Bản án 07/2019/DS-PT ngày 15/03/2019 về tranh chấp hợp đồng thuê địa điểm

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ

BẢN ÁN 07/2019/DS-PT NGÀY 15/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ ĐỊA ĐIỂM

Ngày 15 tháng 3 năm 2019, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 01/2019/TLPT-DS ngày 02 tháng 01 năm 2019 về việc "Tranh chấp Hợp đồng thuê địa điểm và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

Do bản án dân sự sơ thẩm số 34/2018/DS-ST ngày 23 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 03/2019/QĐPT-DS ngày 25 tháng 01 năm 2019, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV A, địa chỉ: số 05 đường D, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Thái Vĩnh T - Giám đốc Công ty là người đại diện theo pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Võ Sỹ C - Văn phòng Luật sư Bùi Quang S, địa chỉ: số 20 đường X, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Phương T, địa chỉ: số 11C đường Q, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Đức A - Văn phòng Luật sư Trần và cộng sự, địa chỉ: số 117B đường H, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị - Là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 07/6/2018).

3. Người kháng cáo: Công ty TNHH MTV A - Là nguyên đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 23/11/2017, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn Công ty TNHH MTV A trình bày:

Ngày 11/3/2017 Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên A (Viết tắt là Công ty A) và ông Nguyễn Phương T ký hợp đồng thuê địa điểm tại thị trấn L, huyện L, tỉnh Quảng Trị. Theo đó Công ty A thuê của ông T 306m² đất và ngôi nhà cấp 4 có diện tích 120m² tại địa chỉ Quốc lộ 1A, Khu phố 5, thị trấn L kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 408446 do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị cấp ngày 28/9/2001 để kinh doanh dịch vụ sửa chữa xe máy và các mặt hàng khác. Hợp đồng đã được Văn phòng công chứng Đ chứng nhận theo số công chứng 611 ngày 11/3/2017.

Ngày 09/02/2017, ông Nguyễn Phương T đã nhận số tiền đặt cọc thuê địa điểm của Công ty A là 42.000.000 đồng. Ngày 06/3/2017 hai bên tiến hành bàn giao mặt bằng và tài sản. Trên cơ sở hợp đồng đã ký kết, Công ty A đã tiến hành ký kết hợp đồng khảo sát, thiết kế, xây dựng mới cơ sở vật chất và cải tạo nơi kinh doanh. Trong khi đang tiến hành cải tạo thì ông T gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê địa điểm. Ông T tự ý cho người khác cải tạo, xây dựng trên phần diện tích mà công ty thuê ông T và đã đưa vào sử dụng nên không có khả năng yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Công ty A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Phương T phải trả tiền cọc, tiền phạt cọc và bồi thường thiệt hại cho công ty số tiền là 570.164.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn rút yêu cầu phạt cọc với số tiền 84.000.000 đồng, chỉ còn giữ lại yêu cầu Tòa án buộc ông Nguyễn Phương T phải bồi thường cho Công ty số tiền 486.164.000 đồng (Bốn trăm tám mươi sáu triệu một trăm sáu mươi bốn nghìn đồng), bao gồm:

- Tiền đặt cọc 42.000.000 đồng

- Tiền bồi thường thiệt hại:

+ Chi phí khảo sát địa chất, hợp đồng thiết kế: 304.164.000 đồng.

+ Mất tiền đặt cọc về lắp đặt cửa kính với công ty P: 100.000.000 đồng.

+ Chi phí thuê Luật sư: 40.000.000 đồng.

Theo văn bản trình bày ý kiến ngày 08/6/2018, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 09/02/2017, ông Nguyễn Phương T có nhận số tiền 42.000.000 đồng (Bốn mươi hai triệu đồng) của ông Thái Vĩnh T nhằm mục đích cho thuê nhà tại L. Ngày 11/3/2017 Công ty A và ông T đã tiến hành ký hợp đồng thuê địa điểm. Như vậy, mục đích cho việc đặt cọc tiền ngày 09/02/2017 đã được thực hiện mà không có bên nào vi phạm. Sau đó, tại hợp đồng cho thuê địa điểm ngày 11/3/2017 hai bên thống nhất chuyển số tiền đặt cọc này sang số tiền đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Tại hợp đồng này hai bên đã thỏa thuận những nội dung chính cụ thể như sau:

Tại mục 3.1 Điều 3 hợp đồng hai bên thỏa thuận: “Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng này bên B đặt cọc cho bên A số tiền là 42.000.000 đồng khi tiến hành ký kết hợp đồng”

Tại mục 3.2 Điều 3 hợp đồng hai bên thỏa thuận: “Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, nếu một trong hai bên không thực hiện hợp đồng sẽ bị phạt gấp ba số tiền đặt cọc ”.

Tại Điều 4 của hợp đồng hai bên thỏa thuận về điều khoản, phương thức thanh toán như sau: “Bên B chuyển trả tiền trước cho bên A 06 tháng/1 lần bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 30 tháng đầu tiên của từng đợt. Tiền thuê nhà đất được trả trước 06 tháng 1 lần. Trong trường hợp bên B chậm trả tiền thuê mặt bằng sau 30 ngày thì bên A được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không cần thông báo trước và hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng”.

Như vậy, theo thỏa thuận thì Công ty A phải thanh toán tiền thuê cho ông T đúng vào ngày 30/3/2017. Hết thời hạn 30 ngày, tức là ngày 30/4/2017 mà công ty A chưa thanh toán cho ông T thì ông T có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần báo trước cho Công ty A.

Với các thỏa thuận tại Hợp đồng, Công ty A đã vi phạm nghiêm trọng theo thỏa thuận của hợp đồng nên ông T đã đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng nội dung mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng nên phát sinh nghĩa vụ phạt cọc theo thỏa thuận. Ông T yêu cầu Công ty A phải có nghĩa vụ trả cho ông T số tiền 84.000.000 đồng (Tám mươi bốn triệu đồng) tiền phạt cọc mà hai bên đã thỏa thuận.

Bản án sơ thẩm số 34/2018/DS-ST ngày 23 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị quyết định: Căn cứ vào Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 2 Điều 244 của Bộ luật TTDS; Điều 280; Điều 398 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV A về việc buộc ông Nguyễn Phương T phải bồi thường thiệt hại cho Công ty A số tiền 486.164.000 đồng (Bốn trăm tám mươi sáu triệu một trăm sáu mươi bốn nghìn đồng) bao gồm: Tiền đặt cọc là 42.000.000 đồng; tiền khảo sát, thiết kế: 304.164.000 đồng; tiền phạt cọc với công ty P: 100.000.000 đồng; tiền thuê luật sư: 40.000.000 đồng.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn rút tại phiên tòa, cụ thể yêu cầu phạt cọc với số tiền là 84.000.000 đồng.

3. Chấp nhận yêu cầu của bị đơn ông Nguyễn Phương T về việc buộc Công ty A phải có nghĩa vụ trả cho bị đơn số tiền phạt cọc là 84.000.000 đồng (Tám mươi bốn triệu đồng)

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 04/12/2018, nguyên đơn Công ty TNHH MTV A kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 2 Điều 308 và Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ hanh chấp:

Nguyên đơn Công ty TNHH MTV A khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn ông Nguyễn Phương T phải bồi trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại cho Công ty Thảo Ái số tiền 486.164.000 đồng (Bốn trăm tám mươi sáu triệu một trăm sáu mươi bốn nghìn đồng) do vi phạm hợp đồng thuê địa điểm. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng thuê địa điểm và yêu cầu bồi thường thiệt hại” là đúng pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy:

[2.1] Về việc đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng:

Nguyên đơn kháng cáo cho rằng trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn đề nghị Tòa án đưa Công ty TNHH MTV P, địa chỉ: Số 633 L, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị và ông Hồ Thanh V - kiến trúc sư, địa chỉ: 18/15 T.T.T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án nhưng không được Thẩm phán chấp nhận.

Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Theo khoản 4 Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận.

Trong vụ án này, tranh chấp hợp đồng thuê địa điểm xảy ra giữa Công ty A và ông Nguyễn Phương T, còn Công ty P và ông Hồ Thanh V có mối quan hệ dân sự độc lập với A, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đưa P và ông Hồ Thanh V tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là hợp lý. Do đó Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo này của nguyên đơn.

[2.2] Xem xét hợp đồng thuê địa điểm ngày 11/3/2017: 

Ngày 09/02/2017, ông Nguyễn Phương T đã nhận số tiền đặt cọc thuê địa điểm của Công ty A là 42.000.000 đồng. Ngày 06/3/2017 hai bên tiến hành bàn giao mặt bằng và tài sản. Ngày 11/3/2017 Công ty A và ông Nguyễn Phương T ký hợp đồng thuê địa điểm tại thị trấn L, huyện L, tỉnh Quảng Trị. Hợp đồng đã được Văn phòng công chứng Đ chứng nhận theo quy định của pháp luật. Hình thức và nội dung của hợp đồng hoàn toàn hợp pháp, có giá trị ràng buộc quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa hai bên.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền....trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Trong vụ án này, Công ty A đặt cọc cho ông Nguyễn Phương T số tiền 42.000.000 đồng ngày 09/02/2017, nội dung đặt cọc tiền thuê nhà. Tại phiên tòa nguyên đơn thừa nhận số tiền 42.000.000 đồng là để cam kết đặt cọc thực hiện hợp đồng thuê địa điểm. Sau đó ngày 11/3/2017, hai bên ký kết hợp đồng thuê địa điểm. Theo mục 3.1 Điều 3 của hợp đồng hai bên thỏa thuận: “ Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng này bên B đặt cọc cho bên A số tiền là 42.000.000 đồng khi tiến hành ký kết hợp đồng”. Theo lời trình bày của hai bên thì vào thời điểm ký kết hợp đồng ngày 11/3/2017, Công ty A không đặt cọc thêm cho ông T số tiền nào ngoài 42.000.000 đồng đã giao ngày 09/02/2017. Như vậy thỏa thuận tại mục 3.1 Điều 3 của hợp đồng thuê địa điểm mà hai bên ký kết chứng minh cho việc Công ty A và ông T đã thừa nhận số tiền đặt cọc ngày 09/02/2017 trở thành tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, chứ số tiền đặt cọc này không được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thỏa thuận này là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015.

Về thời điểm thanh toán: Tại Điều 4 của hợp đồng hai bên thỏa thuận về điều khoản, phương thức thanh toán như sau: “Bên B chuyển trả tiền trước cho bên A 06 tháng/1 lần bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 30 tháng đầu tiên của từng đợt. Tiền thuê nhà đất được trả trước 06 tháng 1 lần. Trong trường hợp bên B chậm trả tiền thuê mặt bằng sau 30 ngày thì bên A được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không cần thông báo trước và hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng”. Như vậy, theo thỏa thuận thì Công ty A phải thanh toán tiền thuê cho ông T vào ngày 30/3/2017. Đến ngày 30/4/2017 mà công ty A chưa thanh toán cho ông T thì ông T có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần báo trước cho A.

Công ty A cho rằng số tiền đặt cọc 42.000.000 đồng được trừ vào nghĩa vụ thực hiện hợp đồng nên nguyên đơn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán là không có cơ sở vì theo như phân tích ở trên thì hai bên không hề có bất kỳ thỏa thuận cấn trừ nào, mà số tiền này được hai bên thỏa thuận là để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo này của nguyên đơn.

[2.3] Về số tiền phạt cọc: Theo mục 3.2 Điều 3 của Hợp đồng, hai bên thỏa thuận: “Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, nếu một trong hai bên không thực hiện hợp đồng sẽ bị phạt gấp ba số tiền đặt cọc”.

Trong vụ án này, việc đặt cọc diễn ra vào ngày 09/02/2017, số tiền đặt cọc 42.000. 000 đồng, nội dung là đặt cọc tiền cho thuê nhà. Như vậy việc đặt cọc ngày 09/02/2017 được hai bên thỏa thuận cho mục đích giao kết hợp đồng thuê địa điểm. Ngày 11/3/2017, Công ty A và ông Nguyễn Phương T đã ký kết hợp đồng thuê nhà. Vào thời kiểm hai bên ký kết hợp đồng thuê địa điểm thì mục đích của việc đặt cọc đã đạt được. Do hợp đồng đặt cọc đã hoàn thành và không có vi phạm, không có tranh chấp và đã đạt được mục đích giao kết hợp đồng thuê địa điểm nên việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ mục 3.2 Điều 3 của Hợp đồng nêu trên để chấp nhận yêu cầu của bị đơn phạt cọc nguyên đơn số tiền 84.000. 000 đồng là không có cơ sở.

Do đó Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận nội dung kháng cáo này của nguyên đơn, bác yêu cầu của bị đơn về việc phạt cọc.

[3] Từ sự phân tích, đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Công ty TNHH MTV A, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bác yêu cầu của bị đơn ông Nguyễn Phương T về việc phạt cọc.

[4] Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bị đơn, buộc nguyên đơn phải trả số tiền phạt cọc 84.000.000 đồng nhưng không buộc nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền này là thiếu sót. Tuy nhiên Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy cần sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bị đơn, do đó phải xác định nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm của các bên theo quy định tại khoản 1 Điều 147 và khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo đó nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm trên số tiền yêu cầu khởi kiện 486.164.000 đồng không được Tòa án chấp nhận, bị đơn phải chịu án phí trên số tiền yêu cầu phạt cọc 84.000.000 đồng không được Tòa án chấp nhận.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 và Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm số 34/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Căn cứ Điều 280, Điều 328 và Điều 398 của Bộ luật Dân sự năm 2015, xử:

- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH MTV A về việc buộc ông Nguyễn Phương T phải bồi thường cho Công ty TNHH MTV A số tiền 486.164.000 đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn ông Nguyễn Phương T về việc buộc Công ty TNHH MTV A phải trả cho ông Nguyễn Phương T số tiền phạt cọc 84.000.000 đồng. Ông Nguyễn Phương T không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đặt cọc 42.000.000 đồng của Công ty TNHH MTV A đã giao cho ông T ngày 09/02/2017.

2. Về án phí: Căn cứ khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án:

Nguyên đơn phải chịu 23.447.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 16.753.000 đồng theo các biên lai thu tiền số AA/2014/0000355 ngày 12/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L (số tiền 300.000 đồng), biên lai thu tiền số AA/2014/0000399 ngày 10/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L (số tiền 15.403.000 đồng) và biên lai thu tiền số AA/2014/0009262 ngày 30/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ (số tiền 1.050.000 đồng).

Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0009503 ngày 19/12/2018 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Tổng cộng nguyên đơn Công ty TNHH MTV A còn phải nộp 6.394.000 (Sáu triệu ba trăm chín mươi bốn ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bị đơn ông Nguyễn Phương T phải chịu 4.200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 2.100.000 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2014/0009191 ngày 15/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Ông T còn phải nộp 2.100.000 (Hai triệu một trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

3. Những phần của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.