Bản án 113/2018/DS-PT ngày 31/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 31 tháng8 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 55/2018/TLPT-DS ngày 06 tháng 6 năm 2018,về việc“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2018/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 115/2018/QĐ-PT ngày 06-8-2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:Ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T, vắng mặt.

Trú tại: Thôn X, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn: Ông Nguyễn Huy H.

Địa chỉ: Đường H, Phường A, TX B, tỉnh Đắk Lắk – Có mặt.

- Bị đơn:Bà Ngô Thị Thanh T1.

Trú tại: Thôn H, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk – Vắng mặt và có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn H – Chi cục trưởng.

Địa chỉ: TDP A, TT K, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Chi cục THADS huyện K - vắng mặt và có văn bản từ chối tham gia tố tụng. mặt.

2. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đắk Lắk – PGD E.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn T – Chủ tịch HĐQT.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Khắc Văn T – Trưởng phòng giao dịch, có

Địa chỉ: Đường N, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

3. Bà Đặng Thị Mỹ P.

Trú tại: Buôn W, thị trấn K, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, đơn thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, quá trình làm việc tại Tòa án và tại phiên tòa nguyên đơn ông bà Dương C – Lê Thị Thanh T và người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn, ông Nguyễn Huy H trình bày nội dung như sau:

Vào ngày 18/3/2017 bà Ngô Thị Thanh T1 đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông bà Dương C - Lê Thị Thanh T 01 lô đất diện tích 4.170m2, thửa đất số 39, tờ bản đổ số 11, địa chỉ thửa đất tại thôn Xuân Đoàn, xã P, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 486911 mang tên Nguyễn Khoa L (do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 10/01/2007), nhưng đã C lý biến động mang tên Ngô Thị Thanh T1. Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 580.000.000đ (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng thì lô đất trên đang được bà T1 thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Đắk Lăk – phòng giao dịch E. Sau khi thỏa thuận xong việc chuyển nhượng thì vợ chồng ông C đã cùng bà T1 đến ngân hàng trả số tiền 580.000.000đ mà bà T1 đang nợ ngân hàng để làm thủ tục xóa thế chấp (bà T là người trực tiếp nộp tiền cho Ngân hàng). Sau đó hai bên đã hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai huyện K để làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, hồ sơ chuyển nhượng bị trả lại vì đất đã bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Do không thực hiện được việc sang tên quyền sử dụng đất nên vợ chồng ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Ngô Thị Thanh T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn tất thủ tục sang tên QSD đất vì lý do khi giữa các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì đất chưa bị kê biên và không có tranh chấp. Trường hợp Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì ông yêu cầu Tòa án buộc Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – Chi nhánh Đắk Lăk – Phòng giao dịch E hoàn trả cho ông C và bà T số tiền 580.000.000đồng. Không yêu cầu bà T1 phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả.

- Tại bản tự khai ngày 12/10/2017 và trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Ngô Thị Thanh T1 trình bày:

Bà công nhận vào ngày 18/3/2017 bà đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T, nội dung và giá cả chuyển nhượng đúng như đại diện nguyên đơn đã trình bày. Bà công nhận tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng thì lô đất trên đang được bà thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Đắk Lăk – phòng giao dịch E. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng ông C và bà T đã đứng ra trả số tiền 580.000.000 đồng mà bà đang nợ tại ngân hàng nhằm mục đích xóa thế chấp, để đảm bảo điều kiện chuyển nhượng. Sau khi xóa thế chấp thì hai bên đã hoàn tất việc ký kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vợ chồng ông C đã nộp hồ sơ để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nhưng không thực hiện được. Lỗi dẫn tới không hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất không phải là do bà. Bà đề nghị Tòa án xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông C, bà T có hiệu lực pháp luật, để đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn.

- Tại bản tự khai ngày 19/12/2017 và biên bản lấy lời khai ngày 16/01/2018 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Mỹ P trình bày:

Trong quá trình buôn bán với nhau, bà Ngô Thị Thanh T1 có nợ của bà 10 tấn cà phê nhân xô trị giá 460.000.000 đồng, do bà T1 không trả nợ nên đầu năm 2017 bà đã khởi kiện bà T1 tại Tòa án. Đồng thời với việc khởi kiện, để tránh việc bà T1 tẩu tán tài sản nên bà đã có đơn yêu cầu và Tòa án đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp đối với lô đất nói trên. Tòa án đã tiến hành xét xử vụ án và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bà đã có đơn yêu cầu Thi hành án và Chi cục Thi hành án đã tiến hành kê biên lô đất để Thi hành án. Do có tranh chấp giữa vợ chồng ông C với bà T1 nên Chi cục Thi hành án đã tạm hoãn việc Thi hành án và tạm giao lô đất trên cho bà quản lý, thu hoạch. Quan điểm của bà là không chấp nhận yêu cầu, ý kiến của nguyên đơn và bị đơn, đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C với bà T1 là vô hiệu để đảm bảo quyền lợi cho bà.

- Người đại diện theo ủy quyền Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam ông Khắc Văn T trình bày:

Công ty TNHH NS Thanh T1 do bà Ngô Thị Thanh T1 là đại diện có vay vốn tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Đắk Lăk – phòng giao dịch E theo hợp đồng tín dụng số 17.127.0016/HĐTDHM/NHCT502 – THANHTRA ngày 17/3/2017, số tiền vay là 3,5 tỉ đồng, có tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 486911 diện tích 4.179m2, thửa đất số 39, tờ bản đồ số 11. Ngày 28/3/2017 Công ty TNHH Thanh T1 có trả số tiền 580.000.000đ và việc Ngân hàng xuất tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 486911 cho bà T1 là phù hợp với quy định của pháp luật. Ngân hàng không liên quan đến thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Thanh T với bà T1. Do đó yêu cầu hoàn trả lại số tiền 580.000.000đồng cho bà T là không có căn cứ nên ngân hàng không chấp nhận.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2018/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 147, các Điều 157, 158, 165, 166 và 271 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 188, 191 Luật đất đai năm 2013; các Điều 122, 123, 131, 407, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: “Yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà Dương C – Lê Thị Thanh T với bà Ngô Thị Thanh T1 vô hiệu.

2. Bác yêu cầu của ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T đối với yêu cầu buộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Đắk Lăk – phòng giao dịch E trả lại số tiền 580.000.000 đồng.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông C và bà T phải chịu 500.000 đồngchi phí xem xét thẩm định tài sản, được khấu trừ trong số tiền 1.000.000 đồng tạm ứng đã nộp.

Bà Ngô Thị Thanh T1 phải nộp 500.000 đồngchi phí xem xét thẩm định tài sản.

Hoàn trả cho ông C và bà T 500.000 đồng chi phí xem xét thẩm định sau khi thu được của bà T1.

4. Về án phí: Ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T phải nộp 300.000 đồngán phí dân sự sơ thẩm và 13.600.000 đồng án phí dân sự có giá ngạch, được khấu trừ 6.800.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K. Ông C và bà T còn tiếp tục phải nộp 7.100.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên quyền yêu cầu thi hành án, quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 04/5/2018, nguyên đơn là ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T có đơn kháng cáo với nội dung: Kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 17/5/2018, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk kháng nghị với nội dung: Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk hủy Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin thay đổi nội dung kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hủy bản án sơ thẩm vì bản án vi phạm thủ tục tố tụng, giải quyết vụ án chưa triệt để làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các bên đương sự, đại diện Viện kiểm sát cho rằng: Cấp sơ thẩm đã thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự, giải quyết vụ án chưa triệt để, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T, hủy Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, của luật sư, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng: Ngày 25/7/2017, Chi cục Thi hành án dân sự huyện K ra “Quyết định về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản” đối với 03 thửa đất của bà Ngô Thị Thanh T1 để đảm bảo cho việc thi hành án đối với 03 bản án, 02 quyết định đã có hiệu lực pháp luật, trong đó có bản án giữa bà T1 và bà Đặng Thị Mỹ P. Tại biên bản về việc giao bảo quản tài sản ngày 09/8/2017, Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã giao cho bà Đặng Thị Mỹ P và ông Nguyễn Hữu L cùng quản lý các tài sản của bà Ngô Thị Thanh T1 trong đó có thửa đất diện tích 4.170m2, thửa đất số 39, tờ bản đổ số 11(là tài sản mà bà T1 đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông C - bà T). Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không xác định ông Nguyễn Hữu L là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ việc bảo quản, chăm sóc thu hoạch sản phẩm trên đất, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[2] Về nội dung:

- Tại phiên tòa, phía nguyên đơn khẳng định: Số tiền 580.000.000 đồng nộp vào ngân hàng là do vợ chồng ông C trả (người trực tiếp ký vào giấy nộp tiền là bà T) với mục đích trả nợ thay cho bà T1 để bà T1 được xóa thế chấp lô đất diện tích4.170m2 nói trên để đảm bảo việc chuyển nhượng, nhưng đại diện phía Ngân hàng lại xác định số tiền trên là do trực tiếp bà T1 trả và bà T1 là người ký vào giấy trả tiền tại Ngân hàng để Ngân hàng xuất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất diện tích 4170m2 cho bà T1 làm thủ tục xóa thế chấp, tuy nhiên tại phiên tòa đại diện Ngân hàng không cung cấp được các chứng cứ để chứng minh cho lời khai của mình. Hơn nữa, Biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ trong hồ sơ không thể hiện rõ tài liệu, chứng cứ nào do ai cung cấp (biên bản lần hai đánh máy giống lần một). Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập chứng cứ còn thiếu, chưa xác minh làm rõsự mâu thuẫn nêu trên để xác định số tiền 580.000.000 đồng nộp vào Ngân hàng là do bà T1 nộp hay do vợ chồng ông C nộp.

- Nội dung tại Giấy sang nhượng đất (viết tay) thể hiện việc bà T1 thỏa thuận chuyển nhượng lô đất diện tích 4170m2 cho vợ chồng ông C – bà T với số tiền 580.000.000 đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng) lại thể hiện số tiền chuyển nhượng là 100.000.000 đồng, là đã có mâu thuẫn mà Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành đối chất làm rõ sự việc này để xác định có dấu hiệu tẩu tán tài sản hay không, là còn thiếu sót.

- Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Cấp sơ thẩm nhận định rằng do hợp đồng giữa vợ chồng ông C – bà T với bà T1 vô hiệu nên hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, cụ thể: Bà T1 phải trả cho vợ chồng ông C – bà T số tiền 580.000.000 đồng mà vợ chồng ông C đã thực hiện việc thanh toán số tiền nợ của bà T1 tại Ngân hàng, bà T1 phải trả lại lô đất diện tích 4170m2 cho vợ chồng ông C – bà T, tuy nhiên do lô đất này đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện K kê biên để Thi hành án, nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để buộc vợ chồng ông C giao trả đất cho bà T1. Nhưng, cấp sơ thẩm không tiến hành làm rõ hậu quả của hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho các bên đương sự không?, và xác định lỗi của bên gây thiệt hại để xác định nghĩa vụ khi có thiệt hại xảy ra là thiếu sót, giải quyết vụ án chưa triệt để làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

[3] Về xác định nghĩa vụ chịu án phí: Án sơ thẩm xác định ông C và bà T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm căn cứ vào xác nhận của chính quyền địa phương xác nhận gia đình ông C – bà T có hoàn cảnh khó khăn nên giảm 50% số tiền án phí sơ thẩm là không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án. Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh, làm rõ có phải vợ chồng ông C – bà T có thuộc trường hợp gặp sự kiện bất khả kháng dẫn đến không có đủ tài sản để nộp tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người đó cư trú hay không là thiếu sót.

 [4] Do Tòa án nhân dân huyện Krông Năng đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự; xác định thiếu người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; thu thập, đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, chưa rõ ràng dẫn đến việc giải quyết vụ án không khách quan, toàn diện và triệt để, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự nên cần chấp nhận yêu cầu xin thay đổi nội dung kháng cáo của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2017/DSST ngày 19/4/2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Krông Năng giải quyết lại theo thủ tục chung.

 [5] Về án phí và chi phí định giá:

- Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí định giá: Do hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại nên án phí dân sự sơ thẩm và chi phí định giá sẽ được quyết định lại khi vụ án được tiếp tục giải quyết.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Do được chấp nhận kháng cáo nên nguyên đơn khôngphải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự;áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 327/QĐKNPT-VKS-DS ngày a17/5/2018 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

Chấp nhận yêu cầu xin thay đổi nội dung kháng cáo của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn.

Tuyên xử:

[1] Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2017/DSST ngày 19/4/2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk, chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Krông Năng giải quyết lại theo thủ tục chung.

[2] Về án phí và chi phí định giá:

- Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí định giá: Do hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại nên án phí dân sự sơ thẩm và chi phí định giá sẽ được quyết định lại khi vụ án được tiếp tục giải quyết.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Dương C và bà Lê Thị Thanh T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại số tiền 300.000 đồng mà ông C và bà T đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai số AA/2017/0002577 ngày 08/5/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.