Bản án 19/2017/DSST ngày 22/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài gắn sản gắn liền với đất

Ngày 22 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh  Bình  Phước tiến  hành  xét  xử  sơ  thẩm  công  khai  vụ  án  thụ  lý  số112/2016/TLST- DS ngày 25 tháng 11 năm 2016 về việc “Tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 26/2017/QĐST-DS ngày 07 tháng 9 năm 2017 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Bích T, sinh năm 1966.

Địa chỉ: Số A, Đại Lộ B, Khu phố C, phường D, Quận E, TP.HCM,

(Vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Ngô Thị T, sinh năm1972 (Có mặt)

Địa chỉ: Tổ A, Khu phố P, phường T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Đức T, sinh năm 1968 (Có mặt);

Bà Văn Xuân L, sinh năm 1980 (Có đơn xin xét xử vắng mặt). Cùng địa chỉ: Thôn T, xã B, Huyện P, tỉnh Bình Phước.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 06-9-2016 và đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi  kiện ngày  26-4-2017,  trong  quá trình  giải quyết  vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Bà Ngô Thị T trình bày:

Ngày 09 tháng 9 năm 2011 bà T có sang nhượng của vợ chồng Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L 01 diện tích đất có diện tích 17.832,2 m2 (Trong đó có 400 m2 đất ở nông thôn bà T tự chuyển đổi mục đích sử dụng), có tứ cận phía đông giáp đất ông Nguyễn Đức E, phía Tây giáp đường đất (nay là đường bê tông), phía nam giáp đất Ông Nguyễn Đức T, phía bắc giáp đất Ông Nguyễn Đức T, đất tọa lạc tại: Thôn T, xã B, huyện B (nay là huyện P), tỉnh Bình Phước với số tiền là 1.238.000.000 (Một tỷ hai trăm ba mươi tám triệu đồng), bà T đã thanh toán tiền đầy đủ cho Ông Tvà bà L. Ông T cam kết chịu trách nhiệm tiến hành các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) cho bà Thu, các khoản tiền thuế, phí bà T phải chịu và trực tiếp đi nộp. Đến ngày 14/11/2013 Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước đã cấp giấy CNQSDĐ – Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BR 037030, do Bà Huỳnh Thị Bích T đứng tên.

Quá trình sử dụng đất đến năm 2016 thì bà T phát hiện phần diện tích đất chuyển nhượng của Ông T và bà L đã giao cho bà T là thiếu đất có diện tích là 623,3 m2   bà T đã yêu cầu Ông T và bà L giao đủ phần diện tích đất trên nhưng ông T, bà L không chấp nhận.

Nay bà T yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 09/9/2013 tại UBND xã Bù Nho về việc ông T, bà L chuyển nhượng diện tích 17.832,2 m2  tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước cho bà T và đã được UBND huyện Bù Gia Mập cấp giấy CNQSDĐ số BR 037030 cho Bà Huỳnh Thị Bích T và buộc Ông T và bà L phải giao đủ phần diện tích đất theo hợp đồng còn thiếu là 632,3m2 đất tọa lạc tại: Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước.

Bị đơn Ông Nguyễn Đức T trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa trình bày:

Ông thống nhất với ý kiến trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Bà Huỳnh Thị Bích T về việc chuyển nhượng, diện tích đất, giá chuyển nhượng là 700.000.000đ/1ha. Ông là người đi làm thủ tục sang tên tách thửa sang cho bà T và ông đã bàn giao đất cho bà T sử dụng từ thời gian đó cho đến nay. Nhưng ông chỉ chuyển nhượng đất và tài sản trên đất là cây quýt và sầu riêng từ mốc nhà yến đổ về phía giáp thửa số 89 chứ không chuyển nhượng phần diện tích đất đang làm đường đi chung giữa hai nhà, mặt khác bà T chưa giao đủ tiền chuyển nhượng đất cho ông nên hai bên chưa tiến hành đo đạc lại đất thì phát sinh tranh chấp. Ông cũng không có yêu cầu phản tố về việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc giao nhận tiền chuyển nhượng giữa ông với bà T mà đợi kết quả giải quyết của Tòa án như thế nào rồi ông mới có yêu cầu và khởi kiện thành một vụ án khác. Nay trước cầu khởi kiện của nguyên đơn ông không đồng ý.

Tài sản chuyển nhượng cho Bà Huỳnh Thị Bích T có diện tích đất17.832,2m2 và toàn bộ tài sản trên đất tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước là tài sản riêng của Ông Nguyễn Đức T, Ông T có tài sản này trước khi lấy bà và khi lấy bà cũng không nhập vào khối tài sản chung. Trong hợp đồng bà ký vào giấy tờ chuyển nhượng vì lúc đó bà vẫn là vợ Ông Tnênphải đi ký. Bà không có quyền và nghĩa vụ gì đối với việc tranh chấp giữa bà T và Ông T nên bà không có ý kiến gì về mọi vấn đề giải quyết vụ án và để Ông T quyết định vì đó là tài sản riêng của ông T, không liên quan gì đến bà. Trong vụ án này bà không có ý kiến hay yêu cầu gì và xin Tòa án được vắngmặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về việc xác định thẩm quyền giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và các trình tự thủ tục tố tụng: Thẩm phán đã thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Đối với các Hội thẩm nhân dân, Thư ký Tòa án: Đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng theo luật định.

Đối với các đương sự: Đã chấp hành đúng quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ tố tụng. Đối với bị đơn Bà Văn Xuân L xin xét xử vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt là hoàn toàn phù hợp quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Huỳnh Thị Bích T về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất lập ngày 09/9/2013 tại UBND xã Bù Nho về việc ông T, bà L chuyển nhượng diện tích 17.832,2 m2 tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước cho bà T và đã được UBND huyện Bù Gia Mập cấp giấy CNQSDĐ số BR 037030 cho Bà Huỳnh Thị Bích T, buộc Ông T và bà L phải giao đủ phần diện tích đất theo hợp đồng còn thiếu là 632,3m2 đất tọa lạc tại: Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước. Về án phí: Bị đơn phải nộp lệ phí và án phí không có giá ngạch và có giá ngạch theo quy định của pháp luật

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Ngày 06/9/2016 và ngày 24/4/2017 Bà Huỳnh Thị Bích T có đơn khởi kiện yêu cầu Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L phải giao đủ diện tích đất chuyển nhượng còn thiếu là 632,3m2 . Nguyên đơn Bà Huỳnh Thị Bích T khởi kiện đối với bị đơn Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L về việc

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và quá trình giải quyết vụ án xác định đây là vụ án “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” các bên xác lập năm 2013 và đến năm 2016 thì phát sinh tranh chấp nên căn cứ vào Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản có liên quan để giải quyết. Bị đơn Bà Văn Xuân L có đơn đề nghị xin xét xử vắng mặt. Vì vậy, Tòa án xét xử vắng mặt bà L theo Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét về nguồn gốc đất chuyển nhượng tranh chấp và các giấy tờ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đối với yêu cầu khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa Bà Huỳnh Thị Bích T với Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L các bên xác lập vào ngày 09/9/2013 ông T, bà L chuyển nhượng cho bà T diện tích đất 17.832,2 m2  phần diện tích đất này là nằm trong phần diện tích đất 47.479m2 tọa lạc tại: Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước đã được UBND huyện Phước Long, tỉnh Bình Phước cấp giấy CNQSDĐ cấp cho Ông Nguyễn Đức T ngày 10/3/2006. Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L có quan hệ là vợ chồng và ngày 09/9/2013 Ông T và bà L có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà T diện tích đất 17.832,2m2  tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước với giá là 700.000.000đ/1ha (Bảy trăm triệu đồng/ha)

Xét về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật”. Đối chiếu với hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T và ông T, bà L vào ngày 09/9/2013 là tuân thủ đúng về mặt hình thức theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.

Xét về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thửa đất mà ông T, bà L chuyển nhượng cho bà T vào ngày 09/9/2013 đã được UBND huyện  Phước  Long,  tỉnh  Bình  Phước  cấp  giấy  CNQSDĐ  cấp  cho  Ông Nguyễn Đức T ngày 10/3/2006. Việc ông T, bà L chuyển nhượng cho bà T là hoàn toàn tự nguyện không ai ép buộc, đất và tài sản trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Bà T cho rằng sau khi làm thủ tục chuyển nhượng từ ông T, bà L thì bà đã giao đủ tiền cho ông T, bà L và đã nhận đất và tài sản trên đất là cây quýt từ năm 2013 cho đến nay, thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượng và giấy CNQSDĐ là do ông T, bà L đi làm nhưng chi phí làm thủ tục sang tên tách thửa thì bà chịu, nhưng đến năm 2016 bà đo lại phần diện tích đất chuyển nhượng thì thiếu 632,3m2 . Ông Tcho rằng bà T chưa giao cho ông đủ tiền nên ông không giao đủ đất, tuy nhiên từ năm 2013 cho đến nay Ông T không yêu cầu bà T trả tiền theo hợp đồng và trong vụ án này Ông Tcũng không có yêu cầu phản tố về việc trả tiền theo hợp đồng nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Bà Văn Xuân L cho rằng diện tích đất chuyển nhượng cho bà T là tài sản riêng của Ông Tkhông phải tài sản chung của vợ chồng ông, bà nên bà không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án này. Xét lời khai của bà L là không phù hợp bởi lẽ nếu là tài sản riêng của Ông T thì tại sao trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 09/9/2013 bà L lại ký vào bên chuyển nhượng cho bà Thu. Vì vậy, lời trình bày của bà L là không có cơ sở và không phù hợp với các quy định của pháp luật.

[4] Việc xem xét thẩm định và định giá tài sản:

Ngày 21/7/2017 Tòa án nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với tài sản chuyển nhượng tranh chấp thì diện tích chuyển nhượng ông T, bà L chuyển nhượng cho bà T còn thiếu diện tích chưa giao đủ là 632,3m2  và Hội đồng định giá tài sản huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước cũng tiến hành định giá tài sản chuyển nhượng tranh chấp là diện tích đất 632,3m2  đất tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước có giá là 12.646.000 đồng (Mười hai triệu sáu trăm bốn mươi sáu nghìn đồng)

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Từ những phân tích trên, nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L chuyển nhượng cho Bà Huỳnh Thị Bích T lập ngày 09/9/2013 là tuân thủ đúng về hình thức và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Do đó có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Huỳnh Thị Bích T về việc yêu cầu Tòa án chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L với Bà Huỳnh Thị Bích T lập ngày 09/9/2013 đất có diện tích 17.832,2m2 tọa lạc tại Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước. Ngày 14/11/2013 Ủy ban Nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước đã cấp giấy CNQSDĐ – QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BR 037030, do Bà Huỳnh Thị Bích T đứng tên.

Do vậy, cần buộc Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L phải giao đủ phần diện tích chuyển nhượng cho bà T còn thiếu có diện tích là 632,3m2 đất tọa lạc tại Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước.

Phía đông giáp thửa 87 có chiều dài là 4,34m.

Phía tây giáp đường đất (giờ là xi măng) có chiều dài 3,2m

Phía nam giáp đất bà T có chiều dài 167,78m

Phía bắc giáp đất Ông Tcó chiều dài 171,99m

Về số tiền chuyển nhượng Ông Tcho rằng bà T chưa giao đủ tiền cho ông nhưng ông không có yêu cầu phản tố nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để xem xét. Vì vậy, sẽ được giải quyết thành vụ án khác khi Ông Tcó yêu cầu.

[6] Chi phí tố tụng:

Số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định và định giá 7.000.000đ (Bảy triệu đồng) bà T đã nộp ngày 16/2/2017 và ngày 21/7/2017 tại Tòa án nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T được chấp nhận nên ông T, bà L phải chịu là 7.000.000 đồng (Bảy triệu đồng)  và  có  nghĩa  vụ  trả  lại  cho  Bà  Huỳnh  Thị  Bích  T  số  tiền là7.000.000đồng (Bảy triệu đồng).

Về chi phí đo đạc và định giá là 2.778.508 đồng (Hai triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn năm trăm lẻ tám đồng) bà T đã nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Riềng nên ông T, bà L phải hoàn trả cho bà T số tiền 2.778.508 đồng (Hai triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn năm trăm lẻ tám đồng)

[7] Án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu của nguyên đơn bà T được chấp nhận nên ông T, bà L phải chịu án phí có giá ngạch và không có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 165, Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều, 688, 689, 697, 698, 699, 702 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều688 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên:

1/Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Huỳnh Thị Bích T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” giữa Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L với Bà Huỳnh Thị Bích T.

Công  nhận  Hợp  đồng  chuyển  nhượng  quyền  sử  dụng  đất  lập  ngày 09/9/2013 tại UBND xã Bù Nho giữa Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L với Bà Huỳnh Thị Bích T về việc chuyển nhượng diện tích 17.832,2 m2  tọa lạc tại thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước và đã được UBND huyện Bù Gia Mập cấp giấy chứng nhận QSDĐ số BR 037030, do Bà Huỳnh Thị Bích T đứng tên.

Buộc Ông Nguyễn Đức T và Bà Văn Xuân L có nghĩa vụ phải giao đủ phần diện tích chuyển nhượng còn thiếu cho Bà Huỳnh Thị Bích T là 632,3m2 đất tọa lạc tại: Thôn T, xã B, huyện P, tỉnh Bình Phước theo hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09/9/2013 lập tại UBND xã Bù Nho, huyện Bù Gia Mập (nay là huyện Phú Riềng), tỉnh Bình Phước.

Đất có tứ cận:

Phía đông giáp giáp thửa 87 có chiều dài là 4,34m.

Phía tây giáp đường đất (giờ là xi măng) có chiều dài 3,2m.

Phía nam giáp đất bà T có chiều dài 167,78m.

Phía bắc giáp đất Ông Tcó chiều dài 171,99m.

2/ Về án phí, lệ phí Tòa án:

Chi phí đo đạc là 2.778.508 đồng (Hai triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn năm trăm lẻ tám đồng). Bà T đã nộp xong tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Riềng nên ông T, bà L phải có nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền 2.778.508 đồng (Hai triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn năm trăm lẻ tám đồng).

Số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định và định giá 7.000.000đ (Bảy triệu đồng) bà T đã nộp ngày 16/2/2017 và ngày 21/7/2017 tại Tòa án nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước. Ông T, bà L phải có nghĩa vụ trả lại cho Bà Huỳnh Thị Bích T số tiền là 7.000.000đồng (Bảy triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông T, bà T phải nộp 300.000đồng (Ba trămnghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch và 632.300đ (Sáu trăm ba mươi hai nghìn ba trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

Bà T không phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho bà T số tiền 750.000đ (Bảy trăm năm mươi nghìn đồng) và 625.000đ (Sáu trăm hai mươi lăm  nghìn  đồng)  theo  biên  lai  thu  tiền  tạm  ứng  án  phí  số  025622  ngày 21/11/2016  và 025850 ngày 16/5/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Riềng.

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đối với đương sự có mặt có quyền kháng cáo yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm.