Bản án 14/2018/DS-PT ngày 17/04/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK NÔNG

BẢN ÁN 14/2018/DS-PT NGÀY 17/04/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 17 tháng 4 năm 2018, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đăk Nông, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 01/2018/TL - DSPT ngày 16 tháng 01 năm 2018 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 25/2017/DS-ST ngày 06/10/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 18/2018/QĐ-PT ngày 06 tháng 3 năm 2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: ông Huỳnh T và bà Phạm Thị P.

Cùng địa chỉ: thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H là người đại diện theo ủy quyền (theo văn bản ủy quyền ngày 20/5/2016) – Có mặt.

Địa chỉ: thôn Đ, xã Đ, huyện Đ1, tỉnh Đắk Nông.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đinh Đức Đ – là Luật sư của Văn phòng luật sư N, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh – Có mặt.

- Bị đơn: ông Phạm Đ – Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt. bà Vũ Thị N – Có mặt.

Cùng địa chỉ: xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

- Người kháng cáo: bà Vũ Thị N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại  đơn khởi kiện ngày 19 tháng 5 năm 2016 của ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P và trong quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Văn H là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 08/12/2014, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P chuyển nhượng cho ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N 01 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tọa lạc tại thôn 10, xã T, diện tích khoảng 18.000m2, tài sản trên đất gồm có 1000 cây cà phê, 500 cây cao su và 02 hồ nước tưới với giá 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng). Hai bên có lập Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay), không có Công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N đã trả cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P được 100.000.000 đồng, số tiền còn lại hẹn đến ngày 12/02/2016 (âm lịch) sẽ giao đủ, nếu không giao đủ tiền thì ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N sẽ trả lại quyền sử dụng đất cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P và ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N sẽ bị mất tiền cọc. Đến hạn trả tiền, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P đã nhiều lần yêu cầu nhưng ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N trả số tiền 130.000.000 đồng, nhưng ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N vẫn không trả. Do đó, ông Huỳnh T, Bà Phạm Thị P khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/12/2014 và giải quyết về hậu quả của việc hủy hợp đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, với nội dung: Buộc bị đơn bồi thường giá trị số cây cao su bị chặt sau khi ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N được giao đất là 379 cây x 97.000 đồng/cây = 36.763.000 đồng và trả lại giá trị số hoa lợi mà ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N đã thu hoạch trên đất từ năm 2014 đến năm 2017 là: 150.000.000 đồng.

Bị đơn ông Phạm Đ trình bày:

Ông thừa nhận vào ngày 08/12/2014, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P có lập giấy chuyển nhượng cho vợ chồng ông là ông Phạm Đ và bà Vũ Thị N diện tích đất, tài sản trên đất, giá chuyển nhượng, số tiền đã thanh toán, thời hạn trả số tiền còn lại đúng như nội dung ông Nguyễn Văn H là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã trình bày. Sau khi nhận đất ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N đã làm 01 căn nhà tạm để ở, trồng thêm 500 cây tiêu, trụ bằng cây cao su , 300 cây gòn và 300 cây tiêu leo trên cây gòn, trồng năm thứ hai, thuê xe múc sửa lại 02 ao hết khoảng 7.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến hạn trả số tiền còn lại vợ chồng ông không có tiền, nên xin ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P gia hạn thêm 01 tháng, khi vợ chồng ông giao đủ tiền thì bà Phạm Thị P sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông. Đến thời hạn trả tiền do vợ chồng ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N không có tiền trả, nên ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/12/2014 ông hoàn toàn đồng ý. Yêu cầu ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P trả lại cho vợ chồng ông 100.000.000 đồng tiền nhận chuyển nhượng đất ông bà đã trả cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P. Đối với số tài sản và công chăm sóc cây trồng mà vợ chồng ông tạo lập được sau khi nhận đất thì ông không có yêu cầu gì, lý do vợ chồng ông đã được thu hoạch 02 năm đối với tài sản trên đất.

Bị đơn bà Vũ Thị N trình bày:

Bà Vũ Thị N thừa nhận vào ngày 08/12/2014, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P có lập giấy chuyển nhượng cho vợ chồng bà thửa đất diện tích 18.000 m2, tài sản trên đất gồm có 1000 cây cà phê, 500 cây cao su và 02 hồ nước tưới với giá 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng), đã trả được 100.000.000 đồng, số tiền còn lại hẹn đến ngày 02/3/2016 sẽ trả hết. Tuy nhiên, đến hẹn vợ chồng bà Vũ Thị N không có đủ 130.000.000 đồng để trả cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P. Vợ chồng bà chỉ gom được 65.000.000 đồng nhưng ông Huỳnh T bà Phạm Thị P không đồng ý. Hai bên tiếp tục hẹn đến ngày 30/4/2016 sẽ giao đủ tiền, đến hẹn bà mang đủ số tiền 130.000.000 đồng đến nhà ông Đỗ Ngọc C để trả nhưng ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P không nhận và cũng không giao được sổ đỏ cho bà, nên hợp đồng đến nay vẫn chưa được thực hiện. Nay ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng và giải quyết hậu của của hợp đồng bị huỷ thì bà không đồng ý, nguyện vọng của bà xin được tiếp tục thực hiện hợp đồng, bà sẽ trả cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P số tiền còn lại là 130.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan UBND huyện Đ trình bày:

Thửa đất và tài sản trên đất ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P chuyển nhượng cho ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N, có diện tích 19.145 m2, tọa lạc tại thôn 10, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông nằm trong diện tích đất rừng thuộc khoảnh 1, tiểu khu 1665 do công ty lâm nghiệp T quản lý. Hiện nay công ty lâm nghiệp T đã giải thể, toàn bộ diện tích đất rừng do Công ty quản lý được thu hồi và giao về cho Uỷ ban nhân dân huyện Đ quản lý theo Quyết định số 346/QĐ-UBND ngày 02/3/2017 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đăk Nông. Biên bản bàn giao ngày 07/6/2017, hiện nay diện tích đất này được quy hoạch 03 loại rừng theo Quyết định số 702/QĐ-UBND ngày 06/4/2017 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đăk Nông. Đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 25/2017/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ đã quyết định:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả số tiền thu hoa lợi, lợi tức từ năm 2014 đến năm 2017 là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

- Tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay lập ngày 08 tháng 12 năm 2014 giữa ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P với ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N.

- Tạm giao quyền quản lý, sử dụng thửa đất và toàn bộ tài sản trên đất cho ông Huỳnh T và bà Phạm Thị P cho đến khi UBND huyện Đ có chủ trương, kế hoạch sử dụng đối với diện tích đất trên. Trường hợp các bên có tranh chấp sẽ giải quyết bằng một vụ án khác nếu một trong các bên có yêu cầu.

- Buộc ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P trả lại số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) cho ông Phạm Đ và bà Vũ Thị N.

- Buộc ông Huỳnh T và bà Phạm Thị P phải trả cho ông Phạm Đ và bà Vũ Thị N giá trị tài sản được tạo lập trên đất sau khi chuyển nhượng là 62.012.000 đồng (Sáu mươi hai triệu không trăm mười hai nghìn đồng làm tròn số).

- Buộc ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N phải trả cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P số tiền thiệt hại của 379 cây cao su là 36.763.000 đồng (Ba mươi sáu triệu bảy trăm sáu mươi ba nghìn đồng).

Ngoài ra bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/10/2017, chị Vũ Thị Nghĩa có đơn kháng cáo toàn bộ nội bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P với ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N chỉ làm bằng giấy viết tay không có Công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy CNQSD đất, đất do Công ty TNHHMTV Lâm nghiệp T quản lý. Do đó, hợp đồng đã vi phạm Điều 124, Điều 128, Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005. Vì vậy, Toà án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/12/2014 giữa ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P với ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N bị vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

- Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, kết quả xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Huỷ bản án sơ thẩm số 25/2017/DS-ST ngày 06/10/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ. Chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Đ giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Xét yêu cầu kháng cáo của bà Vũ Thị N, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P với ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N lập ngày 08/12/2014, tại thời điểm chuyển nhượng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên chỉ viết giấy tay, không có Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền vi phạm điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005. Mặt khác, diện tích đất ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P chuyển nhượng cho ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N nằm trong khoảnh 01, tiểu khu 1665 do Công ty lâm nghiệp T quản lý. Hiện nay Công ty lâm nghiệp T đã giải thể giao về cho Uỷ ban nhân dân huyện Đ quản lý (BL 83). Như vậy, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P đã xâm canh, lấn chiếm đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho Công ty lâm nghiệp T quản lý là vi phạm pháp luật, diện tích đất này không được phép chuyển nhượng, việc ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P chuyển nhượng đất cho ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N là vi phạm điều cấm của pháp luật, quy định tại Điều 128 của Bộ luật dân sự năm 2005. Do đó, giao dịch giữa các bên bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập. Toà án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P, với ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N bị vô hiệu là có căn cứ đúng pháp luật.

[2]. Tuy nhiên, tại đơn khởi kiện ngày 19/5/2016, ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P yêu cầu Toà án giải quyết huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/12/2014. Buộc ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N phải trả lại toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền với đất cho ông bà (BL 01). Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bị đơn phải bồi thường giá trị số cây cao su bị chặt sau khi ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N được giao đất là 379 cây giá trị 36.763.000 đồng và trả lại giá trị số hoa lợi mà ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N đã thu hoạch trên đất từ năm 2014 đến năm 2017 là: 150.000.000 đồng và được Hội đồng xét xử chấp nhận giải quyết trong vụ án là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vi phạm Điều 5 và khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Sau khi Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp T giải thể thì toàn bộ diện tích đất của Công ty giao về cho UBND huyện Đ quản lý, nhưng Toà án cấp sơ thẩm buộc ông Phạm Đ, bà Vũ Thị N giao trả thửa đất có diện tích 19.145m2 và toàn bộ tài sản trên đất cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P quản lý, sử dụng. Đồng thời tạm giao quyền quản lý, sử dụng thửa đất và toàn bộ tài sản trên đất cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P cho đến khi UBND huyện Đ có chủ trương, kế hoạch sử dụng đối với diện tích đất trên là có sự mâu thuẫn. Bởi lẽ, toàn bộ diện tích đất trên được giao cho UBND huyện Đ quản lý, hiện nay đã được quy hoạch trồng 03 loại rừng theo Quyết định số 702/QĐ-UBND ngày 04/6/2017 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đăk Nông, không đủ điều kiện để được cấp giấy CNQSD đất cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P. Do đó, phải giao quyền sử dụng đất cho UBND huyện Đ quản lý, tạm giao toàn bộ tài sản trên đất cho ông Huỳnh T, bà Phạm Thị P quản lý, sử dụng cho đến khi UBND huyện Đ có chủ trương, kế hoạch sử dụng diện tích đất trên.

[4]. Toà án cấp sơ thẩm nhận định theo chứng thư thẩm định giá thì toàn bộ tài sản trên đất có giá trị là 222.000.000 đồng, do giá trị hiện nay của tài sản thấp hơn giá trị tại thời điểm chuyển nhượng, không phát sinh chênh lệch nên không đặt ra giải quyết. Tuy nhiên, giá tại thời điểm chuyển nhượng là 230.000.000 đồng bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng cấp sơ thẩm chỉ thẩm định giá về tài sản trên đất mà không thẩm định giá về quyền sử dụng đất, để làm căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có thiếu sót.

[5]. Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của UBND huyện Đ cho biết: Ngày 05/9/2017, Uỷ ban nhân dân huyện Đ ban hành Quyết định số 1227/QĐ-UBND về việc giao đất thu hồi của Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp T cho Uỷ ban nhân dân xã T quản lý. Để giải quyết vụ án đảm bảo đúng pháp luật, cần thiết phải đưa UBND xã T vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của UBND xã. Đây là tình tiết mới được bổ sung tại phiên toà phúc thẩm, cấp sơ thẩm không có lỗi trong việc xác định thiếu tư cách người tham gia tố tụng trong vụ án.

[6]. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Nông tại phiên toà là có căn cứ. Quan điểm đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tại phiên toà là không phù hợp, Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[7]. Từ phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Vũ Thị N. Tuy nhiên, do cấp sơ thẩm có một số vi phạm và phát sinh tình tiết mới tại phiên toà phúc thẩm, Hội đồng xét xử không thể bổ sung khắc phục được. Do đó, cần phải huỷ bản án sơ thẩm số: 25/2017/DS-ST ngày 06/10/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ. Chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Đ giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[8]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án bị huỷ, nên bà Vũ Thị N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả cho chị Nghĩa 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Huỷ bản án dân sự sơ thẩm số: 25/2017/DS-ST ngày 06/10/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Đăk Nông. Chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Đ giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Áp dụng khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Hoàn trả cho bà Vũ Thị N 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số: 0001849 ngày 09/10/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.