Bản án 126/2020/DS-PT ngày 30/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 126/2020/DS-PT NGÀY 30/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 30 tháng 9 năm 2020 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số: 78/2020/TLPT-DS ngày 23 tháng 3 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án sơ thẩm số: 33/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân quận B bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 202/2020/QĐ-PT ngày 01 tháng 9 năm 2020, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh T Bà Nguyễn Thị H Địa chỉ: đường C, phường B, Tp. Cần Thơ

Đại diện theo ủy quyền: ông Trần T; Địa chỉ: đường T, phường H, quận N, TP. Cần Thơ.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T; Địa chỉ: đường C, phường B, Tp. Cần Thơ.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Thị M - Đoàn luật sư thành phố Cần Thơ

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Lê Bích P; Địa chỉ: đường M, phường X, quận N, Tp. Cần Thơ Người kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày:

Do là chị em nên ngày 21/02/2018 bà H và ông T đã chuyển nhượng cho bà T diện tích đất 52,4m2 tọa lạc đường C, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận B, thành phố Cần Thơ cấp ngày 28/8/2015) với giá thỏa thuận bên ngoài là 500.000.000 đồng (không có giấy tờ chỉ thỏa thuận miệng), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng để giảm tiền thuế.

Vì tin tưởng nên bà H không đốc thúc việc bà T trả tiền, đến ngày 20/3/2018 bà T đã được cước chú sang tên nhưng vẫn không thanh toán cho bà H, ông T. Sau đó bà H và ông T đồng ý để bà T ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thương mại cổ phần S – Chi nhánh Cần Thơ – Phòng giao dịch A để vay số tiền 100.000.000 đồng nhằm trả tiền nhận chuyển nhượng của bà H, ông T. Tuy nhiên, khi vay được tiền bà T vẫn không thực hiện việc thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 10/4/2019 bà T đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Lê Bích P, phía đại diện nguyên đơn đã có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Tòa án đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về tài sản đối với phần đất đang tranh chấp.

Đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền chưa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng là 500.000.000 đồng và tính lãi suất 0,75%/tháng từ ngày 20/3/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 12/11/2019 số tiền là 71.250.000 đồng. Tổng cộng là 571.250.000 đồng và chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà P do bà T chuyển nhượng đất cho bà P nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà H.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị T trình bày:

Bà có ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Thanh T vào ngày 21/02/2018 để nhận chuyển nhượng phần đất 52,4m2 tọa lạc đường C, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ với giá 50.000.000 đồng, ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà đã thanh toán tiền cho ông T, bà H nhưng không ký biên nhận nhận tiền riêng. Do có khó khăn nên bà mới vay Ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần S số tiền 100.000.000 đồng để trả tiền mua đất do bà mượn bạn bè để trả tiền cho bà H, ông T số tiền còn lại bà sử dụng vào mục đích riêng. Nay bà cho rằng đã trả đủ số tiền 50.000.000 đồng cho bà H, ông T bà không còn nợ tiền nguyên đơn. Phần đất hiện nay bà cũng đã chuyển nhượng cho bà Lê Bích P với giá 50.000.000 đồng, hợp đồng đã được lập tại Văn phòng công chứng 24H ngày 10/4/2019.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Bích P trình bày:

Ngày 10/4/2019 bà có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị T diện tích đất tại 52,4m2 tọa lạc đường C, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ. (Theo giấy chứng quyền sử dụng đất số CB245022, số vào sổ CH02363 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 28/8/2015 thay đổi cơ sở pháp lý sang tên bà Nguyễn Thị T vào ngày 20/3/2018) với giá thỏa thuận bên ngoài là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) (có giấy viết tay), còn giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Nay, bà cho rằng bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà T do bà T đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà yêu cầu được tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng để bà liên hệ cơ quan có thẩm quyền sang tên.

Vụ án được Tòa án nhân dân quận B hòa giải nhưng không thành nên đưa ra xét xử sơ thẩm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 33/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân quận B tuyên xử như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị H với bị đơn bà Nguyễn Thị T.

Buộc bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H số tiền 57.400.000 đồng (Năm mươi bảy triệu bốn trăm ngàn đồng).(Gồm tiền nợ chưa thanh toán 50.000.000đ và tiền lãi 7.400.000đ). Phương thức thanh toán giữa các bên do cơ quan thi hành án giải quyết theo thẩm quyền.

Kể từ khi bản án có hiệu lực và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chưa thanh toán số tiền trên thì bị đơn còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Bác yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà Nguyễn Thị T với bà Lê Bích P.

3. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ- BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền 200.000.000 đồng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh B.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, cũng như quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm ngày 19/11/2019 nguyên đơn có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 26/11/2019 bị đơn có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 04/12/2019 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 04/12/2019 đề nghị sửa Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Các đương sự vẫn giữ nguyên ý kiến và yêu cầu đã trình bày.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về thủ tục tố tụng: Đương sự và Tòa án các cấp thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự:

Về nội dung giải quyết vụ án: Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ giữ nguyên quyết định kháng nghị phúc thẩm 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 04/12/2019 đề nghị áp dụng khoản Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng. Không tính lãi suất do giữa nguyên đơn và bị đơn không có thỏa thuận, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung hủy hợp đồng giữa bị đơn và bà P do bà P là người mua ngay tình.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viển kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đây là vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Cấp sơ thẩm thụ lý và giải quyết là đúng theo quy định.

Xét đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định và đúng quy định, đã đóng đủ tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét và giải quyết.

Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền chưa thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng và lãi tổng cộng là 571.250.000 đồng và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà P.

Bị đơn kháng cáo không đồng ý với bản ản sơ thẩm, cho rằng bị đơn đã trả số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng cho bị đơn đủ 50.000.000 đồng nên nguyên đơn mới đưa giấy chứng nhận để đi sang tên do là chỗ chị em nên không làm biên nhận và cũng không có gì chứng minh việc giao nhận tiền.

[2] Hội đồng xét xử nhận thấy: Nguyên đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đã ký ngày 21/02/2018, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB245022 (số vào sổ CH02363) do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 28/8/2015 tại thửa 338, tờ bản đồ số 80, địa chỉ thửa đất đường C thành phố Cần Thơ, diện tích 52,4m2, giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng nhằm giảm tiền thuế cho bị đơn. Thực tế hai bên thỏa thuận miệng giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Do chỗ chị em nên nguyên đơn đã thực hiện việc sang tên theo hợp đồng chuyển nhượng cho bị đơn nhưng bị đơn không thanh toán tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn theo như thỏa thuận.

Bị đơn thì cho rằng đã thực hiện việc giao 50.000.000 đồng cho nguyên đơn theo đúng hợp đồng chuyển nhượng và nguyên đơn cũng đã giao giấy chứng nhận cho bà để bà làm thủ tục sang tên. Không có việc hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Sở dĩ thỏa thuận giá thấp hơn thực tế là do bà H biết bà khó khăn nên thỏa thuận giá này. Tuy nhiên suốt quá trình giải quyết vụ án bị đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh không có cơ sở xem xét chấp nhận.

[3] Xét về giá trị thực tế của thửa đất tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Theo biên bản thẩm định tại chỗ và định giá ngày 11/7/2019 thì giá phần đất tranh chấp theo giá nhà nước là 125.760.000 đồng, kết quả xác minh ngày 25/9/2020 giá thị trường tham khảo tại thời điểm hai bên chuyển nhượng khoảng 12.000.000 đồng/m2, là cao hơn nhiều so với giá ghi trong hợp đồng. Ngày 14/8/2020 theo yêu cầu của nguyên đơn Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ cũng đã thành lập hội đồng định giá theo giá thị trường, giá được hội đồng thống nhất tại thời điểm định giá là 17.000.000 đồng/m2. Thông thường, đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng theo giá thị trường. Do đó, việc bị đơn cho rằng thỏa thuận giá thấp hơn thực tế nhiều là do nguyên đơn là chị bà và biết bà khó khăn nên chấp nhận chuyển cho bà giá 50.000.000 đồng, trong khi nguyên đơn không thừa nhận là chưa đủ cơ sở chấp nhận. Hơn nữa, ngày 10/4/2019 bà T thực hiện việc chuyển nhượng lại phần đất này cho bà P với giá 600.000.000 đồng nhưng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng giá vẫn là 50.000.000 đồng bị đơn thừa nhận việc ghi giá thấp để giảm thuế cho nguyên đơn. Như vậy có căn cứ để xác định lời khai của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

[4] Đối với quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ. Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nguyên đơn và bị đơn lại thống nhất giá trong hợp đồng là 50.000.000 đồng nhằm giảm thuế Nhà nước không phải điều kiện để hủy hợp đồng. Hơn nữa, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả tiền theo hợp đồng thực tế là 500.000.000 đồng cùng với lãi suất từ khi giao kết hợp đồng đến khi giải quyết xong vụ án, không yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/02/2018. Do đó, Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp, đảm bảo quyền, lợi của các bên. Cũng như, đảm bảo quyền lợi cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà P, bà P nhận chuyển nhượng phần đất tranh chấp từ bà T. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/4/2019 tại phòng công chứng 24H và đã giao nhận tiền, đảm bảo về mặt hình thức và nội dung của hợp đồng. Bà P và bà T đều thống nhất có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, việc bà P chưa thực hiện được việc sang tên theo quy định là do nguyên đơn có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên việc sang tên chưa thể thực hiện. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T và bà P trước thời điểm nguyên đơn khởi kiện và bị đơn cũng chưa biết việc nguyên đơn khởi kiện nên việc chuyển nhượng là ngay tình. Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà P và bà T là phù hợp.

[5] Về lãi suất do giữa nguyên đơn và bị đơn không có thỏa thuận về nghĩa vụ chịu lãi suất khi không thanh toán trong hợp đồng và kể cả bằng miệng nên không có cơ sở để buộc bị đơn phải thanh toán lãi cho nguyên đơn như nguyên đơn yêu cầu.

[6] Đối với yêu cầu của bà P. Do trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm bà P không có yêu cầu độc lập nên Hội đồng xét xử không xem xét. Nếu hai bên phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết thành một vụ kiện khác.

Từ những phân tích trên không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn. Không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm và chi phí định giá: Kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí. Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí và chi phí định giá theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm giải quyết vụ án có thay đổi nội dung kháng nghị so với Quyết định kháng nghị phúc thẩm trước đây và có cùng quan điểm giải quyết vụ án với Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng: Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H. Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ. Sửa bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị H đối với bị đơn bà Nguyễn Thị T.

Buộc bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Phương thức thanh toán giữa các bên do cơ quan thi hành án giải quyết theo thẩm quyền.

Kể từ khi bản án có hiệu lực và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chưa thanh toán số tiền trên thì bị đơn còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Bác yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà Nguyễn Thị T với bà Lê Bích P.

3. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2019/QĐ- BPKCTT ngày 12/4/2019 và Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số 02/2019/QĐ-BPKCTT ngày 09/4/2019 bị hủy bỏ khi bản án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền 200.000.000 đồng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh B Cần Thơ.

4. Về chi phí thẩm định tại cấp sơ thẩm: 5.054.000 đồng, số tiền này nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải nộp ½. Nguyên đơn đã nộp và thanh toán xong nên bị đơn bà T có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 2.527.000 đồng (Hai triệu năm trăm hai mươi bảy ngàn đồng).

5. Về chi phí định giá tại cấp phúc thẩm: Bị đơn phải chịu 3.140.000 đồng.

Số tiền này nguyên đơn đã nộp tạm ứng và chi xong. Bị đơn có trách nhiệm phải trả lại 3.140.000 đồng cho nguyên đơn.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn bà T phải nộp 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 009832 ngày 06/6/2019 và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 009762 ngày 12/4/2019 là 12.000.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự quận B, thành phố Cần Thơ.

7. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 004168 ngày 27/11/2019 của Chi cục thi hành án dân sự quận B, thành phố Cần Thơ.

Nguyên đơn được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 004159 ngày 20/11/2019 của Chi cục thi hành án dân sự quận B, thành phố Cần Thơ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.