Bản án 05/2021/DS-ST ngày 12/07/2021 về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠC SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

BẢN ÁN 05/2021/DS-ST NGÀY 12/07/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 12 tháng 7 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 02/2021/TLST - DS ngày 27 tháng 02 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 04/2021/QĐXXST-DS ngày 26/5/2021 và Quyết định hoãn phiên tòa số 06/2021/QĐST-DS, ngày 24/6/2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP V (VxBank). Địa chỉ trụ sở chính: Số 8x LH, phường L, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật: Ông Ngô Chí D – Chủ tịch HĐQT Vx Bank.

Người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Đăng T – Chuyên viên xử lý nợ - Vx Bank AMC. Địa chỉ: Số 8xx CCL, phường P, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình (Theo văn bản ủy quyền số 11/2018/UQ-HĐQT, ngày 02/3/2018 của Chủ tịch HĐQT Vx Bank và văn bản ủy quyền số 1231/2019/UQ-VPB, ngày 18/6/2019 của Phó Giám đốc Trung tâm pháp luật, SME và cá nhân, VxBank hội sở). Có mặt tại phiên tòa.

2. Bị đơn: Bà Đỗ Thị Mai H, sinh năm 1977 Ông Bùi Văn S1, sinh năm 1974.

Cùng địa chỉ: Xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị Bùi Đỗ Dạ Q, sinh năm 2000. Ông Bùi Văn S2, sinh năm 1954.

Bà Bùi Thị T, sinh năm 1953.

Cùng địa chỉ: Xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Bùi Văn S1 và chị Bùi Đỗ Dạ Q: Bà Đỗ Thị Mai H, sinh năm 1977. Địa chỉ: Xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Các bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo, đại diện nguyên đơn trình bày: Bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 có vay Ngân hàng TMCP V (sau đây gọi tắt là Vx Bank) bốn khoản vay gồm: Ngày 29/7/2015 vay 500.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng số 4052460, ngày 30/3/2016 vay 29.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng số 6812246, ngày 07/7/2016 vay số tiền 1.120.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng số 8058209 và ngày 07/6/2017 vay 184.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng số LN170607069xxx. Để bảo đảm các khoản vay nêu trên, bà Đỗ Thị Mai H và ông Bùi Văn S1 đã thế chấp hai thửa đất là thửa đất số 40C, tờ bản đồ số 15 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 623xxx cấp ngày 21/6/2010 theo hợp đồng thế chấp số 807 ngày 06/7/2016 và thửa đất số 46, tờ bản đồ số 15 (sau đây gọi tắt là thửa đất số 46) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 0065xxx cấp ngày 20/10/1995 theo hợp đồng thế chấp số 773 ngày 28/7/2015. Cả hai thửa đất đều tại xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình và đều mang tên ông Bùi Văn S1. Quá trình thực hiện các hợp đồng nêu trên có xảy ra tranh chấp và Vx Bank đã khởi kiện ra Tòa án. Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Vx Bank;

buộc bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 thực hiện các nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng. Trường hợp bà H, ông S1 không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì Vx Bank có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là hai thửa đất đã nêu. Bà Đỗ Thị Mai H không nhất trí phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm và có kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận một phần kháng cáo của bà Đỗ Thị Mai H; hủy một phần bản án sơ thẩm về phần xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 46 và giao Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật vì nhận định rằng: bà H kháng cáo với lý do thửa đất này là của bố mẹ chồng, tài sản trên đất là cây cối, hoa màu do ông Bùi Văn S2 là bố chồng trồng. Tại cấp phúc thẩm giải quyết, Vx Bank mới cung cấp tài liệu phụ lục hợp đồng thế chấp 773 là văn bản thỏa thuận ngày 28/7/2015, theo đó tài sản thế chấp trên đất là một nhà xây cấp 4, một nhà sàn nhưng khi Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, thẩm định thì không có các tài sản này. Quá trình giải quyết tại giai đoạn phúc thẩm, ông Bùi Văn S2 cũng có đơn đề nghị Tòa án xem xét đất và tài sản trên thửa đất số 46 là của ông nên Tòa án cấp phúc thẩm hủy một phần bản án sơ thẩm là phần xử lý tài sản thế chấp đối với thửa đất số 46 để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm (Bản án số 01/2021/DS- PT, ngày 12/01/2021 của TAND tỉnh Hòa Bình).

Tại giai đoạn Tòa án giải quyết theo thủ tục sơ thẩm lần hai, phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp số 773 ngày 28/7/2015 và được quyền đề nghị Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng này trong trường hợp bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng đã ký với Vx Bank.

Phía bị đơn do bà Đỗ Thị Mai H đại diện trình bày: Bà giữ nguyên quan điểm cho rằng thửa đất số 46 là của bố mẹ ông Bùi Văn S1, tài sản trên đất là cây cối, hoa màu là của ông Bùi Văn S2 trồng. Quá trình làm việc với bà H, bà H cho biết mình vẫn không đồng ý với phán quyết của Bản án phúc thẩm và bà khẳng định mình vẫn có quyền đề nghị kháng nghị Bản án trên theo thủ tục giám đốc thẩm trong hạn 01 năm nên bà không tham gia tố tụng giải quyết lại phần xử lý tài sản thế chấp theo phán quyết của Bản án phúc thẩm; không tham gia các phiên họp, phiên tòa; không nhận bất kỳ văn bản tố tụng nào của Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết lại một phần vụ án.

Phía người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Bùi Văn S2 trình bày; Ông là bố đẻ ông Bùi Văn S1. Nguồn gốc thửa đất số 46 là của ông. Ông đã cho ông Bùi Văn S1 đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng trước khi ông S1 lấy vợ là bà H với mục đích sau này cho vợ chồng ông S1. Tuy nhiên, sau đó ông S1, bà H có tạo lập được thửa đất khác và ở đó nên thửa đất số 46 trên thực tế ông vẫn đang sử dụng từ trước đến nay và trồng cây cối, hoa màu. Trường hợp vợ chồng bà H, ông S1 không có đất ở thì ông vẫn để cho vợ chồng ông S1 ở. Khi ông S1 thế chấp thửa đất trên cho Vx Bank thì ông Bùi Văn S2 có biết và có đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông S1 mang đi thế chấp. Trường hợp nếu phải xử lý đối với thửa đất số 46 để bảo đảm các khoản vay của ông S1, bà H thì ông S2 không nhất trí vì ông chỉ cho ông Bùi Văn S1 đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thực tế vẫn do ông sử dụng trồng cây cối, hoa màu.

Tòa án đã xem xét, thẩm định tại chỗ đối với thửa đất số 46 xác nhận thửa đất đúng vị trí, tứ cận, diện tích và không có tranh chấp với các hộ liền kề. Trên đất không có vật kiến trúc, chỉ có cây cối, hoa màu được định giá là 34.756.700đ.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu đối với các bị đơn, người có quyền lợi, ngĩa vụ liên quan. Đối với căn nhà cấp 4 và nhà sàn theo văn bản thỏa thuận ngày 28/7/2015 là tài sản trên thửa đất số 46 nhưng thực tế không có, phía nguyên đơn xác nhận là nhầm lẫn và không có yêu cầu gì đối với các tài sản này; rút các tài sản này khỏi hợp đồng thế chấp số 773 ngày 28/7/2015.

Đại diện Viện kiểm sát nhận định về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký Tòa án đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử. Hội đồng xét xử đã tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm. Đối với các đương sự thì nguyên đơn đã thực hiện đúng các quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật tố tụng, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình theo pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án: thấy rằng thửa đất số 46 thuộc quyền sử dụng của ông Bùi Văn S1 do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Bùi Văn S1 nên ông Bùi văn S1 có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng thế chấp đã được lập hợp pháp, có chứng thực và tự nguyện. Đối với tài sản trên đất là cây cối, hoa màu do ông S2 trồng nhưng khi thế chấp, ông S1 khẳng định tài sản trên đất thế chấp đều thuộc quyền sở hữu của ông nên ông S1 có nghĩa vụ về phần tài sản này đối với ông S2. Do đó, cần chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn; công nhận hợp đồng thế chấp số 773 là hợp pháp; trường hợp bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 không thực hiện được các nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì bên nguyên đơn Vx Bank có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp thuộc hợp đồng thế chấp 773 ngày 28/7/2015.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Quan hệ pháp luật trong bản án giải quyết được xác định là Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do yêu cầu khởi kiện ban đầu là tranh chấp hợp đồng tín dụng, có liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng quan hệ hợp đồng tín dụng đã được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực pháp luật, phần hợp đồng thế chấp bị hủy để giải quyết lại. Bị đơn có nơi cư trú tại huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình nên Tòa án nhân dân huyện Lạc Sơn thụ lý giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không tham gia hòa giải nên vụ án không tiến hành hòa giải được theo quy định tại khoản 4 Điều 207 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập đến phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về pháp luật áp dụng: Ông Bùi Văn S1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1995 nên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất được áp dụng Luật Đất đai năm 1993. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 773 được xác lập ngày 28/7/2015, hiện chưa được thực hiện xong và nội dung, hình thức phù hợp các quy định của Bộ luật dân sự 2015 (Có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) nên được áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự 2015.

[3] Về yêu cầu của nguyên đơn: Ngày 28/7/2015, Vx Bank có ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 773 đối với thửa đất số 46, tờ bản đồ số 15, diện tích 846m2 đất thổ cư tại xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình để bảo đảm các khoản vay của ông Bùi văn S1 và bà Đỗ Thị Mai H với Vx Bank trong thời gian từ ngày 28/7/2015 đến ngày 28/7/2020. Hợp đồng được ký kết giữa Vx Bank và ông Bùi Văn S1. Xét, ông Bùi Văn S1 là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 0065xxx cấp ngày 20/10/1995. Đối tượng được cấp đất, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp đất đúng theo quy định tại Điều 2, Điều 20 và khoản 2 Điều 24 Luật Đất đai năm 1993 và ông Bùi Văn S1 có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 1993. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất còn được thể hiện qua việc cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền đã thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Xét hợp đồng thế chấp số 773 đã được lập thành văn bản, các bên tham gia ký kết là tự nguyện, không vi phạm các điều từ 121 đến 130 của Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng được lập tại Văn phòng công chứng T có công chứng, việc thế chấp quyền sử dụng đất được cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại khoản 4 Điều 322 Bộ luật dân sự 2015. Việc bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S2 cho rằng thửa đất số 46 thuộc quyền sử dụng của ông Bùi Văn S2 là không có căn cứ; ông Bùi Văn S2 không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Luật Đất đai 1993 cũng không quy định việc đứng tên thay trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 773 giữa ông Bùi Văn S1 và VxBank là hợp pháp, có giá trị bảo đảm 04 khoản vay đã nêu của ông Bùi Văn S1, bà Đỗ Thị Mai H vì trong thời hạn thế chấp từ ngày 28/7/2015 đến 28/7/2020. Yêu cầu của bên nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận. Đối với căn nhà cấp 4 và 01 ngôi nhà sàn theo văn bản thỏa thuận ngày 28/7/2015, phía nguyên đơn xác nhận là nhầm lẫn và không có yêu cầu gì đối với các tài sản này; rút các tài sản này khỏi hợp đồng thế chấp số 773 ngày 28/7/2015 nên không coi là một phần (phụ lục) của hợp đồng 773 và không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng thế chấp số 773.

[4] Đối với cây cối, hoa màu ông Bùi Văn S2 đã trồng trên đất thế chấp: Xét tại thời điểm ông S1 thế chấp quyền sử dụng đất theo hợp đồng 733, ông S1 đã cam đoan tài sản thế chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp, không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện nào, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, chưa chuyển nhượng, góp vốn, trao đổi, thế chấp tặng cho bên nào khác. Ông S1 cũng phải có nghĩa vụ thông báo cho bên ngân hàng bất kỳ biến động nào liên quan hoặc có khả năng ảnh hưởng đến tài sản thế chấp, tài sản thế chấp bị tranh chấp bởi bên thứ ba; thông báo bằng văn bản cho bên ngân hàng về quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với tài sản thế chấp và khi xử lý tài sản thế chấp bên thế chấp cam đoan bàn giao vô điều kiện tài sản thế chấp và mọi công trình, tài sản khác được cải tạo, xây dựng trên đất để ngân hàng xử lý và không có bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện gì (khoản 4 Điều 1; điểm c, f khoản 2 Điều 5; khoản 2 Điều 7 Hợp đồng 773) nhưng ông Bùi Văn S1 đã không thông báo. Hơn nữa, khi ông Bùi Văn S1 thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 46 thì ông Bùi Văn S2 cũng biết, đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang giữ cho ông S1 đi thế chấp mà không có ý kiến gì. Như vậy, ông Bùi Văn S1 đã thế chấp quyền sử dụng đất (của mình) và tài sản trên đất (thuộc sở hữu của ông Bùi Văn S2) cho VxBank. Do đó, các tài sản trên đất là cây cối, hoa màu có giá trị 34.756.700đ (tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án) của ông Bùi Văn S2, bà Bùi Thị T thì ông S2, bà T vẫn được sử dụng cho đến khi đất bị xử lý để bảo đảm các khoản vay của ông Bùi Văn S1, bà Đỗ Thị Mai H. Ông Bùi Văn S1 phải có nghĩa vụ bồi hoàn giá trị tài sản trên đất cho ông Bùi Văn S2, bà Bùi Thị T khi tài sản thế chấp bị xử lý để bảo đảm các khoản vay mà không thuộc trường hợp chuyển giao cho bên Vx Bank theo quy định tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Bà Đỗ Thị Mai H được miễn án phí do là con liệt sỹ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 1 Điều 275, Điều 280, 284, khoản 2 Điều 292, Điều 293, khoản 1 Điều 295, Điều 296, 299, 317, 320, 322 và 323 của Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 2, Điều 26, điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là Ngân hàng TMCP V (VxBank); Công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 773, ngày 28/7/2015 giữa ông Bùi Văn S1 và VxBank là hợp pháp và có giá trị bảo đảm các khoản vay của bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 đã ký kết với VxBank từ ngày 28/7/2015 đến ngày 28/7/2020. Trường hợp bà Đỗ Thị Mai H, ông Bùi Văn S1 không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ cho VxBank theo các hợp đồng tín dụng đã ký kết trong thời gian từ ngày 28/7/2015 đến ngày 28/7/2020 thì VxBank có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng thửa đất số 46, tờ bản đồ số 15 tại xóm M, xã T, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình theo hợp đồng thế chấp số 773, ngày 28/7/2015 để khấu trừ nghĩa vụ trả nợ của bà Đỗ Thị Mai H và ông Bùi Văn S1. Ông Bùi Văn S1 có nghĩa vụ thanh toán giá trị cây cối hoa, màu trên thửa đất số 46 cho ông Bùi Văn S2, bà Bùi Thị T khi thửa đất bị xử lý để khấu trừ nghĩa vụ trả nợ của bà Đỗ Thị Mai H và ông Bùi Văn S1.

2. Án phí: Án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Ông Bùi Văn S1 phải chịu 150.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, bà Đỗ Thị Mai H được miễn 150.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

3. Quyền kháng cáo: Đại diện nguyên đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.