Bản án 142/2020/DS-PT ngày 30/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 142/2020/DS-PT NGÀY 30/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 107/2020/TLPT- DS ngày 05 tháng 8 năm 2020 về tranh chấp: “Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26/6/2020 của Tòa án nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 247/2020/QĐ-PT ngày 25 tháng 8 2020, Quyết định ngừng phiên tòa số 515/QĐ-PT ngày 28 tháng 9 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn TE, sinh năm: 1956; cư trú tại tổ 86, khu phố 8, Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng.

Địa chỉ liên lạc: Số 59B, đường SVH, tổ 19, thị trấn LN, huyện Y, tỉnh Lâm Đồng, vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp: Ông Dương DN, sinh năm: 1974; cư trú tại số 06, đường NVT, thị trấn LN, huyện Y, tỉnh Lâm Đồng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 125, quyển số 01SCT/CK, ĐC do Văn phòng công chứng PTB chứng thực ngày 28/8/2020), có mặt.

- Bị đơn: Vợ chồng ông Trần QD, sinh năm: 1954, bà Bùi TL, sinh năm: 1957; cư trú tại tổ 19 (tổ 78 cũ), khu phố 8, Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Trần Thị MP, sinh năm: 1978, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

2. Anh Trần QT, sinh năm: 1984, có mặt.

3. Chị Trần Mỹ T1, sinh năm: 1988, có mặt.

4. Chị Trần Mỹ D1, sinh năm: 1990, có mặt.

5. Anh Trần QP, sinh năm: 1995, có mặt.

Cùng cư trú tại tổ 19 (tổ 78 cũ), khu phố 8, Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng.

- Người làm chứng: Anh Nguyễn XD, sinh năm: 1973; cư trú tại tổ 15, khu phố 8, Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

- Người kháng cáo: Bà Nguyễn TE - Nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện ghi ngày 24/01/2018, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của bà Nguyễn TE thì: Vào ngày 28/02/2001 bà có nhận chuyển nhượng của hộ ông Trần QD lô đất có diện tích 5.207,6m2 thuộc thửa 41 tờ bản đồ số F143-1, tọa lạc tại Phường A, thành phố X; trên đất có căn nhà ván lợp giấy dầu và cây ăn trái là cây hồng với giá là 90.000.000đ; thoả thuận thanh toán làm 03 đợt theo giấy bán nhà đất viết tay. Cùng ngày viết giấy mua bán thì bà TE đã giao cho gia đình bà TL số tiền 30.000.000đ, đến ngày 28/02/2002 giao thêm 20.000.000đ và đến ngày 15/3/2003 bà TE đã giao thêm 37.300.000đ. Tổng cộng bà TE đã giao cho phía hộ ông QD, bà TL tổng số tiền là 87.300.000đ và cùng ngày hai bên làm thủ tục cắm mốc bàn giao đất cho bà TE theo giấy thỏa thuận lập ngày 15/3/2003 là khoảng 3.600m2 đất chưa trừ lộ giới và phần đất để lại cho hộ ông QD, bà TL là 1.400m2 và hộ bà TL đã xác nhận nhận đủ số tiền 87.300.000đ của bà TE đồng thời hộ ông QD đã giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho bà TE làm thủ tục sang tên. Đến ngày 24/12/2004 hai bên làm lại Hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất số 41 nói trên với diện tích là 3.503,4m2 có chứng thực của Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X với giá tiền là 11.000.000đ. Theo họa đồ đo vẽ hiện trạng ngày 08/5/2019 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố X thực hiện thì hiện trạng thửa đất của bà TE đang sử dụng là vị trí số 2, diện tích là 3.004,72m2, so với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/12/2004 thì bà TE còn thiếu 498,68m2 nên bà TE khởi kiện yêu cầu hộ ông QD giao đủ cho bà 498,68m2 đất còn thiếu. Ngoài ra, số tiền bà TE giao thừa cho hộ ông QD, bà TL là 76.300.000đ thì bà TE yêu cầu hộ ông QD, bà TL thanh toán lại theo giá trị trượt giá đất tương ứng tại thời điểm Tòa giải quyết vụ án.

- Theo lời trình bày của vợ chồng ông Trần QD, bà Bùi TL thì: Ngày 28/02/2001 gia đình ông, bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nguyễn TE diện tích 5.207,6m2 đất thuộc thửa 41 tờ bản đồ số F143-1 tọa lạc tại Phường A, thành phố X trên đất có căn nhà ván lợp giấy dầu và cây ăn trái là cây hồng với giá là 90.000.000đ và thoả thuận thanh toán như nguyên đơn trình bày. Sau đó, bà TE chỉ mới giao cho gia đình ông, bà đợt 1 và đợt 2 là 50.000.000đ. Đến ngày 15/3/2003 bà TE đưa người đến làm thủ tục cắm mốc nhận đất và làm giấy thỏa thuận lại, theo đó bà TE nhận diện tích khoảng 3.600m2 diện tích cụ thể do cơ quan chức năng tính toán cụ thể, còn để lại cho gia đình ông, bà là 1.400m2. Phía bà TE tự cắm mốc rào theo thỏa thuận và bà TE chỉ giao thêm cho gia đình ông, bà thêm 11.000.000đ. Tổng cộng gia đình ông, bà nhận từ bà TE là 61.000.000đ và viết lại giấy bán đất ngày 15/3/2003, có vẽ sơ đồ diện tích đất chuyển nhượng do hai bên đo thực tế và hai bên đã thống nhất theo giấy bán đất này. Bà TE đã nhận đất theo hiện trạng và tự cắm mốc cùng ngày. Gia đình ông, bà đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà TE đi làm thủ tục sang tên. Hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/12/2004 lập giữa bà TE và bà TL là do bà TE tự làm và mang đến nhà cho bà TL ký nhưng gia đình cũng không đọc rõ. Nay bà TE khởi kiện yêu cầu gia đình ông, bà giao đủ diện tích còn thiếu 498,68m2 để đủ diện tích 3.503,4m2 theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/12/2004 thì gia đình ông, bà không đồng ý vì vợ chồng ông, bà đã thỏa thuận bán diện tích theo hiện trạng bà TE đã nhận vào ngày 15/3/2003. Còn bà TE yêu cầu thanh toán trượt giá là không có căn cứ vì bà TE chỉ giao cho gia đình ông, bà có 61.000.000đ để nhận chuyển nhượng diện tích đất theo thỏa thuận ngày 15/3/2003.

- Quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gồm chị Trần Thị MP, chị Trần Mỹ T1, chị Trần Mỹ D1, anh Trần QT, anh Trần QP (các con của vợ chồng ông QD, bà TL) đã được Toà án thông báo và triệu tập hợp lệ đến Toà để giải quyết vụ án, tuy nhiên những người này đều vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 05/5/2020 chị Trần Thị MP, chị Trần Mỹ T1, chị Trần Mỹ D1, anh Trần QT có đơn đề nghị Toà án giải quyết và xét xử vắng mặt.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 16/2020/DS-ST ngày 26 tháng 6 năm 2020; Toà án nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn TE về “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Trần QD, bà Bùi TL và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần MP, bà Trần Mỹ T1, bà Trần Mỹ D1, ông Trần QT, ông Trần QP về việc yêu cầu bị đơn giao đủ diện tích đất 498,68m2 còn thiếu theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/12/2004 và thanh toán lại số tiền mà nguyên đơn giao thừa 27.000.000đ theo giá trị trượt giá tương ứng 1.588m2 đất với số tiền là 3.970.000.000đ.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 10/7/2020 bà Nguyễn TE kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại diện tích đất 498,68m2 và số tiền 3.970.000.000đ.

Tại phiên tòa, Ông Dương DN, người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn TE vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Vợ chồng ông QD, bà TL và các con không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm. Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Giữa bà Nguyễn TE và hộ ông Trần QD có lập Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đối với lô đất có diện tích 5.207,6m2, thuộc thửa 41, tờ bản đồ số F143-1 tọa lạc tại Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng, trên đất có một căn nhà ván mái lợp giấy dầu và cây ăn trái vào ngày 28/02/2001, giá chuyển nhượng là 90.000.000đ, hai bên thực hiện bằng giấy tay mua bán và thỏa thuận thanh toán thành ba lần. Sau đó bà TE đã giao cho gia đình ông QD tổng số tiền 87.300.000đ và đã thực hiện việc cắm mốc bàn giao đất theo giấy thỏa thuận lập ngày 15/3/2003 là khoảng 3.600m2 chưa trừ lộ giới, một phần để lại cho ông QD là 1.400m2, ngày 24/12/2004 hai bên làm lại Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất 41 đối với diện tích đất nói trên là 3.503,4m2 được Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X xác nhận. Bà TE cho rằng theo Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ngày 24/12/2004 thì hiện nay đất của bà còn thiếu 498,68m2 nên yêu cầu vợ chồng ông QD, bà TL phải giao đủ diện tích đất chuyển nhượng đồng thời trả lại số tiền đã nhận chênh lệch tương ứng với giá trị trượt giá hiện nay là 3.970.000.000đ; vợ chồng ông QD, bà TL không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp.

Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Theo hồ sơ thể hiện thì: Theo Quyết định số 1015/QĐ-UB ngày 12/10/1998 của Ủy ban nhân dân thành phố X và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số M448214 do Ủy ban nhân dân thành phố X cấp ngày 12/10/1998 thì hộ ông Trần QD được cấp 5.207,6m2 đất thuộc thửa 41, tờ bản đồ số D143-I tọa lạc tại Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng. Việc giao dịch, thỏa thuận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa bà TE và hộ ông QD, bà TL diễn ra nhiều lần với nội dung khác nhau; cụ thể: Ngày 28/02/2001 vợ chồng ông QD, bà TL chuyển nhượng cho bà TE toàn bộ diện tích đất nói trên với giá chuyển nhượng là 90.000.000đ, bà TE đã thanh toán cho vợ chồng ông QD, bà TL làm ba đợt, cụ thể:

ngày 28/02/2001 bà TE thanh toán 30.000.000đ, ngày 28/02/2002 thanh toán 20.000.000đ, số tiền còn lại là 40.000.000đ cùng ngày bà TL ký nhận số tiền 20.000.000đ. Tuy nhiên cùng ngày bà TL và bà TE lại thỏa thuận với nhau về việc vợ chồng ông QD, bà TL nhận chuyển nhượng lại của bà TE diện tích đất ngang 07m x 20m, giá là 5.000.000đ. Đến ngày 15/3/2003 giữa vợ chồng ông QD, bà TL và bà TE viết giấy thỏa thuận về việc sang nhượng đất với diện tích nhận chuyển nhượng là 3.600m2 với giá chuyển nhượng là 11.000.000đ, bà TL đã nhận đủ số tiền 11.000.000đ, cùng ngày 15/3/2003 hai bên viết giấy thỏa thuận về việc xác định ranh giới, cắm mốc thể hiện diện tích bà TE nhận chuyển nhượng là 3.600m2 (chưa trừ lộ giới) và bà TE đã giao cho vợ chồng ông QD, bà TL diện tích đất khoảng 1.400m2 (chưa trừ lộ giới). Bà TE đã trả đủ tổng số tiền chuyển nhượng là 87.300.000đ và bà TL đã giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho bà TE. Ngày 17/5/2004 bà TL và bà TE lại ký Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc một phần thửa 41, tờ bản đồ số F143.I, diện tích là 3.503m2 và tài sản gắn liền với đất là vườn hồng, Hợp đồng chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X chứng thực ngày 24/12/2004. Bà TE cho rằng theo Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X chứng thực nói trên thì diện tích bà TE nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông QD, bà TL còn thiếu là 498,68m2 nên yêu cầu bị đơn phải giao thêm đất còn thiếu và thanh toán số tiền là 3.970.000.000đ.

[3] Qua xem xét thì thấy rằng:

[3.2] Theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số M448214 do Ủy ban nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 12/10/1998 thì hộ ông Trần QD được cấp diện tích đất 5.207,6m2, thửa 41, tờ bản đồ số F143-I tọa lạc tại Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng đất thì các thành viên trong gia đình ông QD ủy quyền cho bà TL đứng tên ký Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nói trên. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm ông QD cho rằng ông không ký vào Giấy ủy quyền ngày 11/4/2003 do Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X xác nhận mà do ông XD phương. Do vậy việc Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X căn cứ vào nội dung Giấy ủy quyền nói trên để xác nhận vào Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa ông Trần QD, bà Bùi TL và bà Nguyễn TE ngày 24/12/2004 đối với lô đất có diện tích 3.503,4m2, thuộc một phần thửa 41, tờ bản đồ số F143-I tọa lạc tại Phường A, thành phố X, tỉnh Lâm Đồng là không đúng quy định của pháp luật nên nay vợ chồng ông QD, bà TL và các con đề nghị Tòa án không công nhận Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vừa nêu vì các thành viên trong gia đình không ủy quyền cho bà TL chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; đồng ý trả lại tiền nhận chuyển nhượng và nhận lại đất; vấn đề này chưa được cấp sơ thẩm làm rõ.

[3.2] Mặt khác, tại phần xác nhận tiền ngày 15/3/2003 (BL 45) thể hiện số tiền chuyển nhượng bà TE trả cho vợ chồng ông QD, bà TL là 86.300.000đ được bà TL, vợ chồng anh Nguyễn XD, chị Trần MP ký xác nhận “Hộ tôi đã nhận đủ tổng cộng 87.300.000đ”. Tại giấy thỏa thuận ngày 15/3/2003 (BL 47, 48) thể hiện “hộ nhận tiền” là vợ chồng anh Nguyễn XD, chị Trần MP, anh Trần QT và bà Bùi TL. Tại giấy sang nhượng đất đai ngày 15/3/2003 (BL 49, 50) thể hiện “hộ sang đất” là vợ chồng anh Nguyễn XD, chị Trần MP, anh Trần QT, anh Trần QD và bà Bùi TL. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm lại không đưa anh XD vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ thành phần tham gia chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của hộ ông QD, bà TL gồm những ai, ai là người thực tế nhận tiền nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất này để làm cơ sở giải quyết vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

[3.3] Ngoài ra cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa ông Trần QD, bà Bùi TL và bà Nguyễn TE do Ủy ban nhân dân Phường A, thành phố X xác nhận ngày 24/12/2004, quá trình thực hiện Hợp đồng ai là người có lỗi, lý do vì sao các bên lại nhiều lần lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nói trên với số tiền và diện tích đất chuyển nhượng khác nhau, từ khi bà TE nhận chuyển nhượng thì ai là người thực tế quản lý, sử dụng đất này, chưa xem xét đến việc hiện nay ai đang giữ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nói trên, không đề cập đến quyền của các đương sự trong việc làm thủ tục đăng ký biến động đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng và phần còn lại (nếu có) mà chỉ tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa giải quyết triệt để vụ án.

[3.4] Bên cạnh đó, hộ ông QD được cấp diện tích đất 5.207,6m2 theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số M448214 do Ủy ban nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 12/10/1998. Theo họa đồ đo vẽ hiện trạng sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố X thực hiện ngày 08/5/2019 thì diện tích đất thực tế mà các bên hiện đang sử dụng là 4.397,76m2 (chưa trừ lộ giới), trong đó phần diện tích đất bà TE đang quản lý sử dụng là 3.004,72m2 và phần diện tích đất vợ chồng ông QD, bà TL đang quản lý, sử dụng là 1.393,04m2, phần phía Đông của lô đất vẫn còn một phần đất thuộc thửa 41. Tại phiên tòa hôm nay các bên đương sự trình bày hiện nay còn một phần đất thuộc thửa 41 đang để trống, không ai quản lý, sử dụng, đối chiếu với diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và diện tích đất các bên đang quản lý, sử dụng thì còn thiếu là 809,84m2. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ phần diện tích đất này có nằm trong phần diện tích đất mà bà TE nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông QD, bà TL hay không hay hiện nay do người khác đang quản lý, sử dụng, bà TE có tranh chấp phần diện tích đất này hay không là thiếu sót, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[5] Cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa thu thập đầy đủ để làm rõ các vấn đề vừa nêu, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng để giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

[6] Về chi phí tố tụng: chi phí đo vẽ, thẩm định giá, xem xét thẩm định tại chổ (đã quyết toán xong) sẽ được xem xét khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[7] Về án phí: Do hủy án sơ thẩm nên bà TE không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm. Án phí Dân sự sơ thẩm sẽ được xem xét khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn TE.

Tuyên xử:

1. Hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 26 tháng 6 năm 2020 của Toà án nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất” giữa bà Nguyễn TE và vợ chồng ông Trần QD, bà Bùi TL.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố X, tỉnh Lâm Đồng giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng: sẽ được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Về án phí: Bà Nguyễn TE không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.