Bản án 126/2020/DS-PT ngày 29/06/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 126/2020/DS-PT NGÀY 29/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 22 và 29 tháng 6 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 80/2020/TLPT-DS ngày 11 tháng 02 năm 2020 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 134/2019/ST-DS ngày 22/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Q, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 109/2020/QĐ-PT ngày 22 tháng 5 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị B, sinh năm 1964 Trú tại: Tổ 11, ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

2. Bị đơn:

2.1. Bà Phạm Thị H (tự H1), sinh năm 1962;

2.2. Ông Huỳnh Tấn L, sinh năm 1958 Cùng trú tại: Tổ 18, ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của ông Huỳnh Tấn L: Bà Phạm Thị H là đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27 tháng 8 năm 2018), có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Phan Thanh T, sinh năm 1959;

3.2. Bà Đoàn Thị N, sinh năm 1958 Cùng trú tại: Tổ 2, khu phố 3, thị trấn Y, huyện Q, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của ông Phan Thanh T, bà Đoàn Thị N: Bà Nguyễn Thị U, sinh năm 1967, trú tại: Tổ i, Khu phố o, thị trấn Y, huyện Q, tỉnh Tây Ninh - Là đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 05 tháng 3 năm 2020), có mặt.

4. Người kháng cáo: Bị đơn bà Phạm Thị H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Thanh T, bà Đoàn Thị N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 26/6/2018 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Phạm Thị B trình bày:

Ngày 24 tháng 11 năm 2017 bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà H, ông L phần nhà, đất tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh, diện tích ngang 5m x dài hết đất, giá 100.000.000 đồng. Hai bên lập giấy tay, thỏa thuận giao trước 80.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng hẹn giao đủ vào tháng 12/2018 khi lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) từ ngân hàng, việc giao nhận tiền có sự chứng kiến, xác nhận của Trưởng ấp E và hai bên đã thực hiện việc đo đạc, giao nhà, đất. Trong quá trình sử dụng, bà có sửa chữa, lát nền và làm mới phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp ăn. Đến tháng 6/2018 bà H, ông L làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng bà N, ông T bao gồm cả phần nhà, đất đã chuyển nhượng cho bà.

Nay bà khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà H, ông L làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà, đất cho bà, bà đồng ý thanh toán số tiền còn lại 20.000.000 đồng vì hiện bà không còn chỗ ở nào khác.

Theo bị đơn bà Phạm Thị H và cũng là người đại diện theo ủy quyền của ông Huỳnh Tấn L trình bày:

Vợ chồng bà có chuyển nhượng phần nhà đất nêu trên như lời trình bày của bà B. Tuy nhiên, vợ chồng bà không thế chấp GCNQSDĐ tại Ngân hàng mà thế chấp cho bà N để vay số tiền 600.000.000 đồng. Sau đó, bà H có mượn lại GCNQSDĐ từ bà N để làm thủ tục chuyển nhượng cho bà B nhưng do bà B không cung cấp được giấy tờ tùy thân nên bà đã lấy lại giao cho bà N và thực hiện việc chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà N để trừ nợ.

Nay vợ chồng bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà B vì bà B có lỗi trong việc hai bên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng, ông bà yêu cầu nhận lại nhà, đất và đồng ý trả lại cho bà B số tiền đã nhận 80.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị N, ông Phan Thanh T thống nhất trình bày:

Ông bà có quen biết vợ chồng bà H, ông L do bà H có tham gia góp hụi và vay tiền của bà N. Tổng số tiền bà H nợ bà N là 650.000.000 đồng. Đầu năm 2018, vợ chồng bà H, ông L có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 923,5 m2 tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q với giá 250.000.000 đồng cho vợ chồng bà để trừ bớt số nợ nên hiện bà H, ông L còn nợ là 400.000.000 đồng. Ngày 28 tháng 6 năm 2018, vợ chồng bà được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp GCNQSDĐ diện tích 923,5 m2.

Ông bà không biết bà B là ai và cũng không biết việc bà H, ông L có chuyển nhượng nhà, đất cho bà B. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông bà không đồng ý vì vợ chồng bà thực hiện chuyển nhượng đất hoàn toàn hợp pháp, hiện tại bà H, ông L vẫn còn nợ tiền và không còn đất để tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng bà.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 134/2019/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Q, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 122, 124, 131 Bộ luật Dân sự, Điều 147, 227, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, n p, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Phạm Thị B về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Huỳnh Tấn L và bà Phạm Thị H (tự H1).

Cho lưu thông hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở viết tay ngày 24 tháng 11 năm 2017 giữa bà Phạm Thị H, ông Huỳnh Tấn L và bà Phạm Thị B phần đất có diện tích 290,4 m2, thu c thửa số 280, tờ bản đồ số 50, đất tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh, có tứ cận:

Đông giáp đường đất dài 4,69m; Tây giáp thửa số 162 dài 5m;

Nam giáp đường đất dài 43,86m, 17,21m; Bắc giáp thửa 280 còn lại dài 59,60m Ghi nhận bà Bạc đồng ý trả số tiền 25.000.000 (Hai mươi lăm triệu) đồng cho bà Đoàn Thị N và ông Phan Thanh T.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định tại chỗ và định giá, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 23/12/2019 và ngày 25/12/2019, bị đơn bà Phạm Thị H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị N, ông Phan Thanh T có đơn kháng cáo cùng yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất bằng giấy viết tay giữa vợ chồng bà H với bà Bạc là vô hiệu.

Tại phiên tòa, bị đơn bà H và bà U là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà N, ông T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ và chuẩn bị xét xử theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội quy phiên tòa.

+ Về nội dung: Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ vì vợ chồng bà H đã chuyển nhượng nhà, đất cho bà Bạc và đã nhận 80.000.000 đồng, sau đó lại tiếp tục chuyển nhượng phần đất đó cho bà N, ông T để cấn trừ nợ là vi phạm quy định pháp luật. Bà Bạc sau khi nhận chuyển nhượng đã xây sửa nhà và quản lý, sử dụng ổn định từ ngày 24/11/2017 cho đến nay. Việc chuyển nhượng đất giữa bà H với vợ chồng bà N, ông T còn trong thời hạn giao kết hợp đồng giữa bà Bạc và vợ chồng bà H, đồng thời chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất. Do đó căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự cần tuyên bố lưu thông hợp đồng giữa bà Bạc và vợ chồng bà H, ông L, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà H, bà N và ông T, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy :

[1] Xét kháng cáo của bà H, bà N, ông T thấy rằng:

Theo nội dung tại hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở theo giấy viết tay ngày 24/11/2017 giữa bà H, ông L với bà Bạc thể hiện: Bà H, ông L chuyển nhượng nhà, đất có diện tích ngang 5m x dài hết đất tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh cho bà Bạc với giá 100.000.000 đồng, bà Bạc đã giao trước 80.000.000 đồng, hẹn giao đủ số tiền 20.000.000 đồng còn lại vào tháng 12/2018 khi bà H lấy GCNQSDĐ từ ngân hàng, có sự chứng kiến và xác nhận của trưởng ấp E, sau khi ký hợp đồng bà Bạc nhận nhà, đất, trực tiếp quản lý, sử dụng và sửa chữa, làm mới phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh. Tuy nhiên, đến tháng 6/2018 khi chưa hết thời hạn giao kết hợp đồng, bà H lại chuyển nhượng phần đất có diện tích 923,5m2 (bao gồm phần đất đã chuyển nhượng cho bà Bạc) cho vợ chồng bà N, ông T. Nay bà Bạc khởi kiện yêu cầu được lưu thông hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa bà với vợ chồng bà H. Sau khi xét xử sơ thẩm bà H, bà N, ông T kháng cáo yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất lập ngày 24/11/2017, đồng thời bà N cung cấp chứng cứ mới là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất diện tích 2.516 m2 lập ngày 27/3/2017 tại Phòng Công chứng số 1 Tây Ninh giữa vợ chồng bà H với vợ chồng bà N để vay số tiền 600.000.000 đồng, thời hạn 01 năm, chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Tại phiên tòa phúc thẩm các bên đương sự xác nhận vợ chồng bà H có phần đất diện tích 2.516 m2 tọa lạc tại xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh và có nợ nhiều người, việc vợ chồng bà H chuyển nhượng nhà, đất cho bà Bạc là có thật; khi Thi hành án huyện Q phát mãi tài sản là đất của bà H để thi hành án vào năm 2018 bà N giao trả lại GCNQSDĐ cho bà H để làm thủ tục tách giấy chuyển nhượng đất cho các chủ nợ, phần đất còn lại có diện tích 923,5 m2 (bao gồm phần đất đã chuyển nhượng cho bà Bạc) bà H chưa làm thủ tục sang tên cho bà Bạc mà chuyển nhượng toàn b cho vợ chồng bà N nên các bên mới phát sinh tranh chấp.

Xét thấy, tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ngày 24/11/2017, bà H đã đưa ra thông tin không chính xác về GCNQSDĐ. Mặc dù, hai bên chỉ xác lập giao dịch bằng giấy tay nhưng thực tế đã giao nhận số tiền 80.000.000 đồng/100.000.000 đồng và bên nhận chuyển nhượng đã quản lý, sử dụng ổn định. Ngoài ra, tại thời điểm bà N, ông T ký kết hợp đồng vào ngày 06/6/2018 với vợ chồng bà H, hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất không đề cập đến căn nhà trên đất , trong khi thời hạn hợp đồng giữa bà Bạc với vợ chồng bà H là đến tháng 12/2018. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó..” có cơ sở cho lưu thông hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo giấy viết tay ngày 24 tháng 11 năm 2017 giữa bà H, ông L với bà Bạc phần đất có diện tích 290,4 m2. Tòa án cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bạc là có căn cứ.

Xét thấy, cấp sơ thẩm đã đặt ra xem xét, kiến nghị cơ quan chuyên môn điều chỉnh GCNQSDĐ của bà N, ông T cho phù hợp với bản án sơ thẩm là có cơ sở, tuy nhiên, cần điều chỉnh về cách tuyên bản án để đảm bảo thi hành án, cụ thể tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà H với vợ chồng bà N bị vô hiệu một phần đối với phần đất có diện tích 290,4m2 thu c thửa số 280 tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Tại cấp sơ thẩm các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và tại cấp phúc thẩm bà H và đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng không yêu cầu, đồng ý khởi kiện giải quyết bằng một vụ án khác nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[2] Đối với số tiền còn lại của hợp đồng, tại cấp sơ thẩm bà Bạc đồng ý thanh toán số tiền 25.000.000 đồng và không kháng cáo nên ghi nhận. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm tuyên buộc bà Bạc trả cho bà N, ông T là chưa phù hợp, cần buộc bà Bạc có nghĩa vụ thanh toán cho bà H, ông L là chủ thể giao kết hợp đồng số tiền 25.000.000 đồng trên.

[3] Về án phí:

3.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Bạc phải chịu án phí sơ thẩm dân sự là 1.250.000 đồng đối với số tiền phải thanh toán còn lại 25.000.000 đồng.

Bà H, ông L phải chịu 300.000 đồng đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Bạc với vợ chồng bà H và 300.000 đồng đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà H với vợ chồng bà N (do hợp đồng bị vô hiệu một phần).

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

Bà H, ông L phải chịu 7.000.000 đồng. Ghi nhận bà Bạc đã nộp tạm ứng và Tòa án đã chi phí xong nên bà H, ông L có nghĩa vụ nộp trả lại cho bà Bạc.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, 129, 500, 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị H (tự H1), bà Đoàn Thị N, ông Phan Thanh T.

- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 134/2018/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Q, tỉnh Tây Ninh.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị B về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bà Phạm Thị H (tự H1), ông Huỳnh Tấn L.

Cho lưu thông Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở (theo giấy viết tay ngày 24 tháng 11 năm 2017) giữa bà Phạm Thị H, ông Huỳnh Tấn L và bà Phạm Thị B phần đất có diện tích 290,4 m2, thu c thửa số 280, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh, có tứ cận:

Đông giáp đường đất dài 4,69m; Tây giáp thửa số 162 dài 05m;

Nam giáp đường đất dài 43,86m, 17,21m;

Bắc giáp thửa 280 còn lại dài 59,60m Bà Phạm Thị B có nghĩa vụ trả số tiền 25.000.000 đồng (Hai mươi lăm triệu đồng) cho bà Phạm Thị H (tự H1) và ông Huỳnh Tấn L.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/6/2018 tại Phòng Công chứng số 3 tỉnh Tây Ninh giữa bà Phạm Thị H (tự H1), ông Huỳnh Tấn L và bà Đoàn Thị N, ông Phan Thanh T vô hiệu một phần đối với phần đất có diện tích 290,4 m2 thu c thửa số 280 tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp E, xã R, huyện Q, tỉnh Tây Ninh.

Bà Phạm Thị B có trách nhiệm liên hệ các cơ quan chuyên môn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo diện tích, tứ cận nêu trên.

Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số CL 491617 (số vào sổ GCN CS 04148) cấp cho bà Đoàn Thị N và ông Phan Thanh T vào ngày 28 tháng 6 năm 2018 cho phù hợp với nội dung trên.

2/ Về án phí:

2.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Phạm Thị B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí bà Bạc đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0025702 ngày 03 tháng 7 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Q, tỉnh Tây Ninh, bà Bạc còn phải nộp thêm 950.000 đồng (Chín trăm năm mươi nghìn đồng).

Bà Phạm Thị H (tự H1) và ông Huỳnh Tấn L phải chịu 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa bà Bạc với bà H, ông L và hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà H với bà N, ông T.

2.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu.

Chi cục Thi hành án dân sự huyện Q, tỉnh Tây Ninh hoàn trả cho bà Phạm Thị H 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0000200 ngày 23/12/2019 và hoàn trả cho bà Đoàn Thị N, ông Phan Thanh T 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0000220 ngày 26/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Q, tỉnh Tây Ninh.

3 Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

Bà Phạm Thị H và ông Huỳnh Tấn L phải chịu 7.000.000 (Bảy triệu đồng). Bà Phạm Thị B đã nộp tạm ứng và Tòa án đã chi phí xong nên bà H, ông L có nghĩa vụ nộp trả lại cho bà Bạc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả khoản tiền,hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.