Bản án 17/2017/DS-ST ngày 18/09/2017 về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 17/2017/DS-ST NGÀY 18/09/2017 VỀ YÊU CẦU CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 18/9/2017, tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Long Biên tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 15/2015/TLST - DS ngày 16 tháng 3 năm 2015 về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 76/2017QĐXX - ST ngày 28/7/2017 và quyết định hoãn phiên tòa số 62/2016/QĐ -HPT ngày 24/8/2017 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Cụ Vũ Thị B, sinh năm 1931

HKTT: Tổ 16 Lâm Du, phường Bồ Đề, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội
Đại diện theo ủy quyền: Ông Long Quốc Bình, sinh năm 1957 (Có mặt)
Trú tại: Số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề. Quận Long Biên, TP. Hà Nội.

2. Bị đơn: Ông Phạm Văn D, sinh năm 1974

Bà Phạm Thị Thu H, sinh năm 1973

HKTT: phường Bồ Đề. Quận Long Biên, TP. H Nội.
Trú tại: phường Bồ Đề, quận Long Biên, TP. H Nội.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Cụ Phạm Văn Ng, sinh năm 1937

3.2. Cụ Vũ Thị B, sinh năm 1944

3.3. Ông Phạm Văn C, sinh năm 1966
3.4. Bà Phạm Ngọc A, sinh năm 1970
3.5. Anh Phạm Minh Đ, sinh năm 1992

3.6. Cháu Phạm Minh H, sinh năm 2004

Cháu H do ông C, bà Ngọc A là đại diện theo pháp luật. Cùng trú tại: phường Bồ Đề, quận Long Biên, TP Hà Nội.
(Ông D, bà H, cụ Nghiệp, cụ Bé, Ông Cường, bà Ngọc Anh, anh Đức, cháu Hiển đều Vắng mặt tại phiên tòa).

3.7. Bà Trần Thị D

3.8. Ông Nguyễn Hùng C

Cùng trú tại: Tô Vĩnh Diện, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội
(Bà D, ông C đều xin vắng mặt)

NHẬN THẤY

* Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Long Quốc B trình bày có nội dung:

Năm 2005, mẹ ông là cụ Vũ Thị B có mua 01 phần thửa đất của vợ chồng anh Phạm Văn D và chị Phạm Thị Thu H tại địa chỉ tổ 17 Lâm Du, phường Bồ Đề, quận Long Biên với diện tích 60m2 với số tiền là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Thời điểm đó do cụ B già yếu nên có nhờ bà Long Trần Hiên là con gái cụ B đứng ra giao dịch. Thời điểm đó qua giới thiệu của ông Phạm Văn Lịch là người làm nghề môi giới nhà đất, ông Lịch đã giới thiệu gia đình cụ B mua đất của anh D, chị H. Thời điểm đó, ông Cường, bà Dung có ý định mua thửa đất trên của anh D, chị H, sau đó ông Cường, bà Dung không có nhu cầu mua nữa nên ông Lịch đã giới thiệu để cụ B mua và ký hợp đồng trực tiếp với anh D, chị H. Các bên có thỏa thuận và đồng ý về việc ông Cường, bà Dung là người trực tiếp nhận số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) và giao cho anh D, chị H (ông Cường, bà Dung đã viết và ký giấy nhận số tiền trên, ký xác nhận phần người làm chứng trong giấy cam kết ngày 23.11.2005; Trong hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005, phần bên B thanh toán cho bên A thể hiện việc ông Cường, bà Dung...” đã nhận đủ toàn bộ số tiền chuyển nhượng lô đất 60m2 tại Lâm Du, Bồ Đề cho bà Vũ Thị B” và ông D, bà H đều nhất trí ký không có ý kiến gì). Gia đình cụ B đã ký 02 hợp đồng mua bán nhà đất vì lúc đó gia đình mua mẫu của UBND quận Long Biên điền vào, thực tế hợp đồng đề ngày 28.9.2005 là hợp đồng chính có chữ ký của anh Phạm Văn D, chị Phạm Thị Thu H, bố mẹ đẻ anh D là bà Vũ Thị Bé, ông Phạm Văn Nghiệp, anh trai là Phạm Văn Cường.

Do ông Cường, bà Dung, anh D, chị H, cụ B có thỏa thuận giữ lại 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) để khi nào anh D, chị H làm xong thủ tục sang tên cho cụ B mới trả nốt, tuy nhiên ngay sau đó vợ chồng anh D nói cần tiền để làm sổ đỏ nên yêu cầu và cụ B đã trả nốt. Anh D đã nhận và ký nhận số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) vào ngày 30.11.2005. Tổng cộng gia đình cụ B đã thanh toán xong số tiền 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng) và thực tế anh D, chị H đã nhận đủ số tiền trên từ ông Cường, bà Dung và cụ B nên gia đình cụ B đã nhận bàn giao nhà, đất ngay sau khi thanh toán xong. Sau khi ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền, do nhà anh D chưa có sổ đỏ nên gia đình cụ B chưa làm thủ tục sang tên được. Ngay trong năm đó, cụ B đã xây nhà 3,5 tầng trên diện tích 60m2 và sinh sống ổn định cạnh nhà, đất của gia đình anh D, chị H từ đó đến nay, không có tranh chấp. Mọi người trong gia đình anh D gồm vợ chồng anh D, bố mẹ và anh chị không có ý kiến gì. Sau khi biết anh D đã được cấp sổ đỏ đối với toàn bộ diện tích đất trong đó có 60m2 đã bán cho cụ B năm 2005, cụ B đã nhiều lần trao đổi để yêu cầu anh D, chị H đưa sổ đỏ để gia đình cụ B làm thủ tục sang tên cấp GCNQSDĐ nhưng anh D, chị H không hợp tác.

Ông Bình cho rằng gia đình cụ B đã thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà đất với anh D, chị H, đã thanh toán trả xong tiền mua đất và đã xây nhà ở ổn định từ năm 2005 đến nay, việc vợ chồng anh D không tạo điều kiện để cụ B tiến hành các thủ tục sang tên đã ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cụ B. Nay cụ B yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28.9.2017 giữa cụ Vũ Thị B và anh Phạm Văn D, chị Phạm Thị Thu H để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho gia đình cụ B.
Người có quyền lợi, liên quan là bà Trần Thị Dung và ông Nguyễn Hùng Cường trình bày:

Trước đây ông bà có dự định mua đất của anh D, chị H ở tổ 17 phường Bồ Đề, Long Biên, sau thấy không thuận tiện nên không mua nữa. Qua một người môi giới (ông bà không nhớ tên) thì giới thiệu gia đình cụ B và con gái cụ B đến mua đất của anh D, chị H. Ông bà được biết anh D, chị H và cụ B có mối quan hệ họ hàng nên hai bên thỏa thuận việc mua bán nhà, đất, anh D chị H đã ký hợp đồng mua bán nhà đất với cụ B và thanh toán trả cho nhau số tiền mua đất là 1.500.000.000đ, ông bà chỉ nhận hộ sau chuyển tiền ngay cho anh D, chị H số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng), còn bà Dung ký phần “Người làm chứng" trong “Giấy cam kết” ngày 23.11.2005. Bà Dung xác nhận là có việc mua bán trên giữa anh D, chị H và cụ B như trong hợp đồng ngày 28.9.2005. Bà Dung xác nhận khi viết giấy cam kết có mặt anh D, chị H đồng thời anh chị cũng đã bàn giao mốc giới cho cụ B, anh chị không ký phần bên bán trong giấy cam kết vì cho rằng đã ký hợp đồng mua bán với cụ B ngày 28.9.2005 và là chỗ quen biết tin tưởng nhau. Ngay sau khi ký hợp đồng, gia đình cụ B đã nhận mốc giới, xây nhà và sinh sống ổn định từ đó đến nay ngay cạnh gia đình anh D, chị H. Nay ông bà xác định việc mua bán đã thực hiện xong từ năm 2005 không còn liên quan đến ông bà nên để anh D, chị H và cụ B tự giải quyết. Ông bà đã già yếu nên đề nghị vắng mặt không tham gia quá trình tố tụng tại Tòa án. Ông bà không có yêu cầu độc lập hay yêu cầu gì khác.

Bị đơn là ông Phạm Văn D, bà Nguyễn Thị Thu H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cụ Vũ Thị Bé, Phạm Văn Nghiệp và ông Phạm Văn Cường, bà Phạm Ngọc Anh, anh Phạm Minh Đức, cháu Phạm Minh Hiển đã được Tòa án thông báo thụ lý vụ án, thông báo yêu cầu cung cấp chứng cứ và các văn bản tố tụng theo quy định pháp luật nhưng các đương sự từ chối khai báo, không có văn bản ghi ý kiến và tài liệu chứng cứ gửi cho Tòa án theo quy định pháp luật.

Người làm chứng:

1. Bà Long Trần Hiên trình bày: Bà là con gái ruột của cụ B. Năm 2005, bà là người đứng ra mua mảnh đất của anh D, chị H tại tổ 17 Lâm Du phường Bồ Đề diện tích 60m2 trên đất có 01 nhà cấp 4 qua môi giới của ông Lịch. Thời điểm đó bà Dung, ông Cường có ý định mua thửa đất trên nhưng sau đó lại không mua nữa với lý do gì thì bà không biết. Bà và vợ chồng ông D có thỏa thuận mua bán nhà đất với số tiền là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng), bớt lại 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) để anh D, chị H có trách nhiệm sang tên sổ đỏ cho người mua. Anh D, chị H đã nhận số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) do gia đình bà giao cho vợ chồng bà Dung, Cường. Giữa anh D, chị H và cụ B đã ký hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005, hợp đồng có chữ ký bên bán là của anh D, chị H, bên mua là bà Hiên ký thay cụ B (vì lúc đó cụ B già yếu), bên người làm chứng có chữ ký của cụ Vũ Thị Bé, Phạm Văn Nghiệp và anh trai của anh D là Phạm Văn Cường. Do anh D, chị H cần tiền ngay nên mặc dù chưa làm thủ tục sang tên nhưng cụ B vẫn trả nốt số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) cho anh D, chị H vì tin tưởng là họ hàng. Ngày 30.11.2005, anh D đã trực tiếp ghi và ký nhận vào hợp đồng mua bán nhà đất và giấy cam kết với nội dung đã nhận đủ số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) bớt lại để làm thủ tục sang tên. Như vậy anh D, chị H đã nhận đủ số tiền 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng) bán nhà, đất. Ngay sau khi mua xong, cụ B đã tiến hành xây ngôi nhà bê tông 3,5 tầng và sinh sống cùng gia đình ổn định, không có tranh chấp từ năm 2005 đến nay. Gia đình cụ Bé, cụ Nghiệp, anh D, chị H, vợ chồng anh Cường, chị Ngọc Anh sinh sống liền kề nhưng cũng không có thắc mắc hay tranh chấp gì vì hợp đồng đã thực hiện xong từ năm 2005. Việc anh D, chị H không làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho cụ B, bà không biết vì lý do gì mặc dù gia đình bà đã nhiều lần yêu cầu anh D thực hiện theo hợp đồng. Bà cam đoan nhũng lời trình bày trên là đúng sự thật.

2. Ông Phạm Văn Lịch trình bày: Ông Lịch và anh D, chị H, chị Dung, bà B là hàng xóm, ông làm nghề môi giới nhà đất. Ông được biết gia đình anh D, chị H có nhu cầu bán đất, bà B có nhu cầu mua đất nên ông giới thiệu cho hai bên gặp nhau. Sau khi gặp, hai bên đã bàn bạc và thống nhất anh D, chị H cùng bố mẹ các anh chị của anh D đã đồng ý chuyển một phần quyền sử dụng đất là 60m2 tại địa chỉ Lâm Du, Bồ Đề, Long Biên, H Nội cho bà B. Ngày 28.9.2005, ông Lịch có chứng kiến việc bà B đã giao số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) cho gia đình anh D, chị H, anh Cường, chị Dung và bố mẹ các anh chị. Người trực tiếp nhận tiền là chị Dung, anh Cường. Khi giao nhận tiền, hai bên có lập biên bản giao nhận tiền và ghi rõ số tiền giao nhận là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng) nhưng thực tế bà B mới giao 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) vào ngày 28.9.2005 vì hai bên đã thống nhất thỏa thuận do đất chuyển nhượng đang làm sổ đỏ nên chưa thực hiện được việc sang tên trước bạ nên bà B giữ lại 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) để đến khi nào hoàn tất thủ tục thì thanh toán nốt. Sau đó ông được biết do tin tưởng nên bà B đã chuyển trả nốt số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) còn lại cho anh D.

* Đại diện VKSND quận Long Biên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án.

Tòa án thụ lý vụ án theo đúng quy định của pháp luật. Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, bà Dung, ông Cường thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng khác là bị đơn và người liên quan là: Cụ Nghiệp, cụ Bé, ông Cường, bà Ngọc Anh, anh Đức không tuân thủ các quy định của pháp luật về việc có mặt, gửi văn bản ghi ý kiến và cung cấp các tài liệu chứng cứ theo yêu cầu của tòa án. Qua các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án như các biên bản xác minh, hợp đồng mua bán nhà đất, bản giám định chữ viết, lời khai của nguyên đơn... xác định có việc mua bán nhà đất giữa cụ Vũ Thị B và anh Phạm Văn D, chị Phạm Thị Thu H, sau khi mua đất trên của cụ B đã xây nhà ở và sử dụng ổn định, quá trình sử dụng, cụ B đã nộp thuế sử dụng đất đầy đủ từ năm 2005 đến nay. Căn cứ Điều 26,35,203,220 BLTTDS, khoản 2 Điều 129 BLTTDS 2015. Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với một phần thửa đất (đo thực tế là 57,8m2) số 129 tờ bản đồ số 18 tại địa chỉ số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Thành phố H Nội của ông Phạm Văn D và bà Phạm Thị Thu H.

XÉT THẤY

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa cùng lời trình bày của các bên đương sự. Căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Cụ Vũ Thị B yêu cầu khởi kiện giải quyết việc tranh chấp “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với một phần thửa đất số 129 tờ bản đồ số 18 tại địa chỉ số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Thành phố H Nội đối với bị đơn là ông Phạm Văn D và bà Phạm Thị Thu H. Căn cứ các Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân quận Long Biên thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền về loại việc và lãnh thổ.

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự là ông Phạm Văn D, bà Phạm Thị Thu H, cụ Phạm Văn Nghiệp, cụ Vũ Thị Bé, ông Phạm Văn Cường, bà Phạm Ngọc Anh, anh Phạm Minh Đức, cháu Phạm Minh Hiển do ông D, bà H là đại diện theo pháp luật đã được tống đạt hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai, bà Trần Thị Dung và ông Nguyễn Hùng Cường xin vắng mặt nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của cụ Vũ Thị B:

Cụ Vũ Thị B khởi kiện “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28-9-2005.

Về hình thức của hợp đồng:

Hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất viết tay không qua công chứng chứng thực là vi phạm quy định về hình thức.

Về nội dung hợp đồng:

Bên bán: Ông Phạm Văn D có HKTT tại Lâm Du, Bồ Đề, Long Biên, H Nội.
Bên mua: Bà Vũ Thị B có HKTT: Số 4 Vũ Lợi, phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội.

Trong hợp đồng các bên thỏa thuận như sau:

Bên bán chuyển nhượng cho bên mua 01 ngôi nhà cấp 4 nằm trên diện tích đất là 60m2 mặt tiền 4m, chạy sâu 15m có vị trí: Phía Đông nam là mặt hồ, phía Đông B là nhà bà Chấp, phía Tây nam cạnh nhà bà Bé, phía Tây B là nhà anh Cường địa chỉ tại Lâm Du, Bồ Đề, Long Biên, HN.

Bên mua đã trả hết tiền cho bên A và giữ lại 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), khi bên bán là ông Phạm Văn D nhận được sổ đỏ và làm sổ xanh cho bà B thì bên mua phải thanh toán nốt số tiền còn lại. Trong khi chờ sổ đỏ mang tên anh D, bên mua là bà B có quyền xây dựng nhà để ở, trên diện tích đất là 60m2 mà anh D đã chuyển nhượng cho bà B như nội dung trên

Ông Nguyễn Hùng Cường và bà Trần Thị Dung ở số 37 Tô Vĩnh Diện đã nhận đủ toàn bộ số tiền chuyển nhượng lô đất 60m2 tại Lâm Du, Bồ Đề cho bà Vũ Thị B.

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: Ông Phạm Văn D, bà Phạm Thị Thu H và cụ Vũ Thị B ký hợp đồng mua bán nhà đất viết tay ngày 28-9.2005 phần bên bán có chữ ký của ông Phạm Văn D, bà Phạm Thu H, bên mua có chữ ký của cụ Vũ Thị B, bà Long Trần Hiên là con gái cụ B, phần người làm chứng có chữ ký của cụ Phạm Văn Nghiệp, Vũ Thị Bé (bố mẹ đẻ của ông D), ông Phạm Văn Cường (anh trai của ông D). Đối tượng chuyển nhượng là 01 phần diện tích đất 60m2 trên đất có 01 nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 129, tờ bản đồ số 8 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề cho với số tiền là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Ông Nguyễn Hùng Cường và bà Trần Thị Dung là người trực tiếp nhận tiền và giao lại cho ông D, bà H. Thực tế vợ chồng ông D đã nhận số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) còn giữ lại 100.000.000đ làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Ngày 30.11.2005, ông D đã nhận nốt số tiền 100.000.000đ còn thiếu và đã viết và ký trực tiếp vào hợp đồng ngày 28.9.2005 với nội dung đã nhận nốt tiền. Tổng số tiền ông D, bà H đã nhận là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng).

Trong các giao dịch dân sự trên có những người làm chứng là bà Long Trần Hiên, ông Nguyễn Văn Lịch, ông Nguyễn Hùng Cường và bà Trần Thị Dung, cụ Phạm Văn Nghiệp, cụ Vũ Thị Bé, anh Phạm Văn Cường. Qua lời khai của những người làm chứng là bà Hiên, ông Lịch, bà Dung có thể khẳng định hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005 đã thể hiện việc thỏa thuận mua bán một phần diện tích đất 60m2 trên đất có 01 nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 129, tờ bản đồ số 8 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề giữa ông Phạm Văn D, bà Phạm Thu H với cụ Vũ Thị B. Sau khi mua, cụ B đã xây nhà bê tông 3 tầng trên toàn bộ diện tích đất 60m2 ngay sát cạnh gia đình ông D, bà H, bà Chấp và sinh sống ổn định và kê khai nộp thuế nhà đất từ đó đến nay, gia đình ông D không có ý kiến gì.

Về nguồn gốc thửa đất số 129, tờ bản đồ số 8 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề có nguồn gốc năm 2002, ông D mua của bà Chấp đã được UBND xã xác nhận ngày 15.10.2002, (đất của bà Chấp là đất thổ cư được bố mẹ để lại từ năm 1975), bà Chấp đã có bản đồ 299 số thửa 365 tờ bản đồ số 4 diện tích 330m2, bà Chấp tự xây nhà, sử dụng ổn định không có tranh chấp.

Theo xác minh tại UBND phường Bồ Đề thể hiện sau khi mua của cụ Chấp, ông D không đi làm thủ tục sang tên trước bạ, năm 2005 khi NH nước có chủ trương cấp GCNQSDĐ, ông D, bà H làm thủ tục kê khai cấp mới GCNQSDĐ lần đầu, xét hồ sơ cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện nên Hội đồng xét duyệt hồ sơ cấp GCN của phường Bồ Đề đã thông qua và trình UBND quận Long Biên cấp GCNQSDĐ cho ông Phạm Văn D và bà Phạm Thị Thu H đối với diện tích 176m2 đất thuộc thửa đất số 129 tờ bản đồ số 18 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề. Quá trình sử dụng, ông D, bà H đã bán một phần diện tích đất là 60m2 cho cụ Vũ Thị B(nay là địa chỉ số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề, quận Long Biên ). Hai bên chỉ làm thủ tục mua bán viết tay không qua công chứng, chứng thực.

Theo tài liệu xác minh tại văn phòng đăng ký đất đai H Nội chi nhánh Long Biên thể hiện thửa đất số 129, tờ bản đồ số 8 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề đã được cấp GCNQSDĐ theo hồ sơ đề nghị cấp GCN của UBND phường Bồ Đề, hiện nay vẫn đứng tên ông Phạm Văn D và bà Phạm Thị Thu H theo GCNQSDĐ số 1793/2005/QĐ-UB/317/2005, MS 10127410253 ngày 28.10.2005. Thửa đất trên hiện không đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai H Nội chi nhánh Long Biên.

[3]. Quá trình giải quyết vụ án, ông Phạm Văn D, bà Phạm Thị Thu H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là cụ Phạm Văn Nghiệp,cụ Vũ Thị Bé, ông Phạm Văn Cường, bà Phạm Ngọc Anh, anh Phạm Minh Đức, cháu Phạm Minh Hiển do ông D, bà H là đại diện theo pháp luật đã được tống đạt hợp lệ nhưng vắng mặt, từ chối khai báo và không có văn bản ghi ý kiến, không cung cấp tài liệu chứng cứ gửi Tòa án theo quy định pháp luật. Tại thời điểm Hội đồng xem xét thẩm định tại chỗ nhà, đất cụ Vũ Thị B đang sử dụng nằm sát cạnh nhà đất của gia đình ông D, bà H, cụ Bé có mặt nhưng không tham gia buổi xem xét thẩm định và không ký biên bản.

[4]. Tòa án đã trưng cầu giám định đối với chữ ký, chữ viết của ông Phạm Văn D trong hợp đồng mua bán nhà, đất với các tài liệu lưu trữ trong hồ sơ cấp GCNQSDĐ của ông D tại văn phòng đăng ký đất đai H Nội chi nhánh Long Biên tại phòng kỹ thuật hình sự - Công an Thành phố H Nội kết luận: "Chữ ký, chữ viết dòng họ tên Phạm Văn D dưới mục bên bán ký trên hợp đồng mua bán nhà đất, đại diện bên bán đứng tên Phạm Văn D; Đại diện bên mua đứng tên Vũ Thị B đề ngày 28.9.2005 với chữ ký, chữ viết dòng họ tên Phạm Văn D dưới mục người viết đơn trên Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề ngày 10.3.2005 trong mục đại diện chủ sử dụng đất trên Biên bản kiểm tra thực địa nhà đất đề ngày 20.3.2005 là chữ do cùng một người ký và viết ra". Như vậy có thể khẳng định trong hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005 phần bên bán là chữ ký của ông Phạm Văn D.

[5]. Thời điểm ông D, bà H ký hợp đồng mua bán nhà đất với cụ B, bên bán chưa được cấp GCNQSDĐ nên các bên mới lập hợp đồng mua bán viết tay. Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà đất trên vi phạm điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại phần II về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình là: Đất chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (điểm a.4. mục 2.3); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng NH nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (điểm a.6. mục 2.3.)

Theo quy định tại điểm b3 mục 2.3 “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan NH nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của NH nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng”. Tại quy định của khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện về hình thức thì vô hiệu trừ trường hợp sau đây": “ Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Theo tài liệu xác minh tại UBND phường Bồ Đề thể hiện: Sau khi nhận chuyển nhượng, cụ B đã xây nhà bê tông 3,5 tầng kiên cố trên toàn bộ diện tích đã mua là 60m2 và ở ổn định từ đó đến nay. Quá trình sử dụng, cụ B không bị cơ quan NH nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Sau khi chuyển nhượng, hộ ông D, bà H không có đơn thư khiếu nại gì về việc sử dụng đất của cụ B tại nhà, đất trên gửi UBND phường. Gia đình cụ B vẫn đứng tên kê khai nộp thuế nhà, đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay.
Xét hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005 giữa ông D, bà H và cụ B thuộc trường hợp quy định tại điểm b3 mục 2.3 phần II về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất - Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình nên có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ Vũ Thị B.

[6]. Trong hợp đồng mua bán nhà đất giữa cụ B và ông D, bà H thể hiện diện tích là 60m2, tuy nhiên qua xem xét thẩm định tại chỗ nhà, đất tại địa chỉ số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Thành phố H Nội diện tích đo vẽ thực tế hiện nay gia đình cụ B đang sử dụng là 57,8m2. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của cụ Vũ Thị B xác nhận diện tích đất thực tế theo đo vẽ là đúng và đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đo thực tế là 57,8m2, đề nghị của nguyên đơn là phù hợp nên được chấp nhận.

Về án phí: Cụ Vũ Thị B được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 1 Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30.12.2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 25, Điều 33, Điều 35; Điều 243, 245 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004;
- Căn cứ khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ điểm b3 mục 2.2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình
Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ Vũ Thị B về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

2. Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 28.9.2005 giữa ông Phạm Văn D và bà Phạm Thị Thu H với cụ Vũ Thị B là hợp pháp.
Cụ Vũ Thị B được quyền liên hệ với cơ quan NH nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất 57,8m2 trên đất có 01 nhà bê tông 3,5 tầng và 01 nhà lợp tôn thuộc thửa đất số 129, tờ bản đồ số 8 tại địa chỉ tổ 17 phường Bồ Đề (nay là địa chỉ số 47 ngõ 200 phố Bồ Đề, tổ 17 phường Bồ Đề, quận Long Biên, TP H Nội). (Có sơ đồ kèm theo).

3. Về án phí:

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30.12.2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho cụ Vũ Thị B.

- Hoàn trả cho cụ Vũ Thị B số tiền 36.000.000đ (Ba mươi sáu triệu đồng) cụ B đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai số 8970 ngày 16.3.2015 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Long Biên.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử công khai sơ thẩm, các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt bản án hoặc bản án được niêm yết./.