Bản án 19/2020/DS-PT ngày 03/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HÒA BÌNH

BẢN ÁN 19/2020/DS-PT NGÀY 03/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VÀ NHÀ

Ngày 03 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 13/2020/TLPT-DS ngày 22 tháng 4 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 14 tháng 02 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 14/2020/QĐPT-DS ngày 19 tháng 6 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Bùi Văn N, sinh năm 1963.

Bà Nguyễn Thị Nh, sinh năm 1959.

Cùng địa chỉ tại: Tiểu khu 4, thị trấn L, huyện L, tỉnh H; Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lâm Vương Sơn, Luật sư Công ty Luật TNHH V; địa chỉ: 63 đường T, quận Đ, TP. H; Có mặt.

2. Bị đơn: Chị Hoàng Thị M, sinh năm 1988.

Địa chỉ: Tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H; Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Chị Trịnh Thu H, sinh năm 1979;

địa chỉ: Xóm N, xã T, huyện L, tỉnh H; Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Anh Trịnh Văn H1, sinh năm 1983; Có mặt.

- Bà Lê Thị T, sinh năm 1950; Có mặt.

Cùng địa chỉ tại: Tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/7/2016, 01/11/2016; đơn khởi kiện bổ sung ngày 04/8/2017, 15/10/2017, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Bùi Văn N và bà Nguyễn Thị Nh trình bày:

Ông Bùi Văn N và bà Nguyễn Thị Nh có quyền sử dụng đối với phần đất thuộc số thửa 23, tờ bản đồ số 66 (nay là thửa số 507, tờ bản đồ số F-48-116- 145-a), diện tích 373m2, địa chỉ thửa đất thuộc tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H. Trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích khoảng 60m2. Mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn gốc đất do ông N và bà Nh khai hoang từ năm 1992. Năm 2014, ông N và bà Nh chuyển nhượng nhà và đất cho chị Hoàng Thị M và anh Trịnh Xuân H1, trú tại xóm N, xã T, huyện L, tỉnh H với giá 400.000.000đ, ông N và bà Nh đã nhận được 193.000.000đ trong đó chị M, anh H1 đã thanh toán thực tế số tiền 148.000.000đ và 45.000.000đ bà Nh vay của bà Lê Thị T (mẹ chồng chị M, mẹ đẻ anh H1) được trừ vào số tiền mua đất. Còn lại 207.000.000đ chị M và anh H1 hẹn đến 30/12/2014 âm lịch sẽ trả hết. Đến ngày hẹn nhưng chị M và anh H1 không thanh toán nốt số 207.000.000đ cho ông N và bà Nh. Nay ông N và bà Nh yêu cầu Tòa án:

- Thanh lý hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa ông bà với chị Hoàng Thị M và anh Trịnh Xuân H1 tại thửa số 507, tờ bản đồ số F-48-116-145-a, địa chỉ thửa đất thuộc tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh Hòa Bình.

- Yêu cầu bồi thường thiệt hại do hao mòn nhà ở với số tiền là 5.265.000đ và hao mòn công trình phụ số tiền 756.000đ.

- Yêu cầu chị M phải trả lãi đối với số tiền trả chậm là 252.000.000đ.

- Yêu cầu chị M phải bồi thường thiệt hại về tinh thần là 100 tháng lương cơ bản, cụ thể 119.421.000đ.

Ngày 03/10/2019, ông N và bà Nh rút yêu cầu bồi thường thiệt thiệt hại về tinh thần là 100 tháng lương cơ bản, cụ thể 119.421.000đ.

Ngày 09/01/2020, ông N và bà Nh rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hao mòn nhà ở với số tiền là 5.265.000đ và hao mòn công trình phụ số tiền 756.000đ.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông N, bà Nh bổ sung yêu cầu bị đơn chị Hoàng Thị M bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự với số tiền là 133.600.000đ.

Ông N và bà Nh thống nhất kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và kết quả định giá tài sản ngày 12/02/2020 mà Hội đồng định giá đã xác định tổng giá trị tài sản trên đất và nhà là 384.557.558đ, ông bà không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn chị Hoàng Thị M trình bày:

Năm 2014, chị có nhận chuyển nhượng nhà và đất của vợ chồng ông Bùi Văn N và bà Nguyễn Thị Nh với giá 400.000.000đ, vị trí thửa đất thuộc tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H như anh chị đã xác định tại buổi xem xét thẩm định. Khi mua, thửa đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), mà chỉ viết giấy mua bán trao tay, anh chị đã đưa cho ông N, bà Nh số tiền 193.000.000đ; trong đó: anh chị đã trả trực tiếp cho ông N, bà Nh 148.000.000đ và 45.000.000đ bà Nh nợ bà Lê Thị T (là mẹ chồng chị M, mẹ đẻ anh H1) trừ vào tiền mua đất. Sau khi mua đất, thời gian sau, anh H1 đã thanh toán dần cho bà Nh tổng số tiền 72.000.000đ; trong đó: anh H1 trả 57.000.000đ tiền mua nhà và đất và 15.000.000đ anh H1 đưa cho bà Nh để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng bà Nh không làm nên chị tính vào tiền mua đất. Tổng số tiền anh chị đã trả cho bà Nh, ông N là 265.000.000đ. Do bà Nh, ông N không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho anh chị nên chị không thanh toán số tiền còn lại. Nay bà Nh, ông N yêu cầu thanh lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị đồng ý. Yêu cầu bà Nh, ông N trả lại cho vợ chồng anh chị tổng số tiền là 265.000.000đ thì anh chị sẽ trả lại nhà và đất.

Chị M thống nhất kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và kết quả định giá tài sản ngày 12/02/2020 mà Hội đồng định giá đã xác định tổng giá trị tài sản trên đất và nhà là 384.557.558đ, chị không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Anh Trịnh Văn H1 trình bày: Năm 2013, anh cùng vợ là chị Hoàng Thị M nhận chuyển nhượng nhà và đất của bà Nguyễn Thị Nh và ông Bùi Văn N với số tiền 400.000.000đ. Năm 2014, vợ anh (chị M) đã trả cho ông N, bà Nh số tiền 193.000.000đ, trong đó có 45.000.000đ bà Nh nợ của mẹ anh là bà Lê Thị T. Sau đó, anh trực tiếp đưa cho ông N, bà Nh số tiền 57.000.000đ để trả vào tiền mua đất và 15.000.000đ để bà Nh làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh. Nay ông N và bà Nh yêu cầu thanh lý hợp đồng, anh đề nghị bà Nh, ông N phải trả lại cho anh số tiền 57.000.000đ anh đã trả để mua đất và 15.000.000đ để bà Nh làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Bà Lê Thị T trình bày: Vào khoảng năm 2012, bà có cho bà Nguyễn Thị Nh vay số tiền 45.000.000đ, năm 2013 bà Nh có bán cho anh H1, chị M (là con trai và con dâu bà) mảnh đất tại tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H. Bà đồng ý cho anh H1, chị M trừ số tiền nợ này của bà Nh vào tiền mua đất. Đến nay, bà không có ý kiến gì về số tiền này.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình đưa vụ án ra xét xử.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 14/02/2020 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn quyết định:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ngày 02/5/2014 (âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N với chị Hoàng Thị M vô hiệu.

Về hậu quả pháp lý: Chị M phải trả cho bà Nh, ông N toàn bộ đất, nhà và các tài sản, cây cối trên diện tích đất tại thửa số 23, tờ bản đổ 66, diện tích 373m2, địa chỉ tiểu khu 1, thị trấn L, huyện L (nay được chỉnh lý lại thành thửa số 507, tờ bản đồ F-48-116-145-a diện tích 373m2, địa chỉ tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L), diện tích đo thực tế là 493m2.

Bà Nh, ông N trả lại cho chị Hoàng Thị M số tiền 148.000.000đ.

2. Đình chỉ các yêu cầu của bà Nh, ông N yêu cầu chị M bồi thường về hao mòn nhà ở là số tiền 5.265.000đ; bồi thường hao mòn công trình phụ số tiền 756.000đ; bồi thường về tinh thần là 100 tháng lương cơ bản với số tiền 119.421.000đ.

3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nh, ông N về việc yêu cầu chị M phải trả tiền lãi của số tiền 252.000.000đ là 133.600.000đ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thi hành án, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 28/02/2020, bị đơn chị Hoàng Thị M kháng cáo với nội dung yêu cầu nguyên đơn ông N và bà Nh trả lại số tiền 15.000.000đ cho gia đình chị.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Trịnh Thu H giữ nguyên kháng cáo, cho rằng số tiền 15.000.000đ này do anh Trịnh Văn H1, chồng chị M đã trực tiếp đưa cho vợ chồng ông N, bà Nh với mục đích để làm GCNQSDĐ, do ông N bà Nh không làm được nên hai bên đã thống nhất cộng khoản tiền này vào tiền mua đất.

Nguyên đơn không đồng ý kháng cáo của bị đơn, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các bên đương sự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hòa Bình phát biểu ý kiến: Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán và Thư ký Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) tuân thủ đúng quy định về thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử quy định từ Điều 285 đến Điều 292 BLTTDS. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn Hoàng Thị M là không có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, bác đơn kháng cáo của chị Hoàng Thị M, giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 14/02/2020 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng:

Các nguyên đơn ông Bùi Văn N và bà Nguyễn Thị Nh khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất ngày 02/5/2014 (âm lịch) giữa ông bà và chị Hoàng Thị M vô hiệu. Bị đơn có hộ khẩu thường trú tại Tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H. Do đó, việc Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn tiến hành thụ lý, giải quyết là đúng theo quy định tại khoản 2, khoản 9 Điều 26 và khoản 1 Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét về nguồn gốc đất: Các đương sự thống nhất thửa đất tại số thửa 23, tờ bản đồ số 66 (nay là thửa số 507, tờ bản đồ số F-48-116-145-a), diện tích 373m2, địa chỉ thửa đất thuộc tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H trước đây là của bà Nguyễn Thị Nh và ông Bùi Văn N. Nguồn gốc thửa đất là do bà Nh và ông N khai hoang mà có. Nay thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ.

[2.2] Về giao kết hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 02/5/2014 (âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N với chị Hoàng Thị M, về hình thức, hợp đồng mua bán nhà đất được lập bằng giấy viết tay, không đảm bảo theo quy định của pháp luật, vi phạm điều kiện về hình thức tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 134, 137, 401, 410 Bộ luật dân sự năm 2005. Do đó, hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà Nh, ông N với chị M lập ngày 02/5/2014 (âm lịch) là vô hiệu. Bà Nh, ông N, chị M đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

[2.3] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do hợp đồng vô hiệu nên các bên phải khôi phục tình trạng bên đầu, trao trả cho nhau những gì đã nhận. Chị Hoàng Thị M phải trả lại nhà và đất cho bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N. Bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N phải trả lại số tiền 148.000.000đ như quyết định của bản án sơ thẩm.

[2.4] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Hoàng Thị M:

Ngày 28/02/2020, bị đơn Hoàng Thị M kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xem xét buộc nguyên đơn bà Nguyễn Thị Nh và ông Bùi Văn N phải trả số tiền 15.000.000đ mà anh Trịnh Văn H1 (chồng chị M) đã đưa cho nguyên đơn trong những lần hai bên giao, nhận tiền với nhau. Kháng cáo của bị đơn trong thời hạn luật định nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Theo các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm chị M khai khi thực hiện việc giao nhận tiền nhiều lần giữa chồng chị là anh Trịnh Văn H1 với vợ chồng ông N và bà Nh, có khoản tiền 15.000.000đ anh Trịnh Văn H1 đưa cho bà Nh để làm GCNQSDĐ mảnh đất mà nguyên đơn bán cho vợ chồng anh chị nhưng vợ chồng ông N và bà Nh không thừa nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của chị M và anh Trịnh Văn H1 (chồng chị M) không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới, chứng minh việc các đương sự đã giao nhận số tiền này. Theo quy định của pháp luật, việc cung cấp chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu của mình thuộc về các đương sự. Do vậy, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ nên không được chấp nhận. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hòa Bình đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là có căn cứ, cần chấp nhận.

[3] Về án phí:

Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn chị Hoàng Thị M phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, tiếp tục có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Hoàng Thị M.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2020/DS-ST ngày 14 tháng 02 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình. Cụ thể:

Áp dụng khoản 1 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 159, 160, 162, 244, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Điều 134, 137, 401, 410 Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ngày 02/5/2014 (âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N với chị Hoàng Thị M là vô hiệu.

Về hậu quả pháp lý: Chị Hoàng Thị M phải trả cho bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N toàn bộ đất, nhà và các tài sản, cây cối trên diện tích đất tại thửa số 23, tờ bản đồ 66, diện tích 373,3m2, địa chỉ: Tiểu khu 1, thị trấn L, huyện L, tỉnh H (nay được chỉnh lý lại thành thửa số 507, tờ bản đồ F-48-116-145-a, diện tích 373,3m2, địa chỉ: Tiểu khu 2, thị trấn L, huyện L, tỉnh H), (diện tích đo thực tế là 493m2).

Bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N trả lại cho chị Hoàng Thị M số tiền 148.000.000đ (một trăm bốn mươi tám triệu đồng).

2. Đình chỉ các yêu cầu của bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N yêu cầu chị Hoàng Thị M bồi thường về hao mòn nhà ở số tiền là 5.265.000đ; Bồi thường hao mòn công trình phụ số tiền 756.000đ; Bồi thường về tinh thần là 100 tháng lương cơ bản với số tiền 119.421.000đ.

3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Nh, ông Bùi Văn N về việc yêu cầu chị Hoàng Thị M phải trả tiền lãi của số tiền 252.000.000đ là 133.600.000đ.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải trả tiền không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền chậm thi hành án tại thời điểm thi hành án.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự và người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị Nh được miễn nộp phần án phí của bà Nguyễn Thị Nh; ông Bùi Văn N phải nộp 75.000đ (bảy mươi lăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và phải nộp 3.340.000đ (ba triệu ba trăm bốn mươi nghìn đồng) tiền án phí dân sự đối với yêu cầu không được chấp nhận.

Chị Hoàng Thị M phải nộp 150.000đ (một trăm năm mươi nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả bà Nguyễn Thị Nh số tiền 5.500.000đ (năm triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 0002315 ngày 17/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lương Sơn.

Chị Hoàng Thị M phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Nh 5.000.000đ (năm triệu đồng) tiền chi phí giám định.

5. Về án phí phúc thẩm: Chị Hoàng Thị M phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0002473 ngày 09/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lương Sơn.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (03/9/2020).