Bản án 149/2017/DS-PT ngày 07/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

BẢN ÁN 149/2017/DS-PT NGÀY 07/09/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 17 tháng 8 và ngày 07 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 99/2017/TLPT-DS ngày 10 tháng 7 năm 2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2017/DS-ST ngày 09/5/2017 của Tòa ánnhân dân huyện U, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 195/2017/QĐ-PT ngày 01 ngày 8 tháng 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1960 (có mặt)

2. Bà Nguyễn Thanh T2, sinh năm 1960 (có mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp M, xã Z, huyện U, tỉnh Kiên Giang.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1959 (có mặt) Địa chỉ: Ấp Y, xã O, huyện C, tỉnh Cà Mau.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Luật sư Dương Thùy L – Văn phòng Luật sư Bùi Hồng Đ, Đoàn Luật sư tỉnh Kiên Giang (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ1, sinh năm 1969 (có đơn xin vắng mặt)

2. NLQ2, sinh năm 1973 (có đơn xin vắng mặt)

3. NLQ3 sinh năm 1978 (có mặt)

4. NLQ4, sinh năm 1983 (có đơn xin vắng mặt)

5. NLQ5, sinh năm 1985 (có đơn xin vắng mặt)

6. NLQ6, sinh năm 1987 (có đơn xin vắng mặt)

7. NLQ7, sinh năm 1989 (có đơn xin vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp M, xã Z, huyện U, tỉnh Kiên Giang.

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn P – Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T1 và bà Nguyễn Thanh T2 trình bày:

Năm 2003 vợ chồng ông bà có vay của ông Nguyễn Văn P 34 chỉ vàng 24k, đến năm 2007 ông P tính lãi là 16 chỉ vàng 24k, tổng cộng là 50 chỉ vàng 24k. Do không có khả năng thanh toán nên ông bà đồng ý giao cho ông P phần đất có chiều ngang 40m, chiều dài 450m, số lô 95A, Kinh 8, thửa 205, tờ bản đồ số 14, đất tọa lạc tại ấp M, xã Z, huyện U, tỉnh Kiên Giang do ông T1 đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trừ nợ. Hai bên có lập biên bản thỏa thuận giao đất vào ngày 07/8/2007, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Hai bên có thỏa thuận nợ tiền xáng múc phần của ai người đó trả, ông P cũng thống nhất. Tuy nhiên do ông bà đứng tên vay nên khi nào trả nợ cho Ngân hàng thì ông P cùng đi trả với ông bà. Khi nào trả nợ xong thì ông bà lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tách cho ông P. Sau khi thỏa thuận xong ông bà giao đất cho ông P canh tác, đến năm 2012 thì cố lại cho vợ chồng NLQ1 và NLQ2.

Năm 2012 gia đình ông bà được xét thuộc diện cận nghèo nên được giảm 100% tiền lãi ngân hàng (nợ tiền xáng múc). Ông bà có nhờ chính quyền ấp thông báo cho ông P trước khoảng 30 ngày, kêu ông P lên gặp ông bà để chuẩn bị tiền trả nợ cho ngân hàng nhưng ông P không có đưa tiền để trả nợ. Do khi đó sắp hết năm 2012, nếu không trả thì không được hưởng chế độ cận nghèo, nên buộc lòng ông bà phải hỏi vay tiền bên ngoài để trả hết số nợ tiền xáng múc cho ngân hàng (trong đó có số nợ tiền xáng múc phần đất ông bà đã chuyển nhượng cho ông P). Khoảng 03 ngày sau ông P có đến nhờ trưởng ấp M đến gặp ông bà xin trả nợ tiền xáng múc là 34.000.000 đồng. Ông bà đồng ý nhận nhưng ông P cố tình kéo dài thời gian, không trả tiền cho ông bà.

Nay ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy bỏ biên bản thỏa thuận ngày 07/8/2007 giữa ông bà với ông P; buộc ông P giao trả lại cho ông bà phần đất chiều ngang 40m, chiều dài 450m tọa lạc tại ấp M, xã Z, huyện U, tỉnh Kiên Giang. Ông bà đồng ý trả lại cho ông P 34 chỉ vàng 24k và ½ số tiền chênh lệch giá đất. Ông bà xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện về việc hủy bỏ hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông P với NLQ1, NLQ2.

Bị đơn ông Nguyễn Văn P trình bày:

Ngày 08/11/2003 vợ chồng ông T1, bà T2 hứa chuyển nhượng cho ông một phần đất tại Cà Mau, chiều ngang 5m, chạy dài đến mé sông, giá 35 chỉ vàng 24k. Ông trả trước cho bà T2 34 chỉ vàng 24k, nhưng sau đó ông biết được phần đất này vợ chồng ông T1, bà T2 ở nhờ người khác. Số vàng ông đưa cho ông T1, bà T2 là do ông vay của người khác để mua đất, ông phải đóng lãi thay cho bà T2 đến tháng 7 năm 2007 tổng cộng là 16 chỉ vàng 24k, tổng cộng gốc và lãi là 50 chỉ vàng 24k.

Do ông T1, bà T2 không trả vàng nên năm 2007 ông nhờ chính quyền giải quyết thì ông T1, bà T2 thỏa thuận giao cho ông 18.000m2 đất (chiều ngang 40, chiều dài 450m), hậu phần đất số 95A K8 giáp hậu K7, tọa lạc tại ấp M, xã Z, huyện U, tỉnh Kiên Giang để trừ nợ. Đồng thời, hai bên có thỏa thuận thêm tiền xáng múc phần đất ai người đó trả. Cũng trong ngày này ông T1, bà T2 giao đất cho ông canh tác. Quá trình sử dụng ông cải tạo đất, mướn xáng múc đắp bờ bao để làm rẫy trồng chuối, nuôi cá. Đến tháng 12/2011, ông cho vợ chồng NLQ1, NLQ2 thuê canh tác trong thời gian 05 năm. Đến nay hợp đồng này đã hết hạn, ông đã chuộc lại phần đất trên và trả đủ tiền cho NLQ1, NLQ2.

Nay ông không đồng ý hủy bỏ biên bản thỏa thuận giao đất ngày 07/8/2007; yêu cầu ông T1, bà T2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và ông đồng ý trả tiền xáng múc phần đất của ông là 34.000.000 đồng cho ông T1, bà T2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ1, NLQ2 trình bày:

Ông bà thừa nhận ngày 01/01/2012, ông P có cố cho ông bà phần đất chiều ngang 40m, chiều dài 450m, giá 100.000.000 đồng, thời hạn cố 05 năm, hai bên làm giấy cố đất. Trước đây do chưa hết hạn hợp đồng cầm cố nên ông bà có làm đơn khởi kiện yêu cầu ông P trả cho ông bà số tiền 100.000.000 đồng, tiền thuê Kobe múc đất 20.000.000 đồng, còn số cá dưới ao nếu ai nhận đất thì phải trả lại cho ông bà số tiền 5.000.000 đồng. Nhưng đến nay hợp đồng cầm cố này đã hết hạn (tháng 01/2017). Ông bà đã giao lại đất cho ông P và nhận lại số tiền 100.000.000 đồng. Vì vậy ông bà xin rút lại toàn bộ yêu cầu khởi kiện, ngoài rakhông có yêu cầu gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ3 trình bày:

Anh thống nhất với lời trình bày của cha mẹ anh là ông T1, bà T2, không cóý kiến gì thêm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2015/DS-ST ngày 25/3/2015 của Tòa án nhân dân huyện U đã quyết định:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/8/2007 giữa ông T1, bà T2 với ông P và hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 01/01/2012 giữa ông P với vợ chông NLQ1, NLQ2 vô hiệu.

Buộc ông T1, bà T2 hoàn trả cho ông P 34 chỉ vàng 24k và số tiền chênh lệch 157.347.000 đồng. Ông P hoàn trả cho vợ chồng NLQ1, NLQ2 số tiền100.000.000 đồng.

Buộc vợ chồng ông T1, T2 hoàn trả cho NLQ1, NLQ2 số tiền múc đất 8.000.000 đồng. NLQ1, NLQ2 phải thu hoạch toàn bộ hoa màu, cây trồng trên đất, cá nuôi dưới ao trong thời gian 3 tháng kể từ ngày xét xử sơ thẩm để giao trả lại phần đất cho ông P để ông P giao trả lại cho ông T1, bà T2, phần đất có diện tích 17.232,8m2 thửa số 438, 439, 440, 441 tờ bản đồ số 14 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông T1 đứng tên.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, báo quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 07/4/2015 ông T1, bà T2 có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết buộc ông P phải trả tiền xáng múc cả gốc và lãi là 60.957.000 đồng, ông bà chỉ đồng ý trả cho ông P 50 chỉ vàng 24k để nhận lại phần đất đã chuyển nhượng.

Ngày 21/4/2015 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang kháng nghị yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm buộc ông T1, bà T2 phải chịu án phí giá ngạch đối với số tiền phải bồi thường cho ông P.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 135/2015/DS-ST ngày 04/9/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang đã quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện U xét xử sơ thẩm lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 17/2017/DS-ST ngày 09/5/2017 của Tòa án nhân dân huyện U đã quyết định:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 đối với ông Nguyễn Văn P.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Biên bản thỏa thuận) ngày 07/8/2007 giữa ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 với ông Nguyễn Văn P là vô hiệu. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/8/2007 giữa ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 với ông Nguyễn Văn P.

Buộc ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn P 34 chỉ vàng 24k (vàng 98%) và bồi thường cho ông P số tiền chênh lệch là 62.738.500 đồng.

Buộc ông Nguyễn Văn P giao trả cho ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 phần đất có tổng diện tích 17.232,8m2, thuộc các thửa 438, 439, 440,441(nằm trong phần đất thuộc các thửa số 340, 341, 342) tờ bản đồ số 14, Giấy chứng nhận số BK 461570 do Ủy ban nhân dân huyện U cấp cho ông Nguyễn Văn T1 ngày 07/3/2013 với tổng diện tích là 38.694,0m2 (Án sơ thẩm có nêu chiều dài và tứ cận các cạnh theo biên bản đo vẽ ngày 21/8/2014).

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 về việc yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố QSD đất giữa ông Nguyễn Văn P với vợ chồng NLQ1, NLQ2.

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của NLQ1, NLQ2 đối với ông Nguyễn Văn P. Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí đo vẽ, định giá, lãi suất chậm trả trong thi hành án và báo quyền kháng cáo theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22/5/2017 bị đơn ông Nguyễn Văn P có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết buộc ông T1, bà T2 phải tiếp tục thực hiện thỏa thuận giao đất ngày 07/8/2007.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn có ý kiến cho rằng: Mặc dù, Tờ thỏa thuận giao đất ngày 07/8/2007 không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng có trưởng công an ấp chứng kiến, nội dung là giao đất vĩnh viễn cho ông P sử dụng, hai bên hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận, do đó, nếu hủy hợp đồng chuyển nhượng sẽ gây thiệt hại cho ông P. Đối chiếu quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trong giao dịch này ông P đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nên phải công nhận hiệu lực của giao dịch này. Do hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng cấp sơ thẩm không đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, nên đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về hướng giải quyết vụ án: Xét thấy cấp sơ thẩm không đưa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông Nam Á vào tham gia tố tụng trong vụ án; những người liên quan NLQ4, NLQ7, NLQ5, NLQ6 vắng mặt tại phiên tòa lần thứ nhất, không có đại diện, không có đơn xin vắng mặt nhưng cấp sơ thẩm vẫn tiến hành xét xử vụ án là vi phạm nghiêm trọng tố tụng. Nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự tuyên hủy bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm xét xử theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ông T1, bà T2 xác định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 417801 do ông T1 đứng tên vào ngày 07/01/2002 với tổng diện tích là 29.915,6m2được cấp cho hộ, gồm vợ chồng ông T1 và 05 người con cùng sống chung tại thời điểm cấp gồm: NLQ3, NLQ4, NLQ5, NLQ6, NLQ7. Cấp sơ thẩm đã đưa 05 người con của ông T1, bà T2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, NLQ4, NLQ5, NLQ6, NLQ7 vắng mặt lần thứ nhất, không có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và cũng không có người đại diện nhưng cấp sơ thẩm không hoãn phiên tòa mà tiến hành xét xử vắng mặt họ là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

 [2] Hai bên đương sự đều xác nhận: Vào năm 2003 ông T1, bà T2 có vay của ông P 34 chỉ vàng 24k, đến năm 2007 hai bên thống nhất tính lãi là 16 chỉ vàng 24k, tổng cộng là 50 chỉ vàng 24k. Do ông T1, bà T2 không có khả năng trả nợ nên ngày 07/8/2007 ông T1, bà T2 đã lập giấy tay đồng ý giao phần đất có chiều ngang 40m x dài 450m thuộc thửa 205 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 417801 do ông T1 đứng tên cho ông P để trừ nợ và có thỏa thuận nợ tiền xáng múc của bên nào thì bên đó tự trả. Từ đó, ông P nhận đất canh tác nhưng chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2013 ông T1 được cấp thêm diện tích 8994,4m2 (là phần đất rừng được giao khoán trước đây) nhập chung vào phần đất đã cấp quyền sử dụng và ông T1 được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 461570 ngày 07/3/2013. Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng ông T1, bà T2 khai rằng: Vào ngày 26/9/2016 ông bà có ký Hợp đồng tín dụng số 509916/HĐTD-NH/CNKG vay của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank) - chi nhánh Kiên Giang số tiền là 250.000.000 đồng, thời hạn vay là 12 tháng kể từ ngày 27/9/2016 và tài sản đảm bảo cho khoản vay này là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 461570 do Ủy ban nhân dân huyện U cấp ngày 07/3/2013 cho ông T1 đứng tên mà các bên đương sự đang tranh chấp, như vậy hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang do Ngân hàng quản lý. Cấp sơ thẩm chưa xem xét để đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự.

 [3] Đối với phần quyết định đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông T1, bà T2 về việc yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn P với vợ chồng NLQ1, NLQ2; và phần đình chỉ giải quyết toàn bộ yêu cầu độc lập của NLQ1, NLQ2 không bị kháng cáo, kháng nghị nên phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Do sai sót nghiêm trọng về thủ tục tố tụng nêu trên, cấp phúc thẩm không thể khắc phục bổ sung được nên trong thảo luận và nghị án Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận ý kiến của Kiểm sát viên và ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: hủy một phần bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện U xét xử sơ thẩm lại.

Án phí phúc thẩm: Ông P không phải chịu, hoàn trả lại tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm số 17/2017/DS-ST ngày 09/5/2017 của Tòa án nhân dân huyện U xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 với bị đơn ông Nguyễn Văn P; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện U để xét xử sơ thẩm lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thanh T2 về việc yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn P với NLQ1, NLQ2.

Đình chỉ yêu cầu độc lập của NLQ1, NLQ2 về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn P trả cho ông bà số tiền 100.000.000 đồng, tiền thuê Kobe múc đất 20.000.000 đồng và tiền cá dưới ao 5.000.000 đồng.

3. Về án phí: Hoàn trả cho NLQ1, NLQ2 số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp là 825.000 đồng (tám trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo lai thu số 05226 ngày 07/01/2015 của Chi cục thi hành án dân sự huyện U, tỉnh Kiên Giang.

Ông P không phải chịu án phí phúc thẩm, được hoàn trả lại 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo lai thu số 0006533 ngày 22/5/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện U.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.