Bản án 107/2019/DS-PT ngày 21/05/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 107/2019/DS-PT NGÀY 21/05/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 21 tháng 5 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 16/2019/TLPT-DS ngày 07/01/2019 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2018/DS-ST ngày 06/11/2018 của Tòa án nhân dân thị xã TA, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 100/2019/QĐPT-DS ngày 06 tháng 3 năm 2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lê Tấn Th, sinh năm 1983; trú tại: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Võ Tấn Tr, sinh năm 1994 và ông Phan Thúc Đ, sinh năm 1988; cùng địa chỉ: khu Trung tâm Hành chính thị xã DA, phường DA, thị xã DA, tỉnh Bình Dương (theo giấy ủy quyền ngày 21/3/2019). Có mặt.

2. Bị đơn: Bà Lê Thị H, sinh năm 1965; trú tại: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà Lê Thị Bích L, sinh năm 1969; trú tại: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

3.2 Bà Lê Thị Bạch T, sinh năm 1960; trú tại: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

3.3 Bà Ngô Thị Minh C, sinh năm 1986; trú tại: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

3.4 Ông Võ Công D, sinh năm 1965; HKTT: phường Th, thành phố TDM, tỉnh Bình Dương; chỗ ở: khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương. Có mặt.

Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lê Tấn Th.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 01/02/2018, các lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Tấn Tr, ông Phan Thúc Đ thống nhất trình bày:

Vào ngày 10/3/2012, ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H có ký giấy chuyển nhượng đất nhà với diện tích 70m2 trong tổng diện tích đất 241m2 thuộc thửa đất số 1752, tờ bản đồ số 5(B2) tọa lạc tại khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương được Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ: H03520/TTAT ngày 13/4/2009. Giá chuyển nhượng 210.000.000 đồng nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Ông Th đã thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng trên cho bà H. Bà H giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho ông Th giữ. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, ông Th đã xây dựng nhà ở trên đất và phát sinh thêm diện tích đất là 7m2 nên ông Th thanh toán thêm cho bà H số tiền 21.000.000 đồng. Tổng diện tích ông Th nhận chuyển nhượng của bà H là 77m2 và thanh toán tất cả là 231.000.000 đồng. Ông Th đã nhiều lần đề nghị bà H làm thủ tục tách thửa đất nhận chuyển nhượng trên cho ông Th nhưng bà H viện lý do là sợ mất đất, do quy hoạch nâng cấp đường, chưa có tiền đóng thổ cư và kéo dài cho đến nay. Do đó, ông Th khởi kiện yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà H và ông Th vào ngày 10/3/2012.

Theo đơn phản tố ngày 30/8/2018, các lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bà Lê Thị H trình bày:

Năm 2012, do em bà H là Lê Thị Bích L đánh bài bên Campuchia thua nên có đứng ra vay tiền của bà Lê Thị Bạch T (là mẹ của Lê Tấn Th) tổng số tiền là 210.000.000 đồng để trả nợ. Sau đó, bà L không có tiền trả nợ nên bà T có yêu cầu bà H cấn trừ số tiền nợ để lấy đất, cụ thể cấn trừ số tiền nợ của bà L vào diện tích đất 70m2 thuộc thửa số 1752, tờ bản đồ số 5(B2), tọa lạc tại khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương được Ủy ban nhân dân huyện TA (nay là thị xã TA) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị H số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009. Khi cấn trừ nợ bà T có viết giấy tay, bà H không nhớ có ký tên hay không, còn giấy chuyển nhượng đất nhà do ông Th cung cấp tại hồ sơ khởi kiện bà H không biết, đây là giấy do bà T tự làm và tự dán ghép giấy tờ. Sau đó, bà T sửa chữa lại nhà thì bà T cho biết diện tích đất tăng tổng là 77m2 nên bà H có yêu cầu bà T đưa thêm số tiền 21.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền bà H cấn trừ nợ bán đất cho bà T là 231.000.000 đồng. Bà H vẫn tiếp tục cho ông Th ở trên đất nhưng không được quyền bán hay cho người khác thuê. Nay ông Th khởi kiện yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện chuyển nhượng đất thì bà H không đồng ý. Bà H phản tố yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng đất nhà ngày 10/3/2012 vô hiệu và yêu cầu ông Th phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009. Bà H đồng ý thanh toán lại cho ông Th giá trị chênh lệch quyền sử dụng đất và tài sản ông Th đầu tư trên đất theo giá định giá.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Bích L quá trình giải quyết vụ án trình bày: Thống nhất lời trình bày của bị đơn bà H, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Th, không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Bạch T quá trình giải quyết vụ án trình bày: Thống nhất lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không có sự việc cấn trừ nợ mà bà T là người đứng ra đi vay và mượn tiền dùm cho bà L trả nợ. Sau đó, bà L không có tiền trả nợ nên mới bán đất để trả nợ nhưng bà G (là mẹ bà L) không muốn để người ngoài mua nên mới yêu cầu bà T đứng ra lấy lại phần đất này nên bà T mới mua lại. Không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Minh C quá trình giải quyết trình bày: Thống nhất toàn bộ ý kiến trình bày và yêu cầu khởi kiện của ông Th. Không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Võ Công D quá trình giải quyết vụ án có yêu cầu giải quyết xét xử vắng mặt trình bày: Ông D và bà H chung sống với nhau từ năm 1990 đến nay tại địa chỉ khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương nhưng không có đăng ký kết hôn. Ông D xác định tài sản tranh chấp là tài sản của mẹ bà H, không có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gì trong vụ án, cũng không có công sức đóng góp gì vào tài sản tranh chấp. Ông D chỉ ở cùng với bà H trên đất. Ông D thống nhất toàn bộ ý kiến trình bày của bà H, không có yêu cầu độc lập.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2018/DS-ST ngày 06/11/2018 của Tòa án nhân dân thị xã TA, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Tấn Th về việc yêu cầu bị đơn bà Lê Thị H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng theo giấy sang nhượng đất nhà ngày 10/3/2012 được ký kết giữa bà Lê Thị H và ông Lê Tấn Th.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lê Thị H về việc tuyên bố giấy sang nhượng đất nhà ngày 10/3/2012 giữa ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H là vô hiệu.

Buộc ông Lê Tấn Th có trách nhiệm trả lại cho bà Lê Thị H diện tích đất theo đo đạc thực tế là 83.5m2 và tài sản gắn liền với đất là căn nhà một tầng (cột gạch, tường xây gạch, có trần, mái tôn) diện tích 60,2m2; nhà tạm diện tích 5,2m2; 01(một) giếng khoan; 01 (một) điện kế.

3. Buộc bà Lê Thị H có trách nhiệm thanh toán lại cho ông Lê Tấn Th số tiền 537.554.100 đồng (Năm trăm ba mươi bảy triệu năm trăm năm mươi bốn nghìn một trăm đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

4. Buộc ông Lê Tấn Th có trách nhiệm trả lại cho bà Lê Thị H bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, về nghĩa vụ nộp án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 08/11/2018 ông Lê Tấn Th kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Phan Thúc Đ và ông Võ Tấn T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đề xuất phương án hòa giải như sau: Đề nghị bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Th đồng ý chịu thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư theo hạn mức được phép tách thửa là 120 m2 với số tiền là 250.000.000 đồng. Hai bên thực hiện thủ tục tách thửa diện tích 83,5 m2 cho ông Th. Ông Th sẽ trả thêm cho bà H 20.000.000 đồng tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng lên so với thỏa thuận ban đầu. Tổng cộng ông Th đưa thêm cho bà H 270.000.000 đồng để tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trường hợp hai bên tự đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư thì ông Th giữ lại 100.000.000 đồng để đóng tiền thổ cư 60m2 đất đối với phần diện tích đất ông Th được tách thửa và đồng ý giao cho bà H 170.000.000 đồng bao gồm 150.000.000 đồng tiền chuyển thổ cư 60m2 đất đối với phần diện tích đất còn lại của bà H sau khi tách thửa và 20.000.000 đồng là tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng lên so với thỏa thuận ban đầu từ 77m2 thành 83,5m2 (chênh lệch 7,5m2) Sau khi bàn bạc, trao đổi, các đương sự thống nhất thỏa thuận tại phiên tòa phúc thẩm như sau: Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/3/2012. Ông Lê Tấn Th được toàn quyền quản lý, sử dụng phần diện tích đất là 83,5 m2 và tài sản gắn liền với đất (đất có vị trí tứ cận theo sơ đồ bản vẽ kèm theo) là một phần trong tổng diện tích 241m2 đất thuộc thửa số 1752, tờ bản đồ số 5 (B2) tọa lạc tại khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H. Ông Lê Tấn Th có trách nhiệm thanh toán cho bà Lê Thị H số tiền 170.000.000 đồng (một trăm bảy mươi triệu đồng) gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư 60m2 theo hạn mức tách thửa và tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng lên so với thỏa thuận ban đầu từ 77m2 thành 83,5m2 (chênh lệch 7,5m2). Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H có nghĩa vụ tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư theo đúng quy định.

Ý kiến của Đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án; sự thỏa thuận giữa các đương sự không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án dân sự sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như sau: Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/3/2012. Ông Lê Tấn Th được toàn quyền quản lý, sử dụng phần diện tích đất là 83,5 m2 và tài sản gắn liền với đất (đất có vị trí tứ cận theo sơ đồ bản vẽ kèm theo) là một phần trong tổng diện tích 241m2 đất thuộc thửa số 1752, tờ bản đồ số 5 (B2) tọa lạc tại khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H. Ông Lê Tấn Th có trách nhiệm thanh toán cho bà Lê Thị H số tiền 170.000.000 đồng (một trăm bảy mươi triệu đồng) gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư 60m2 theo hạn mức tách thửa và giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng lên so với thỏa thuận ban đầu từ 77m2 thành 83,5m2 (chênh lệch 7,5m2). Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H có nghĩa vụ tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư theo đúng quy định.

Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, do đó Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

[2] Về chi phí tố tụng: Ông Th đã tạm ứng chi phí tố tụng và tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 2.366.864 đồng và đã thực hiện xong.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn tự nguyện chịu trên tổng số tiền nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn 170.000.000 đồng x 5% = 8.500.000 đồng.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu.

[5] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 147; Điều 148; Điều 300; khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2018/DS-ST ngày 06/11/2018 của Tòa án nhân dân thị xã TA, tỉnh Bình Dương, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1.1. Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/3/2012. Trong đó:

- Ông Lê Tấn Th được toàn quyền quản lý, sử dụng phần đất diện tích là 83,5 m2 và tài sản gắn liền với đất (đất có vị trí tứ cận theo sơ đồ bản vẽ kèm theo) là một phần trong tổng diện tích 241m2 đất thuộc thửa số 1752, tờ bản đồ số 5 (B2) tọa lạc tại khu phố L, phường T, thị xã TA, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) TA cấp cho bà Lê Thị H.

- Ông Lê Tấn Th có trách nhiệm thanh toán cho bà Lê Thị H số tiền 170.000.000 đồng (một trăm bảy mươi triệu đồng) gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư 60m2 theo hạn mức tách thửa và giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng lên so với thỏa thuận ban đầu từ 77m2 thành 83,5m2 (chênh lệch 7,5m2).

- Ông Lê Tấn Th và bà Lê Thị H có nghĩa vụ tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư theo đúng quy định.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong nếu người phải thi hành án chậm thi hành thì phải trả thêm lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành.

Kiến nghị UBND thị xã TA, tỉnh Bình Dương thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H03520/TTAT ngày 13/4/2009 để điều chỉnh cấp quyền sử dụng đất cho ông Lê Tấn Th (diện tích đất: 83,5 m2) và bà Lê Thị H (đối với phần diện tích đất còn lại) sau khi các bên đương sự thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất được cấp theo đúng quy định pháp luật.

1.2. Về chi phí tố tụng: Ông Lê Tấn Th tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 2.366.864 đồng (Hai triệu ba trăm sáu mươi sáu nghìn tám trăm sáu mươi bốn đồng). Số tiền này ông Th đã thực hiện xong.

1.3. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Tấn Th phải chịu 8.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 5.250.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0023057 ngày 05/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã TA, tỉnh Bình Dương, ông Th còn phải nộp 3.250.000 đồng.

- Bà Lê Thị H không phải chịu, trả lại cho bà Lê Thị H số tiền tạm ứng án phí đã nộp 600.000 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2016/0024081 ngày 30/8/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã TA, tỉnh Bình Dương.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Tấn Th phải chịu 300.000 đồng. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền số AA/2016/0024436 ngày 09/11/2018 của Chi Cục Thi hành án dân sự thị xã TA, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.