Bản án 162/2017/DS-PT ngày 13/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 162/2017/DS-PT NGÀY 13/09/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 8 và 13 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 103/2017/TLPT-DS ngày 13 tháng 7 năm 2017 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 19/2017/DS-ST ngày 12 tháng 5 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 132/2017/QĐ-PT ngày 14 tháng 8 năm 2017, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn A1 (tên gọi khác là Nguyễn Xuân A1), sinh năm 1953; cư trú tại: Số 96, đường B1, khu phố B2, Phường B3, thành phố B4, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

- Bị đơn: Bà Trần Thị A2, sinh năm 1930; cư trú tại: Ấp B5, xã B6, huyện B7, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Bùi Quang A3, sinh năm 1953 và bà Phan Thị A4, sinh năm 1958; cùng cư trú tại: Ấp B5, xã B6, huyện B7, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của ông A3, bà A4: Ông Nguyễn Văn A5, sinh năm 1960; cư trú tại: Số 381, ấp B8, xã B9, thành phố B10, tỉnh Long An (theo văn bản ủy quyền ngày 09-3-2017); có mặt.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn A1 là nguyên đơn và bà Trần Thị A2 là bị đơn.

Theo đơn khởi kiện ngày 28-7-2016, đơn khởi kiện bổ sung ngày 15 tháng 8 năm 2016 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn – ông Nguyễn Văn A1 trình bày:

Ngày 04-7-2005 ông nhận chuyển nhượng của bà Trần Thị A2 diện tích đất có chiều ngang 10 m x dài 70 m (khoảng 700 m2), đất toạ lạc tại: Ấp Phước Long 2, xã B6, Huyện B7, tỉnh Tây Ninh, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với giá là 148.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng có làm giấy hợp đồng mua bán do ông Bùi Quang A3 (con của bà A2) viết, ông và bà A2, ông A3 cùng ký tên. Thoả thuận đặt cọc 8.000.000 đồng. Từ ngày 04-7-2005 đến ngày 24-7-2005 ông đã giao cho bà A2, ông A3 số tiền 53.000.000 đồng. Sau khi ký giấy tay mua bán, bà A2 được Ủy ban nhân dân huyện B7 công nhận quyền sử dụng đất diện tích đất này bằng quyết định giải quyết tranh chấp đất với ông A3. Ông đề nghị bà A2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nhưng bà A2 không đồng ý, mà chỉ đồng ý trả cho ông số tiền 53.000.0000 đồng. Bà A2 đã giao đất cho ông A3 đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất đã chuyển nhượng cho ông. Ông yêu cầu bà A2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng 04-7-2005 để ông được sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 15-8-2016, ông thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà A2, yêu cầu bà A2 bồi thường cho ông giá theo hiện nay 60 triệu đồng/m ngang x 3,58 m = 214.860.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông yêu cầu bà A2, ông A3 và bà Phạm Thị Thanh A4 (vợ ông A3) có trách nhiệm thanh toán lại cho ông số tiền 152.000.000 đồng.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 11-8-2016 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn - bà Trần Thị A2 trình bày:

Khoảng năm 2005, bà có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Xuân A1 (tên thật là Nguyễn Văn A1), diện tích đất, vị trí, giá tiền như ông A1 trình bày. Khi chuyển nhượng, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chỉ làm hợp đồng mua bán đất viết tay do anh A3 viết, bà thống nhất ký tên. Ông A1 giao tiền cho bà 3 lần tổng cộng 53.000.000 đồng. Nhiều lần bà nói ông A1 đến Uỷ ban nhân dân xã B6 giao đủ số tiền còn lại và thực hiện sang tên nhưng ông A1 không đến nên chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông A1. Hiện nay diện tích đất trên bà giao cho ông A3 (là con bà) quản lý, sử dụng và đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay bà không đồng ý với yêu cầu của ông A1, bà chỉ đồng ý trả lại cho ông A1 số tiền 53.000.000 đồng bà đã nhận.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 23-8-2017 và trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Bùi Quang A3 và người đại diện hợp pháp của ông A3 trình bày:

Ông A3 là con ruột của bà A2, bà A4 là vợ ông A3. Vào ngày 04-7-2005 bà A2 có chuyển nhượng cho ông A1 diện tích đất, vị trí, giá tiền như ông A1 trình bày. Khi chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chỉ làm hợp đồng mua bán đất viết tay do ông A3 viết, bà A2, ông A1 thống nhất ký tên. Ông A1 giao tiền 3 lần với số tiền 53.000.000 đồng, khi giao tiền ông A3 là người trực tiếp nhận và giao tiền lại cho bà A2. Do ông A1 chưa giao đủ tiền nên bà A2 không thực hiện thủ tục sang tên diện tích đất trên.

Năm 2008, bà A2 tặng cho ông A3 quyền sử dụng đất và ông A3 đã được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02777 ngày 23-7-2008. Bà A2 cho ông A3 phần đất này để ông A3 nuôi dưỡng bà A2 và chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ của bà A2. Nay ông A3 đồng ý cùng bà A2 trả lại tiền cho ông A1, số tiền bao nhiêu do Toà án quyết định.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện hợp pháp cho ông A3 trình bày không đồng ý liên đới cùng bà A2 bồi thường thiệt hại cho ông A1 vì ông A3   chỉ là người làm chứng và nhận tiền thay bà A2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Phạm Thị Thanh A4 và người đại diện hợp pháp của bà A4 trình bày: Không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông A1.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 19/2017/DS-ST ngày 12 tháng 5 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ Điều 689; 697 của Bộ luật Dân sự.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A1 đối với bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04-7-2005 giữa  ông Nguyễn Văn A1 với bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 là hợp đồng vô hiệu.

Buộc bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Nguyễn Văn A1 số tiền 107.000.000 đồng (một trăm lẻ bảy triệu đồng) (trong đó 53.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất đã nhận, 54.000.000 đồng tiền thiệt hại do trượt giá).

Không chấp nhận một phần yêu cầu của Nguyễn Văn A1 về việc buộc bà Phạm Thị Thanh A4 trả số tiền trên.

Không chấp nhận yêu cầu của ông A1 về việc buộc bà A2 ông A3 trả số tiền chênh lệch 45.000.000 đồng.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về án phí, chi phí đo đạc, định giá, lãi suất chậm thi hành án, quyền và nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 16-5-2017, bị đơn bà Trần Thị A2 có đơn kháng cáo với nội dung không đồng ý thanh toán cho ông A1 bất kỳ số tiền nào vì ông A1 là người đặt cọc rồi bỏ cọc với thời gian rất dài, bà không trốn tránh ông A1.

Ngày 23-5-2017, nguyên đơn ông Nguyễn Văn A1 có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu bà A2, ông A3 và bà A4 bồi thường toàn bộ thiệt hại cho ông và phạt cọc như đã thỏa thuận, cụ thể phải trả cho ông số tiền 152.800.000 đồng (trong đó tiền đặt cọc 8.000.000 đồng x 2 = 16.000.000 đồng, trả tiền chuyển nhượng 45.000.000 đồng tương đương 3,04 m ngang, giá trị đất theo thẩm định 45.000.000 đồng/m ngang x 3,04m = 136.800.000 đồng).

- Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông A1, bà A2. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông A1 và bà A2, ông A3 mỗi bên phải chịu 50% chi phí đo đạc, định giá.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến Đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn bà Trần Thị A2 có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà A2 theo quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về yêu cầu thanh toán tiền cọc và phạt cọc: Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A1 và bà A2 lập bằng giấy viết tay ngày 04-7-2005 có thể hiện ông A1 đặt cọc số tiền 8.000.000 đồng, tuy nhiên, hợp đồng này không được lập theo mẫu, không có công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Về nội dung: Thời điểm hai bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà A2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp do đó vi phạm quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 691 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà A2 và ông A1 là vô hiệu theo quy định tại Điều 134, 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông A1 thực hiện hợp đồng, trả tiếp cho bà A2 số tiền 45.000.000 đồng. Ngày 29-7-2005, bà A2 được Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp QSDĐ giữa bà A2 và ông A3, theo đó, bà A2 được chia phần đất 835m2 là phầ bà A2 chuyển nhượng cho ông A1. Căn cứ hướng dẫn tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Tuy nhiên, bà A2 cho rằng ông A1 không trả tiền cho bà theo thỏa thuận nên bà giao cho ông A3 đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ, ngược lại, ông A1 cho rằng bà A2 không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông. Nhưng đến nay hai bên chỉ thực hiện được một phần nghĩa vụ theo hợp đồng, đất hiện do ông A3 đứng tên Giấy chứng nhận QSDĐ, cất nhà ở trên đất nên hợp đồng không thể thực hiện được. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà A2, ông A1 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà không xử lý phạt cọc là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3] Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Ông A1 cho rằng lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu hoàn toàn của bên chuyển nhượng là không có căn cứ chấp nhận. Bởi lẽ, ông A1 cho rằng tại thời điểm chuyển nhượng tuy bà A2 chưa được công nhận QSDĐ hợp pháp nhưng sau đó bà A2 được Ủy ban nhân dân huyện B7 công nhận QSDĐ bằng quyết định giải quyết tranh chấp đất với ông A3, nhưng ông không chứng minh được khi bà A2 được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp ông có tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bà A2 theo thỏa thuận. Tuy nhiên, bà A2 cũng không chứng minh được việc đề nghị ông A1 làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cũng không khiếu nại gì về việc ông A1 không thực hiện hợp đồng CNQSDĐ mà lại tặng cho phần đất đã chuyển nhượng cho con là ông A3 đứng tên dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được; năm 2009 và năm 2015 ông A1 có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, yêu cầu bà A2 trả lại số tiền đã nhận 53.000.000 đồng và tiền lãi theo lãi suất Ngân hàng nhưng bà A2 cũng không thực hiện nên lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phần lớn là của bà A2. Cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông A1 và bà A2 tương đương nhau là chưa xem xét, đánh giá đầy đủ các tình tiết của vụ án, chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho ông A1. Cần sửa án sơ thẩm theo hướng xác định lỗi của bà A2 2/3 phần lỗi của ông A1 là 1/3. Cụ thể: Số tiền ông A1 đã trả cho bà A2 là 53.000.000 đồng tương đương 3,58m ngang tại thời điểm chuyển nhượng. Giá trị 3,58m ngang đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 3,58m x 45.000.000 đồng/m ngang = 161.100.000 đồng trừ đi số tiền ông A1 đã trả cho bà A2 là 53.000.000 đồng còn lại 108.100.000 đồng là thiệt hại do trượt giá đất. Bà A2 có lỗi 2/3 nên phải bồi thường cho ông A1 số tiền 108.100.000 đồng x 2/3 = 72.067.000 đồng. Tổng cộng bà A2 phải trả cho ông A1 số tiền 125.067.000 đồng

[4] Do kháng cáo của ông A1 được chấp nhận một phần nên kháng cáo của bà A2 (cho rằng lỗi hoàn toàn của ông A1) không có căn cứ chấp nhận.

[5] Xét việc ông A1 yêu cầu bà A4 (vợ ông A3) có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông số tiền 152.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận vì nguồn gốc đất là của bà A2, bà A2 là người trực tiếp chuyển nhượng cho ông, bà A4 không có giao dịch nào liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông A1 với bà A2. Việc ông A3 đồng ý liên đới cùng bà A2 bồi thường thiệt hại cho ông A1 là ý chí tự nguyện của ông A3.

Ngoài ra, cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc bà A2 và ông A3 thực hiện nghĩa vụ liên đới nhưng không áp dụng các điều luật điều chỉnh trong Bộ luật dân sự năm 2005; áp dụng Bộ luật dân sự nhưng không nêu rõ năm nào là có thiếu sót cần rút kinh nghiệm.

[6] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông A1, sửa án sơ thẩm.

[7] Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông A1 phải chịu án phí trên phần không được chấp nhận 26.933.000 đồng. Bà A2, ông A3 phải chịu án phí do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận là 5% trên số tiền phải bồi thường cho ông A1 125.067.000 đồng, theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông A1 được chấp nhận, sửa án sơ thẩm nên ông A1, bà A2 không phải chịu án phí phúc thẩm dân sự theo quy định tại Điều 29 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016.

[8] Về chi phí đo đạc định giá: Mỗi bên đương sự phải chịu chi phí đo đạc, định giá tương ứng với phần thiệt hại phải bồi thường. Cụ thể: Chi phí đo đạc, định giá là 2.623.000 đồng, bà A2 phải chịu 1.749.000 đồng, ông A1 phải chịu 874.000 đồng. Ông A1 đã nộp tạm tứng toàn bộ chi phí này nên bà A2 có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông A1 số tiền  1.749.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 122, 134 Bộ luật Dân sự năm 2005; Pháp lệnh án phí lệ phí Tòa án; Điều 27 Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13-6-2012; Điều 29 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:

Sửa một phần án sơ thẩm.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A1 (tên gọi khác là Nguyễn Xuân A1) đối với bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04-7-2005 giữa ông Nguyễn Văn A1 với bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 là vô hiệu.

2. Buộc bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Nguyễn Văn A1 số tiền 125.067.000 đồng (một trăm hai mươi lăm triệu không trăm sáu mươi bảy nghìn đồng).

3. Không chấp nhận yêu cầu của Nguyễn Văn A1 về việc buộc bà Phạm Thị Thanh A4 liên đới với ông A3, bà A2 trả số tiền trên.

4. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn A1 về việc buộc bà A2 ông A3 bồi thường số tiền 26.933.000 đồng.

5. Về chi phí đo đạc, định giá: Bà A2 có trách nhiệm thanh toán lại cho ông A1 1.749.000 đồng (một triệu bảy trăm bốn mươi chín nghìn đồng).

6. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

7. Về án phí:

7.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Trần Thị A2, ông Bùi Quang A3 phải chịu 6.253.000 đồng (sáu triệu hai trăm năm mươi ba nghìn đồng).

Ông Nguyễn Văn A1 phải chịu án phí 1.347.000 đồng. Ông A1 đã nộp tạm ứng án phí 1.325.000 đồng tại Biên lai số 0014305 ngày 03-8-2016 và số tiền 4.047.000 đồng tại Biên lai thu số 0014366 ngày 19-8-2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh được khấu trừ, ông A1 được hoàn lại 4.025.000 đồng (bốn triệu không trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

7.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà A2, ông A1 không phải chịu án phí DSPT, được hoàn lại mỗi người 300.000 đồng tại Biên lai thu số 0015246 ngày 16-5-2017 và 0015283 ngày 23-5-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

8. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.