Bản án 150/2020/DS-PT ngày 24/11/2020 về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 150/2020/DS-PT NGÀY 24/11/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ CÓ ĐẶT CỌC

Ngày 24 tháng 11 năm 2020 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 146/2020/TLPT- DS ngày 20 tháng 10 năm 2020 về tranh chấp: “Hợp đồng Dân sự có đặt cọc”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 23/2020/DS-ST ngày 27/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 23/2020/QĐ-PT ngày 30/10/2020, Quyết định hoãn phiên tòa số 132/2020/QĐ-HPT ngày 19/11/2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị TT, sinh năm: 1958; cư trú tại hẻm S, đường Nguyễn Công T, Phường T, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng, vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Tuyết H, sinh năm: 1966; địa chỉ liên lạc: số 69, đường Trần L, Phường B, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 236, quyển số 02-SCT/CK.ĐC do Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Lệ M chứng thực chữ ký ngày 13/3/2020), có đơn xin xét xử vắng mặt.

- Bị đơn: Vợ chồng Nguyễn Viết T, sinh năm: 1973, bà Hoàng Thị ĐT, sinh năm: 1973; cư trú tại số 493 (số cũ 268E), đường Phan Đình P, Phường H, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện hợp pháp của ông T: Bà Hoàng Thị ĐT, sinh năm: 1973; cư trú tại số 493 (số cũ 268E), đường Phan Đình P, Phường H, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 1567, quyển số 88 – TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng VT chứng nhận ngày 28/5/2020), có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm: 1970; cư trú tại số 297, đường Hai Bà T, Phường S, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng; Luật sư của Văn phòng luật sư Thành P - Đoàn luật sư tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Bùi Văn L (Thái K), sinh năm: 1965; cư trú tại số 47, khu quy hoạch Đông T, Phường T, thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng, vắng mặt.

Người kháng cáo: Vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT – Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện ngày 06/3/2020 của bà Nguyễn Thị TT, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của bà Nguyễn Thị Tuyết H, người đại diện theo ủy quyền của bà TT, thì:

Ngày 25/01/2018 giữa bà TT và vợ chồng ông T và bà ĐT có lập giấy đặt cọc chuyển nhượng lô đất có diện tích 322m2 thuộc thửa số 1196, tờ bản đồ số 16 theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CH 487634 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 16/5/2017 với giá là 5.500.000.000đ, bà Trang đã đặt cọc số tiền 450.000.000đ thành 02 lần, cụ thể:

Lần 1: ngày 08/01/2018 đặt cọc 200.000.000đ:

Lần 2: ngày 25/01/2018 đặt cọc tiếp 250.000.000đ.

Trong giấy nhận cọc lập ngày 25/01/2018 chỉ nói số tiền 5.050.000.000đ còn lại sẽ thanh toán vào ngày 08/02/2018 chứ không nói rõ thời điểm nào hai bên sẽ ra làm hợp đồng nhưng ngầm hiểu rằng đến ngày này hai bên sẽ ra công chứng làm hợp đồng và thanh toán tiền. Tuy nhiên khi gần đến ngày ra công chứng bị đơn đổi ý không chuyển nhượng nữa vì cho rằng giá đất cao; sau đó vợ chồng ông T và bà ĐT chuyển nhượng được Quyền sử dụng đất cho người khác nên có gọi bà TT đến để chia sẻ lại số tiền 150.000.000đ, theo bà TT thì số tiền này là bị đơn chia sẻ số tiền đã chuyển nhượng được Quyền sử dụng đất và chấm dứt việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất với nhau. Tại giấy ngày 02/7/2018 do bị đơn viết thì nguyên đơn có ký là nhận 150.000.000đ nhưng thực chất là chỉ nhận từ bị đơn 50.000.000đ, còn 100.000.000đ theo bị đơn ghi là nguyên đơn phải nhận từ ông K. (Ông K là người giới thiệu cho bị đơn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất). Vì vậy, giao dịch đặc cọc chưa được thanh toán nên nguyên đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch đặc cọc mua bán đất lập ngày 25/01/2018 là vô hiệu, buộc vợ chồng ông T, bà ĐT hoàn lại số tiền cọc là 450.000.000đ.

- Vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT thừa nhận có việc thỏa thuận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Trong thực tế sau khi đặt cọc lần 1 thì hai bên thỏa thuận số tiền còn lại là 5.300.000.000đ sẽ thanh toán tại Phòng Công chứng vào ngày 24/01/2018. Tuy nhiên đến hẹn bà TT không chồng đủ số tiền còn lại, ngày 25/01/2018 bà TT đặt cọc lần 2 là 250.000.000đ, cam kết ngày 08/02/2018 sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại là 5.050.000.000đ tại Phòng Công chứng nhưng khi đến hẹn bà TT lại không thực hiện; vợ chồng ông, bà đã gọi điện thoại và thống nhất với bà TT là bà TT không làm đúng như giấy thỏa thuận và đã mất cọc (vì bà TT đã không tiếp tục thực hiện việc thanh toán tiền và ký hợp đồng chuyển nhượng).

Đến cuối tháng 6/2018 vợ chồng ông, bà đã chuyển nhượng được lô đất nói trên cho người khác với giá rất thấp so với giá chuyển nhượng cho bà TT. Ngày 02/7/2018 vợ chồng ông, bà và bà TT thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; vì tình cảm nên đã cho bà TT nhận lại 150.000.000đ, trong đó bà TT nhận trực tiếp từ vợ chồng ông, bà là 50.000.000đ còn 100.000.000đ thì nhận trực tiếp từ ông K.

Nay nguyên đơn có đơn khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch nói trên và đòi lại số tiền cọc là 450.000.000đ thì vợ chồng ông, bà không đồng ý vì việc đặc cọc đã chấm dứt.

- Theo lời trình bày của ông Bùi Văn L (Thái K) thì: Đầu năm 2018 ông có giới thiệu vợ chồng ông T, bà ĐT chuyển nhượng cho bà TT lô đất như các đương sự trình bày ở trên. Sau khi vợ chồng ông T, bà ĐT nhận tiền cọc của bà TT thì có cho ông 100.000.000đ. Thông qua bà TT ông được biết ngày 02/7/2018 giữa bà TT và bà ĐT có viết giấy với nội dung bà TT sẽ nhận lại từ ông 100.000.000đ. Tuy nhiên việc thỏa thuận này không có sự đồng ý của ông nên ông không chịu trách nhiệm phải trả cho bà TT số tiền này.

Tại Bản án số 23/2020/DS-ST ngày 27/8/2020; Tòa án nhân dân thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị TT.

Tuyên bố giao dịch đặc cọc lập 25/01/2018 giữa bà Hoàng Thị ĐT và bà Nguyễn Thị TT là vô hiệu.

Buộc Nguyễn Viết T và bà Hoàng Thị ĐT liên đới trả cho bà Nguyễn Thị TT 400.000.000đ.

Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền 50.000.000đ.

Ngoài ra, Tòa án còn tuyên về án phí, lãi suất và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 28/8/2020 vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, không đồng ý trả tiền cho bà TT.

Tại phiên tòa, Vợ chồng ông T, bà ĐT vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm.

Về nội dung: đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc giữa bà Nguyễn Thị TT và vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT thỏa thuận xác lập Hợp đồng Dân sự có đặt cọc; theo đó bà TT đặt cọc cho vợ chồng ông T, bà ĐT với 02 lần với số tiền là 450.000.000đ để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng lô đất có diện tích 322m2 thuộc thửa 1196, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại Phường T, thành phố ĐL. Do sau đó các bên không thống nhất về thời gian giao kết hợp đồng và xảy ra mâu thuẫn nên việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất không thành. Nay nguyên đơn yêu cầu vợ chồng ông T, bà ĐT phải trả lại số tiền cọc đã nhận còn bị đơn không đồng ý vì cho rằng do vi phạm thời hạn đặt cọc nên bà Hạnh Trang phải chịu mất cọc nên các bên phát sinh tranh chấp.

Trong thực tế tại đơn khởi kiện bà TT chỉ yêu cầu vợ chồng ông T, bà ĐT trả lại số tiền cọc đã nhận (sau khi trừ số tiền 50.000.000đ mà bị đơn đã trả trước đó), tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn mới yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc giữa các bên là vô hiệu; cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu mới phát sinh và xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên trong vụ án là “Tranh chấp tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và đòi lại tiền cọc” là không đúng; cần xác định lại quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp Hợp đồng Dân sự có đặt cọc” mới phù hợp với quy định của pháp luật.

2] Qua xem xét thì thấy rằng:

[2.1] Sự thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không trái với pháp luật và đạo đức xã hội.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn xuất trình bản photocopy “Giấy cọc tiền” đề ngày 08/01/2018 với nội dung bà TT đặt cọc 200.000.000đ, không có bản chính; tuy nhiên giữa các bên đều thừa nhận có việc đặc cọc, nhận tiền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, do vậy đây là những sự kiện, tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.

[2.2] Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tuyết H cho rằng đến hạn thanh toán số tiền 5.050.000.000đ nhận chuyển nhượng còn lại thì bị đơn không đồng ý chuyển nhượng nữa và không ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng với lý do giá đất theo giá thị trường lên cao nên nguyên đơn mới chưa thanh toán đủ tiền nhận chuyển nhượng cho bị đơn. Đến tháng 7/2018 bị đơn đã chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho người khác và có chia sẻ cho nguyên đơn số tiền 150.000.000đ theo giấy thỏa thuận ngày 02/7/2018, số tiền này bị đơn chia sẻ cho nguyên đơn là do chuyển nhượng được Quyền sử dụng đất và hai bên chấm dứt việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất với nhau, còn số tiền đặt cọc 450.000.000đ chưa được giải quyết và cũng không liên quan đến số tiền 150.000.000đ mà bị đơn chia sẻ với nguyên đơn.

Tuy nhiên, ngoài lời trình bày ra thì nguyên đơn cũng như bà H không xuất trình được chứng cứ chứng minh, vợ chồng ông T, bà ĐT lại không thừa nhận mà cho rằng do nguyên đơn không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng nên không T toán số tiền 5.0850.000.000đ theo thỏa thuận. Do đó, đến tháng 7/2018 bị đơn đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho người khác và ngày 02/7/2018 giữa nguyên đơn với bị đơn có thỏa thuận chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên và xác định rõ lý do chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng, cũng như giải quyết số tiền nguyên đơn đã đặt cọc.

[2.3] Xét thấy, theo nội dung của giấy thỏa thuận ghi ngày 02/7/2018 giữa bà Nguyễn Thị TT và bà Hoàng Thị ĐT thì “...Tôi là Hoàng Thị ĐT đồng ý trả lại cho chị TT số tiền 150.000.000đ, trong đó có 50.000.000đ là tiền mặt tôi đưa và 100.000.000đ là chị TT sẽ lấy ở anh K. Lý do: Vào cuối năm 2017 tôi đồng ý bán cho chị TT lô đất khu quy hoạch Đông T, Lý Nam Đế - Diện tích 322m2 với số tiền 5.500.000.000đ và tôi hai lần nhận cọc là 450.000.000đ. Với cam kết: Nếu tôi không đồng ý bán nữa sẽ đền gấp đôi cho chị TT, ngược lại vì lý do nào đó mà chị TT không mua nữa thì sẽ mất cọc. Sau đó chị TT không mua nên tôi và chị chấm dứt hợp đồng và thực hiện lời hứa như cam kết giữa đôi bên. Hôm nay, chị TT đã đồng ý nhận lại số tiền 150.000.000đ do tôi muốn chia sẻ lại với chị, khi tôi và chị chấm dứt hợp đồng mua bán”.

Như vậy, do các bên không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trước đó nên ngày 02/7/2018 bà TT và bà ĐT đã thỏa thuận chấm dứt việc đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nói trên và giải quyết hậu quả của việc chấm dứt việc đặt cọc này, theo đó bị đơn sẽ chỉ thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 150.000.000đ; trong đó thanh toán bằng tiền mặt 50.000.000đ và nguyên đơn đã nhận số tiền này, số tiền 100.000.000đ còn lại thì bà TT sẽ lấy từ ông K; giấy thỏa thuận trên được chính nguyên đơn và bà Hoàng Thị ĐT ký xác nhận; bà TT cũng đồng ý nhận lại số tiền 150.000.000đ. Do vậy việc đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa các bên đã chấm dứt kể từ ngày 02/7/2018.

[2.4] Tuy nhiên, trong giấy thỏa thuận nói trên không có ông Bùi Văn K tham gia nên không ký xác nhận, trong thực tế số tiền 100.000.000đ là số tiền mà bị đơn tự nguyện cho ông K khi ông K môi giới để bị đơn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho nguyên đơn; trong quá trình giải quyết vụ án thì ông K cũng không đồng ý thanh toán số tiền này cho bà TT nên không có cơ sở để buộc ông K phải trả lại 100.000.000đ này cho bà TT được.

[2.5] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định giấy ghi ngày 02/7/2018 là sự thỏa thuận của hai bên về việc chấm dứt việc chuyển nhượng, không thể hiện chấm dứt giao dịch đặc cọc nên tuyên bố giao dịch đặt cọc ngày 25/01/2018 giữa bà TT và bà ĐT là vô hiệu để buộc bị đơn thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 400.000.000đ là chưa đánh giá toàn diện các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn nên cần chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông T, bà ĐT để giải quyết theo hướng buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 100.000.000đ theo giấy thỏa thuận ngày 02/7/2018 mới phù hợp.

[3] Đối với số tiền 100.000.000đ mà vợ chồng ông T, bà ĐT giao cho ông K do các đương sự không có yêu cầu nên không xem xét, trong trường hợp nếu sau này các bên có tranh chấp thì sẽ được giải quyết bằng vụ án khác theo quy định của pháp luật.

[4] Với những định trên cần chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông T, bà ĐT, sửa Bản án sơ thẩm.

[5] Về án phí:

Lẽ ra bà TT phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm trên số tiền không được chấp nhận yêu cầu. Tuy nhiên tại thời điểm xét xử vụ án thì bà TT, sinh năm 1958, là người cao tuổi; có đơn xin miễn án phí Dân sự sơ thẩm nên căn cứ vào quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án để miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm cho bà TT.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị TT là 5.000.000đ (100.000.000đ x 5%).

Do sửa án nên vợ chồng ông T, bà ĐT không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

 - Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015:

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:

- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 4 Điều 26, khoản 4 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT, sửa Bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng Dân sự có đặt cọc”.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị TT về việc “Tranh chấp hợp đồng Dân sự có đặt cọc” đối với chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT.

3. Buộc vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT phải trả cho bà Nguyễn Thị TT số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).

4. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

Miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm cho bà Nguyễn Thị TT.

Vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT phải chịu 5.000.000đ án phí Dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0017848 ngày 14/9/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng. Vợ chồng ông T, bà ĐT còn phải nộp 4.700.000đ.

- Án phí phúc thẩm:

Vợ chồng Nguyễn Viết T, bà Hoàng Thị ĐT không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

5. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.