Bản án 199/2021/DS-PT ngày 27/09/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 199/2021/DS-PT NGÀY 27/09/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 27 tháng 9 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 120/2021/TLPT-DS ngày 18 tháng 5 năm 2021, về “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 31/03/2021 của Tòa án nhân dân thành phố tân A bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 125/2021/QĐ-PT ngày 01 tháng 6 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1983 (có mặt);

2. Bà Phan Thị P, sinh năm 1984 (có mặt);

Cùng địa chỉ: Số 723, ấp BÌnh Trung X, xã Nhơn Thạnh Tr, thành phố tân A, tỉnh Long An.

- Bị đơn:

1. Bà Phạm Thị M, sinh năm 1943 (vắng mặt, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt);

2. Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1962 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp Nhơn Trị X, xã Nhơn Thạnh Tr, thành phố tân A, tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Phạm Thị M và ông Nguyễn Văn Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 27/10/2020 và những lời trình bày tiếp theo của nguyên đơn, ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P trình bày như sau:

Ngày 16/12/2018, ông bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng một phần thửa đất số 86, tờ bản đồ số 14, với diện tích 437,2m2, loại đất lúa, vị trí đất tọa lạc tại xã Nhơn Thạnh Tr, thành phố tân A, tỉnh Long An của bà Phạm Thị M với giá là 1.100.000.000 đồng. Hai bên có viết giấy tay “Hợp đồng mua bán đất”. Theo đó, ông có đặt cọc cho bà M số tiền 100.000.000 đồng. Sau đó, ông có đi làm thủ tục chuyển nhượng nhưng theo quy định pháp luật đất lúa dưới 1.000m2 thì không thể tách thửa. Do không làm thủ tục chuyển nhượng được nên ông có đến gặp bà M xin lại số tiền đạt cọc là 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà M nói là đã sử dụng hết tiền nên có ý kiến là khi nào bà M bán được đất sẽ hoàn trả cho ông số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và bà M có viết giấy cam kết ngày 30/12/2018.

Sau đó bà M tặng cho phần đất trên cho con gái bà M là bà Nguyễn Thị Đẹp, bà Nguyễn Thị Đẹp đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Trần Thị Kiệt. Mục đích bà M tặng cho bà Nguyễn Thị Đẹp phần đất trên là để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên cho người khác.

Nay ông khởi kiện yêu cầu bà Phạm Thị M trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng.

Bị đơn bà Phạm Thị M, trình bày:

Bà thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 86, tờ bản đồ số 14, diện tích 437,2m2, loại đất lúa, vị trí đất tọa lạc tại xã Nhơn Thạnh Tr, thành phố tân A, tỉnh Long An cho vợ chồng ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P với giá là 1.100.000.000 đồng. Ông T có đặt cọc cho bà số tiền 100.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền cọc thì bà đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T và bà P để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau đó một thời gian thì ông T và bà P trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà và thông báo cho bà là không tiếp tục mua đất nữa. Khi đó, bà có hứa với ông T và bà P khi nào bà bán được đất thì sẽ trả lại cho ông T và bà P số tiền cọc là 100.000.000 đồng và bà có ký tên vào giấy cam kết ngày 30/12/2018.

Sau đó một thời gian, ông T và bà P có đến đòi lại tiền cọc, bà đồng ý trả cho ông T và bà P 60.000.000 đồng nhưng ông T và bà P không đồng ý. Hiện tại bà đã tặng cho con gái bà phần đất nêu trên và con gái bà đã chuyển nhượng cho người khác.

Nay ông T và bà P khởi kiện yêu cầu bà trả số tiền 100.000.000 đồng, bà không đồng ý vì ông T và bà P không mua đất thì ông T và bà P mất cọc.

Bị đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày: Ông là con của bà Phạm Thị M. Sự việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn T, bà Phan Thị P với bà Phạm Thị M ông không biết. Tuy nhiên, khi bà P và ông T giao tiền cọc cho bà M thì ông là người nhận số tiền 100.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền thì ông đưa lại cho bà M. Ông thừa nhận có ký tên vào hợp đồng mua bán đất ngày 16/12/2018, ông ký tên với tư cách là người nhận tiền cọc.

Nay ông T và bà P khởi kiện yêu cầu ông cùng bà Phạm Thị M trả số tiền 100.000.000 đồng, ông không đồng ý. Ông chỉ là người nhận tiền cọc dùm bà M vì bà M đã già yếu. Sự việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn T, bà Phan Thị P với bà Phạm Thị M, ông không liên quan.

Vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành hòa giải nhưng các đương sự không thỏa thuận được với nhau.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 31 tháng 3 năm 2021 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án dân sự sơ thẩm số 16/2021/QĐ-SCBS ngày 11 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố tân A đã căn cứ khoản 3 Điều 26, các Điều 35, 39, 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 131, Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 16/12/2018 giữa ông Nguyễn Văn T với bà Phạm Thị M vô hiệu.

Buộc bà Phạm Thị M và ông Nguyễn Văn Đ phải liên đới trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án chậm thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Phạm Thị M được miễn án phí. Ông Nguyễn Văn Đ phải chịu 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P không phải chịu án phí, hoàn trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0004940 ngày 03/11//2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố tân A, tỉnh Long An.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền, thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật, Ngày 12/4/2021, bị đơn bà Phạm Thị M kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T. Ông Nguyễn Văn Đ kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng xác định ông không phải là bị đơn và không có trách nhiệm liên đới trả tiền cho ông T, bà P.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Bị đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày: Mặc dù ông nhận của ông T số tiền cọc 100.000.000 đồng, nhưng ông đã giao toàn bộ tiền cọc cho bà M, ông không sử dụng tiền này nên không đồng ý liên đới trả tiền cho ông T. Do phần đất này không thể tách thửa nên bà M đã sang tên cho con gái là bà Đẹp và bà đẹp đã bán cho người khác.

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T, bà Phan Thị P trình bày: Ông Nguyễn Văn Đ và mẹ là bà Phạm Thị M cùng thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ông T, bà P. Ông Đ và bà M cùng nhận tiền cọc của ông. Việc chuyển nhượng không thể thực hiện được do không thể tách thửa đất nên bà M và ông Đ phải liên đới trả lại cho ông 100.000.000 đồng tiền cọc đã nhận.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc chấp hành pháp luật tố tụng của Tòa án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Kháng cáo của đương sự trong thời hạn luật định đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung: Ông Nguyễn Văn T, bà Phan Thị P và bà Phạm Thị M thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 437,2m2 đất lúa thuộc một phần thửa đất số 86. Đối chiếu quy định tại Điều 7 của Quyết định số 66/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất thì phần đất ông T, bà M thỏa thuận chuyển nhượng không đủ điều kiện được phép tách thửa. Đến ngày 30/12/2018, bà M có làm giấy cam kết với bà P khi nào bán được đất sẽ trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng. Án sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu, bà M phải trả lại cho vợ chồng ông T tiền cọc đã nhận là phù hợp.

Trong hợp đồng mua bán đất ngày 16/12/2018, ngoài chữ ký của ông T, bà M thì còn có chữ ký của ông Đ. Phần mặt sau của hợp đồng có ghi chú về bồi thường và mất cọc do ông Đ ký tên. Do đó, ông T, bà P yêu cầu ông Đ phải liên đới cùng bà M trả 100.000.000 đồng tiền cọc là có căn cứ. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà M, ông Đ, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng tại cấp phúc thẩm: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị M, ông Nguyễn Văn Đ được làm đúng theo quy định tại Điều 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Văn T, bà Phan Thị P, ông Nguyễn Văn Đ có mặt. Bà Phạm Thị M vắng mặt có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Đương sự vắng mặt thuộc trường hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P khởi kiện yêu cầu bà Phạm Thị M và ông Nguyễn Văn Đ phải liên đới trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Phan Thị P số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn bà M và ông Đ kháng cáo bản án sơ thẩm, bà M yêu cầu không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Đ không đồng ý liên đới trả nợ. Viện kiểm sát không kháng nghị.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận với nhau việc giải quyết vụ án, không cung cấp chứng cứ mới. Căn cứ Điều 293 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xét xử trong phạm vi yêu cầu kháng cáo của đương sự.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị M, ông Nguyễn Văn Đ, thấy rằng:

[3.1] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Căn cứ vào “Hợp đồng mua bán đất” ngày 16/12/2018 thì ông Nguyễn Văn T có thỏa thuận mua của bà Phạm Thị M 01 phần đất với giá là 1.100.000.000 đồng và ông T có đặt cọc cho bà M số tiền 100.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận sau khi làm giấy và đo đạc sẽ trả đủ tiền.

“Hợp đồng mua bán đất” ngày 16/12/2018 có chữ ký của người bán là bà M và người mua là ông Nguyễn Văn T. Ngoài ra tại “hợp đồng mua bán đất” còn có chữ ký của con trai bà M là ông Nguyễn Văn Đ. “Hợp đồng mua bán đất” không ghi diện tích đất, số thửa đất và vị trí đất cụ thể mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng. Tuy nhiên, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất mặc dù lập “Hợp đồng mua bán đất” nhưng đây thực chất là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng đất, phần đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là phần đất mà bà Phạm Thị M đã tặng cho bà Nguyễn Thị Đẹp, phần đất có diện tích 437,2m2, thuộc một phần thửa đất số 86, tờ bản đồ số 14, loại đất lúa, vị trí đất tọa lạc tại xã Nhơn Thạnh Tr, thành phố tân A, tỉnh Long An.

Sau khi đặt cọc, bà M đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông T cho rằng lý do không thực hiện được hợp đồng là do phần đất thỏa thuận chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa.

Xét thấy, tại thời điểm ông T và bà M ký kết “Hợp đồng mua bán đất” thì diện tích tối thiểu tách thửa được thực hiện theo Quyết định số 66/2018/QĐ- UBND ngày 30/11/2018 của UBND tỉnh Long An. Tại Điều 7 của Quyết định 66/2018/QĐ-UBND quy định: “Thửa đất mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2 đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất; 500m2 đối với các loại đất nông nghiệp còn lại”.

Căn cứ vào quy định này thì phần đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng có diện tích 437,2m2, loại đất lúa là không đủ điều kiện tách thửa. Như vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/12/2018 giữa ông Nguyễn Văn T và bà Phạm Thị M vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3.2] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc vô hiệu: Như đã phân tích ở trên, diện tích đất chuyển nhượng không đủ điều kiện tách thửa nên các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu để tách thửa đất là quy định công khai, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải biết để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Các bên khi tham gia giao dịch biết và có nghĩa vụ phải biết các quy định pháp luật có liên quan để đảm bảo cho việc thực hiện và giao kết hợp đồng. Việc không tuân thủ quy định pháp luật khi giao kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được là do lỗi của cả hai bên. Tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Mặt khác, do thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng không thể thực hiện được thì ông T đã trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà M và ngày 30/12/2018, bà M có làm cam kết khi nào bán đất sẽ trả lại số tiền cọc cho ông T (BL 26). Sau đó bà M lập thủ tục chuyển nhượng phần đất này cho con gái là bà Nguyễn Thị Đẹp, bà Đẹp đã chuyển nhượng phần đất này cho người khác. Do đó, nguyên đơn yêu cầu trả số tiền 100.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

[3.3] Về nghĩa vụ liên đới trả tiền đặt cọc: Ông Đ cho rằng không biết việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và ông T. Tuy nhiên tại “Hợp đồng mua bán đất” ngày 16/12/2018 ngoài chữ ký của người mua, người bán thì có chữ ký của ông Nguyễn Văn Đ. Ngoài ra, mặt sau của “Hợp đồng mua bán đất” ngày 16/12/2018 có phần ghi chú “bên A không bán thì bồi thường 200.000.000 đồng, còn bên B không mua thì mất cọc” có chữ ký của ông Nguyễn Văn Đ. Như vậy, có cơ sở khẳng định việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M với ông T, ông Đ có hoàn toàn biết. Tại phiên tòa và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn Đ cũng thừa nhận mình là người nhận số tiền cọc 100.000.000 đồng từ ông T và bà P. Do đó, nguyên đơn yêu cầu ông Đ liên đới cùng bà M trả số tiền cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ làm thay đổi nội dung vụ án nên kháng cáo không được chấp nhận. Chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Đ phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Bà M được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Các khoản khác của án sơ thẩm không kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật thi hành.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị M, ông Nguyễn Văn Đ.

Giữ nguyên quyết định bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 31 tháng 3 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố tân A.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, các Điều 35, 39, 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 116, 117, 118, 119, 123, 131, 132 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, 14, 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.