiến gì nên nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là phù hợp theo hướng dẫn tại điểm b3, tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai nên có căn cứ chấp nhận.

[8] Căn cứ vào giấy cam kết sang nhượng đất ngày 16/11/2005 thì diện tích đất chuyển nhượng khoảng 87m² (ngang 06m, dài 14,5m). Theo đo đạc thực tế diện tích đất vào năm 2015 và hiện nay là 96,8m². Tại biên bản xác minh hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Trần Văn D vào ngày 03/3/2015, ông X cũng thừa nhận diện tích đất thực tế đã chuyển nhượng cho ông D là 96,8m². Phần đất ông D hiện nay đang quản lý sử dụng có ranh giới rõ ràng, tường rào bao quanh, là một khối thống nhất. Nên có căn cứ xác định phần đất ông Xuân chuyển nhượng cho ông D là toàn bộ diện tích đất 96,8m². Do đó, cần công nhận cho ông D được toàn quyền sử dụng diện tích đất 96,8m² để đảm bảo mục đích sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng.

[9] Từ những phân tích trên, xét thấy đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thị xã A là phù hợp.

[10] Án phí dân sự sơ thẩm: Đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

[11] Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 2.812.000 đồng, nguyên đơn tự nguyện chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ Luật Dân sự năm 2005; Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 26, 91, 92, 93, 95, 144, 147, 157, 165, 227, 228, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn D với ông Nguyễn Văn X thể hiện bằng giấy cam kết sang nhượng đất ngày 16/11/2005.

Ông Trần Văn D được quyền sử dụng diện tích đất 96,8m² thuộc một phần thửa đất số 18, tờ bản đồ số 9 tọa lạc khu phố C, phường H, thị xã A, tỉnh B. Hiện nay ông Trần Văn D đang trực tiếp quản lý và sử dụng. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Ông Trần Văn D có quyền lập thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã A, tỉnh B điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4323/CQ.TDH, ngày 26/8/1996 do Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh S (nay là thị xã A, tỉnh B) cấp cho hộ ông Nguyễn Văn X để điều chỉnh cấp quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn D đối với phần diện tích đất được công nhận.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn X phải chịu 300.000 đồng. Chi cục thi hành án dân sự thị xã A, tỉnh B hoàn trả cho ông Trần Văn D 600.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0009597 ngày 21/6/2017 và 0010044 ngày 12/9/2017.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Ông Trần Văn D tự nguyện chịu 2.812.000 đồng (hai triệu tám trăm mười hai ngàn đồng) được khấu trừ tiền tạm ứng đã nộp. Ông Trần Văn D đã nộp đủ tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.