Bản án 11/2017/DS-ST ngày 01/08/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

BẢN ÁN 11/2017/DSST NGÀY 01/08/2017 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI TÀI SẢN TỪ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 01 tháng 8 năm 2017 tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 46/2016/TLST- DS ngày 13 tháng 6 năm 2016 về việc Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 20/2017/QĐXX-ST ngày 06 tháng 6 năm 2017 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Vợ chồng bà Ngô Thị V, sinh năm 1959, ông Nguyễn Việt H, sinh năm 1959; địa chỉ: Xã K, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Chị Văn Thị Thanh H, sinh năm 1986; địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc (Văn bản ủy quyền ngày 05/5/2016) (có mặt).

Bị đơn: Vợ chồng bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1978, ông Hoàng Văn Đ, sinh năm 1974; địa chỉ: Khu đô thị B, thôn M, phường K, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc (vắng mặt lần 2).

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1978; địa chỉ: Khu đô thị B, thôn M, phường K, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc (Văn bản ủy quyền ngày 21/6/2016), (vắng mặt lần 2).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Lan H, sinh năm 1978; địa chỉ: Phố B, Xã Đ, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc (vắng mặt lần 2).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 25 tháng 4 năm 2016, đơn bổ sung đơn khởi kiện đề ngày 06/6/2017 và trong quá trình tố tụng tại Tòa án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Do có mối quan hệ là ở cùng thôn, ngày 15 tháng 4 năm 2011 vợ chồng bà Nguyễn Thị V ông Nguyễn Viết H và vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ lập “Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có nội dung: “Hôm nay ngày 15/4/2011, tên tôi là: Nguyễn Thị S, số chứng minh nhân dân: 135379496, chồng là Hoàng Văn Đ, hai vợ chồng tôi ở tại xã K, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc, có mua một ô đất của chị Nguyễn Thị Lan H, sinh năm 1978, số chứng minh nhân dân: 1352586XX cấp ngày 30/7/2004 do Công an tỉnh Vĩnh Phúc, chồng là Nguyễn Thế A. Địa chỉ ô đất: Khu Đ, thôn Q, xã H với diện tích 140m2. Nay tôi không có nhu cầu sử dụng vợ chồng tôi bán lại cho bà Ngô Thị V, sinh năm 1959 ở xã K, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc, số chứng minh nhân dân 1354886XX với số tiền là (Bốn trăm mười lăm triệu đồng chẵn). Vợ chồng tôi đã nhận đủ số tiền trên của bà Ngô Thị V và bàn giao lại số giấy tờ của lô đất trên gồm 01 biên lai thu lệ phí trước bạ số ký hiệu AB/2004, số 0028920 và 01 giấy biên lai thu tiền sử dụng đất mẫu CTT11.AC/03 số 0000824. Người bán ký ghi rõ họ tên Nguyễn Thị S, người mua đất ký ghi rõ họ tên Ngô Thị V.

Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên, nhiều lần vợ chồng ông H bà V yêu cầu bàn giao đất nhưng vợ chồng bà S Đ không có diện tích đất để bàn giao. Do đó vợ chồng bà V ông H đòi lại số tiền 415.000.000đ nhưng vợ chồng bà S Đ không trả. Vợ chồng bà V ông H đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/4/2011 giữa vợ chồng bà V ông H với vợ chồng bà S ông Đ là vô hiệu; buộc vợ chồng bà S ông Đ phải trả lại cho vợ chồng bà V ông H số tiền 415.000.000,đ (bốn trăm mười năm triệu đồng), ông H bà V không yêu cầu tính lãi.

Bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị S trình bày: Vợ chồng bà S ông Đ thừa nhận về mối quan hệ và việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15 tháng 4 năm 2011 giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị Vông Nguyễn Viết H và vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ như bà V ông H trình bày ở trên là đúng.

Bà S cung cấp nguồn gốc thửa đất giao dịch trong hợp đồng nêu trên là do: Ngày 28/6/2010  vợ chồng bà S ông Đ nhận  chuyển  nhượng lại của bà Nguyễn Thị Lan H ở địa chỉ phố B, xã Đ, huyện T , tỉnh Vĩnh Phúc 01 thửa đất diện tích 140m2, địa chỉ thửa đất: Khu vực Đ, thôn Q, xã H, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc đứng tên bà H (bà H được cấp theo diện chính sách thu hút giáo viên vùng đặc biệt khó khăn năm 2004). Khi nhận chuyển nhượng đất của bà H hai bên chưa làm thủ tục giao nhận đất trên thực tế vì bà H chưa có quyết định giao đất. Hai bên mới chỉ giao nhận các giấy tờ kèm theo gồm 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920 ngày 31/12/2004, 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/2004, 01 giấy mua bán có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã H. Khi mua vợ chồng bà S biết chưa có đất.

Do không có nhu cầu sử dụng, nên ngày 15/4/2011 vợ chồng ông Đ bà S đã chuyển nhượng lại thửa đất trên cho vợ chồng bà V ông H khi mua bán vợ chồng bà S đã thông báo với bà V biết là chưa có đất. Hiện nay Uỷ ban nhân dân xã H  báo các hộ đã nộp tiền lên làm việc để cấp đất, nên khi nào có đất vợ chồng bà S ông Đ sẽ giao cho bà Vang. Nếu trường hợp ô đất bà V mua không được Ủy ban nhân dân xã cấp đất, thì vợ chồng bà S ông Đ sẽ trả lại bà V số tiền 415.000.000,đ.

Việc mua bán đất là có thật, vì không vay mượn tiền của bà V nên vợ chồng bà S ông Đ không Đ ý trả lại bà V số tiền 415.000.000,đ, không chấp nhận hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/4/2011.

Đối với việc mua bán đất giữa vợ chồng ông Đ bà S với bà H, vợ chồng bà S ông Đ không yêu cầu giải quyết trong vụ án này.

Người có quyền lợi bà Nguyễn Thị Lan H trình bày:

Bà H thừa nhận nguồn gốc thửa đất là tiêu chuẩn cấp đất của bà H và việc chuyển nhượng thửa đất như vợ chồng bà S ông Đ khai ở trên là đúng. Khi chuyển nhượng hồ sơ thửa đất, vợ chồng bà S ông Đ biết là chưa có đất. Hiện tại trường hợp của bà H và tất cả các trường hợp khác mua đất tại khu vực này đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay Uỷ ban nhân dân xã H  báo các hộ đã nộp tiền lên làm việc xem xét để giao đất. Bà H không yêu cầu Tòa án giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và vợ chồng ông Đ bà S .

Tòa án cũng đã tiến hành hòa giải, thông báo tiếp cận chứng cứ, tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ theo đúng quy định của pháp luật.

Ý kiến của Viện Kiểm sát: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thực hiện không đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng Điều 122, Điều 127, Điều 137, Điều 357, Điều 688, Điều 689, 691 của Bộ luật dân sự năm 2005; điểm a, khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/4/2011 giữa vợ chồng bà Vang, ông H và vợ chồng bà S, ông Đ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khu Đ , xã H , huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc vô hiệu.

Buộc vợ chồng bà S ông Đ phải trả lại cho vợ chồng bà V ông H số tiền 415.000.000,đ; vợ chồng bà V ông H trả lại cho vợ chồng bà S ông Đ 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920 ngày 31/12/2004 và 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/2004. Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Vợ chồng bà Nguyễn Thị V , ông Nguyễn Việt H, địa chỉ cư trú: xã K, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc làm đơn khởi kiện Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/4/2011 giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị V , ông Nguyễn Việt H và vợ chồng bà Nguyễn Thị S, ông Hoàng Văn Đ tại Khu Đ, xã H, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc vô hiệu. Tòa án nhân dân thành phố V căn cứ vào khoản 3 Điều 25 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005 thụ lý đơn khởi kiện của vợ chồng bà V ông H để giải quyết là đúng thẩm quyền. Do thửa đất giao dịch trong Hợp đồng có nguồn gốc là của bà Nguyễn Thị Lan H, địa chỉ: Xã Đ, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc, căn cứ vào Điều 61 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Tòa án đưa bà H tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2]. Về nội dung yêu cầu khởi kiện:

Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn vợ chồng bà V ông H, bị đơn vợ chồng bà S ông Đ đều thừa nhận ngày 15 tháng 4 năm 2011, vợ chồng bà S ông Đ và vợ chồng bà V ông H có xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất diện tích 140m2 của bà Nguyễn Thị Lan H, địa chỉ thửa đất: Khu Đ, thôn Q, xã H  với giá chuyển nhượng là 415.000.000,đ. Vợ chồng bà S ông Đ đã nhận đủ số tiền 415.000.000,đ, vợ chồng bà V ông H đã nhận 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920  ngày 31/12/2004 và 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/2004 (đều mang tên người nộp tiền Nguyễn Thị Lan H). Hợp đồng viết tay, các bên có ký nhận, không có công chứng, chứng thực và khi giao dịch các bên đều biết trên thực tế bà Nguyễn Thị Lan H chưa có quyết định giao đất của cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền đối với thửa đất này.

Xét hình thức của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 15 tháng 4 năm 2011 giữa vợ chồng bà V ông H và vợ chồng bà S ông Đ được lập bằng văn bản (văn bản viết tay), không có công chứng, chứng thực. Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng…”, “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 4 năm 2011 giữa vợ chồng bà V ông H và vợ chồng bà S ông Đ là vi phạm về hình thức của hợp đồng.

Xét nội dung của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 688 Bộ luật dân sự 2005, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự quy định: “ ..Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Điểm a khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…” Quá trình giải quyết vụ án các bên cũng đều thừa nhận thửa đất diện tích 140m2 tại khu Đ, xã H, huyện T mang tên bà H chưa được Nhà nước giao đất (chưa có quyết định giao đất, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tòa án tiến hành xác minh về nguồn gốc thửa đất diện tích 140m2 của bà Nguyễn Thị Lan H tại khu Đ, xã H, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc, Ủy ban xã H, Chi cục thuế huyện T, Phòng tài nguyên môi trường huyện T cung cấp: Căn cứ Quyết định số 359/QĐ-UB ngày 19/5/2003 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện T  về việc thu hồi đất để xây dựng khu dân cư nông thôn tập trung tại khu vực Đ xã H, huyện T. Ủy ban nhân dân xã H  lập danh sách các hộ đủ tiêu chuẩn trình Ủy ban nhân huyện T và hướng dẫn các hộ gia đình nộp tiền, sau đó Chi cục thuế huyện T đã thu tiền sử dụng đất, phí trước bạ. Trong số các hộ đã nộp tiền có hộ bà Nguyễn Thị Lan H. Hiện nay Ủy ban nhân dân huyện T đang quy hoạch để có quỹ đất giao cho các hộ, về đối tượng giao đất phải xin ý kiến Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.

Đối chiếu với quy định của pháp luật thì tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với vợ chồng bà S ông Đ giữa bà S ông Đ với bà V ông H, Nhà nước chưa xác lập quyền sử dụng cho chính bà H - Người đã làm một số thủ tục để được giao đất.

Do đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất chưa được pháp luật đất đai cho phép được chuyển nhượng nhưng các bên vẫn thực hiện nên đây là giao dịch bất hợp pháp.

Từ phân tích trên, có thể kết luận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 15 tháng 4 năm 2011 giữa vợ chồng bà Ngô Thị V ông Nguyễn Việt H và bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng vô hiệu của bà Ngô Thị V và ông Nguyễn Việt H có căn cứ được chấp nhận.

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập…..các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bà V ông H, bà S ông Đ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Quá trình giải quyết vụ án các bên đều thừa nhận: Vợ chồng bà S ông Đ đã nhận của bà V ông H số tiền 415.000.000,đ; Vợ chồng bà V ông H đã nhận của vợ chồng bà S ông Đ 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920 ngày 31/12/2004 và 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/2004. Nên cần buộc vợ chồng bà S ông Đ trả lại cho vợ chồng bà V ông H số tiền đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất 415.000.000,đ; vợ chồng bà V ông H trả lại cho vợ chồng bà S ông Đ 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920 ngày 31/12/2004 và 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/200 là phù hợp.

Xét về lỗi: Tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện. Khi giao tiền, Giấy tờ cho nhau cả hai bên đều biết thửa đất chưa có quyết định giao đất, đất chưa được cơ quan có thẩm quyền giao cho chị Hương trên thực địa, việc giao dịch này là trái quy định của pháp luật nên cả hai bên đều có lỗi. Hai bên phải cùng chịu  ½ phần thiệt hại thực tế đã xảy ra đối với khoản tiền lãi trên số tiền 415.000.000,đ giá trị của hợp đồng mà bên nhận chuyển nhượng đã giao. Tuy nhiên tại Tòa án phía vợ chồng bà V ông H hoàn toàn tự nguyện không yêu cầu tính lãi đối với số tiền 415.000.000,đ nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét giải quyết về bồi thường thiệt hại

Quá trình giải quyết vụ án vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ và bà Nguyễn Thị Lan H không yêu cầu giải quyết việc chuyển nhượng thửa đất nêu trên giữa vợ chồng bà S ông Đ với bà H, nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch 200.000,đ.

Theo quy định của pháp luật, nguyên đơn được hoàn lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 14.000.000,đ theo biên lai thu số: AA/0003690 ngày 13 tháng 6 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137, Điều 688, Điều 689,  691, Điều 697, Điều 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; điểm a, khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009; khoản 3 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi năm 2011, khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27 tháng 02 năm 2009 về án phí, lệ phí Toà án; Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Nguyễn Thị V ông Nguyễn Việt H: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 140m2  đất tại Khu Đ, xã H, huyện T, tỉnh Vĩnh Phúc xác lập ngày 15/4/2011 giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị V, ông Nguyễn Việt H và vợ chồng bà Nguyễn Thị S, ông Hoàng Văn Đ vô hiệu.

Buộc vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ phải trả lại cho vợ chồng bà Ngô Thị V ông Nguyễn Việt H số tiền đã chuyển nhượng quyền sử đất 415.000.000,đ (Bốn trăm mười lăm triệu đồng); vợ chồng bà Ngô Thị V ông Nguyễn Việt H trả lại cho vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ 01 phiếu thu lệ phí trước bạ số 0028920 ngày 31/12/2004 và 01 phiếu thu biên lai thu tiền số 0000824 ngày 31/12/2004 (đều mang tên người nộp tiền Nguyễn Thị Lan H).

2. Về án phí: Vợ chồng bà Nguyễn Thị S ông Hoàng Văn Đ phải chịu 200.000,đ (Hai trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả vợ chồng bà Ngô Thị  V ông Nguyễn Việt H số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp 14.000.000,đ (Mười bốn triệu đồng), theo biên lai thu số: AA/0003690 ngày 13 tháng 6 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V.

3. Về nghĩa vụ thi hành án: Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án còn phải trả lãi đối với số tiền chậm thi hành án tương ứng với thời gian chậm thi hành án. Lãi suất phát sinh do chậm thi hành án theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo Bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo Bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết.