Bản án 08/2017/DSST ngày 31/10/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LẮK

BẢN ÁN 08/2017/DSST NGÀY 31/10/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, YẾU CẤU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG VÔ HIỆU, TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN

Ngày 31 tháng 10 năm 2017, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đăk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 13/2017/TLST-DS ngày 06 tháng 6 năm 2017, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và tranh chấp hợp đồng vay tài sản”.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 16/2017/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 9 năm 2017 và quyết định hoãn phiên tòa số 09/2017/QĐST-DS ngày 18/10/2017, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Kim L; địa chỉ: Xã ĐY, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk; Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức D; địa chỉ: Phường TL, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk (Theo văn bản ủy quyền ngày 12/6/2017). Có mặt.

2. Bị đơn: Ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C; địa chỉ: Xã ĐY, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk; Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Tiến Th; địa chỉ: Phường A, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk (Theo văn bản ủy quyền ngày 06/7/2017). Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. UBND huyện EH, tỉnh Đắk Lắk; Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Y A Ê Ban – P.CT; địa chỉ: Trụ sở UBND huyện EH, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

3.2. UBND xã ĐY, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk; Người đại diện theo pháp luật: Ông Ksơr Y B; địa chỉ: Trụ sở UBND xã ĐY, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

3.3. Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam; Địa chỉ: 02 LH, BĐ, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Ngọc Kh – Chức vụ: Chủ tịch hội đồng quản trị.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Vũ Ngọc C - Chức vụ: Gám đốc Chi nhánh huyện EH – BH

Người được uỷ quyền lại: Ông Nguyễn Bảo H; địa chỉ: Thị trấn EĐ, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

3.4. Ông Châu Tấn E; địa chỉ: Phường TL, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30/8/2016, đơn khởi kiện bổ sung ngày 07/7/2017 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim L và người đại diện theo ủy quyền của bà L là ông Nguyễn Đức D trình bày:

Vợ chồng ông T, bà C có nợ của bà L 1.450 kg Cà phê nhân xô quy chuẩn, hết thời hạn trả nợ bà L đã đòi nợ nhưng vợ chồng ông T, bà C không trả nợ nên bà L đã khởi kiện ra Toà án nhân dân huyện Ea H’leo và được giải quyết bằng Bản án số 29/2009/DSST ngày 27/8/2009 của Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo. Sau khi Quyết định trên có hiệu lực thì bà L đã làm đơn yêu cầu thi hành án tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện EH. Ngày 30/11/2009 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện EH vợ chồng ông T, bà C và bà L thoả thuận về việc thi hành án như sau: Ông T, bà C đồng ý bán cho bà L 06 m ngang đất mặt đường liên thôn, trên đất có một căn nhà gỗ khoảng 50 m2, tại thôn F, xã ĐY, huyện EH, tỉnh Đắk Lắk, đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường đi xuống suối Eplê, dài 06 m; phía Tây giáp thửa đất số 184, dài 06 m; phía Bắc giáp đất bà Ng, dài 41 m; phía Nam giáp đất còn lại của ông T, bà C, dài 41 m để khấu trừ toàn bộ số nợ 36.250.000đ mà vợ chồng ông T, bà C phải thi hành án cho bà L, đồng thời bà L có trách nhiệm bù chênh lệch cho ông T, bà C số tiền 10.500.000đ. Sau đó, bà L và vợ chồng ông T, bà C tiếp tục thoả thuận về việc bà L thanh toán cho gia đình bà C số tiền 8.000.000đ còn lại 2.500.000đ thì bà L sử dụng làm chi phí tách thửa và sang tên, sau khi thoả thuận song bà L đã thanh toán cho ông T, bà C 8.000.000đ. Do phải tiến hành thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để đủ điều kiện tách bìa theo quy định nên đến ngày 14/8/2013 vợ chồng ông T, bà C và bà L mới ra UBND xã ĐY để ký kết và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà L theo như hai bên thoả thuận ngày 30/11/20109. Ngày 08/11/2013 bà L đã được UBND huyện EH, tỉnh Đắk Lắk cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 196832, thửa đất số 324, tờ bản đồ số 10, diện tích: 245 m2 (trong đó: 75 m2 đất ở và 170 m2 đất trồng cây lâu năm). Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì các bên đã bàn giao tài sản ngoài thực địa. Do gia đình bà C không còn nhà để ở nên bà L đã đồng ý cho gia đình bà C mượn toàn bộ diện tích đất và căn nhà trên để ở với điều kiện là khi nào bà L bán đất thì gia đình bà C phải trả toàn bộ tài sản trên cho bà L. Tuy nhiên, khi bà L đòi lại đất và nhà để chuyển nhượng thì ông T, bà C không chịu trả. Vì vậy, ngày 30/8/2016 bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C trả cho bà L thửa đất số 324, tờ bản đồ số 10, diện tích 245 m2  theo GCN QSD đất số BP 196832 do UBND huyện EH, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 08/11/2013 và căn nhà gỗ, mái ngói diện tích 50 m2, toạ lạc tại thôn F, xã ĐY, huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 07/7/2017 bà L bổ sung đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận thoả thuận thi hành án ngày 30/11/2009 giữa bà với người phải thi hành án là ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C có hiệu lực pháp luật và buộc ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ tài sản trên cho bà L. Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn xác định: Trường hợp tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn thì đề nghị Tòa án buộc bị đơn phải thanh toán toàn bộ giá trị tài sản theo giá thực tế cho nguyên đơn.

Ngoài ra vào ngày 03/4/2015 bà L cùng ông Châu Tấn E (Chồng bà L) thế chấp Quyền sử dụng đất số BP 196832, thửa đất số 324, tờ bản đồ số 10 do UBND huyện EH, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 08/11/2013 cho bà Hoàng Thị Kim L để vay số tiền gốc là 80.000.000đ tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện EH– BH. Sau nhiều lần đáo hạn từ năm 2015 đến ngày 26/6/2017 thì bà L và Ngân hàng đã ký kết lại hợp đồng tín dụng số 5207-LAV-201702896 để vay số tiền gốc là 80.000.000đ, thời hạn vay 36 tháng (kể từ ngày 26/6/2017), lãi suất 10,5%/năm. Hiện nay, Ngân hàng có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án hủy hợp đồng thế chấp ngày 03/4/2015 và buộc bà L phải thanh toán nợ trước kỳ hạn thì bà L không đồng ý, bởi vì theo nội dung Hợp đồng tín dụng thì thời hạn vay là 36 tháng, tính từ ngày 26/6/2017 đến nay bà L vẫn thực hiện đúng nội dung hợp đồng tín dụng, chưa có vi phạm gì về thời hạn trả nợ cho Ngân hàng. Do vậy, Ngân hàng không có quyền khởi kiện yêu cầu bà L phải thanh toán nợ trước kỳ hạn.

Tại đơn yêu cầu phản tố ngày 19/4/2017 và quá trình giả quyết vụ án bị đơn ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Tiến Th trình bày:

Bị đơn đồng ý với phần trình bày của nguyên đơn về thoả thuận thi hành án Bản án số 29/2009/DSST ngày 27/8/2009 của Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo, và việc bà C chuyển nhượng 06 m ngang đất mặt tiền, chiều dài đến hết đất, trên đất có một căn nhà gỗ diện tích 50 m2 của gia đình ông T, bà C cho bà L để cấn trừ nghĩa vụ thi hành án số tiền 36.250.000đ và bà L phải bù chênh lệch cho bị đơn số tiền 10.500.000đ là đúng sự thật. Tuy nhiên, bị  đơn không  thoả thuận việc dùng 2.500.000đ để làm chi phí cho bà L thực hiện việc tách thửa, chuyển đổi mục đích và làm bìa như nguyên đơn trình bày. Dấu điểm chỉ trong “Giấy trả tiền” đề ngày 04/12/2009 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện EH và dấu điểm chỉ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do UBND xã ĐY công chứng ngày 14/8/2013 không phải do ông T, bà C điểm chỉ. Nhưng, do điều kiện kinh tế khó khăn nên bị đơn không yêu cầu Tòa án giám định các dấu vân tay trong các giấy tờ nêu trên. Hiện nay, do bà L chưa thanh toán cho gia đình bà C số tiền 2.500.000đ nên gia đình bà C chưa bàn giao tài sản trên cho bà L và không có chuyện bà L cho bà C mượn tài sản trên để ở như bà L trình bày. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn. Bị đơn yêu cầu toà án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/8/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn, đồng thời huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 196832, thửa đất số 324, tờ bản đồ số 10, diện tích: 245 m2 (trong đó: 75 m2 đất ở và 170 m2 đất trồng cây lâu năm) do UBND huyện EH cấp cho bà Hoàng Thị Kim L.

Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 20/7/2017 và trong quá trình giải quyết vụ án người được ủy quyền lại của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện EH - BH là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bảo H trình bày:

Ngày 17/7/2017 tôi có nhận được Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án nhân dân tỉnh Đăk Lắk về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim L với bị đơn là vợ chồng ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C. Hiện nay quyền sử dụng đất số BP 196832, thửa đất số 324, tờ bản đồ số 10, diện tích: 245 m2 (trong đó: 75 m2 đất ở và 170 m2 đất trồng cây lâu năm) do UBND huyện EH cấp cho bà Hoàng Thị Kim L đang được bà Hoàng Thị Kim L và ông Châu Tấn E thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam– Chi nhánh huyện EH – BH để vay số tiền gốc là 80.000.000đ, thời hạn vay 36 tháng kể từ ngày 26/6/2017, lãi suất 10,5%/năm theo đồng tín dụng số 5207-LAV- 201702896 ngày 27/6/2017 và hợp đồng thế chấp ngày 03/4/2015. Thực tế, bà L vay số tiền trên từ ngày 07/4/2015 theo hợp đồng tín dụng số 5207LAV201501616 ngày 07/4/2015, nhưng do Ngân hàng có chương trình cho vay hạn mức hộ gia đình được áp dụng đối với các khách hàng vay là hộ gia đình, vay số tiền dưới 200.000.000đ. Cơ chế của chương trình này là khách hàng được vay tiền trong thời hạn 03 năm, hàng năm khách hàng vẫn phải trả lãi và gốc một lần rồi làm giấy nhận nợ và Ngân hàng sẽ cho vay lại. Việc vay lại này không phải làm lại hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng trong khi đó trong hợp đồng tín dụng vẫn đề thời hạn vay là 03 năm. Khi ký kết hợp đồng thế chấp thì ông E (chồng bà L) có mặt và ký tên vào hợp đồng thế chấp, sau đó ông E đã ủy quyền cho bà L được toàn quyền thế chấp tài sản trên để vay vốn tại Ngân hàng. Hiện nay bị đơn yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng và hủy GCN QSD đất số BP 196832 thì Ngân hàng đồng ý nhưng điều kiện là bà L phải thanh toán hết nợ gốc và nợ lãi cho Ngân hàng. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thì Ngân hàng đề nghị Tòa án buộc bà L phải thanh toán toàn bộ nợ gốc 80.000.000đ và lãi phát sinh từ ngày 26/6/2017 đến ngày xét xử sơ thẩm vụ án cho Ngân hàng.

Trong quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của UBND huyện EH là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Y A Êban trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C và bà Hoàng Thị Kim L được các bên tự nguyện lập, được UBND xã ĐY chứng thực theo đúng quy định của pháp luật, UBND huyện EH đã cấp GCN QSD đất số BP 196823 cho bà Hoàng Thị Kim L theo đúng trình tự thủ tục, đúng quy định của pháp luật, tại thời điểm được cấp GCN QSD diện tích đất trên không có tranh chấp, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà L đã hoàn thành xong nghĩa vụ tại chính. Vì vậy, yêu cầu phản tố của bị đơn là không có căn cứ để chấp nhận.

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng thì tôi xác định thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất số BP 196823 được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Do vậy, tôi đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án đại diện theo pháp luật của UBND xã ĐY là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Ksơr Y B trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C với bà Hoàng Thị Kim L được UBND xã ĐY công chứng theo đúng quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên. Khi công chứng thì có mặt đầy đủ các bên gồm vợ chồng ông T, bà C và bà L. Ngoài ra còn có ông M (lúc đó là Chấp hành viên của Chi cục Thi hành án dân sự huyện EH) chứng kiến và tiến hành bàn giao giấy tờ. Tôi xác định dấu điểm chỉ tại mục “Bên A” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/10/2009 giữa các bên là của ông T, bà C. Do vậy, tôi không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuy nhiên, nếu các đương sự tự thoản thuận với nhau về việc đồng ý tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì tôi không có ý kiến gì.

Theo biên bản lấy lời khai ngày 25/8/2017 người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Châu Tấn E trình bày:

Tôi và bà Hoàng Thị Kim L là vợ chồng, chúng tôi có đăng ký kết hôn tại phường G, thành phố NT, tỉnh Khánh Hòa. Tuy nhiên, trong quá trình bảo quản, cất giữ chúng tôi đã làm thất lạc mất Giấy đăng ký kết hôn (bị cháy). Trong quá trình chung sống, do bất đồng quan điểm nên tôi và bà L đã ly thân được 02 năm nay, khi ly thân chúng tôi đã tự thỏa thuận việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, theo như thỏa thuận thì tôi đồng ý để lại toàn bộ tài sản chung cho bà L, tôi không lấy bất kỳ một tài sản nào. Nay bà L và gia đình bà C tranh chấp Quyền sử dụng đất số BP 196823 thì tôi có ý kiến như sau: Quyền sử dụng đất trên là tài sản của riêng bà L, tôi không liên quan gì đến tài sản này. Thực tế thì tài sản trên là tài sản do bà L có được do được Thi hành án một bản án có hiệu lực pháp luật khác từ bà C, sau khi được thi hành thì bà L đã làm tất cả các thủ tục để được đứng tên trên GCN QSD đất. Khi đó gia đình bà C rất khó khăn nên bà L đã cho gia đình bà C ở nhờ và có thỏa thuận là khi nào bà L bán đất thì bà C phải giao trả toàn bộ QSD đất và tài sản trên đất mà bà L đã được thi hành án. Sau này bà C lật lọng không chịu trả nên bà L mới phải khởi kiện ra Tòa.

Đối với việc bà L thế chấp QSD đất trên để vay 80.000.000đ tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – huyện EH – BH thì tôi có ký hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng cho bà L vay (vì khi đó chúng tôi còn sống chung với nhau) nhưng bà L vay để sử dụng vào mục đích cá nhân, không liên quan gì đến tôi nên tôi không có trách nhiệm phải trả nợ cùng với bà L. Tôi đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Ngày 08/9/2017 ông Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam– Chi nhánh huyện EH – BH có đơn xin rút toàn bộ đơn yêu cầu độc lập.

Tại phiên hòa giải ngày 22/9/2017 người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Châu Tấn E, đại diện theo pháp luật của UBND xã ĐY ông Y B Ksơr có đơn xin vắng mặt, ông Nguyễn Bảo H vắng mặt không lý do lần thứ 2, các đương sự có mặt đề nghị Tòa án tiếp tục tiến hành phiên hòa giải. Tại phiên hòa giải nguyên đơn và bị đơn đã tự nguyện thỏa thuận với nhau về những vấn đề sau: Các đương sự đồng ý tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C với bên mua là bà Hoàng Thị Kim L đã được UBND xã ĐY chứng thực ngày 14/8/2013, hủy GCN QSD đất số BP 196823 do UBND huyện EH cấp cho bà Hoàng Thị Kim L ngày 08/11/2013, thỏa thuận về tài sản đang tranh chấp là QSD đất số BP 196823 và căn nhà gỗ, mái lợp ngói (diện tích 50 m2) và thỏa thuận về giá trị toàn bộ tài sản sản đang tranh chấp là 60.000.000đ, đồng thời các đương sự yêu cầu Toàn án không tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản vì hiện trạng tài sản đang tranh chấp không có gì thay đổi so với thời điểm các bên thỏa thuận thi hành án.

Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn phản tố và giữ nguyên những nội dung đã thỏa thuận được tại phiên hòa giải ngày 22/9/2017.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm giải quyết vụ án như sau:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến ngày xét xử vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, đưa vụ án ra xét xử đúng hạn luật định, thủ tục mở phiên tòa đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh EH – BH và công nhận thỏa thuận của các đương sự về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ bên bán ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C với bên mua bà Hoàng Thị Kim L, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 196823, ông Lê Xuân T, bà Lê Thị C phải thanh toán cho bà L tổng số tiền 56.790.000đ (bao gồm cả tiền trượt giá), bà L phải thanh toán cho bà C số tiền 2.500.000đ (chưa thanh toán hết) và tiền trượt giá của 2.500.000đ, tổng cộng bà L phải thanh toán cho bà C 3.210.000đ.

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các bên đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN